Asunto-osakeyhtiö Linnanrinteen runkovaihtoehtojen vertailu

Opinnäytetyön tavoitteena oli vertailla kustannuksia pientalon eri runkovaihtoehtojen välillä. Runkovaihtoehdoiksi valikoituivat tavallisimmat vaihtoehdot eli paikalla rakennettu puurunko ja betonivaluharkko. Lisäksi pyydettiin tarkastelemaan vastaavaa rakennusta matalaenergiatalon ohjeiden ja määräysten raja-arvojen mukaan. Ehdotuksen opinnäytetyön aiheeksi antoi Treeva Oy, joka käyttää vertailuani todellisessa kohteessaan pohjana kustannusarviolle. Jotta eri materiaaleja voidaan vertailla tasavertaisesti, täytyi yrityksen kanssa sopia kustannuslaskennan rajat. Rajoiksi muodostuivat alapinnassa alapohjan yläpinta, yläpinnassa kattotuolin alapinta, ulospäin valmis julkisivu ja sisäseinät tasoitettuina pintoina ilman pintamateriaaleja. Puutalon eduiksi muodostuivat materiaalin edullinen hinta, pienempi työmäärä sekä edullisemmat nosto- ja kuljetuskustannukset. Betonivaluharkon etuina katsottiin olevan rakenteen arvostaminen, helppohoitoisuus sekä materiaalin lämmönjohtavuus. Työn keskeisessä osassa olivat piirustukset, joista pystyi tekemään kustannuslaskelmat eri materiaalivaihtoehdoille. Hintataso on vuoden 2010 syksyltä, jotta eri materiaalien suhdanneherkkyyden takia kustannuksiin ei tulisi eriarvoisuutta. Vertailussa käytettiin eri toimittajien yrityksille suunnattuja hintoja ilman kausisopimuksia tai kilpailuttamista. Vertailun tuloksen suunta oli jo alkuvaiheessa tiedossa, mutta se, miten tulos muodostui ja kuinka paljon eroa syntyi ei ollut ennalta arvioitavissa. Työhön otettiin myöhemmin mukaan myös pintaraapaisulla eri materiaalien ekologisuus ja kuinka paljon lisäeristäminen matalaenergiataloksi vaikuttaa kustannuksiin. Kohdetta markkinoidaan nuorille lapsiperheille edullisena vaihtoehtona pientaloasumiselle. Tulosten mukaan edullisin ja ekologisin vaihtoehto on puurunkoinen matalaenergiatalo. Matalaenergiavaihtoehto edesauttaa myös myyntiä ja markkinointia. Kustannusvertailun perusteella yritys rakentaa 12 puurakenteisen pientalon alue Naantalin Luonnonmaalle.The objective of my thesis is to compare the costs of different types of building frames used for single family houses. I chose the two most commonly used building frames, wooden frames built on site and concrete blocks. It was also requested to examine the building in question from low energy housing’s rules and regulations point of view. The topic for my thesis was suggested to me by Treeva Oy, who will use my comparison as a basis for their cost assessment on an actual building project. In order to compare all materials equally, limits needed to be set for the cost assessment. The limits were formed of the following: on the lower surface the top surface of the lower surface; on the top surface the lower surface of the roof truss; the facade of the completed outer surface (wooden facade / plastered); and the inside wall as an evened surface without the surface materials. The benefits of a wooden frame were the affordable prices of the material, lower labour costs, and lower costs of lifting and transportation. The benefits of concrete blocks were confidence in the structure, easy care, and the thermal conductivity of the material. An essential part of the comparison was the building’s plans, which acted as a basis for the cost calculations of different material choices. The price level is autumn 2010 in order to avoid inequality of costs caused by sensitivity to economic fluctuations. The prices used in the comparison were provided by suppliers’ prices directed to organisations without seasonal contracts or tendering. From the early stages there was an indication of the possible result of the comparison, but how it was formed and how much difference there would be was uncertain. At a later stage of the thesis the following was also included in the study: how ecological different materials are as well as how extra insulation effects the costs of a low energy house. The site is marketed as a cost effective option for young families looking for a single-family house. The results show that the most cost effective and most ecological option is a low energy house with a wooden building frame. The low energy option also benefits sales and marketing. As a result of the cost comparison, it has been decided to commence construction of a single-family-house area at Luonnnonmaa, Naantali consisting of 12 small houses with a wooden building frame

