The Regulation of Residential Tenancy Markets in Post-War Western Europe: An Economic Analysis

This paper provides an economic analysis of the post-war regulation of European tenancy markets. Two representative types of market regulation are analyzed: the introduction of compulsory duration clauses in tenancy contracts (as a means of protecting the tenant against eviction); and rent control policies. First, the study describes and analyzes the recent history of such regulations in Spain, Italy, Finland and the UK, in order to draw some general conclusions about the evolution of European institutions in recent decades. Their effects are then explored by adapting a theoretical model of tenancy markets. The results show that both rent control and compulsory duration clauses potentially entail negative effects for European tenancy markets as they may drive some participants out of the market. These effects are consistent with the trends observed during the latter half of the 20th century in several European countries.Rent control, Tenancy contracts, Compulsory terms

The effect of institutions on European housing markets : an economic analysis

Durante el siglo XX y en especial en su segunda mitad, el mercado de alquiler ha ido perdiendo peso a favor de la vivienda en propiedad tanto en la economía española como en la del resto de países europeos. El gráfico R.1 muestra esta tendencia negativa en el peso del mercado del alquiler sobre el total de viviendas principales1 para algunas economías europeas en los años más recientes. En este contexto y si bien la reducción en el peso del mercado de alquiler (a favor del mercado de vivienda en propiedad) es un hecho común a la práctica totalidad de países, el caso español es especialmente extremo. El primer censo que recogió esta información (1970) ya indicaba que la proporción de vivienda principal en propiedad estaba en torno al 60% (tasa de propiedad del 63’4%). En el año 2008 era posible encontrar provincias españolas en las que la tasa de vivienda principal en propiedad superaba el 94% (Castellón, Soria o Lugo). Desde un punto de vista puramente económico, una fortaleza excesiva de la vivienda en propiedad genera algunas ineficiencias en el funcionamiento de la economía. Entre otros factores este efecto se debe a que una reducida tasa de alquiler puede acabar disminuyendo la movilidad de los trabajadores (Hardman e Ionnides, 1999, Barceló, 2006). De hecho se observa que las economías con una mayor tasa de alquiler, como Francia o Alemania, también muestran una mayor movilidad interregional (Maclennan et al. 1998, Barceló, 2006). Paralelamente, la literatura económica relaciona una baja movilidad con un mayor desempleo (Layard et al. 1991). Numerosos factores pueden haber afectado a los mercados inmobiliarios impulsando al alza el mercado de la vivienda en propiedad. Entre ellos y sobre todo para los últimos años cabe citar la reducción general de los tipos de interés (Blanco y Restoy, 2007) junto a la liberalización bancaria (Iacoviello y Minetti, 2003, Kumbhakar y Lozano-Vivas, 2004) o los aumentos en la renta per capita. Frente a estos factores, ampliamente estudiados en la literatura, otros factores que se podrían englobar como “institucionales” pueden también haber influenciado las tasas de alquiler y propiedad. Entre ellos, cabría citar la regulación de los mercados (las llamadas “instituciones formales”) y el funcionamiento del sistema judicial como medio de ejecución de los contratos y pactos realizados en esos mercados (las llamadas “instituciones de ejecución”). En ambos casos se puede afirmar que no han sido suficientemente estudiadas en cuanto a sus efectos en los mercados inmobiliarios. En consecuencia, esta tesis doctoral se centra en el análisis de los efectos de la regulación de los mercados inmobiliarios, en especial las normativas vigentes en los mercados de alquiler, que podrían haber introducido desincentivos relativamente importantes para los arrendadores de vivienda así como el efecto del buen o mal funcionamiento del sistema judicial a la hora de hacer cumplir los pactos y contratos efectuados en esos mercado

Is judicial inefficiency increasing the house property market weight in Spain? : evidence at the local level

Compared with the rest of the European countries the weight of the house property market in Spain is very high, which is consistent with the weakness of the tenancy market. In this context, it has often been argued that an inefficient judicial system, implying a cumbersome procedure to evict a non-paying tenant or simply needing a long period to execute a decision, may be an important determinant of the tenancy market weakness, as it constrains the effective supply by reducing the profitability of landlords. This research has studied this effect econometrically using a panel data approach and exploiting the differences in the judicial efficiency that exists among the Spanish provinces. After controlling for several other factors, this study concludes that the degree of inefficiency of the judicial system has a positive, although minor, impact on the differences in the property share among provinces in Spai

