The Economic Value of Residential Land in Historical Areas: An Application of the Residual Method to the Secondary Market

Land value bears significant weight in house prices in historical town centers. An essential aim for regulating the mortgage market, particularly in the financial and property crisis that countries such as Spain are undergoing, is to have at hand objective procedures for its valuation, whatever the conditions (location, construction, planning). Of all the factors contributing to house price make-up, the land is the only one whose value does not depend on acquisition cost, but rather on the location-time binomial. That is to say, the specific circumstances at that point and at the exact moment of valuation. For this reason, the most commonly applied procedure for land valuation in town centers is the use of the residual method: once the selling price of new housing in a district is known, the other necessary costs and expenses of development are deducted, including those of building and the developer’s profit. The value left is that of the land. To apply these procedures it is vital to have figures such as building costs, technical fees, tax costs, etc. But, above all, it is essential to obtain the selling price of the new housing. This is not always feasible, on account of the lack of newbuild development in this location. This shortage of information occurs in historical town cities, where urban renewal is slight due to the heritage-protection policies, and where, nevertheless there is substantial activity in the secondary market. In these circumstances, as an alternative for land valuation in consolidated urban areas, we have the adaptation of the residual method to the particular characteristics of the secondary market. To these ends, there is the proposal for the appreciation of the dwelling which follows, in a backwards direction, the application of traditional depreciation methods proposed by the various valuation manuals and guidelines. The reliability of the results obtained is analyzed by contrasting it with published figures for newly-built properties, according to different rules applied in administrative appraisals in Spain and the incidence of an eventual correction due to conservation state

Depreciación diferencial y estructura urbana : análisis tipológico de la edificción residencial en la almendra central de Madrid

En la práctica de la valoración inmobiliaria se han desarrollado diferentes métodos para la obtención del valor, ajustados a las características del bien a tasar. El procedimiento para la determinación del valor del inmueble difiere si se trata de un suelo vacante, o una vivienda de segunda mano. La aplicación de los distintos métodos técnicos de valoración necesita de información concreta sobre las condiciones del mercado. Sin embargo, esta información no siempre está disponible. Por ello, se hace precisa la búsqueda de procedimientos de valoración alternativos, que permitan aplicar métodos de valoración inusuales en los diferentes submercados. Por otra parte, la aplicación del método del coste y, más concretamente, la cuantificación de la depreciación, desvincula completamente la pérdida de valor de un inmueble de la localización del mismo. Esta tesis doctoral se plantea la búsqueda de un modelo que relacione la pérdida de valor con variables de localización, partiendo de la hipótesis de que tal relación existe, y además es determinante en la pérdida de valor. Para ello, se ha seleccionado un ámbito de análisis muy concreto, tipológica y geográficamente: la edificación residencial colectiva en la Almendra Central de Madrid. El espectro es suficientemente acotado como para ser abarcable, pero suficientemente complejo como para permitir la existencia de una variabilidad que permita extraer conclusiones de interés para el campo de la valoración inmobiliaria. Con carácter previo a la aplicación de un análisis econométrico, se ha estudiado en profundidad el proceso de formación del espacio urbano y la evolución de su tejido residencial. Se ha prestado especial atención a aquellos aspectos que pudieran ser más relevantes para la caracterización de la construcción, ya sea por factores de localización o cronológicos. En este sentido, se demostrará que es especialmente relevante la identificación de un edificio con una determinada época, y no tanto con su fecha de construcción. Esta relación no es lineal a lo largo del tiempo, identificándose periodos más penalizados, desde el punto de vista de la valoración. La utilización de modelos de precios hedónicos permite confirmar la estrecha relación entre el mercado secundario y el de obra nueva: tiene más peso en la cuantificación de la depreciación el valor de la vivienda nueva, que el estado de conservación del inmueble a valorar

El análisis del coste del ciclo de vida y la evaluación de la intervención sostenible en el patrimonio arquitectónico

“Conseguir un equilibrio óptimo entre el coste y los resultados y producir el mínimo impacto posible en el patrimonio arquitectónico, utilizando los fondos disponibles de una manera racional” (ICOMOS, Principios, 1.6) constituyen objetivos clave en los procesos de intervención en el patrimonio arquitectónico para “lograr la eficiencia y efectividad de las propuestas adoptadas, teniendo en cuenta la viabilidad económica y los aspectos medioambientales y sociales de la sostenibilidad” (Nueva Carta de Atenas 2003). Este trabajo se propone revisar el coste del ciclo de vida, una herramienta prevista para el análisis de la viabilidad sostenible de todo tipo de actividades, como un enfoque para la evaluación de proyectos, estrategias y políticas, tanto públicas como privadas, de intervención en el patrimonio arquitectónico. Se propone así introducir el método en los procesos de toma de decisiones incorporando conceptos tales como la durabilidad, obsolescencia y ciclos de vida diferenciales de estructuras y elementos preexistentes y de materiales y sistemas tecnológicos innovadores, así como el impacto de las externalidades positivas en la reutilización de los espacios históricos a lo largo de su ciclo de vida