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyys

Opinnäytetyön tavoitteena oli tehdä opas asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenelle. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1. heinäkuuta 2010. Suomessa asunto-osakeyhtiöissä asuu noin 2 miljoona ihmistä, joten lakiuudistus on merkittävä. Laki toi muutoksia hallituksen ja isännöitsijän tehtäviin ja vastuisiin. Hallitus johtaa ja edustaa taloyhtiötä; sillä on erityisesti valvonta- ja kehittämisvastuu. Osakkaille suurin muutos on korjausvastuu, sillä osakkaan tulee ilmoittaa korjaustarpeista, vaikka ne olisivat yhtiön vastuulla olevissa rakenteissa. Lisäksi osakkaan tulee ilmoittaa suunnittelemistaan korjaus- ja muutostöistä kirjallisesti hallitukselle ennen kuin työ voidaan aloittaa. Tietoa oppaaseen on haettu kirjallisuudesta, uutisista ja Internetistä. Internet lähteinä on käytetty luotettavia tahoja, kuten Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto ja Patentti- ja rekisterihallitus. Oppaaseen ja opinnäytetyöhön on valittu eri aineistosta oleellisin tieto hallituksen jäsenelle ja osakkaalle. Oppaassa käsitellään asunto-osakeyhtiön toimintaa sekä hallituksen ja isännöitsijän vastuita ja tehtäviä. Ammattimainen isännöinti ja hallituksen jäsenyys korostuu, sillä asiakirjahallinto ja erilaiset suunnitelmat ovat pakollisia ja vievät siten myös enemmän aikaa. Jos taloyhtiöön ei valita isännöitsijää, hallitus vastaa isännöitsijälle kuuluvista tehtävistä. Tieto tehtävistä ja vastuusta voi aluksi herättää pelkoa hallituksen jäsenyyttä kohtaan, mutta niistä selvitään hyvällä valmistautumisella ja normaalia huolellisuutta noudattaen.The purpose of this thesis was to provide guidelines for a board member in housing companies. The new Housing Companies Act came into effect on 1 July 2010. In Finland approximately two million people reside in housing companies and that is why this legal reform is significant. The law chanced the tasks and responsibilities of board member’s and housing management. The board manages and represents the housing company and it has a special responsibility for control and development. The biggest chance for shareholders is their responsibility for repairs. A stock owner has to inform if there is need for repairing, even if the need is in the structures that are part of the re-sponsibility of the housing company. In addition, a shareholder has to inform the board in writing of the repairs and changes that are planned before the work can be started. Data for this guidebook was collected from literature, newspapers and the Internet. Internet source’s included only those that can be trusted, such as The Finnish Real Estate Management Federation, The Finnish Real Estate Federation and The National Board of Patents and Registration of Finland. Only essential information for the board member and stock owner were selected from the sources and used in the guidebook and this thesis. The guidebook deals with the housing company’s activities and the responsibilities and tasks of the board and housing management. Document management and different plans are compulsory and that is why professional management plays an important role. Increased responsibilities and tasks can cause fear towards board membership but they can be overcome by good preparation and carefulness.Opas asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenell

Talousarvion toteutuminen pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiöissä

