서울시 단독주택 밀집지구의 공간 분포 변화와 유형별 특성 분석

학위논문 (박사)-- 서울대학교 대학원 : 환경계획학과, 2017. 2. 이희연.우리나라는 지난 반세기 동안 급속한 경제발전과 도시화가 진전되면서 주거유형과 주거문화가 크게 변화되었다. 전통적으로 우리나라를 대표하는 단독주택 비중이 1970년에는 전체 주택의 94.1%를 차지하였으나, 2010년에는 그 비중이 27.9%로 크게 줄어들었고, 아파트가 58.5%를 점유하면서 아파트 중심의 주거문화로 바뀌었다. 또한 점차 줄어들고 있는 단독주택지의 공간분포와 거주자의 사회계층도 차별화되어가는 양상을 보이는 것으로 알려져 있다. 서울에는 가장 저밀한 주거 유형인 단독주택이 공간적으로 밀집한 단독주택 밀집지구가 매우 희소하게 남아 있다. 이러한 단독주택 밀집지구들은 아파트 중심의 개발과 전면 철거식 정비를 통해 개발이익을 취하던 2000년 대에는 개발압력이 비교적 낮았던 곳으로 인식되었으나, 최근 저성장과 수요 하락으로 아파트 개발 및 부동산 매매를 통한 재산 증식이 어려워지고 단독주택에 대한 다양한 수요 증가로 다시 주목되고 있다. 따라서 기존의 주거지 개발과 정비 위주의 정책에서 지속적인 관리를 위한 정책과 주거문화로 바꿔가며, 단독주택 거주자의 정주성이 유지되도록 선제적으로 대응할 필요가 있다. 하지만 단독주택 밀집지구의 특성과 그 공간분포도 파악되지 않은 상황이다. 이러한 배경에서 본 연구는 서울시 단독주택 밀집지구의 공간 분포 변화 및 거주자와 주택 특성 변화를 파악하고, 2010년 시점에서 이질적 특성을 지니고 있는 단독주택 밀집지구를 유형화하여 유형별 특성을 분석하는데 목적을 두었다. 본 연구에서는, 단독주택 밀집지구는 어디에 분포하는지, 누가, 어떠한 주택 상태에서 거주하는지, 그리고 단독주택 밀집지구의 근린환경 특성은 어떠한가를 종합적으로 분석하여 단독주택 밀집지구의 정주성 및 지속성을 유지시키기 위한 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 지난 10년 동안 단독주택 밀집지구의 공간분포 변화를 분석한 결과 2000년 1,504개이던 단독주택 밀집지구가 2010년에는 629개로 줄어들었고, 단독주택 밀집지구의 단독주택 수도 2000년 87,451호이던 것이 2010년 43,948호로 약 50% 감소하였다. 2010년 시점에 추출된 629개 단독주택 밀집지구 가운데 2000년 시점부터 단독주택 밀집지구로 지속적으로 존치되어온 밀집지구 수는 406개로 약 64.5%를 차지한다. 서울시 단독주택 밀집지구의 공간분포를 보면 용산구를 중심으로 한강 동북부와 서남부 지역에 대칭적으로 밀집하여 분포하는 것으로 나타났다. 둘째, 이러한 단독주택 밀집지구는 지난 10년 동안 소멸되거나 추가되거나 존치되었는데, 단독주택 밀집지구의 소멸과 존치에 가장 큰 영향을 준 요인은 정비구역의 지정과 관련되었다. 즉, 단독주택 밀집지구 멸실의 원인은 정비구역의 지정으로 아파트 단지로 개발된 경우이며. 정비구역으로 지정되었으나 개발이 되지 않은 경우에는 단독주택 밀집지구로 존치되었다. 셋째, 단독주택 밀집지구 거주자는 노령화, 1인가구의 증가 등이 두드러지며 국민주택 규모인 85㎡ 내외의 주택이 주로 아파트로 공급되면서 단독주택은 소형 주택과 대형 주택의 비중이 증가하였다. 또한 저학력 계층과 자가 거주자의 감소 등 단독주택 거주자 특성이 더 뚜렷하게 구분되어 나타나고 있다. 넷째, 매우 이질적 특성을 지니고 있는 단독주택 밀집지구를 유형화하기 위하여 4개 부문(거주자, 주택, 기반시설, 접근성)의 19개 변수들을 토대로 군집분석을 수행한 결과, 385개 일반 단독주택 밀집지구가 5개 군집으로 유형화되었다. 5개 유형의 단독주택 밀집지구는 한강과 도심부를 중심으로 순차적으로 동북부와 남서부 방향으로 유형별로 구분, 분포되어 있다. 각 유형들은 입지와 물리적 환경 특성에 따라 중심지 인근의 노후협소 주택 밀집지, 중심지 배후의 기반시설이 불량한 노후 주택 밀집지, 대학가 인근의 다가구 주택 밀집지, 중심지와 이격한 기반시설이 불량한 고밀 주거지, 도시 외곽의 저밀 주거지로 유형화할 수 있다. 다섯째, 단독주택 밀집지구의 유형들은 타 유형들과 연속되거나 혹은 기존 도시 조직 및 주거지와 맥락을 형성하면서 분포되어 있다. 또한 단독주택 밀집지구의 특성상 접근성이 높을수록 밀도와 노후도가 높아졌으며, 기반시설이 좋지 못한 것으로 나타났다. 다만 도시 외곽지에 입지한 단독주택 밀집지구는 접근성이 좋지 못한 대신 저밀의 녹지 지대에 입지하여 주거환경이 양호한 것으로 분석되었다. 이러한 본 연구의 결과는, 아직까지 단독주택 밀집지구의 특성과 공간분포를 어떻게 파악할 수 있는지에 대한 연구들이 매우 미미하고 특히 전수조사를 통한 분석은 이루어지지 못한 상황에서 단독주택 밀집지구의 개념을 정의하고, 10년 동안 단독주택 밀집지구의 존치, 소멸, 추가 과정을 추적하여 단독주택 밀집지구의 공간 분포를 가시화하여 서울시의 단독주택 밀집지구의 변화 과정을 분석하였다는 점에서 의의가 있다. 