En stressindeks for den norske banksektoren

Stress i banksektoren defineres som en forstyrrelse i bankenes normale virksomhet. Det vil for beslutningstakere være nyttig å ha et helhetlig inntrykk av hvor høyt stressnivået i de norske bankene er i en historisk kontekst. Det presenteres derfor i denne oppgaven en kvartalsvis stressindeks for den norske banksektoren over perioden tredje kvartal 1991 til andre kvartal 2012. Indeksen er konstruert som et gjennomsnitt av seks bankspesifikke variabler som representerer symptomer på stress i bankene. Den gir et relativt godt bilde av utviklingen i stressnivået i banksektoren over den gitte tidsperioden. I tillegg til å være en nyttig samleindikator kan stressindeksen egne seg som avhengig variabel i analyser av utviklingen i banksektoren. Hanschel og Monnin (2005) ser på stress som et produkt av en sårbar banksektor og eksogene sjokk. Vi forsøker derfor å fremskrive stressindeksen ved bruk av makroøkonomiske sårbarhetsvariabler. Vi finner at en positiv kombinasjon av aktivagap kan predikere et løft i stressnivået for finanskrisen, både in-sample og out-of-sample. Prediksjonene er imidlertid usikre og sensitive overfor ulike spesifikasjoner av regresjonene.ECON390MASV-SØ

Densification in District Stovner

Denne masteroppgaven belyser hvordan tilgjengelig arealer i borettslag kan benyttes til fortetting, hvilke miljømessige fordeler og ulemper som foreligger og hvilke muligheter og utfordringer dette medfører. Bydel Stovner er preget av å være en drabantby, med rikelig med boligblokker og store tomter på borettslagene. Området bærer preg av en eldre arealbrukspolitikk, der borettslagstomtene har en lav utnyttelsesgrad i forhold til deres størrelse. Kommunen har en visjon om en bymessig utvikling med et særlig henblikk på fortetting for bydelen, noe som gjenspeiler intervjuene med de kommunale planleggerne og kommunens plandokumenter. Oppgaven er formet som en flercasestudie med en analyseenhet, der det har blitt foretatt intervjuer med tre styreledere i tre ulike borettslag, en samfunnplanlegger og en arealplanlegger. Dette er for å kartlegge synspunktene til borettslagene på fortetting og samtidig se på hvilken utbyggingsstrategi kommunen selv ønsker. Fortetting i Bydel Stovner kan bidra til å styrke bydelens attraktivitet, øke investeringer og forbedre omdømmet. Samtidig kan fortetting av drabantbyen bidra til å skape en bærekraftig utvikling og gi bydelen et områdeløft. Studien indikerer at borettslag i Bydel Stovner har mange urealiserte arealer som kan egne seg som fortettingsobjekter, som kan innebære både økonomisk gevinst for borettslagene, og samtidig at det bidrar til å tilføre bydelen nye og bedre kvaliteter. De utvalgte borettslagene er preget av gode økonomiske situasjoner, der vedlikehold og nødvendige oppgraderinger foretas etter behov. Intervjuene viser at fortetting er en ønsket utbyggingsstrategi fra Oslo Kommune sin side, men at kommunen møter motstand fra borettslag, der beboere er uenige i en slik utvikling. De tre utvalgte borettslagene i studien er grunneiere for store arealer med utviklingspotensial og kan anses som et hinder for å nå kommunens mål i form av et områdeløft og en bymessig utvikling. Uavhengig av kommunens egne mål og visjoner for bydelen, er det alltid grunneieren som bestemmer om de ønsker å foreta endringer på sine arealer. Planleggerne fra intervjuene oppgir at utbyggere kvier seg for å starte utviklingsprosjekter, da de er usikre på om de vil ha en fortjeneste som samsvarer med den innsatsen de skal legge inn. Studien indikerer at styrelederne/ansatte og beboerne i borettslagene ikke ser at nytten ved fortetting veier tyngre enn ulempene, i forhold til mindre ute-oppholdsarealer og grøntarealer. Videre kommer det frem at beboere verdsetter sine uteområder og grøntarealer, noe som er en indikasjon på at de trives med den nåværende arealutnyttelsen. Dette kommer av lite kunnskap om fortetting og at slike prosjekter er meget kostbare, til tross for borettslagenes solide økonomiske situasjoner. En utvikling av borettslagene i form av fortetting kan komme borettslagene til stor nytte når det gjelder forbedret kvalitet på ute-oppholdsarealer, økonomisk gevinst og bedre kvalitet på den foreliggende bygningsmassen.This master's thesis sheds light on how available areas in housing cooperatives can be used for densification, what environmental advantages and disadvantages there are and what opportunities and challenges this entails. The Stovner district is a suburb, with plenty of apartment blocks and where the housing cooperatives have large plots of land. The area is characterized by an older land use policy, where the housing cooperatives plots have a low degree of utilization in relation to their size. The municipality has a vision of urban development with a special focus on densification for the district, which reflects the interviews with the municipal planners and the municipality's planning documents. The thesis is shaped as a multi-case study with one analysis unit, where interviews have been conducted with three board chairmen in three different housing cooperatives, a community planner and an area planner. This is to see the point of view of the housing cooperatives on densification and at the same time look at which development strategy the municipality itself wants. Densification in the Stovner district can help strengthen the district's attractiveness, increase investment and improve its reputation. At the same time, densification of the suburb can contribute to creating a sustainable development and give the district an area boost. The study indicates that housing cooperatives in the Stovner district have many unrealized areas that can be used for densification, which can mean both financial gain for the housing cooperatives, and at the same time that it contributes to adding new and better qualities to the district. However the selected housing cooperatives have solid financial situations, where maintenance and necessary upgrades are carried out as needed. The interviews show that densification is a desired development strategy on the part of Oslo Municipality, but that the municipality meets with opposition from housing cooperatives, where residents disagree with such a development. The three selected housing cooperatives in the study are landowners for large areas with development potential and can be considered as an obstacle to achieving the municipality's goals in the form of an area boost and urban development. Regardless of the municipality's own goals and visions for the district, it is always the landowner who decides whether they want to make changes to their properties or not. The planners from the interviews state that developers are reluctant to start development projects, as they are unsure whether they can achieve a profit that corresponds with the effort they are to make. The study indicates that the board chairmen/employees and residents of the housing cooperatives do not see that the benefit of densification outweighs the disadvantages, in relation to smaller outdoor living areas and green areas. Furthermore, it appears that residents value their outdoor areas and green areas, which is an indication that they are happy with the current land use. This is due to little knowledge about densification and that such projects are very expensive, despite the housing associations' solid financial situations. A development of the housing cooperatives in the form of densification can be of great benefit to the housing associations in terms of improved quality of outdoor living areas, financial gain and better quality of the existing building stock.M-EI