Tässä alkuvuodesta 2017 tehdyssä opinnäytetyössä käsitellään asunto-osakeyhtiön talousarviota, joka on erittäin tärkeä osa asunto-osakeyhtiön talouden suunnittelua ja toteutuneiden kustannusten seurantaa. Teoriaosassa perehdytään asunto-osakeyhtiön toimintaan, päättämiseen ja toimijoihin yleisellä tasolla sekä myös talousarvion näkökulmasta. Talousarvio ja yhtiövastike liittyvät vahvasti toisiinsa ja ne käydään osaltaan myös läpi tässä opinnäytetyössä. Isännöitsijä ja hallitus ovat tärkeimmässä asemassa talousarvion toteutumisen ja laatimisen kannalta, joten näiden toimijoiden vastuut ja velvollisuudet ovat osana työn tietoperustaa. Työssä käydään läpi myös tällä hetkellä ajankohtaisia putkiremontteja, jotka vaikuttavat suuressa määrin yhtiövastikkeisiin ja näin ollen myös talousarvioihin. Työn tutkimusosuudessa tehtiin internetkysely, joka lähetettiin sähköpostitse 160 eri pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiöön lähinnä isännöitsijöille sekä hallituksen jäsenille. Kyselyssä selvitettiin vuonna 2015 päättyneen talousarvion toteutumista. Kyselyn vastausprosentti oli n. 21 % vastausmäärän ollessa 34, jonka vuoksi tutkimustuloksia voi pitää suhteellisen validina ja yleistettävinä. Vastanneet asunto-osakeyhtiöt olivat hyvin erikokoisia ja –ikäisiä. Siitä huolimatta tutkimus osoitti, että jokainen asunto-osakeyhtiö on yksilöllinen, eikä yleistyksiä voi tehdä asunto-osakeyhtiön koon tai iän perusteella. Asunto-osakeyhtiölaissa mainituista seikoista, kuten hallituksen jäsenten määrässä tai vastikkeiden maksuperusteissa ei kuitenkaan ilmennyt suuria eroja asunto-osakeyhtiöiden välillä. Tutkimustuloksista kävi ilmi, että noin puolet taloyhtiöistä pysyi talousarviossaan ja puolet ei. Suurimmat poikkeamat talousarvion sekä toteutuman välillä aiheutuivat yllättävistä korjaustarpeista kuten vesivahingoista. Myös leuto talvi aiheutti talousarviota alhaisempia lämmityskuluja

Sisäinen valvonta väärinkäytösten estäjänä asunto-osakeyhtiössä tilintarkastuksen näkökulmasta

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tutkia, miten sisäisellä valvonnalla saadaan estettyä väärinkäytöksiä asunto-osakeyhtiöissä. Yleisin väärinkäytöksen havaitsija on tilintarkastaja, joten asiaa tarkasteltiin tilintarkastuksen näkökulmasta. Tutkimuksessa tarkasteltiin sitä, mikä aiheuttaa ja mahdollistaa väärinkäytöksen sekä millä keinoin asunto-osakeyhtiö pystyy parantamaan sisäistä valvontaansa, jotta väärinkäytöstä ei tapahtuisi. Tutkimuksessa tarkasteltiin myös, miten tilintarkastaja voi ottaa väärinkäytöksen riskin paremmin huomioon tilintarkastuksessa. Tutkimusmenetelmäksi valittiin laadullinen tutkimusmetodi, koska siinä suositaan ihmisiltä saatavaa tietoa. Opinnäytetyössä oli tarkoitus tutkia, miten ihmisten käytöksellä ja toiminnalla saadaan parannusta yhtiön sisäiseen valvontaan. Teoreettisena tutkimusaineistona käytettiin alan kirjallisuutta, artikkeleita, Internet-lähteitä sekä lakeja ja standardeja. Empiiristä tietoa kerättiin haastattelemalla kahta auktorisoitua tilintarkastajaa, joilta saatiin tietoa käytännön kokemuksista. Opinnäytetyön tutkimustulokseksi saatiin selkeät toimenpiteet ja tehtävät, joiden avulla asunto-osakeyhtiö voi parantaa sisäistä valvontaa. Saatiin myös selvitettyä, miten tilintarkastaja pystyy tilintarkastustoimenpiteillään havainnoimaan väärinkäytökset paremmin. Teoreettinen aineisto tuki empiiristä aineistoa erittäin hyvin, joten saatiin muodostettua luotettavat tutkimustulokset

