Basel II and the German credit crunch?

(Abstract) In the market for German real estate finance at the end of 2001 a phenomenon could be identified that shows significant parallels to the shortening of credit supply in the US market in the early nineties, called the credit crunch. There are two basic reasons that explain the withdrawal of mortgage banks from the current events in real estate debt finance. Both are linked to a lack of risk identification in real estate investment. First, mortgage banks are engaged in a portfolio of bad real estate credits. In the past and today, banks do not receive information to price the true property risks. Especially from their money transfer to eastern Germany they still suffer of high deprecations in these engagements. The high impact of single properties can not be diversified. This is why banks were exposed to higher risks than they calculated in their market risk exposure. On the other hand, the preparation for Basel II indicates how sensitive risk have to be treated according to the new regulatory environment. This causes a split of relationship ties where real estate risks were not priced for decades. The result is a failure of all sorts of real estate finance in Germany. From the survey on institutional real estate investment behavior, it becomes evident that market participants ignore property risks and they do not have the instruments available to price these risks. This is why banks act so cautious in preparation for Basel II. Banks will have to find the instruments to either price these property risks or have intermediaries price them and include diversified securities into their holdings. True intermediaries are not present in German real estate finance. Banks failed in their function to price risk and monitor the quality of investors in debt finance. In addition, a lot of direct finance from households to real estate investors as open-ended or closedended funds takes place. We suggest the introduction of a real estate investment banking function that offers true intermediation services. It monitors the risk pricing of real estate investors and places the securitized and rated risk exposure at banks or in the capital market to provide finance to capital seekers. Future real estate investment would be financed risk-adjusted and financing volumes could increase again.

Asset allocation versus entrepreneurial decisions in real estate investment

(Abstract) Although the application of capital market theory is questionable in real estate investment, many institutional investors still perform asset allocation with historic real estate data. Entrepreneurial investment analysis relies on a different information setting. To date it is unclear which approach, or what data set, offers the most efficient solutions for the use of capital. In order to evaluate policy recommendations for decision making in pension fund real estate investment, we describe an empirical investigation of the investment environment in Germany. We find that current market information restricts the application of capital market models. While the use of investment models and capital market models has been strictly separated, there is no theoretically justified reason for this. Investors have to be aware that they can determine performance parameters for real estate only as approximations. Therefore, it may be fruitful to consider and compare alternative parameter estimates for determining optimal real estate allocations in pension fund investment.

Kosten und Leistungswirkungen betrieblich genutzter Immobilien – Ergebnisse einer schriftlichen Befragung bei Großunternehmen in der BRD

(Ziele der Untersuchung) Sowohl über die Kosten- und Leistungswirkungen als auch über die Risikowirkungen von Immobilien liegen derzeit nur wenig gesicherte Erkenntnisse vor. Eine Dokumentenanalyse schließt sich aufgrund dieses geringen Vorinformationsniveaus weitgehend aus. Die vorliegende Studie ist deshalb sehr explorativ und deskriptiv angelegt. Das Ziel der empirischen Erhebung ist die Beschreibung der Kostenwirkungen von Gewerbeimmobilien im Leistungserstellungsprozeß von Großunternehmen. Sie ist Teil einer umfassenderen Forschungskonzeption, die Einblicke in die Erfolgswirkungen der betrieblichen Immobilienwirtschaft verschaffen soll.

Risiken immobilienwirtschaftlicher PPPs aus Sicht der beteiligten Akteure. Ein Beitrag des Arbeitskreises PPP im Management öffentlicher Immobilien im Bundesverband Public Private Partnership e.V. (BPPP)

(Problemstellung) Die Entscheidungsrelevanz von Risiken bei immobilienwirtschaftlichen PPPs wird derzeit recht kontrovers diskutiert. Es besteht Konsens, dass immobilienwirtschaftliche PPPs immer auch die Risikoposition der öffentlichen Hand wesentlich beeinflussen. Daher liegt auf der Hand, dass in einer realistischen Bewertung der Wirtschaftlichkeit von immobilienwirtschaftlichen PPPs dieser Risikotransfer Berücksichtigung finden muss. Unklar ist hingegen, welche Risiken in einem Wirtschaftlichkeitsvergleich zu berücksichtigen sind und vor allem, in welcher Höhe die Risiken monetär zu bewerten sind. In der Konsequenz ist zu befürchten, dass die allgemeine Unsicherheit in der Bewertung der Risiken dazu führt, dass diese im Entscheidungsprozess über alternative Beschaffungsvarianten nicht adäquat berücksichtigt oder ganz vernachlässigt werden. Immobilienwirtschaftliche PPPs drohen damit im Wirtschaftlichkeitsvergleich systematisch falsch, tendenziell zu schlecht, bewertet zu werden. Unstrittig bestehende Potenziale dieser innovativen immobilienwirtschaftlichen Konzepte bleiben somit ungenutzt. Darüber hinaus ist der aktuelle Wissensstand zu PPPs noch weit davon entfernt, im Zusammenhang mit unterschiedlichen Finanzierungsformen klare Aussagen darüber zu treffen, welcher Partner welche Risiken idealerweise übernehmen sollte. In diesem Zusammenhang ist bis dato ebenfalls kein Konzept vorhanden, wie sicherzustellen ist, dass diese Risiken tatsächlich auch von ihm getragen werden und im Schadensfall nicht, quasi durch die Hintertür, der Gemeinschaft angelastet werden. Der vorliegende Beitrag soll aus den unterschiedlichen Sichtweisen der an PPPs typischerweise beteiligten Gruppen zeigen, welche Schlüsselrisiken bei der Bereitstellung von Immobilien zu beachten sind. Darüber hinaus werden aus den verschiedenen Perspektiven Hinweise auf eine effiziente Risikoallokation gegeben, aus der ersichtlich wird, welche Risiken die einzelnen Parteien übernehmen sollten. Ziel des Beitrags ist es schließlich, den Entscheidungsträgern auf Seiten der öffentlichen Hand die Entscheidungsrelevanz von Risiken bei der Konstruktion und Vergabe von immobilienwirtschaftlichen PPPs zu verdeutlichen.

