Knowledge management in real estate Project development: case study in contractors

Empreendimentos desenvolvidos no setor imobiliário têm se tornado cada vez mais complexos exigindo uma articulação eficiente entre toda a equipe multidisciplinar envolvida para o sucesso de sua implementação. Visto que decisões na fase de projeto podem influenciar todo o ciclo de vida do empreendimento, a gestão do conhecimento aplicada ao processo de projeto pode contribuir no atendimento aos requisitos dos\ud investidores, clientes e usuários e na melhoria do desempenho do empreendimento. A função de gestor do processo de projeto, antes exercida pelos arquitetos, tem sido conduzida em muitos casos, por incorporadoras ou construtoras, que têm desenvolvido competências para a gestão do empreendimento como um todo, como estratégia de criação de valor para seus clientes e para controlar os riscos associados ao projeto. O artigo propõe expor que conhecimento deve ser gerenciado em empresas de engenharia e construção, os fluxos de transferência do conhecimento ao longo do ciclo de vida do empreendimento e aspectos fundamentais para eficácia do processo de projeto e sucesso na transferência de conhecimento, identificados em estudos de caso baseados em três construtoras, caracterizadas por conduzir empreendimentos de caráter exclusivo, que conquistaram um posicionamento no mercado. Palavras-chave:\ud Gestão de Projetos; Gestão do conhecimento; Empreendimentos imobiliários; Integração; Comunicação.Projects developed in real estate sector have become more complex demanding an efficient articulation of the multidisciplinary team to achieve the success of its implementation. Due to the fact that decisions made in the design phase may influence all the Project life cycle, knowledge management applied to design process may contribute to achieve the investor, client and user requirements and improve the Project performance. The multidisciplinary team knowledge sharing across organizational boundaries, represents a potential for client expectations attendance and may improve the earned value of the design, construction, operation and maintenance. Design manager function, usual ly performed by architects, has been led by management companies, and in some cases, by contractors, that have developed project and design management competences as a strategy to create value for their clients and control risks associated with the project. The article aims to expose which knowledge should be managed in engineer and construction companies, the knowledge transference flow during the Project life cycle and the essential aspects for its success, identified in the case studies based on three contractors, known to lead exclusive Projects, which have conquered a high market position. Key-words: Design Management; Knowledge Management; Real Estate Projects; Integration; Communication

O PROJETO NA ARQUITETURA E ENGENHARIA CIVIL E A ATUAÇÃO EM EQUIPES MULTIDISCIPLINARES

Este artigo desenvolve uma reflexão comparativa entre o ensino de projeto nas graduações em Arquitetura e Engenharia Civil e discute a relação dessa formação em projeto com as práticas profissionais em projetos multidisciplinares na indústria da construção de edifícios.O trabalho discute como os valores culturais desenvolvidos e os métodos de ensino empregados na formação projetual de arquitetos e engenheiros tornam-se elementos de distanciamento da prática multidisciplinar de projeto. Por fim, são apontados caminhos para o aprimoramento do ensino de projeto e da formação de arquitetos e engenheiros civis com o objetivo deincrementar seu desempenho na atuação em equipes multidisciplinares e coordenadas de projeto.Palavras-chaves: projeto, ensino, construção de edifícios, arquitetura, engenharia, gestão.AbstractInitially, this work reviews design education practices in Brazilian architecture and civil engineering schools. Secondly, it analyses to what extent design education meets current demands on collaboration among project team members. Thirdly, it indicates through empirical evidence that traditional teaching methods do not encourage a multidisciplinary attitude among design students. Finally, the paper proposes guidelines for design education in architecture and engineering courses so as to enable student’s effective interaction in multidisciplinary and collaborative design teams.Keywords: design, education, architecture, engineering, management