Verkkoasioinnin ja intranetin tarpeellisuus isännöinnin viestinnässä

Tämän opinnäytetyön tarkoitus on tutkia ja antaa ehdotuksia Raahen Op-Kiinteistökeskus Oy/Isännöinnin viestinnän kehittämiselle. Raahen Op-Kiinteistökeskus Oy on vuodesta 1985 toiminnassa ollut Raahen Seudun Osuuspankin tytäryhtiö, joka tarjoaa isännöinti- ja kiinteistönvälityspalveluita Raahessa ja lähikunnissa. Asiakastaloyhtiöitä on 150, eli asiakaskunta on aika laaja ja näin ollen ajankohtaisista asioista viestiminen on tärkeää. Sen kehittämiseksi tällä opinnäytetyöllä pyritään kartoittamaan, mitä asiakkaat ovat mieltä tämän hetkisestä viestinnän tilasta, koetaanko verkkoasioinnin ja intranetin tuleminen tärkeiksi sekä miettimään parannusehdotuksia tutkimustuloksiin perustuen. Aiheeseen on sovellettu tietoperustaa koskien isännöinnin tehtäviä sekä taloyhtiön hallituksen toimintaa ja yhteisöviestintää 2000-luvulla. Viestintä on ollut merkittävässä murroksessa koko ajan vuosituhanteen vaihteen jälkeen. Internet on nostanut itsepalveluasioinnin asemaa jatkuvasti. Tämän takia toimeksiantajayrityskin on päättänyt laajentaa palvelujaan verkossa asioimiseen, näin ollen antaen asiakkailleen mahdollisuuden toimia kotoa käsin, joutumatta tulemaan isännöitsijäntoimistolle saadakseen asiat hoidettua. Tietoperustassa on käytetty viestinnän teoksia, koskien yhteisö- ja yritysviestintää, sekä isännöintialan laki- ja ohjeistuskirjallisuutta. Niiden avulla käsiteltiin viestinnän murrosta ja sitä, mitä kuuluu taloyhtiön hallinnoimiseen ja isännöitsijän tehtäviin. Tutkimus suoritettiin kvantitatiivisena kyselytutkimuksen. Strukturoidulla kyselytutkimuksella selvitettiin toimeksiantajan viestinnän tilaa kehitysehdotusten saamiseksi ja asiointi- sekä viestintäpalvelujen kehittämiseksi. Kysely lähetettiin 125 taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajalle. Vastauksia saatiin 54 kappaletta. Vastausten pohjalta toimeksiantajan viestintään ollaan osittain tyytyväisiä, mutta nykyaikaistaminen ja sähköisen viestinnän käyttäminen suuremmissa määrin sai kannatusta. Lopputuloksena voidaan sanoa, että yrityksen viestinnän nykyaikaistaminen on aiheellista. Iäkkäämpien toimijoiden tilalle tulee nuorempia henkilöitä, jotka ovat tottuneet siihen, että kaiken voi tehdä kotoa käsin. Heidän palvelemisekseen on mentävä verkkoon ja toimia sähköisten alustojen kautta informaation viemiseksi eteenpäin.The purpose of this Thesis is to investigate and make proposals how to develope communication of Raahen Op-Kiinteistökeskus Ltd. It is a subsidiary of the Raahen Seudun Osuuspankki. It has provided property management and real estate brokerage services in the city of Raahe and the nearest municipalities since 1985. There are 150 Customer House companies out there. Customer base is large and needs communcurrent affairs. That is why this thesis aims to identify what company´s customers are thinking about the current state of the communication, as well as to consider suggestions for improvements based on the results of study. Theory base contains a little information of real estate manager’s job tasks and governing housing cooperative. It includes also knowledge about information and communication space in the twenty-first century. Communication suffered a big continuously after Millennium. Internet has provided self-service possibilities to consumers and at the same decreased the need of persons who offers their services. That is because the company has decided to extend their services to online transactions, thus allowing customers to work from home. Theory of this thesis is a collection of communication and housing cooperative knowledge. Communication field is focused on communication after Millennium and organizational communication. Housing Cooperative part introduces reader administration of housing cooperatives and what are the tasks of real estate manager. Quantitative research was used as a research method. Realization of study was performed by using structural questionnaire which was sent to chairmen of the company’s customer housing cooperatives. The survey results are supposed to be instructions for company to increase their customer communication. The questionnaire was send to 125 chairmen of which 54 responded. The results shows that company’s communication is on good basis, although there is room for improvement. The online transactions should exist. The task was to examine are the online transactions and intranet necessary to supplement company’s services. The conclusion is that the modernization of the company's communication is advisable. Younger people are going to replace older in the near future. The younger generation is accustomed to use the electronic platform as a working and information sending tool

