Buy to let housing investors in the Nordic countries

The last few decades have seen high population and housing price growth in the Nordic capital cities. The high prices have led to concerns about affordability of housing and unsustainable mortgage levels. Policy makers and media have argued that buy-to-let investors contribute to increasing prices. Simulations in a model with a buy-to-let sector suggest that this has been the case in some Nordic capital cities. However, high population growth creates price pressures independently of the presence of buy-to-let investors. Even the cities with rent regulations experience clear growth in both housing prices and rents.publishedVersio

Mobile Health Care and Health Behavior Change : Development of a System for Virtual Counseling based on Written Diary Questionnaires and Situational Feedback

In the future virtual e-health counseling through the mobile phones will be an important feature of health care. Patients are shortly in face to face contact with health care personal. Many patients face challenges living with chronic diseases and the patients have to change health behavior and life style to life as healthy as possible with a high degree of quality of life. Development of new ways of health counseling should also apply principles of universal design as accessibility for all and ease of use. We have designed a system for virtual counseling through written questionnaire diaries and situational feedback – the www.wsf.hio.no that is delivered to the patient through an internet enabled mobile phone. The system is applied in a pilot study with patients with widespread chronic musculoskeletal pain and is currently running in a randomized controlled study within the same patient group. The system ensures safe contact with the patients and has been running successfully for 30 month. The patients are able to use the cell phone with a short f2f instruction. The therapists can easy follow patients’ responses independent of place. The researcher can easily extract data from the system. At the present moment the 2nd generation of the system will be redesigned in order to improve the functionality further and to be tested out in other patient samples – contributing to increase the universal accessibility of new methods in health counseling

Skatteutvalgets forslag til skatt på bolig og annen fast eiendom.

Det nylig avgitte forslaget til Skatteutvalget foreslår en del endringer i beskatning av egen bolig og annen fast eiendom. Utvalget vil ha inntektsskatt på leieverdien av egen bolig og fritidsbolig. Rentefradraget for lån ønskes beholdt. Boligverdien i formuesskatten foreslås økt til full, beregnet markedsverdi, men med lavere skattesats og høyere minstefradrag. Rommet for å tilpasse seg vekk fra gevinstbeskatning reduseres, og skattefritak for gevinst ved salg av fritidsbolig avvikles. Dokumentavgiften fjernes, mens eiendomsskatten ønskes beholdt, med visse justeringer. Jeg synes utvalgets forslag i all hovedsak er fornuftige og godt begrunnede, men er usikker på rommet for eiendomsskatt ved innføring av den foreslåtte inntektsbeskatningen. Jeg har også noen kommentarer til implementeringen av utvalgets forslag.publishedVersio

Dypt i is, dypt i tid - Prediktive modeller for arkeologiske isfonner i norske høyfjellsområder

Isfonner i Norske høyfjellsregioner har spilt en vesentlig rolle for fortidens folk. Hovedfunksjonene deres har vært knyttet til jakt, fangst og transport. Som et biprodukt av disse aktivitetene har mange gjenstander blitt avsatt og begravd i snøen. Med globale klimaendringer og økende temperaturer har disse gjenstandene begynt å smelte ut av isen. Siden mange av disse gjenstandene er laget av organisk materiale, er de uvurderlige for den arkeologiske registreringen. Problemet med fonneartefakter er at når de først blir eksponert, nedbrytes de raskt. De fleste isfonner ligger i områder som kun er tilgjengelige til fots eller med helikopter, og smeltesesongen er ofte brå. Tidsvinduet mellom maksimal smelting og nytt snøfall er smalt, og forvaltning av isfonnene er en vanskelig oppgave. Dette prosjektet tar for seg det stadig voksende problemet med glasialarkeologiske gjenstander som smelter ut av isfonner og går i oppløsning før de blir oppdaget. Hypotesen til dette arbeidet er at det kan være mulig å forutsi hvilke spesielle områder av ei isfonn som har mer sannsynlighet for å inneholde arkeologiske gjenstander. Disse modellene kan deretter brukes til å innskrenke søkeområdet, og i sin tur spare tid og ressurser brukt på glasialarkeologisk feltarbeid. Dette prosjektet består av både en teoretisk del (konstruksjon av prediktive modeller) og en praktisk del (testing av modeller/feltarbeid). 2021 viste seg å være et år med begrenset smelting. Noen funn ble imidlertid gjort, og resultatene som presenteres i denne oppgaven kan være et springbrett inn i videre forskning angående potensialet til prediktive modeller i glasialarkeologien.Ice patches in Norway’s alpine regions have played an essential role to the peoples of the past. Their main functions have been tied to hunting, trapping and transportation. As a by-product of these activities, many artefacts have been deposited and buried in the snow. With global climate change and increasing temperatures, these artefacts have begun to melt out of the ice. As many of these artefacts are made of organic material, they are invaluable to the archaeological record. The problem with ice patch artefacts is that once they are exposed, they rapidly deteriorate. Most ice patch sites are located in areas only accessible by foot or helicopter, and the melting season is often abrupt. The time window between maximum melt and new snowfall is narrow, and management of the ice patches is a difficult endeavour. This project tackles the ever-growing issue of glacial archaeological artefacts melting out of ice patches and disintegrating before being discovered. The hypothesis of this work is that it could be possible to predict which particular areas of an ice patch that is more likely to contain archaeological artefacts. These models can then be used to shrink the search area, and in turn save time and resources spent on glacial archaeological fieldwork. This project is comprised of both a theoretical part (construction of predictive models) and a practical part (testing of models/fieldwork). 2021 proved to be a year of limited melting. However, some discoveries were made, and the results presented in this thesis could provide a steppingstone into further research regarding the potential of predictive models in glacial archaeology.Arkeologi mastergradsoppgaveARK350MAHF-AR