The impact of the efficacy of justice on business investment in Spain

Artículo de revistaOne of the main determinants of the level of dynamism of business investment is the efficacy of the legal system, as an essential element of the institutional framework of an economy. This article sets out an empirical approach to the impact of the efficacy of justice on the investment decisions of a sample of Spanish firms. Drawing on the cross-provincial heterogeneity in the court congestion rate, and how it changes over time, this analysis suggests there is a positive and significant correlation between efficacy in the civil justice system and business investment in Spain

Litigation in Spain 2001-2010 : exploring the market for legal services

Existe evidencia empírica de que se da una asociación positiva entre el número de abogados por habitante y el número de litigios entre países. Por ejemplo, España cuenta con más litigios y más abogados por habitante que la mayoría de los países de la OCDE. ¿Cómo interpretar esta asociación? En este trabajo se analiza la variación de ambas variables en las provincias españolas durante el período 2001-2010 y, por medio de un enfoque econométrico de variables instrumentales, se ilustran algunas de las causas de la asociación estadística entre ellas y se comentan ciertas implicaciones de los resultadosThere is empirical evidence of a cross-country positive association between the number of lawyers per capita and the extent of litigation. For instance, Spain has more litigation and more lawyers per capita than most OECD countries. How should this association be interpreted? In this paper we analyse the variation in both variables across Spanish provinces during the period 2001-2010, by means of an instrumental variable approach, to shed some light on the sources of the statistical association between them. Finally, implications of the results are discusse

An economic analysis of court fees : evidence from the Spanish civil jurisdiction

La aprobación de un sistema de tasas judiciales se ha justificado tradicionalmente como un medio para mejorar la eficacia judicial, en tanto que podría reducir el número de conflictos que se llevan ante la justicia. La congestión judicial, de hecho, está relacionada con un peor rendimiento de la economía. Si bien España tiene una de las tasas de litigación más altas de la OCDE, tradicionalmente ha carecido de un sistema amplio de tasas judiciales. En 2002, el Congreso aprobó un sistema de tasas pagaderas por las personas jurídicas. En 2012, las tasas se ampliaron a las personas físicas y, en 2015, fueron derogadas parcialmente. Este documento aprovecha estos períodos limitados de vigor para analizar empíricamente los impactos de las tasas en la congestión judicial. Para poder hacerlo, se ha recopilado una base de datos trimestral con información sobre la carga de trabajo real de la jurisdicción civil. El análisis permite concluir que los efectos de las tasas, a pesar de haber reducido la congestión judicial, están lejos de ser homogéneos y dependen del tipo de procedimiento, la carga de trabajo de los órganos judiciales y las condiciones macroeconómicas localesThe adoption of court fees has been traditionally justified as a means to improve the performance of enforcement institutions as they may have an effect of deterrence of the dispute. Judicial congestion has clear negative impacts on economic performance. Spain, which has one of the highest rates of litigation of the OECD, has traditionally lacked a general system of court fees. In 2002, the Congress passed a system of court fees to be paid by legal entities and enterprises. In 2012, the fees were extended to individuals and abrogated in 2015. This bounded period of enforcement allows us to empirically test the impacts of court fees on congestion. In order to do this, we collected a comprehensive database of quarterly data on the real workload of civil courts. This study concludes that the effects of court fees, although reduced courts’ congestion, are far from homogeneous and depend on the type of procedure, the workload of the courts and the local macroeconomic condition

