Avaliação imobiliária: entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação

Doutoramento em Gestão IndustrialRecentemente a avaliação imobiliária levou ao colapso de instituições financeiras e à crise no Subprime. A presente investigação pretende contribuir para perceber quais os factores preponderantes na avaliação imobiliária. O trabalho aborda a problemática da assimetria de informação, os diferentes métodos de avaliação imobiliária e a importância das externalidades. Empiricamente há diversos casos analisados através do uso da metodologia da Regressão Linear, Análise de Clusters e Análise de Componentes Principais da Análise Factorial. O primeiro caso analisado é direccionado à avaliação das externalidades, onde os resultados indicam que as externalidades positivas principais são as seguintes: as vistas de marina são mais valorizadas que as vistas de mar, as vistas frontais são mais valorizadas que as vistas laterais e existem diferenças de valorização ao nível do piso de acordo com o tipo de habitação (residência ou férias). O segundo estudo analisa como o método do rendimento ajuda na explicação da realidade portuguesa, no qual foram obtidos três clusters de rendas e três clusters de yields para cada uma das amostras. Os resultados demonstram que: (a) ambos os clusters, das yields e das rendas são formados por diferentes elementos (b) que o valor da oferta é explicado pelo método do rendimento, pelo cluster das yields e pela densidade populacional. No terceiro estudo foram inquiridos 427 indivíduos que procuravam apartamento para residência. A partir da Análise de Componentes Principais da Análise Factorial efectuada obtiveram-se sete factores determinantes na procura de apartamento: as externalidades negativas, as externalidades positivas, a localização de negócios no rés-do-chão do edifício de apartamentos, os interesses racionais de proximidade, as variáveis secundárias na utilização do edifício, as variáveis de rendimento e as variáveis de interesses pessoais. A principal conclusão é que como é uma área transdisciplinar, é difícil chegar a um único modelo que incorpore os métodos de avaliação e as diferentes dinâmicas da procura. O avaliador, deve analisar e fazer o seu scoring, tendo em conta o equilíbrio entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação.Real Estate appraisal has recently led to the collapse of financial institutions and to the subprime crisis. This research aims at contributing in the understanding of what factors are prevalent in the real estate appraisals. This work addresses the problem of asymmetric information, the different methods of property valuation and the importance of externalities. Empirically, there different cases are analysed through the use of Linear Regression, Cluster Analysis and Principal Components Analysis Techniques. In the first case analysed it is addressed the valuation of the externalities, where the results indicate that the main positive externalities are the following ones: the views to the marina yield better value than the views to the sea, front views are more valued than lateral views and that there are differences in the valuation of floor levels according to the type of residences (regular or holiday). The second case analyzed how the income method helps in the explanation of the Portuguese reality in which three clusters of rents and yield were obtained. The results demonstrate that (a) both, the clusters of rents and the clusters of yield are formed by different elements (b) the bid value is explained by the income method, by the cluster of yields and by the population density. In the third case 427 individuals looking for a new apartment were surveyed. From the Principal Components Analysis performed the following seven factors were withdrawn: negative externalities, positive externalities, the location of business in the ground-floor apartment building, the rational interests of proximity, the secondary variables in the use of the building, the variables of income and the variables of interest personal. A main conclusion is that, as it is an interdisciplinary area, it is difficult to come up with a single model incorporating the different evaluation methods and the various dynamics of the demand. The evaluator should review and make his/her own scoring keeping in mind the balance between the science of evaluation and the art of assessment