Contenidos para el aprendizaje de materias de carácter económico en la titulación de arquitectura

Este trabajo se propone establecer las bases de la formación de los alumnos en la adquisición de los conocimientos necesarios sobre la economía aplicada al ejercicio profesional de la arquitectura. La determinación de los contenidos propios de la disciplina constituye el elemento fundamental. Se propone establecer las bases de la formación de los alumnos en la adquisición de los conocimientos necesarios para determinar el impacto económico de las decisiones de proyecto; las técnicas de medición y cuantificación de unidades de obra y de la predicción de costes de construcción en el proyecto arquitectónico; la utilización de recursos informáticos para la gestión de costes en el proceso de edificación y a metodología y las técnicas necesarias para la valoración de bienes inmuebles

Herramientas de aprendizaje sobre la regulación legal del ejercicio profesional del arquitecto

Ponencia sobre la formación universitaria en la regulación legal de la arquitectur

Environment and Housing Market

The present paper studies the relationship between residential environment and building value. This allows us to know the elements of definition of the value of a particular housing market area and the variables that define that price. The objective of the research is to identify patterns within the residential housing market in the city area of Madrid

Contenidos para el aprendizaje de materias de carácter económico en la titulación de arquitectura

Este trabajo se propone establecer las bases de la formación de los alumnos en la adquisición de los conocimientos necesarios sobre la economía aplicada al ejercicio profesional de la arquitectura. La determinación de los contenidos propios de la disciplina constituye el elemento fundamental. Se propone establecer las bases de la formación de los alumnos en la adquisición de los conocimientos necesarios para determinar el impacto económico de las decisiones de proyecto; las técnicas de medición y cuantificación de unidades de obra y de la predicción de costes de construcción en el proyecto arquitectónico; la utilización de recursos informáticos para la gestión de costes en el proceso de edificación y a metodología y las técnicas necesarias para la valoración de bienes inmuebles

Methodology for an effective risk assessment of urban areas: progress and first results of the merisur project

The progress and results the MERISUR, Methodology for an Effective RISk assessment of URban areas, are presented. This project aims at developing an effective methodology for urban seismic risk assessment that provides solutions to some deficiencies detected after recent damaging events worldwide, including risk mitigation actions based on benefit/cost ratios. In a fisrt stage, the hazard and vulnerability models are developed and improved. A procedure to determine the hazard-controlling seismogenic fault, contsistent with different probability levels, is established. Methods to include active faults as individual sources and to consider near filed effects that significantly amplify ground motions are proposed. A more complete description of seismic vulnerability encompassing structural, non-structural components is accomplished. Vulnerability modifiers to incorporate effects or urban parameters on vulnerability classes are also quantified. A distinction is also made between damage to structural and non-structural building elements. For this purpose, a pushover analysis is specifically carried out to model building response and damage trends on non-structural elements. This gives the primary damage. In addition, the area covered by the resulting debris is also estimated both in inner spaces (within the building) and in the outer space (public roads and streets). In this way, a volume of debris will be associated to each area unit of the city, and the potential damage to persons and elements exposed, such as urban furniture and vehicles, will be assessed. This constitutes the secondary damage. A static level of occupation (building, urban furniture, etc.) and a dynamic level of occupation (persons, vehicles) will be assigned to each area unit of the city, hereby defining the exposure in time and space. Earthquake losses related to primary damage of building components and to secondary damage (such as urban furniture and vehicles) will be also assessed. Cost/benefit ratios between ex ante risk mitigation measurements will be developed in order to decide whether risk transfer or risk retention is preferable for different risk scenarios. This analysis will confer effectiveness to the results of a seismic risk study. Overall, the estimate of earthquake losses and cost/benefit ratios are topics with little presence in the scientific literature concerning damaging earthquakes in Spain. Thus, the results of this study will provide effective solutions to the challenge to society tackled in this proposal

Arabidopsis metacaspase MC1 localizes in stress granules, clears protein aggregates and delays senescence

Stress granules (SGs) are highly conserved cytoplasmic condensates that assemble in response to stress and contribute to maintaining protein homeostasis. These membraneless organelles are dynamic, disassembling once the stress is no longer present. Persistence of SGs due to mutations or chronic stress has been often related to age-dependent protein-misfolding diseases in animals. Here, we find that the metacaspase MC1 is dynamically recruited into SGs upon proteotoxic stress in Arabidopsis (Arabidopsis thaliana). Two predicted disordered regions, the prodomain and the 360 loop, mediate MC1 recruitment to and release from SGs. Importantly, we show that MC1 has the capacity to clear toxic protein aggregates in vivo and in vitro, acting as a disaggregase. Finally, we demonstrate that overexpressing MC1 delays senescence and this phenotype is dependent on the presence of the 360 loop and an intact catalytic domain. Together, our data indicate that MC1 regulates senescence through its recruitment into SGs and this function could potentially be linked to its remarkable protein aggregate-clearing activity