Fra naturområde til kulturlandskap. En mikrohistorisk studie av Mona-området i Eidsberg og Trøgstad kommune

Masteroppgave for lektorutdanning i samfunnsfag - Nord universitet, 201

Ansiktsløft i nabolaget

Vi har i denne oppgaven hatt fokus på hvordan prisutviklingen for Skansen og Østre Strandgate i Kristiansand har vært gjennom perioden 2005- 2023. En underliggende antakelse er at transformasjon av omliggende område har innvirket på markedsprisene på boliger lokalisert i, eller i nærhet av det gjeldende området. For å kaste lys over dette har vi gjennomført analyser av transaksjonsdata, foretatt intervjuer med relevante aktører og analysert salgsprospekter på tre nyere boligprosjekter i dette området: Tangen Ytterst, Tangen Blå og Tangen Torv. I analysene studerer vi med hjelp av ordgrupper og gjennomgang av prospektene også hvordan markedsføring av disse tre prosjektene varierer. Oppgaven tar for seg problemstillingen «Hvordan er sammenhengen mellom prisnivå og fremstillingen av nye boligprosjekter”. Vi har formulert tre hypoteser som vil være med på å belyse problemstillingen. Disse tre er: Hypotese 1: De nye boligprosjektene på Tangen fører til en positiv spillover-effekt for de nærliggende boliger i Østre Strandgate og Skansen over tid. Hypotese 2: Omsetningstiden for små boliger er kortere for større boliger på Skansen. Hypotese 3: Omsetningstiden for små boliger er kortere for større boliger i Østre Strandgate. Hypotese 1 er belyst ved hjelp av en gjennomsnittsanalyse som viser at det har vært en prisendring av Skansen og Østre Strandgate som ikke følger den naturlige utviklingen i markedet. Dette kan dermed indikere at Tangen prosjektene har hatt en positiv spillover-effekt på Skansen og Østre Strandgate. Hypotesene 2 og 3 ble testet gjennom en Kruskal-Wallis test og viste ingen signifikante svar, dermed kan det ikke med sikkerhet sies at mindre boliger har en lavere omsetningstid enn større boliger. Analysene av markedsføringen viser at fokuset har endret seg fra å selge lokasjonen, til å selge samvær og grøntområder. I intervjuene vi har foretatt kommer det blant annet frem at mye av arbeidet som blir lagt ned for å utarbeide prospekter for nye prosjekter går på erfaring istedenfor research. Datasettet er hentet primært fra Eiendomsverdi.no med unntak av intervjuene som ble holdt og analysene av prospektene. Fra Eiendomsverdi.no ble omsetningsrapporter lastet ned for Skansen og Østre Strandgate, i tillegg ble prospektene for Tangen Ytterst, Tangen Blå og Tangen Torv lastet ned gjennom Eiendomsverdi.no

