The effect of environmental aesthetics on house prices

İnsanların barınma, güvenlik, konfor, sosyalleşme, kendini ifade etme ve estetik ihtiyaçlarını karşılayan konut, heterojen yapısını oluşturan özellikleri itibariyle, farklı disiplinler tarafından sıklıkla incelenmektedir. Konutun ekonomik boyutunu araştıran çalışmalar, genellikle konut fiyatlarını etkileyen faktörleri hedonik fiyat modeli ile açıklamaya; konutun estetik boyutunu araştıran mekânsal estetik odaklı çalışmalar ise konutun kendisinin ve çevresinin estetik özelliklerinin, kişinin algısı ve davranışlarını nasıl etkilediğini ölçmeye çalışmıştır. Her iki literatür de konutu kendi alanlarında incelemiş, mekânsal estetik ve konut fiyatları arasındaki ilişkiyi ihmal etmiştir. Bu çalışma konut ile ilişkili olan iki ayrı literatürü bir araya getirerek, çevre estetiğinin konut fiyatları üzerindeki etkisini, hedonik fiyat yöntemi ile ölçmeye çalışmaktadır. İzmir ili Karşıyaka ilçesinde seçilen bir bölgeden, 18 emlâk komisyoncusu ile anketler yapılmış ve 48 kiralanmış, 52 satın alınmış konut hakkında veri (fiyatı, yaşı, büyüklüğü sahip olduğu donatılar gibi) toplanmıştır. Bilgileri elde edilen konutların cephe ve çevrelerinin fotoğrafları çekilmiş ve bu fotoğraflar 101 lise öğrencisi tarafından mekânsal estetik ölçütleri (cephesinin ve çevresinin uyum veya karmaşıklık düzeyi gibi) açılarından değerlendirilmiştir. Emlâk komisyoncusu ve öğrenci anketlerinden elde edilen veriler, hedonik fiyatlandırma yöntemi ile analiz edilmiştir. Model, kiralanmış ve satın alınmış konutlar için ayrı ayrı uygulanmıştır. Sonuçlar, mekânsal estetik ölçütlerinden ‘konuta sahip olma isteğinin’ satın alma fiyatını; konutun çevresinin ‘karmaşık’ ve ‘bakımlı’ olma durumunun ise kiralanma fiyatını etkilediğini göstermiştir. Bu çalışma, konut ile ilgili iki farklı literatürü birleştirerek kentsel tasarım disiplini, iktisat bilimi, gayrimenkul ve emlâk sektörleri için veri teşkil etmesi ve fiziksel çevre faktörlerinin ekonomik değerlerini tartışmaya açması bakımından önemli olacaktır. Anahtar Kelimeler: Çevre estetiği, konut fiyatları, hedonik fiyat yöntemi.Housing has a heterogeneous nature to supply the human needs of sheltering, security, comfort, socialization, self-expression and 'aesthetics'. Because of this heterogeneous nature, the housing issue has been investigated in an interdisciplinary area by researchers who are specialized in urban design, economics, planning, and real estate markets. When dealing with economic value of houses, researchers have been aiming to identify the factors (such as physical characteristics related to neighborhood and house) that affect house prices via hedonic price method. When dealing with aesthetic value of houses, researchers have been aiming to understand how formal (complexity, coherence) and symbolic (naturalness, openness, safety, upkeep, nuisance) variables affect people's conceptual values (pleasantness, arousal, excitement, relaxing. However the relation between environmental aesthetics and housing prices has been neglected. This study aims to merge these two separate literatures and investigate the impact of environmental aesthetics on housing prices using the hedonic price metod. In Karsiyaka, Izmir, a survey was conducted with 18 randomly selected real estate agents. With this survey, data related to sale and rental prices and physical characteristics of 48 rented and 52 sold apartments' were collected. Then using the photographs of the buildings and their vicinity, an environmental aesthetic survey was prepared. Some apartments were in the same building. Thus, instead of 100 buildings, 85 were photographed. 101 high school students evaluated the aesthetic quality of each building via those photograph. The students were asked to evaluate the exterior quality of the building itself (pleasant, arousal, excited, complexity, the exterior quality of the building vicinity (pleasant, arousal, excited, relaxing, complexity, coherence, naturalness, openness, safety, upkeep, and nuisance), desirability, estimated price (sale and rental) and familiarity with building itself and its vicinity. It was impossible for a student to evaluate 85 buildings for a diversity of aesthetic measures; each student evaluated 17 buildings which were selected with stratified random sampling method. The buildings were shown to participants in different orders to minimize the order effect. The data derived from real estate agents and students were combined and analyzed with hedonic price model. This model was  applied separately for rented and sold houses with four different functions (linear, log-linear, linear-log, log-log) and the model that gives the highest R² value was selected as 'general model'. Then the aesthetic variables were eliminated from this general model to form the 'restricted model'. When restricted model and the general model were compared via F test, the results showed that aesthetic variables were important in explaining the variation in house prices (both sold and rental) significantly. This study indicates that environmental aesthetics shouldn't be ignored in research on house prices. The methodology used in this study might inspire future research to bring together the two separated (but also related) literatures; environmental aesthetics and house prices. A useful extension of this study might extend the sample size; apply the methodology in different regions and to different groups of houses. Perhaps, the impact of aesthetic variables on house prices changes by culture and economic status of potential buyers. Future studies might also investigate whether the value of aesthetic variables are more pronounced for higher value houses than lower value houses. The results should interest researchers from various disciplines including economics, real estate, planning and urban design. Keywords: Environmental aesthetics, house prices, hedonic price method.