Observerte leieinntekter for næringseiendom : Betydningen av eiendommens hedoniske attributter og geografiske plassering

Vi studerer et datasett som inneholder observasjoner om leieinntekter fra næringseiendom og eiendommenes attributter og plassering til å estimere en sammenheng mellom observert leie og ulike kjennetegns innvirkning på leien. Datasettet er basert på skjemarapporterte leier til Skattedirektoratet, og en grovsortering ga 32 059 observasjoner å analysere, mens en finsortering (med trunkering på ulike variablers 2. og 98. prosentil) ga 28 473 observasjoner. Resultatene viser at regresjon gir relativt god forklaringskraft med R2 i overkant av 0,30 og med statistisk signifikante koeffisientestimater og økonomisk plausible størrelser og fortegn. Kvadratmeterleien avtar med størrelse, slik at det foreligger en rabatt på leieareal, men rabatteringens størrelse avtar med areal. Sentrale eiendommer er dyrere enn ikke-sentrale. Kontor- og forretningsbygg er dyrere enn industribygg. Større byer gir høyere leier enn mindre byer

Land cover type modulates the distribution of litter in a Nordic cultural landscape

Litter pollution is a global environmental problem that occurs in virtually all ecosystems. Scientific research on anthropogenic litter and its environmental impacts focusses predominantly on plastics and the marine environment. Little empirical knowledge exists about the distribution and ecological impacts of litter in terrestrial environments, where most litter is produced. To start closing that knowledge gap, we investigated the distribution of litter in a cultural landscape in central Norway and in relation to land cover types. We registered and collected litter in 110 survey plots that were randomly stratified across various land cover types. Our results show that land cover type modulates the occurrence, abundance, fragments size, and that litter is most present and abundant in or near land cover types associated with high human activities. Plastic was by far the most common litter material type, although the litter community (in terms of materials type) was not independent from land cover type. This knowledge can help to inform and optimize litter management and clean-up activities in terrestrial landscapes. How and to what extent the spatial structure of the litter community mediates ecological effects across various land cover types remains unknown to a large extent and warrants further study.publishedVersio