Ansiktsløft i nabolaget

Vi har i denne oppgaven hatt fokus på hvordan prisutviklingen for Skansen og Østre Strandgate i Kristiansand har vært gjennom perioden 2005- 2023. En underliggende antakelse er at transformasjon av omliggende område har innvirket på markedsprisene på boliger lokalisert i, eller i nærhet av det gjeldende området. For å kaste lys over dette har vi gjennomført analyser av transaksjonsdata, foretatt intervjuer med relevante aktører og analysert salgsprospekter på tre nyere boligprosjekter i dette området: Tangen Ytterst, Tangen Blå og Tangen Torv. I analysene studerer vi med hjelp av ordgrupper og gjennomgang av prospektene også hvordan markedsføring av disse tre prosjektene varierer. Oppgaven tar for seg problemstillingen «Hvordan er sammenhengen mellom prisnivå og fremstillingen av nye boligprosjekter”. Vi har formulert tre hypoteser som vil være med på å belyse problemstillingen. Disse tre er: Hypotese 1: De nye boligprosjektene på Tangen fører til en positiv spillover-effekt for de nærliggende boliger i Østre Strandgate og Skansen over tid. Hypotese 2: Omsetningstiden for små boliger er kortere for større boliger på Skansen. Hypotese 3: Omsetningstiden for små boliger er kortere for større boliger i Østre Strandgate. Hypotese 1 er belyst ved hjelp av en gjennomsnittsanalyse som viser at det har vært en prisendring av Skansen og Østre Strandgate som ikke følger den observerte utviklingen i markedet. Dette kan dermed indikere at Tangen prosjektene har hatt en positiv spillover-effekt på Skansen og Østre Strandgate. Hypotesene 2 og 3 ble testet gjennom en Kruskal-Wallis test og viste ingen signifikante svar, dermed kan det ikke med sikkerhet sies at mindre boliger har en lavere omsetningstid enn større boliger. Analysene av markedsføringen viser at fokuset har endret seg fra å selge lokasjonen, til å selge samvær og grøntområder. I intervjuene vi har foretatt kommer det blant annet frem at mye av arbeidet som blir lagt ned for å utarbeide prospekter for nye prosjekter går på erfaring istedenfor research. Datasettet er hentet primært fra Eiendomsverdi.no med unntak av intervjuene som ble holdt og analysene av prospektene. Fra Eiendomsverdi.no ble omsetningsrapporter lastet ned for Skansen og Østre Strandgate, i tillegg ble prospektene for Tangen Ytterst, Tangen Blå og Tangen Torv lastet ned gjennom Eiendomsverdi.no

Eiendomsmarkedet i Kristiansand : Hvilken påvirkning har studentene ved Universitetet i Agder på eiendomsmarkedet i Kristiansand?