ENSIASUNTO : Ostaminen ja myyminen

Opinnäytetyömme tavoitteena on luoda selkeä kuva ensiasunnon ostamisesta ja siihen liittyvistä huomioon otettavista asioista. Opinnäytetyömme koostuu kahdesta asiakokonaisuudesta: Ensiasunnon ostamisesta ja asunnon myymisestä. Pääpaino työllämme on ostamisessa ja ostaminen onkin käsitelty työssämme huomattavasti laajemmin kuin myyminen. Aluksi käymme työssämme lävitse erilaisia asioita, joita tulee ottaa huomioon ennen ensiasunnon hankintaa. Sen jälkeen käsittelemme asunnon hankinnan rahoitusta, ensiasunnon hankintaan liittyviä kuluja ja helpotuksia sekä kaupantekoa. Käsittelemme erikseen kiinteistön sekä asunto-osakkeen kauppaan liittyviä asioita. Opinnäytetyön lopuksi käsittelemme asunnon myymistä lyhyesti. Opinnäytetyössä käytetyt lähteet koostuvat asunnon ostamiseen ja myymiseen liittyvästä kirjallisuudesta, verkkolähteistä ja laeista. Tästä opinnäytetyöstä hyötyvät ensiasunnon ostoa harkitsevat henkilöt, sillä olemme koonneet työhömme asiat, jotka liittyvät ensiasunnon ostoon.The aim of the thesis is to create a complete and clear picture of purchasing the first home and related issues. There are two basic components in the thesis: purchasing the first home and selling an apartment. The main focus in the thesis is on purchasing the first home and that is why this is treated more widely than selling. At first in the thesis we studied different kinds of issues which should be considered before purchasing the first home. Next we explained the possibilities for financing the first home, the expenses and the tax reliefs related when purchasing the first home and the details of the trade itself. We explained separately the main issues related to the sale of real estate and an apartment. At the end of the thesis we shortly explained the methods of selling an apartment. The sources used in the thesis consist of literature, network sources and laws related to the subject; to purchase and to sell an apartment. The thesis will benefit and assist persons who are considering purchasing the first home. The thesis covers important information related to the purchase of a first home

Opas ensiasunnon ostajille

Opinnäytetyön aiheena oli opas ensiasunnon ostajille. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tutkia kiinteistön tai asunto-osakkeen ostoa ja myyntiä verotuksen näkökulmasta. Tavoitteena oli ensin selvittää, mitä eri asumismuotoja on. Tämän jälkeen selvitetään, mitä verotuksellisia asioita huomioidaan asuntoa ostaessa, omistaessa ja myytäessä. Opinnäytetyössä on edetty selkeästi ja tarkasti kohta kohdalta aina asunnon ostosta asunnon myyntiin saakka. Opinnäytetyö koostuu viidestä teoriaosuudesta. Ensimmäisessä osassa käsiteltiin eri asumismuotoja ja tämän jälkeen päästiin varsinaiseen verolliseen osaan. Toinen osio käsitteli varainsiirtoveroa, joka on olennainen asuntoa ostaessa. Kolmannessa ja neljännessä osiossa käsiteltiin kiinteistöveroa ja korkovähennystä. Nämä tulee huomioida asuntoa omistaessa. Viimeisessä osiossa tarkasteltiin asunnon myymistä. Tässä tutkittiin verovapaata myyntiä ja veronalaista myyntiä sekä myyntitappiota. Tutkimusmateriaalina käytettiin sekä kirjallisia lähteitä että verkkolähteitä. Lisäksi opinnäytetyötä hahmotettiin esimerkkien ja Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksien avulla. Esimerkkien avulla asunnon ostoa tai myymistä harkitsevat pystyvät hahmottamaan olennaisia verotuksellisia asioita käytännössä. Nämä esimerkit ovat esitetty mahdollisimman yksinkertaisesti. Opinnäytetyöhön liittyvänä johtopäätöksenä voidaan pitää sitä, että asunnon ostaminen tai myyminen tuo mukanaan paljon verotuksellisesti huomioitavia asioita. Opinnäytetyön tarkoituksena on toimia mahdollisena oppaana kaikille asunnon ostamista tai myymistä harkitseville. Tulevat asunnon omistajat tai myyjät voivat opinnäytetyöstä hahmottaa, mitä verotuksellisia asioita se tuo mukanaan. Opinnäytetyö on hyvä ja kattava kuvaus näistä huomioitavista asioista.This thesis aims to act as a guide for people buying their first apartment or a house. The buying and selling of real estate is studied from the point of view of taxation. Firstly, different forms of living are clarified. After that, we take a look at which taxrelated issues should be taken into consideration when buying, owning or selling real estate. The thesis goes in detail through every step taken from buying to selling of real estate. The thesis consists of five theory parts. The first part deals with different forms of living after which the text moves on into the actual topic of taxation. The second part deals with transfer tax which plays a big role in the purchasing process of real estate. The third and fourth parts deal with property taxation and interest rate deduction. These should be taken into consideration when owning real estate. The last part takes a look at the selling of real estate. Tax free and taxable sales as well as loss on sale are studied in the last part of the thesis. Resource material consisted of both published and Internet sources. Additionally, examples and rulings of the Supreme Administrative Court were used. The practical examples of someone interested in buying or selling real estate can help in making sense of the important taxation issues related to real estate market. These examples have been presented in the simplest possible way. As a conclusion, it can be said that the buying or selling of real estate comes with many tax-related issues that must be taken into consideration. The aim of the thesis is to act as a guide for anyone thinking of buying or selling real estate. Future real estate owners or sellers can see which tax-related issues come with the selling or buying of real estate. The thesis is a good, comprehensive description of all these noteworthy issue