Entrepreneurship and enforcement institutions : disaggregated evidence for Spain

Entry of new firms, both in the form of entrepreneurs and corporations, fosters competition and productivity. The entry of firms and productivity have both been low in the Spanish economy over recent years. This paper analyses the determinants of entry focusing on the role of the design and efficacy of enforcement institutions (the judicial system), an aspect traditionally overlooked. To do this, we exploit disaggregated data at the local level in Spain. We find that higher judicial efficacy increases the entry rate of firms, while it has no effect on the exit rate. Crucially, that impact only occurs in the case of the entry rates for entrepreneurs, defined as self-employed, but not in the case of limited liability corporations. This finding may be due to the fact that judicial (in)efficacy can be regarded as a fixed cost to be paid by the agents that litigate. Hence, the economic activity of entrepreneurs – and specifically, their entry into the market – is expected to be more affected than that of larger firmsLa entrada de nuevas empresas, en la forma tanto de empresarios individuales como de grandes corporaciones, fomenta la competencia y la productividad de una economía. En este sentido, es necesario destacar que tanto la entrada de empresas como la productividad de la economía española han sido bajas durante los últimos años. Este trabajo analiza los determinantes de la entrada de nuevas empresas analizando específicamente el papel representado por el diseño y la eficacia de las instituciones de ejecución (el sistema judicial) al servicio de las empresas. Este aspecto ha sido excluido tradicionalmente de los estudios en la materia. Para este fin, analizamos datos desagregados a escala provincial en España, encontrando que una mayor eficacia del sistema judicial aumenta la tasa de entrada de empresas. La eficacia de la justicia, sin embargo, no parece tener efecto en la tasa de salida. El impacto positivo encontrado en la entrada solo se produce en el caso de los empresarios individuales, pero no en el caso de las sociedades anónimas o de responsabilidad limitada (que tienen normalmente un tamaño superior). Este hallazgo puede explicarse por el hecho de que la (in)eficacia judicial puede ser considerada como un coste fijo que se ha de pagar por las empresas que litigan. Por tanto, la actividad económica de una pequeña empresa (o, concretamente, de un emprendedor individual) puede verse afectada relativamente más que la de una empresa de mayor tamañ

Quality of enforcement and investment decisions. Firm-level evidence from Spain

Las decisiones de inversión son generalmente irreversibles y podrían verse afectadas por problemas de cautividad y oportunismo. Un marco de inversión estable necesita, por tanto, de instituciones de ejecución sólidas. Este documento analiza datos a nivel de empresa para estudiar el impacto de la eficacia de funcionamiento del sistema judicial en España, como representativa de la calidad institucional, en las decisiones de inversión empresarial. Más en concreto, esta investigación mide los efectos de la congestión en la jurisdicción civil a nivel local, tanto en los juicios ordinarios como en las ejecuciones (cuando un juez obliga forzosamente al pago de una deuda o al cumplimiento de una obligación), y encuentra una relación negativa y significativa entre la ineficacia judicial y la ratio de inversión bruta. El efecto se mantiene tras realizar diversas pruebas de robustez. Este documento también analiza la eficacia de la jurisdicción administrativa, inspirado por la hipótesis de Acemoglu y Johnson (2005), pero no encuentrInvestment decisions are generally irreversible and could be affected by holdup problems and opportunism. Thus, investment may need sound enforcement institutions. This paper analyzes firm level data to identify the impact of judicial system efficacy, as representative of the institutional quality, in business investment decisions. More specifically, this research measures the effects of congestion in the Spanish civil (private) jurisdiction at the local level, both when solving ordinary trials and executions (when a judge forces the debtor to pay or to fulfill an obligation) and finds a negative and significant relationship between judicial inefficacy and the gross investment ratio. The effect holds after running several robustness checks. This paper also analyzes the efficacy of the administrative jurisdiction, inspired by the hypothesis of Acemoglu and Johnson (2005), but it does not have a significant impact on investment in our sample

Are there alternatives to bankruptcy? : a study of small business distress in Spain

Incluye referencias bibliográficas y apéndice con terminología legalLas empresas pequeñas, que constituyen la mayoría del tejido empresarial español, raramente solicitan concurso de acreedores, incluso durante la actual crisis económica. Esto sugiere que la Ley Concursal desempeña un papel limitado en la resolución de las dificultades financieras de estas empresas. El presente trabajo propone una explicación de este hecho que se basa en dos premisas: i) los concursos de acreedores son más costosos y lentos que la principal alternativa, el sistema hipotecario, y ii) los concursos de acreedores son poco atractivos para el deudor individual. El análisis empírico de una amplia base de datos de empresas españolas, francesas y británicas corrobora nuestra hipótesis. En todo caso, es importante tener en cuenta que los resultados de este trabajo se basan en datos que no recogen todavía los efectos de las recientes reformas del marco jurídico que gobierna la insolvencia corporativa y personalSmall businesses, the majority of Spanish firms, rarely file for formal bankruptcy, and this has been the case even during the current economic crisis. This suggests that bankruptcy law has a limited role to play in the distress of small firms. We propose an explanation based on two premises: (i) bankruptcy procedures are more costly and drawn out than the main alternative procedure, the mortgage foreclosure(ii) personal bankruptcy law is unattractive to the individual debtor. Empirical analyses on a large micro data sample of Spanish, French and UK firms corroborate our hypothesis. It is important to note that these results are based on data that do not yet capture the impact of recent reforms of the Spanish insolvency framewor