Masteroppgave økonomi og administrasjon BE501 - Universitetet i Agder 2018Universitetet i Agder er i vekst og har i dag 8800 studenter som tilhører avdeling Kristiansand. I Kristiansand er det i dag ca. 90 000 innbyggere. Studentene ved UiA bidrar til et positivt skift i etterspørselen på leiemarkedet i Kristiansand. Problemstillingen vår er: «Hvilken påvirkning har studentene ved Universitetet i Agder på eiendomsmarkedet i Kristiansand?» Datamaterialet som omhandler boligprisene er sekundærdata, hentet fra eiendomsverdi. For å kartlegge studentene sin bosituasjon ble en spørreundersøkelse sendt ut til et tilfeldig utvalg på 2266 studenter ved Universitetet i Agder. Etter rensing av feildata og ufullstendige svar sto vi igjen med 775 respondenter, dette tilsvarer en svarprosent på 34%. Av undersøkelsen fremkommer det at 71% av studentene leier bolig. Derfor fokuser oppgaven på studentene sin påvirkning på eiendomsmarkedet gjennom leiemarkedet. Undersøkelsen ga oss informasjon om studentenes leieforhold, og deres boligpreferanser. Teoriene som er benyttet i oppgaven er den hedonistiske prisfunksjonen og DiPasquale & Wheaton sin modell. Vi har utledet tre hypoteser som bygger på teoriene, som til sammen skal forsøke å svare på problemstillingen. Analysene består av semilogaritmiske og dobbellogaritmiske regresjonsanalyser. På eiendomsverdi datasettet foretar vi en analyse der vi beviser prisforskjellene mellom bydelene i Kristiansand. Resultatet viser at Lund og deretter Kvadraturen/Eg er de dyreste bydelene. Undersøkelsen og annen sekundærdata viser at majoriteten av studentene har valgt å bosette seg i disse bydelene. I spørreundersøkelse datasettet omhandler analysen ulike perspektiver. Den første av disse analysene ser på forskjellene i leieprisen mellom bydelene. Resultatet viser at det ikke er noen signifikant forskjell. Den siste analysen har de ulike utleieaktørene i fokus, og har effektiv leieinntekt som avhengig variabel. Resultatene viser at det er en signifikant forskjell i effektiv leieinntekt mellom de ulike aktørene. Denne analysen viser at variasjonen i den effektive leieinntekten fremkommer av variasjon i leiepris, antall i boligen og hva som er inkludert i leieforholdet. Det er vanskelig å påvise studenten sin konkrete påvirkningskraft på eiendomsprisene. Vi ser allikevel at studentene påvirker eiendomsprisene gjennom sin etterspørsel på leiemarkedet i de mest attraktive bydelene

Which Is the Most Cost-efficient Alternative, a New Build or the Rehabilitation of a Cultural Heritage Site?

Given the choice between the rehabilitation of a cultural heritage site and a new build, recent history in Norway shows that the new build is often chosen, with the justification of cost efficiency. This paper compares approaches to cultural heritage sites from a property development and a protection of cultural heritage point of view to test this judgment. These two professional fields overlap and need to cooperate. Thus, a closer look at their similarities and differences should provide valuable insights. This paper applies a case-study method to a large country estate building at a NATO air base in need of office space. The building has legal protection at the national level. Costs are calculated for three scenarios for new offices: rehabilitation of the protected building, a new build, and renting. All alternatives include legally mandated maintenance of the protected building, as the same public body carries out both tasks. Of the three alternatives, the new build and renting were the most expensive over a thirty-year time span. Rehabilitation was the most economical. These findings indicate that owners of protected buildings should investigate possibilities to activate such buildings, due to not only their cultural heritage values, but also their economic potential

Verdidrivere for børsnotert og ikke-børsnotert næringseiendom

Denne utredningen ser nærmere på de viktigste faktorene for avkastningen i børsnotert og ikke-børsnotert næringseiendom ved hjelp av korrelasjonsanalyser med ulike ledetider. Børsnotert næringseiendom representeres ved Oslo Børs Eiendomsindeks, mens ikkebørsnotert næringseiendom er representert ved direkte avkastning gjennom yielddata og indirekte avkastning gjennom SSBs eiendomsindeks. Disse indeksene analyseres mot ulike makroøkonomiske faktorer som blir identifisert i teoridelen. Hovedfunnene er at renter og rentespreader, samt konjunkturavhengige faktorer som arbeidsledighet og inflasjon er de viktigste faktorene for avkastningen i næringseiendom. Disse faktorene er sterkt signifikante både for yield og OSE4040, men gir noe ulikt svar for SSBs eiendomsindeks. Et annet interessant funn er at børsnotert og ikke-børsnotert næringseiendom blir påvirket av de samme faktorene, men at det tar lengre tid før realøkonomiske endringer slår inn på ikke-børsnotert næringseiendom. Man kan derfor si at børsnotert næringseiendom kan klassifiseres som eiendom, og at man kan oppnå eiendomseksponering ved å investere i børsnoterte eiendomsselskaper