Reliability of Public Private Partnership Projects under Assumptions of Cash Flow Volatility

This paper focuses on dynamic financial modelling of recurring cash flow items in PPP projects in operating stage and on risks associated with the volatility of these cash flows. As we concentrate on so-called government-pays schemes, only cash-outflows are considered, such as operating costs, repairs and maintenance expenses, and administration costs, whereas the revenue side is considered to be not at risk. We show different approaches to modelling the uncertainty of recurring operating expenses and explain how to interpret the results. Our analysis is based on the mathematical framework of stochastic processes, which, in finance, are particularly used to describe price series evolutions in capital markets. We apply them to generate variable trajectories of operating costs and integrate them into a stochastic simulation of the financial model.

Qualität als kritischer Erfolgsfaktor der Wirtschaftlichkeit von Immobilien. Arbeitspapier und Handlungsempfehlungen des Arbeitskreises PPP im Management öffentlicher Immobilien im Bundesverband Public Private Partnership e.V. (BPPP)

Der Arbeitskreis PPP im Management öffentlicher Immobilien des Bundesverbandes Public Private Partnership e.V. (BPPP) hat sich in den Jahren 2009/10 in seinen Sitzungen mit dem Thema „Qualität als kritischer Erfolgsfaktor der Wirtschaftlichkeit von Immobilien“ auseinandergesetzt. Im vorliegenden Arbeitspapier sind die wichtigsten Ergebnisse der letzten Fachvorträge und Diskussionen als Empfehlungen zusammengefasst. Zweck dieses Papiers ist es, auf rechtliche sowie wirtschaftliche Notwendigkeiten zur stärkeren Berücksichtigung von Qualitätsaspekten bei der Beschaffung öffentlicher Infrastruktur ganz allgemein und im Immobilienmanagement im Besonderen hinzuweisen und erste Verbesserungsvorschläge zu skizzieren. Der Arbeitskreis selbst will und kann keine umsetzungsreifen Konzepte entwickeln. Die Mitglieder gehen vielmehr davon aus, dass die aufgezeigten Defizite schnell und gründlich von den Verantwortlichen auf Seiten der öffentlichen Hand und ihren Beratern abgebaut werden, um die derzeitigen Effizienzsteigerungspotenziale im Umgang mit Steuergeldern schnellstmöglich zu heben.

CREM 2010: Welche Rolle spielt der Nutzer?

In den letzten Jahren hat sich das Corporate Real Estate Management (CREM) in Deutschland sukzessive weiterentwickelt. Wichtige Triebfeder dieser Entwicklung war der Shareholder Value. Dabei sind nutzerorientierte Überlegungen, zumindest in der öffentlichen Diskussion, in den Hintergrund getreten. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Betrieblichen Immobilienmanagement nämlich auch um eine unterstützende Servicefunktion, die unternehmensinterne Dienstleistungen erbringt. Es ist deshalb interessant zu erfahren, ob der Nutzer im Corporate Real Estate Management in den letzten Jahren an Bedeutung verloren hat, oder ob nur die öffentliche Debatte einen Bogen um die Rolle des Nutzers gemacht hat. Aus diesem Grund hat unser Lehrstuhl in Kooperation mit der Strabag PFS ein breit angelegtes Forschungsprojekt aufgelegt, zu der auch eine empirische Unternehmensbefragung gehört, die ein vollständiges Branchenbild abbilden soll. Die telefonischen Befragungen wurden durch das Marktforschungsunternehmen factx aus Köln vorgenommen und fanden im Zeitraum Mitte bis Ende März statt. Der Ergebnisbericht ist im Mai fertig gestellt worden. Den Teilnehmern ist der Ergebnisbericht als Dankeschön für die Teilnahme digital zugesandt worden. Diese digitale Version des Berichtes steht allen Interessierten nun auch als Arbeitspapier zum Download zur Verfügung. Fragen zum Projekt richten Sie bitte an Frau Sonja Weiland.