Marint RAS-anlegg - For produksjon av laks med gjenbruk av ressursar

Dei siste åra har produksjonskostnaden i norsk oppdrettsnæring for laks auka som eit resultat av miljøutfordringane næringa står overfor. Mangel på areal, lakselus, sjukdom, rømming og utslepp har tvinga myndigheitene til å stoppe veksten, og ny teknologi/nye driftsformer er nødvendig for å skape vekst i næringa. Resirkulerande akvakultursystem (RAS) gjer det mogleg å produsere laks utan påverknad på miljøparametera næringa slit med. Lågt spedevassforbruk fører til auka stabilitet og kontroll samtidig som avfallsstraumane er meir konsentrerte og lettare å utvinne. Denne masteroppgåva har sett på moglegheita for å bruke RAS-teknologi til å produsere 10 000 tonn laks årleg i lukka flytande kar. Produksjonsplan, design, kalkulering av vassbehandlingskomponentar og gjenbruk av ressursar er utarbeidd for anlegget som er kalla HavRAS. Bruken av både land og sjøareal er noko som er unikt for HavRAS, da det gjer det mogleg å ta i bruk nye områder for oppdrett av laks. Det vert brukt stabilt høg temperatur på 14◦C og redusert salinitet til 12 ppt. gjennom heile året, som optimaliserer vekst og fiskehelse. Batchbroduksjon med innsett kvar månad effektiviserer produksjon per karvolum og skaper stabilitet for vassbehandlingskomponentar. HavRAS vil med totalt seks RAS- system og 12 flytande kar oppnå ein årleg produksjon på ca 10 000 tonn, avhengig av dødelegheit. 150 000 fisk på 300 gram vert sett inn kvar månad og kjem ut av anlegget 12 md. seinare med snittvekt på 5.8 kg. Dette gjev eit månadleg uttak på 823.7 tonn ved 5.7% dødelegheit. Delt avløp aukar opphaldstida til vatnet i kar ved hjelp av karintern lufting og oksygen- ering. Dette optimaliserer CO2- og O2-verdiar i kar, samtidig som det reduserer flow til land. Mikroalgeproduksjon reinsar vatnet for oppløyst nitrogen og karbon, samtidig som den produserer oksygen og algebiomasse med essensielle feittsyrer. Algene vil ikkje kunne ta opp 100% av oppløyst nitrogenmengde, då karbon er ein avgrensa ressurs i algeproduksjon av Phaeodactylum tricornutum i avløpsvatnet for dette systemet. Likevel vil det potensielt kunne produserast 19.1 tonn mikroalger dagleg i tørrvekt ved maks opptak av karbon. Dagens teknologi er ikkje effektiv nok, då det ved bruk av fotobioreaktorar krevst enorme areal for full utnytting

«Musikk lar meg føle følelser som jeg ikke klarer å uttrykke med ord engang»: En kvalitativ studie av tre studenters opplevelser med musikk i lys av livskvalitet

I denne kvalitative undersøkelsen har jeg studert tre studenters opplevelser med musikk i relasjon til livskvalitet. Problemstillingen var «hvordan oppleves musikk å ha betydning for livskvalitet blant studenter, og hvordan kan kunnskap om dette anvendes av rådgivere for studenter?». For å få kunnskap om deres opplevelser ble det gjennomført semistrukterte intervju som tok utgangspunkt i deres erfaringer med musikk og hvordan de opplevde at det hadde betydning for hvordan de hadde det. Intervjuene ble analysert på bakgrunn av tilnærmingen «Interpretative Phenomenolical Analyisis» (IPA) som kombinerer hermeneutikk, fenomenologi og ideografi. Hovedfunnene i analysen kan oppsummeres i tre hovedtemaer: 1) musikk og utforskning av tanker og følelser 2) musikk og håndtering av følelseslivet og 3) relatere til andre gjennom musikk. Det første tema knyttes til meningsaspektet ved livskvalitet, det andre tema knyttes til både positive følelser og engasjement, mens det tredje tema er forbundet med betydningen av mellommenneskelige relasjoner for livskvalitet

Buy to let: Investment buyers in a housing search model

This paper explores and explains how buy-to-let investors affect housing price dynamics In this paper, I explore and explain how buy-to-let investors affect housing price dynamics. The impact of buy-to-let investors on the housing market is much discussed by policy makers, but previously not considered in the literature. I develop a structural search model that allows housing owners to buy second houses to let out, and let rents be determined endogenously. To motivate the model, I present empirical evidence from the city of Oslo showing that a significant share of buyers are buy-to-let investors, and both rents and the share of second house buyers are positively correlated with housing prices. The model introduces two mechanisms that affect volatility compared to a model with no landlords and constant rents. First, the endogenous correlation of rents and housing prices makes it attractive for non-owners to buy in “hot” markets, to avoid paying high rents. Second, the increased incentives to become landlords in high rent periods further increase the number of buyers and amplify the effect of high rents on housing prices and transaction volumes. The model is calibrated using data from Oslo, and is able to match quantitatively the high investor share and housing price volatility of a housing boom

Match quality in housing transactions. What can we learn from comparing buyers and sellers?

Match quality, the part of housing value to the buyer which is unique for each buyer-house match, is important in several housing market matching models, but measuring it is difficult for an econ-ometrician. I suggest that similarity between buyers and sellers (at the time they bought) may be used to measure match quality. Successive owners of houses should share characteristics if observable characteristics of a buyer are correlated with the buyer's preferences for housing. A buyer could expect to have a high match quality if similar to the seller. I use a simple matching model to show this mechanism. I test this prediction using unique data with information on buyers and sellers (at the time they bought), and show that their similarity can be used as a proxy for match quality. Buy-ers who resemble sellers are paying more, also when a large number of observable housing characteristics are controlled for. Supplementary analyses strengthen my claim that the distance between seller and buyer can be used as a proxy for match quality. Matches with low distance lead to slightly reduced hazard rate of reselling the house, and an increased probability of having children, both of which would be expected in a high quality match