The securitization of residential rental revenue streams in Europe

The purpose of this paper is to analyze the securitization of rental streams, a new investment and finance product introduced in the USA in 2013 that enables fundraising from large residential portfolios owned by major investment funds and investment banking. The securities are made up of non-performance loans as well as real estate portfolios of financial entities. REO-to-rental securitization is a step forward toward the democratization of finance through the globalization of the residential market, improving risk sharing for major and retail investors. The securitization of rental streams in Europe has not taken off, despite several issuances in the USA since 2013 with significant success where first tranches obtained a credit qualification of triple-A from the majority of the main rating agencies.Peer ReviewedPostprint (published version

Crowdfunding: the collaborative economy for channelling institutional and household savings

The financial disintermediation mechanism known as “loan-based-crowdfunding” has recently come under regulation in several countries. This competitive investment and finance vehicle is already well established in the US and British markets. By compiling empirical data from a reference crowdfunding platform, this article compares loan-based crowdfunding with traditional investment vehicles such as investment funds, equities or pension funds. The conclusion of the study is that saving through crowdfunding allows the optimization of a portfolio comprising both institutional and retail investors.Peer ReviewedPostprint (author's final draft

Análisis e inversión en el mercado inmobiliario desde una perspectiva conductual

The increasing interest in the real estate investment has led to the emergence of new real estate investment vehicles, adding more complexity to the real estate market which increasingly resembles to financial markets. Academic research regarding real estate market, from a financial perspective, has been developed, essentially, considering modern finanance theories. Nevertheless, a new trend of thought named behavioural finance that assume the market inefficiency as well as the irrationality of market, and develope models based on individuals' behaviour. This doctoral thesis applies behavioural finance theories into the analysis and investment in the real estate market, showing that behavioural models improve the results of their actors' decision making. On the one hand, it has been developed an econometric model of the prices of new housing in Spain, implying not only an extrinsic and intrinsic combined approach, but also hipothesis inherited from the Behavioral School in order to explain and predict the Spanish real estate market and understand the periods of irrational exhuberance. On the other hand, it has been analysed from a financial perspective, the market performance of the first SOCIMI (Spanish Real Estate Investment Trusts) established in Spain, developing a model that allows to predict the price-to-net-asset-value (P/NAV) ratio of a SOCIMI. In addition, it is proved that the constitution of a SOCIMI is an efficient alternative for real estate companies to obtain liquidity from their assets, compared to other alternatives such as assets' disposal or obtaining bank finance.El aumento del interés inversor en el sector inmobiliario, el cual forma parte tanto de carteras de pequeños inversores hasta grandes fondos de inversión internacionales, ha llevado a la aparición de nuevos vehículos de inversión inmobiliaria dotando al mercado de mayor complejidad, asemejándolo cada vez más a los mercados financieros. La investigación académica entorno al mercado inmobiliario, desde una perspectiva financiera, ha tomado como referencia las finanzas modernas surgidas de la escuela económica neoclásica y basadas en la teorías de carteras de Markowitz, del mercado de capitales de Sharpe y del mercado eficiente de Fama. No obstante, una nueva corriente denominada finanzas conductuales, desarrolladas a partir de las teorías de la escuela conductual, han puesto en duda los modelos de las finanzas modernas debido al dudoso encaje de sus modelos en el mercado inmobiliario, así como en la escasa previsión de la crisis de los mercados financieros del año 2008. Así, la falta de un mercado único de comercialización, la ineficiencia informacional, la heterogeneidad e iliquidez de los activos, son algunas de las características del sector inmobiliario que no se adaptan a las hipótesis de la teoría económica moderna, y que, por tanto, exigen un nuevo planteamiento que parece resolverse mediante las finanzas conductuales. La escuela conductual asume la ineficiencia de los mercados y la irracionalidad de sus actores (los cuales influyen en los precios infravalorándolos o sobrevalorándolos de forma persistente y duradera) y desarrolla modelos en base al comportamiento real de las personas. La presente tesis doctoral aplica las finanzas conductuales para el análisis e inversión en el mercado inmobiliario evidenciando que los modelos conductuales comportan una mejora en las tomas de decisiones de sus actores. Por un lado, se ha desarrollado un modelo econométrico del precio de la vivienda nueva en España que supone no sólo un acercamiento que combina el enfoque extrínseco e intrínseco, si no que incorpora también hipótesis de la escuela conductual a fin de explicar y prever el ciclo inmobiliario español y comprender los períodos de exuberancia irracional. Adicionalmente, se ha procedido a analizar desde una perspectiva financiera, el comportamiento de las primeras SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) constituidas en España, desarrollando un modelo que prevé el valor del ratio P/NAV, obtenido como el cociente entre la cotización (P) y el valor neto de los activos (NAV) de una SOCIMI. Así mismo se comprueba que la constitución de una SOCIMI es una alternativa eficiente para las sociedades inmobiliarias para la obtención de liquidez de sus activos, frente a otras alternativas como la enajenación directa de éstos o la obtención de financiación bancaria. Finalmente, aunque la liquidez de las primeras SOCIMI constituidas en España es moderada, se evidencia que son un vehículo de inversión inmobiliaria competitivo en términos de rentabilidad y riesgo, previéndose una mejora en el medio plazo a medida se constituyan SOCIMI de mayor tamaño y se disponga de series históricas de rentabilidades más amplias