EWOWI zwanzig zehn – Erfolgspotenziale der Wohnungswirtschaft 2010

(Management Summary, Auszug) Mit dem Forschungsprojekt „EWOWI zwanzig zehn – Erfolgspotenziale der Wohnungswirtschaft 2010“ wird die Zielsetzung verfolgt, die maßgeblichen Herausforderungen, Erfolgsfaktoren und Hürden von Wohnungsunternehmen zu identifizieren. Die Umsetzung erfolgt durch eine Befragung von Geschäftsführern bzw. Vorständen von Wohnungsunternehmen. Die empirische Studie ist konzeptionell nach wissenschaftlichen Methoden konstruiert sowie praxisgerecht, nachhaltig und innovativ angelegt. Insgesamt wurden mit 304 kommunalen, genossenschaftlichen und durch institutionelle Investoren geprägte Wohnungsunternehmen sowie Verwaltern und sonstigen Wohnungsunternehmen halbstündige Telefoninterviews geführt, die von einem professionellen und unabhängigen Marktforschungsinstitut realisiert wurden. (...)

Empirische Untersuchung der Nutzenwirkungen von PPP Projekten auf den Schulbetrieb am Beispiel der Schulen im Kreis Offenbach

(Management Summary, Auszug) Die Untersuchung verfolgt das Ziel, Effekte des Einsatzes eines PPP-Modells im Schulbetrieb auf die Nutzer am Beispiel ausgewählter Offenbacher Schulen zu identifizieren. Zu diesem Zweck musste eine über die rein wirtschaftliche Nutzenperspektive des PPP-Models, wie sie in der bisherigen PPP-Praxis in Deutschland fokussiert wird, hinaus gehende ganzheitliche Betrachtung vorgenommen und der pädagogisch psychologische Einfluss des PPP-Modells auf die Nutzer untersucht werden. Mit Hilfe von empirischen Studien bei den Nutzern wurde die Hypothese überprüft, dass Public Private Partnerships durch frühzeitigere Sanierung und professionellen Betrieb der Schulen durch den privaten Partner bei den Nutzern einen zusätzlichen positiven Nutzen stiftet. Ziel der Studie ist die Aufklärung der Zusammenhänge zwischen immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten und deren Effekten bei den Nutzern. Um kurzfristige Einmaleffekte, wie sie bei Neuinvestitionen oft auftreten, auszuschließen, werden Zeitreihenanalysen bei ausgewählten Nutzern durch-geführt. Hierzu konnten die Verfasser auf Vergleichsdaten, basierend auf einer im Jahr 2005/2006 als Diplomarbeit durchgeführten Erhebung, zurückgreifen. (...)

Desinvestment von Unternehmensimmobilien unter besonderer Berücksichtigung der Vermarktungsmöglichkeiten

(Problemstellung, Auszug) Unternehmensimmobilien binden in vielen Unternehmen einen großen Teil des bilanziellen Kapitals und sind regelmäßig zweitwichtigster Kostenblock der deutschen Unternehmen. Obwohl den betrieblichen Immobilien in den Unternehmen mittlerweile starke Beachtung geschenkt wird, sind die Optimierungspotenziale im Immobilienbestand bislang nur unzureichend ausgeschöpft. Das bestätigten zuletzt auch die zuständigen Entscheidungsträger in einer empirischen Untersuchung (Pfnür/Armonat 2003) nachdrücklich. Als Hauptgrund für das zögerliche Voranschreiten geben sie die mangelhafte Platzierbarkeit der Unternehmensimmobilien am Immobilienmarkt und die bislang fehlende Realisierung alternativer Finanzierungskonstruktionen an. Das Gefühl fehlender Handlungsspielräume in der Umsetzung von kapitalfreisetzenden Maßnahmen des corporate real estate management dämpft das Engagement vieler Unternehmen, Maßnahmen zur Optimierung des Immobilienmanagements einzuleiten. Aus Sicht der Immobilienmanager stellen die mangelnden Vermarktungsmöglichkeiten der Unternehmensimmobilien einen zentralen Engpass bei der Umsetzung innovativer Konzepte im corporate real estate management deutscher Großunternehmen dar. Ziel des Forschungsprojektes ist es, zu untersuchen, ob dieser „Engpass“ tatsächlich besteht. Darüber hinaus ist der Vermarktungsprozess auf Optimierungspotentiale zu untersuchen. Als Untersuchungsmethodik für solche und ähnliche Fragestellungen hat sich die Form einer empirischen Erhebung anhand eines strukturierten Fragebogens bewährt. (...)