KENTSEL MEKÂN DÜZENLERİNİN PASİF HAVALANDIRMA ve GÜNEŞLENME KRİTERLERİ ÜZERİNDEN SORGULANMASI

Urban areas play an active role in climate change due to intense human activities and building conditions. Urban heat island effect increases especially in urban fabric unsuitable for local climatic conditions. This issue causes global warming and deterioration of ecological balances, while making urban life unhealthy for society and individuals. Yet it is frequently discussed in the academic field that such negative situations can be reduced by making spatial arrangements in accordance with passive design principles in urban space. Passive design principles based on passive lighting-heating and ventilation-cooling principles can be obtained by making spatial arrangements suitable for local climatic conditions. This study makes an inquiry over solar and wind parameters related to their compliance with passive ventilation and insolation based on objective measurement methods in a built-up area. The study carries out solar and wind analyses using computer aided software in areas with different morphological characteristics in Karşıyaka District of Izmir Province. The insolation and ventilation data obtained by these analyses were discussed over the criteria of building block form, orientation, occupancy-space ratio throughout the neighbourhood, building height, and distance between buildings. The results of the study show that there are some problematic situations in meeting the passive design criteria when the block forms, the distances between the buildings, the occupancy-space ratios in the areas differ. The study makes an important contribution to the literature related to the discipline of spatial order in terms of determining the compatibility of existing urban texture\u27s construction pattern with local climatic variables.Kentsel alanlar, yoğun insan faaliyetleri ve yapılaşma koşulları nedeniyle iklim değişikliğinde etken bir rol oynamaktadır. Özellikle yerel iklimsel koşullara uygun olmayan kentsel dokularda kentsel ısı adası etkisi artmakta ve bu durum küresel ısınmaya, ekolojik dengelerin bozulmasına neden olmakta ve toplum ve birey için kentsel yaşantıyı sağlıksız bir duruma getirmektedir. Ancak kentsel mekânda pasif tasarım ilkelerine uygun mekânsal düzenlemeler yapılarak bu tür olumsuz durumların azaltılabileceği akademik alanda sıklıkla tartışılmaktadır. Pasif aydınlanma-ısınma ve havalandırma-serinleme esaslarına dayalı olan pasif tasarım ilkeleri, yerel iklimsel koşullara uygun mekânsal düzenler kurgulanarak sağlanabilecektir. Bu kabulden yola çıkılarak hazırlanan bu çalışmada, yapılaşmış bir alanda güneş ve rüzgâr parametreleri üzerinden pasif havalandırma ve güneşlenmeye uygunluk durumuna ilişkin nesnel ölçüm yöntemlerine dayalı bir sorgulama yapılmıştır. Çalışmada, İzmir İli Karşıyaka İlçesindeki farklı morfolojik özelliklere sahip alanlarda bilgisayar destekli yazılımlar kullanılarak güneş ve rüzgâr analizleri yapılmıştır. Analizler sonucunda elde edilen güneşlenme ve havalandırma verileri, yapı adası formu, yönlenmesi, mahalle genelinde doluluk-boşluk oranı, yapı yüksekliği, yapılar arası mesafe kriterleri üzerinden tartışılmıştır. Çalışmanın sonuçları, yapı adası formlarının, yapılar arası mesafelerin, alanlardaki doluluk-boşluk oranlarının farklılaştığı durumlarda pasif tasarım kriterlerinin karşılanmasında birtakım sorunlu durumlar oluştuğunu göstermektedir. Çalışma, mevcut kentsel bir dokunun yapılaşma düzeninin yerel iklimsel değişkenlere ne düzeyde uyumlu olduğunu belirlemeye çalışması açısından mekân düzenleme disiplinleri ile ilişkili literatüre önemli katkı sunmaktadır