Sata vuotta Helsingin Bulevardilla : asunto-osakeyhtiö Boulevard 11 1903-2003

Only abstract. Paper copies of master’s theses are listed in the Helka database (http://www.helsinki.fi/helka). Electronic copies of master’s theses are either available as open access or only on thesis terminals in the Helsinki University Library.Vain tiivistelmä. Sidottujen gradujen saatavuuden voit tarkistaa Helka-tietokannasta (http://www.helsinki.fi/helka). Digitaaliset gradut voivat olla luettavissa avoimesti verkossa tai rajoitetusti kirjaston opinnäytekioskeilla.Endast sammandrag. Inbundna avhandlingar kan sökas i Helka-databasen (http://www.helsinki.fi/helka). Elektroniska kopior av avhandlingar finns antingen öppet på nätet eller endast tillgängliga i bibliotekets avhandlingsterminaler.Helsingin keskustaan kohosi suuria monikerroksisia kivitaloja 1800-luvun alkuvuosikymmenistä alkaen. Alueelle rakennetiin sekä hallintorakennuksia että myös asuinhuoneistoja. Alueen asuinhuoneistot oli suunniteltu varakaamman väen asumistarpeisiin, sillä rakentamista ohjasi ajatus, että mitä köyhempi, sitä kauempana kaupungin kaupallisesta ja hallinnollisesta keskuksesta asuu. Kun kaupungin väkiluku 1800-luvun lopulla kasvoi, laajeni myös kaupungin keskusta. Uusia monikerroksisten kivirakennusten alueita rakennettiin muun muassa Kamppiin Bulevardin ympäristöön. Tämän tutkimuksen kohteena on yksi niistä 1900-luvun vaihteen jugendtaloista, jonka omistajat olivat keskimääräistä koulutetumpaa ja varakkaampaa väkeä. Tutkimuksen tarkoituksena on ollut tarkastella tämän kyseisen asunto-osakeyhtiön vaiheita sekä mikrohistoriallisesti että vertaamaalla sitä Helsingin, Kampin ja Kallion vaiheiden kehitykseen. Tutkimuksen tärkeimmät tulokset perustuvatkin vertailuun kaupunginosien välillä. Johtopäätöksenä on, että taloyhtiö on edustanut hyvin vaativan asukaskuntansa asumistottumuksia. Tutkimuksessa on tarkasteltu asunto-osakeyhtiöaatteen syntyvaiheita, Helsingin rakennustoimintaa ja Kampin alueen rakentamista. Tällä yleisellä tarkastelulla on ollut tarkoituksena taustoittaa tutkimuskohteen syntyvaiheita ja ympäristöä. Käsittelevässä osassa on tutkittu asunto-osakeyhtiön liikehuoneistoja, taloutta, asukkaiden sosioekonomista asemaa, asumistasoa ja kiinteistön korjaustöitä. Arkistoaineistona on käytetty taloyhtiön oman arkiston dokumentteja, Rakennusvalvontaviraston arkiston asiakirjoja, kaupparekisterin tietoja sekä Kansallisarkiston henkikirjoja. Näitä on käytetty taloyhtiön taloutta, asukkaita ja rakennuksen korjaustöitä tarkasteltaessa. Tilastollisen aineiston muodostavat väestotilastot, joiden avulla on voitu tehdä vertailua mm. huoneistojen varustetasoa verrattaessa