Public-private partnerships for real estate projects: current framework and new trends

Purpose -In the current economic context, caused by the financial crisis which began in 2007 and by the economic downturn that it triggered, the interest in developing projects through public-private partnerships is growing. There is no question that for the world's real estate market the events of recent years represented the greatest crisis since the 1930s and had a devastatingimpact on the availability of public resources. In this scenario, there is a clear need for the establishment of advanced, innovative approaches in order to avoid delays in execution of real estate projects, which are highly capital-intensive, and in orde r to ensure quality and cost-effective service delivery. In view of the above, this paper analyses the framework and the new trends in public-private partnerships, such as the constitution of public-private real estate funds that allow risk allocation on an agreed basis, primarily for the development of projects with positive externalities. Design/methodology/approach - Through data collection, the study analyses the current situation of public-private partnerships in the global real estate industry. It identifies the main forms of collaboration, the legal structure of the partnerships, types of public and private organizations involved, allocation of risks among project stakeholders, the project leadership team, financial contributions, kinds of projects developed, and the key factors for success. Findings – The present framework of advanced and innovative public-private partnerships for real estate projects and the new trends being introduced aim to combine a better allocation of public resources with the competitive approach provided by private participation. Originality/value The limited availability of public resources and the high financial investment required to carry out real estate projects make it imperative to find complex, innovative ways of developing projects of this kind with positive externalities for societyPeer ReviewedPostprint (published version

Crowdfunding de préstamos para PyMEs en España: Un análisis empírico

El crowdfunding de préstamos está introduciéndose en el mercado español como un producto alternativo de financiación e inversión respaldado por una legislación que brinda transparencia y seguridad jurídica tanto a inversores como a las empresas con necesidades de financiación. El presente artículo analiza el impacto en España del crowdfunding, el binomio rentabilidad-riesgo del producto y los efectos de la diversificación, así como sus ventajas y desventajas respecto a otros vehículos de inversión y financiación. Asimismo, se determinan las variables que explican el coste del capital de los préstamos mediante un modelo de regresión. Los resultados obtenidos permiten prever el inicio de un círculo virtuoso que convierta el crowdfunding en parte de la solución a las ineficiencias del mercado financiero, primordialmente respecto los problemas de financiación y rentabilidad que acarrean las PyMEs y los pequeños ahorradores, y en una nueva herramienta de colaboración público-privada respecto aquellos proyectos que presenten externalidades positivas.Peer ReviewedPostprint (published version

Loan-Based-Crowdfunding Investment as an alternative vehicle in channeling institutional and personal savings: the collaborative economy

The financial disintermediation mechanism known as “loan-based-crowdfunding” has recently come under regulation in Spain. This competitive investment and finance vehicle is already well established in the US and British markets. By compiling empirical data from a reference crowdfunding platform, this article compares loan-based crowdfunding with other traditional investment vehicles such as investment funds, equities, and pension funds. The concluThe financial disintermediation mechanism known as “loan-based-crowdfunding” has recently come under regulation in Spain. This competitive investment and finance vehicle is already well established in the US and British markets. By compiling empirical data from a reference crowdfunding platform, this article compares loan-based crowdfunding with other traditional investment vehicles such as investment funds, equities, and pension funds. The conclusion of the study is that saving through crowdfunding allows the optimization of a portfolio comprising both institutional and retail investors. sion of the study is that saving through crowdfunding allows the optimization of a portfolio comprising both institutional and retail investors.Peer ReviewedPostprint (author's final draft