또한, 매우 이질적인 서울시 단독주택 밀집지구의 특성을 보다 구체적으로 규명하기 위하여 단독주택 밀집지구의 특성을 나타내는 지표들을 통계적 검정을 거쳐 제시하였다는 점과, 현존하는 다양한 자료들을 집대성하고 가공하여 유형화를 수행하였고, 유형별 단독주택 밀집지구의 특성과 공간 패턴을 구체화하여 제시할 수 있는 방법론을 구축하였다는 점도 의미가 있다. 더불어 본 연구결과를 통해 다음과 같은 단독주택 밀집지구의 관리 정책에의 시사점을 도출하였다. 첫째, 서울시 단독주택 밀집지구의 소멸과 존치에 가장 큰 영향을 준 요인은 정비구역의 지정과 관련되어 있는 만큼, 정비구역으로 지정되지 않은 단독주택 밀집지구에 대해서 거주자와 환경 실태를 토대로 유형별로 세부적인 관리 방향을 설정하고 구분하여 관리할 필요가 있다. 둘째, 노후 고밀의 서울시 단독주택 밀집지구에 대해서도 개발 보다는 주거지의 지속성을 전제로 장기적 관리 중심으로 정책 방향을 전환할 필요가 있다. 개발 가능성의 저하는 개발 기대심리로 인한 주택과 주거지 관리의 행위를 저해하는 요소였기 때문에, 현재의 주거지가 지속된다는 현황인식에서 장기적 관점으로 계획 및 정책으로 전환할 수 있는 최적의 시점이다. 셋째, 서울시의 단독주택 밀집지구는 각각 고밀과 협소 주거지, 주택의 협소 및 노후화 등의 문제들에 봉착해 있지만 각 유형별로 이러한 단점들을 상쇄할 수 있는 입지적, 환경적 장점으로 특화되어 있다. 이러한 단독주택 밀집지구의 다양한 세부 특성은 개발압력이 높은 서울에서 단독주택 밀집지구로 남겨진 매력요인이다. 따라서 주택 및 필지환경의 제약, 구릉지 등 건축 및 생활행위 제한 사항, 접근성의 한계 등을 상쇄하는 주거 선택 요인에 대해 심층적 분석하고 이를 주거지 관리 계획과 정책에 적극 반영해야 할 것이다.제 1 장 서론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 3 2. 연구의 범위 및 방법 6 1) 연구의 범위 6 2) 연구의 방법 8 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 13 1. 주거지의 분화와 분리 13 1) 주거지의 분화 13 2) 주택 유형에 따른 주거지의 분리 16 2. 주거지의 유형 분류 19 1) 도시 연구에서 주거지 유형 분류의 필요성 19 2) 주거지 유형 분류 관련 선행 연구 20 3. 단독주택지와 관련된 선행연구 고찰 24 1) 단독주택지 계획 및 관리와 관련된 연구 24 2) 단독주거지 정비와 관련된 연구 25 3) 본 연구와 선행연구와의 차별성 28 제 3 장 단독주택 밀집지구의 공간분포 변화 29 1. 우리나라 단독주택지의 형성 및 변천 고찰 29 1) 단독주택지의 계획과 형성 29 2) 단독주택지의 재개발 34 3) 최근의 단독주택지 정비 및 관리 정책 변화 36 2. 시기별 단독주택 밀집지구 40 1) 2000년대 단독주택 밀집지구의 수량 변화 40 2) 2000년의 단독주택 밀집지구 42 3) 2005년의 단독주택 밀집지구 43 4) 2010년의 단독주택 밀집지구 44 3. 단독주택 밀집지구의 공간분포 변화 45 1) 단독주택 밀집지구의 변화 형태 45 2) 소멸된 단독주택 밀집지구 47 3) 추가된 단독주택 밀집지구 53 4) 10년 이상 존치된 단독주택 밀집지구 56 4. 소결 59 제 4 장 단독주택 밀집지구의 거주자와 주택 특성 61 1. 단독주택 밀집지구의 거주자 특성 61 1) 인구 및 가구 특성 변화(2000~2010) 61 2) 단독주택 밀집지구의 거주자 특성 비교(2010) 68 2. 단독주택 밀집지구의 주택 및 환경 특성 73 1) 주택 및 환경 특성의 변화(2000~2010) 73 2) 단독주택 밀집지구의 주택 및 환경 현황 81 3) 정비구역의 포함 여부에 따른 주택 및 환경 특성 차이 84 3. 소결 86 제 5 장 단독주택 밀집지구의 유형화와 유형별 특성 89 1. 유형화 방법 및 지표 선정 89 1) 단독주택 밀집지구의 유형화 방법 89 2) 유형화 지표의 선정 90 3) 유형화 과정 및 유형 분류 94 2. 단독주택 밀집지구의 유형별 특성 분석 96 1) 특성 영역별 지표 비교 96 2) 유형별 공간 분포 특성 102 제 6 장 결론 및 시사점 113 1. 요약 및 결론 113 2. 시사점 및 연구의 한계 115 참고문헌 119 부록 1. 행정구역별 단독주택 밀집지구의 분포 127 부록 2. 일반 단독주택 밀집지구 유형화를 위한 잠재 변수 목록 132 부록 3. 단독주택 밀집지구의 요인분석 결과 133 부록 4. 단독주택 밀집지구의 유형별 지역 분포 135 Abstract 139Docto