ASSIMETRIA DE INFORMAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA REVISÃO DA LITERATURA

This goal of this article is to present a review of the literature on information asymmetry in real estate. The literature review is based on four different points: property price distortions caused by the lack of information and illiquidity of the market; adverse selection; the predictability of returns in real estate; and real estate depreciation, relating the selling time with the property age. In order to perform the literature review, the main international journals on economics, finance, real estate, accounting, and geography were consulted, using “information asymmetry” as keyword. The article calls the attention to the concerns of information all those who enter the property market should have and the deviations that may occur regarding fair value, related to the four points above mentioned. It is also possible to conclude that there is a clear underrepresentation of studies in the accounting and fiscal areas addressing information asymmetry.O presente artículo tiene como objetivo presentar una revisión de la literatura sobre la asimetría de la información en el mercado inmobiliario. La revisión de la literatura se basa en cuatro puntos distintos: las distorsiones en el precio del mercado inmobiliario, provocadas por la falta de información y por la iliquidez del mercado; la selección adversa; la previsibilidad de los retornos en el mercado inmobiliario; y la depreciación inmobiliaria, relacionando los tiempos de venta con la edad de la habitación. Para efectuar la revisión de la literatura fueron consultadas las principales revistas internacionales de las áreas de la economía, finanzas, inmobiliario, contabilidad y geografía, siendo siempre utilizada en la investigación la palabra-clave “asimetría de información”. El artículo alerta para las preocupaciones de la información que debe tener quien entra en el mercado inmobiliario y las deviaciones que pueden ocurrir relativamente al justo valor, asociados a los cuatro pontos mencionados. Es también posible concluir que existe una clara sub-representación de estudios en las áreas de la contabilidad y fiscalidad abordando la asimetría da información.O presente artigo tem como objetivo apresentar uma revisão da literatura sobre a assimetria de informação no mercado imobiliário. A revisão da literatura assenta-se em quatro pontos distintos: as distorções nos preços do mercado imobiliário, provocadas pela falta de informação e pela iliquidez do mercado; a seleção adversa; a previsibilidade dos retornos no mercado imobiliário; e a depreciação imobiliária, relacionando os tempos de venda com a idade da habitação. Para efetuar a revisão da literatura foram consultadas as principais revistas internacionais das áreas da economia, finanças, imobiliário, contabilidade e geografia, sendo sempre utilizada na pesquisa a palavra-chave “assimetria de informação”. O artigo alerta para as preocupações de informação que deve ter quem vai entrar no mercado imobiliário e os desvios que podem ocorrer relativamente ao justo valor, associados aos quatro pontos supracitados. É também possível concluir que existe uma clara sub-representação de estudos na área da contabilidade e fiscalidade abordando a assimetria da informação

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB A PERSPECTIVA DAS EXTERNALIDADES: UMA REVISÃO DA LITERATURA

This article is part of an on going research about real state assessment in Portugal. It aims at reviewing the literature on positive and negative externalities that have direct and indirect impact on real estate evaluation. Initially the article addresses positive and negative externalities, which are important aspects to be considered in real estate investment. Subsequently the article addresses the externalities related to the investments layout variation. Finally, there are several summarizing tables of externalities types and the authors who analyze them. Clearly, it is concluded that positive and negative externalities are related to the symbolic control and material of the urban modernity demand. Some limitations were found. Among them, stands out the lack of knowledge on how the demand for urban modernity, leisure or family usefulness can positively or negatively influence the value of real estate evaluation.Este artigo faz parte de uma investigação académica sobre a avaliação imobiliária em Portugal. O seu principal objectivo é o de fazer uma revisão bibliográfica sobre externalidades que têm impacto directo e indirecto na avaliação imobiliária. No início do artigo são abordadas as externalidades urbanas positivas e negativas, que são aspectos importantes a considerar no investimento imobiliário. Posteriormente são abordadas as externalidades relacionadas com as variações de layout dos investimentos. Finalmente, são feitos uns quadros resumos sobre os tipos de externalidades e os diversos autores que as analisam. Claramente, constata-se que existem externalidades positivas e/ou negativas que estão relacionadas com o controlo simbólico e material da procura da modernidade urbanística. Apontam-se também algumas limitações. Entre elas destaca-se a lacuna de se desconhecer em que medida a procura de modernidade urbanística, de lazer ou de utilidade familiar pode influenciar positiva ou negativamente o valor da avaliação imobiliária

Search for dark matter produced in association with bottom or top quarks in √s = 13 TeV pp collisions with the ATLAS detector

A search for weakly interacting massive particle dark matter produced in association with bottom or top quarks is presented. Final states containing third-generation quarks and miss- ing transverse momentum are considered. The analysis uses 36.1 fb−1 of proton–proton collision data recorded by the ATLAS experiment at √s = 13 TeV in 2015 and 2016. No significant excess of events above the estimated backgrounds is observed. The results are in- terpreted in the framework of simplified models of spin-0 dark-matter mediators. For colour- neutral spin-0 mediators produced in association with top quarks and decaying into a pair of dark-matter particles, mediator masses below 50 GeV are excluded assuming a dark-matter candidate mass of 1 GeV and unitary couplings. For scalar and pseudoscalar mediators produced in association with bottom quarks, the search sets limits on the production cross- section of 300 times the predicted rate for mediators with masses between 10 and 50 GeV and assuming a dark-matter mass of 1 GeV and unitary coupling. Constraints on colour- charged scalar simplified models are also presented. Assuming a dark-matter particle mass of 35 GeV, mediator particles with mass below 1.1 TeV are excluded for couplings yielding a dark-matter relic density consistent with measurements