Assessing the impacts of environmental aesthetics on residential property values using the hedonic price approach

Konut, eski çağlardan beri insanların öncelikle barınma ihtiyacını ardından değişen insan ihtiyaçları doğrultusunda güvenlik, konfor, sosyalleşme ve kendini ifade etme ve estetik ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik bir araç halini almıştır. İnsan ve kent yaşamının en geniş alanını oluşturan konut ve konut piyasası, literatürde sıklıkla incelenmiştir. Konut fiyatlarını inceleyen çalışmalarda genel ekonomik özellikler, konut alıcısı ile ilgili özellikler, konutun hukuki özellikleri, konutun mevkisi ile ilgili özellikler, konutun bulunduğu mahalle özellikleri ve konutun fiziksel özellikleri araştırılmıştır. Konut ihtiyaçlarından estetik gereksinmeler ise ya göz ardı edilmiş ya da sınırlı değişkenler ile incelenmiştir._x000B_Konut fiyatı çalışmaları genellikle Amerika ve Avrupa ülkelerinde yapılmıştır. Türkiye'de bu konuda yapılan çalışmalar oldukça sınırlıdır. Bu sebeple bu çalışma çevre estetiğinin konut fiyatlarına olan etkisini İzmir ili içinde, apartman tipi kiralanmış veya satın alınmış konutlar üzerinden incelemeyi amaçlamaktadır._x000B_Çalışma kapsamında İzmir ili Karşıyaka ilçesi sınırında belirli bir alan seçilmiş ve bu alan içinde kalan 18 adet emlakçıdan, 42'si kiralanmış, 52'si satın alınmış 100 konut hakkında bilgiler toplanmıştır. Bilgileri elde edilen konutların cephesinin ve çevresinin durumunu gösteren fotoğrafları çekilmiştir. Bu fotoğraflar kullanılarak algısal, biçimsel ve sembolik estetik değişkeni gruplarına göre bir estetik anketi hazırlanmış ve Bornova Kız Meslek ve Teknik Lisesi 9., 10., 11. ve 12. sınıf öğrencilerinden 101 kişilik bir katılımcı grubuna anketler uygulanmıştır. Böylece fiyatı ve diğer fiziksel özellikleri bilinen konutların kendilerinin ve çevrelerinin estetik özelliklerine ait veri toplanmıştır. Konut anketleri ve estetik anketlerinden elde edilen veri hedonik fiyat yöntemi ile analiz edilmiştir._x000B_Analiz sonuçlarına göre çevre estetiği değişkenlerinden konuta sahip olma isteği, konutun bulunduğu çevrenin karmaşıklığı ve konutun bulunduğu çevrenin bakımlı olması estetik değişkenleri konut fiyatları ile ilişkili çıkmıştır. Bu çalışmanın bulguları çevre estetiği literatüründe beğeniyi ve memnuniyeti etkilediği öne sürülen fiziksel çevre faktörlerinin ekonomik değerlerinin tartışmaya açılması bakımından önemli olacaktır. Since the ancient times, housing has been a major necessity for sheltering, security, comfort, socialization and self-expression, and aesthetics. Housing, which covered the largest part of human and urban life, has been an important research topic for various disciplines. The research on house prices has been investigated with variables related to general economic developments, consumer characteristics, legal issues, location issues, physical characteristics related to neighborhood and house. Previous studies ignored the variables related to aesthetic needs or examined the importance of aesthetic needs on house prices with limited variables._x000B_Previous studies were mostly conducted in United States and European countries. In Turkey, such studies are very limited. Thus, this research aimed to assess the impacts of environmental aesthetics on house prices. The empirical study was conducted in Izmir on rented and sold apartments._x000B_48 rented and 52 sold apartments were selected in Karsiyaka, Izmir. First, data related to sale and rental prices and physical characteristics of those apartments were collected via 18 real estate agents. Then, the apartments and their environments were photographed and a survey was prepared to investigate the aesthetic value, which are related to conceptual, formal and symbolic aesthetic variables of each apartment. The surveys were applied to 101 participants in a high school in Izmir. The data, which was obtained from real estate agents and aesthetic surveys, was analyzed with hedonic price method._x000B_According to the results, some of the environmental aesthetic variables, desirability, complexity and upkeep of environment, were correlated with house prices. The findings of this study have applied value in planning to design better environments for people. Also the findings are important to open up a discussion on the economic values of aesthetics variables related to the physical environment