Housing company based infill development

Täydennysrakennuttamisprosessi on haastava kokonaisuus hallita, varsinkin pääsääntöisesti rakennusalan ei-ammattilaisista koostuvalle asunto-osakeyhtiölle. Onnistuneen täydennysrakentamishankkeen ehdoton edellytys sekä maankäyttö- ja rakennuslain vaatimus onkin, että asunto-osakeyhtiöllä on hankkeessa mukana ammattitaitoiset rakennuttajat, suunnittelijat ja muut asiantuntijat. Täydennysrakennuttamisprosessin läpivientiin ei myöskään ole ollut käytössä vakiintunutta mallia tai toimintatapoja. Onnistuneessa täydennysrakentamishankkeessa idea hankkeeseen ryhtymisestä tulee asunto-osakeyhtiön sisältä, hanketta kannattavat kaikki yhtiön osakkaat ja yhtiöllä on yksi yhteinen näkemys yhtiön kehittämisestä. Taloudellinen kannattavuus on onnistuneessa hankkeessa arvioitu tarkkaan eri skenaarioiden avulla laskennan lähtötietoja muuttamalla. Tässä tutkimuksessa selvitetään yleisimmät täydennysrakennuttamishankkeesta yhtiön tuloihin ja hankkeen kuluihin vaikuttavat seikat sekä esitetään laskentamalli täydennysrakentamishankkeen taloudellisen kannattavuuden arviointiin. Asemakaavan muutosprosessiin ei asunto-osakeyhtiö pysty suurissa määrin vaikuttamaan, muuten kuin teettämällä asemakaavan muutosta varten huolelliset ennakkoselvitykset ja -tutkimukset sekä laadukkaat suunnitelmat. Asemakaavan muutosprosessi on kuitenkin syytä tuntea, jotta esimerkiksi yhtiön päätöksentekoprosessissa ja hankkeen taloudellisen kannattavuuden arvioinnissa osataan varautua sen vaatimuksiin. Tutkimuksessa esitetään tyypillinen asemakaavan muutosprosessi ja siihen vaikuttavat seikat sekä se miten asunto-osakeyhtiö voi arvioida tulevan lisärakennusoikeuden määrää. Tutkimus jakaantuu kahteen osaan. Kirjallisuusosuudessa selvitetään pääpiirteittäin asunto-osakeyhtiöön ja sen päätöksentekoon sekä kaavoitukseen liittyvä lainsäädäntö, jonka lisäksi selvitetään perusteet hankkeen taloudellisen kannattavuuden arvioinnille sekä osallistavalle suunnitteluprosessille. Haastatteluosiossa syvennetään kirjallisuusosiossa saatuja lähtötietoja asunto-osakeyhtiöiden edustajien, kaupungin kaavoituksesta ja maankäytöstä vastaavien edustajien, sekä hankkeen toteuttajien näkemyksien ja kokemuksien perusteella

Asunto-osakeyhtiön konkurssi

Pro gradu -tutkielman tarkoituksena on käsitellä asunto-osakeyhtiön konkurssia. Tutkimusmetodina on käytetty lainoppia. Tärkeimmät lähteet tutkimuksessa on voimassa oleva lainsäädäntö sekä lakien esityöt ja oikeuskirjallisuus. Tutkimus on tärkeää, sillä iso osa suomalaisista asuu asunto-osakeyhtiömuotoon järjestetyssä asunnossa tai talossa. Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit eivät toistaiseksi ole olleet kovin yleisiä, mutta kaupungistumisen ja asuntokannan vanhentumisen seurauksena asunto-osakeyhtiöillä on vaikeuksia saada lainaa sekä uusien asuntojen osalta rs-järjestelmän haasteet tai heikkoudet saattavat olla konkurssin taustalla. Tutkimuksessa käsittelen ensin konkurssia ja konkurssimenettelyä yleisesti. Tämän jälkeen tuon esille asunto-osakeyhtiöön liittyvää lainsäädäntöä sekä tärkeimpiä periaatteita. Näissä olen pitänyt tärkeänä tuoda esille nimenomaan asioita, jotka ovat relevantteja asunto-osakeyhtiön konkurssin kannalta. Tutkimuksessa olen pyrkinyt tuomaan esiin, minkälainen menettely on asunto-osakeyhtiön konkurssi. Käsittelen konkurssin erikseen uusien asunto-osakeyhtiöiden ja vanhojen asunto-osakeyhtiöiden osalta, sillä konkurssien syyt eroavat merkittävästi uusien ja vanhojen asuntojen ja asunto-osakeyhtiöiden välillä. Viimeisenä tuon esille, minkälaisia vaikutuksia asunto-osakeyhtiön konkurssilla on eri tahoihin. Näitä tahoja on muun muassa osakkeenomistaja, velkojat sekä vuokralaiset