Decision-making factors in the constitution of a REIT

Real Estate Investment Trusts (hereinafter, REIT) are investment companies which enable to capitalize real estate assets by offering company shares into stock markets. The recent positive outlook and the signs of change in the economic cycle have entailed a sharp increase of REITs constitutions. Nevertheless, real estate managers must consider its advantages compared to other alternatives of financing real estate activity. This implies the analysis of those variables affecting REITs performance such as, market price and market capitalization (compared to its net asset value), REIT expected liquidity, constitution costs, systematic risk, finance costs or tax benefits, and also other aspects like, company control, transparency requirements or regulatory limits. REITs have become a competitive way to finance real estate activity, especially considering credit constraints this industry is still experiencing. In this context, the present paper analyses what should be taken into account in the decision of establishing a REIT.Postprint (published version

Los Reits españoles como vehículo democratizador de la inversión inmobiliaria: Las Socimi

La regulación de los REITs españoles denominados Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) acerca el sistema financiero e inmobiliario a la sociedad, especialmente a los pequeños inversores, al incrementar el número de personas que pueden beneficiarse de las ventajas que ofrecen las propiedades inmobiliarias como producto de inversión. Teniendo en cuenta que las propiedades inmobiliarias corresponden a la principal solvencia de los hogares españoles y que a su vez son un activo de inversión escasamente eficiente tanto informacionalmente, por la escasez y difícil acceso de datos sobre transacciones, operacionalmente, por los altos costes de transacción que restringen el arbitraje en la formación de los precios, e irracionalmente, por ser la irracionalidad de los agentes más acentuada en el mercado inmobiliario, la incorporación de un vehículo que mejora la eficiencia de un mercado con presencia de pequeños inversores, resulta en una mejora de la democratización del sector financiero. Ello es debido a que las SOCIMI permiten corregir parte de las ineficiencias mejorando aspectos como la transparencia, la liquidez, los costes de transacción o reducir la inversión mínima necesaria al admitir la adquisición de participaciones en los mercados financiaros. Los inversores deberán tener en cuenta que las SOCIMI mejoran el binomio rentabilidad – riesgo de una cartera al incrementar su diversificación por contar con correlaciones moderadas con otros activos de inversión. Así mismo, se sitúan en un punto intermedio entre la renta fija y a la renta variable, no obstante, el mercado percibe un riesgo superior al apreciarse otros riesgos no recogidos por la variable volatilidad.Peer ReviewedPostprint (published version

Análisis y pronóstico del precio de la vivienda en España: modelo econométrico desde una perspectiva conductual

[CASTELLÀ] El presente documento desarrolla un modelo econométrico del ciclo inmobiliario, concretamente del mercado residencial, con la finalidad de prever la evolución futura de los precios del sector. A diferencia de otros modelos, nuestra propuesta incorpora, no sólo un acercamiento que combina el enfoque extrínseco e intrínseco, si no también hipótesis y criterios de la Escuela Conductual. En contraste con la escuela financiera moderna, las finanzas conductuales asumen la presencia de inversores irracionales en el mercado, que influyen en los precios infravalorándolos o sobrevalorándolos de forma persistente y duradera, factor que constituye la base de las fases expansivas y depresivas que desarrollan el ciclo inmobiliario. [ANGLÈS]The present paper develops an econometric model of the real estate cycle, focused on the analysis of the residential market in Spain, and aims to predict the future evolution of the average and fundamental prices of the housing industry. Unlike traditional models, the Econometric Model developed incorporates not only an extrinsic and intrinsic approach, but also analytical assumptions and criteria inherited from the Behavioral School. Contrasting the Modern Financial School theory, the Behavioral Finance School assumes the presence of irrational investors in the market. Thereby irrational decisions substantially influence, in a persistent way, whether underestimating or overestimating, the evolution of asset prices. This irrational influence is the fundamental basis of both expansive and depressive phases that shape the real estate cycle.Peer ReviewedPostprint (published version