PROPOSAL OF A MODEL MANAGEMENT TO SMALL DESIGN COMPANIES

Este artigo propõe um modelo para gestão de pequenas empresas de projeto de edifícios adaptado às suas necessidades e realidade. Para tanto, por meio de uma pesquisa qualitativa, foram realizados quatro estudos de casos em pequenas empresas de projeto que atuam, principalmente, na cidade de São Paulo. Para coleta de dados foram utilizados os seguintes instrumentos: entrevistas semi-estruturadas, observação in loco e análise de documentos. O modelo proposto inclui orientações para gestão dos principais processos e funções das pequenas empresas de projeto de edifícios, tais como: estrutura organizacional, planejamento estratégico, planejamento e controle do processo de projeto, gestão de custos, gestão comercial, sistema de informações, gestão de recursos humanos, serviços agregados ao projeto e avaliação de desempenho. Palavras-chave: empresa de projeto, processo de projeto, construção de edifícios. PROPOSAL OF A MODEL MANAGEMENT TO SMALL DESIGN COMPANIES ABSTRACT The main purpose of this paper is the proposition of a management model specifically developed for small building design firms, aligned with their needs and particularities. The field research was conducted with a qualitative approach through the analysis of four case studies in small building design firms acting mainly in São Paulo City. The data collection was accomplished through semi-structured interviews, direct observation and analysis of documents. The proposed model includes guidance to the management of the core processes and activities of small building design firms, such as: organizational structure; strategic planning; planning and control of design process; costs management; sales management; information systems; human resources management; services added to the design; and performance evaluation. Key-words: design firms; design process; building construction.The main purpose of this paper is the proposition of a management model specifically developed for small building design firms, aligned with their needs and particularities. The field research was conducted with a qualitative approach through the analysis of four case studies in small building design firms acting mainly in São Paulo City. The data collection was accomplished through semi-structured interviews, direct observation and analysis of documents. The proposed model includes guidance to the management of the core processes and activities of small building design firms, such as: organizational structure; strategic planning; planning and control of design process; costs management; sales management; information systems; human resources management; services added to the design; and performance evaluation. Key-words: design firms; design process; building construction

Projeto de fachadas leves: especificações de desempenho

El desarrollo adecuado de un proyecto de fachadas ligeras implica, entre otros, establecer indicadores de desempeño, buscando minimizar perjuicios relacionados con la calidad y el costo durante las fases de ejecución y manutención del edificio. El objetivo de este artículo es el de discutir y presentar requisitos y criterios de desempeño que deben ser especificados en un proyecto de fachadas ligeras para edificios comerciales de varios pisos. específicamente, serán discutidos y propuestos aquellos requisitos y criterios relacionados a los niveles de seguridad y sostenibilidad de la fachada. este artículo está basado en el estudio y el análisis comparativo entre normas y bibliografías tanto brasileñas como internacionales relacionadas con el tema de desempeño, y forma parte de una investigación de doctorado actualmente en desarrollo. finalmente, se concluye que los requisitos y criterios de desempeño deben ser discutidos y definidos al inicio del proyecto. los autores proponen que las cuestiones relativas al desempeño sean tratadas en tres niveles: definición de los requisitos prioritarios para la fachada; atribución de criterios de desempeño para cada requisito seleccionado; y especificación de cómo realizar la evaluación del desempeño de la fachada y sus componentes para, posteriormente, proyectar la tecnología que será empleada.O desenvolvimento adequado de um projeto de fachadas leves implica, entre outros, em estabelecer indicadores de desempenho, visando minimizar prejuízos com relação à qualidade e custo de execução e manutenção do empreendimento. O objetivo deste artigo é discutir e propor os requisitos e critérios de desempenho a serem especificados em um projeto de fachadas leves para edifícios comerciais de múltiplos pavimentos. Serão discutidos e propostos aqueles requisitos e critérios que expressam os níveis de segurança e sustentabilidade da fachada. O desenvolvimento do presente artigo, parte da pesquisa de uma tese de doutorado em desenvolvimento, baseou-se no estudo e na análise comparativa entre normas e bibliografias nacionais e internacionais que discutem questões de desempenho. Conclui-se que os requisitos e critérios de desempenho devem ser discutidos e definidos no início do processo de projeto e os autores deste artigo propõem que as questões de desempenho sejam tratadas em três níveis: definição dos requisitos prioritários para a fachada; adoção dos critérios de desempenho para os respectivos requisitos; e especificação de como realizar a avaliação de desempenho da fachada e de seus componentes, para, posteriormente, projetar a tecnologia a ser empregada.The proper design of lightweight façades implies, among other aspects, establishing performance requirements to minimize losses in building quality and cost, as well as maintenance. this article discusses and suggests performance, safety, and sustainability requirements and criteria that should be specified in a lightweight façades design for commercial multi-story buildings. The current article is part of a doctoral research project in progress. it is based on studies and comparative analyses of different building standards, as well as brazilian and international literature on the subject of performance. the results show that performance requirements and criteria should be discussed and defined early in the design phase, and performance issues should be dealt with at three levels: defining key façade requirements; identifying performance criteria for these requirements; and specifying the performance review of the façade and its components. only later should the technology to be employed and defined

ANALYSIS OF DESIGN SCOPE FOR PRODUCING VERTICAL NON-LOADBEARING MASONRY

Proposta: É inegável a contribuição do projeto para produção das vedações verticais para a melhoria do processo de projeto na construção de edifícios. No entanto, há ainda muitos problemas relativos ao seu desenvolvimento e utilização, principalmente devido à ausência de definição precisa da abrangência do escopo, gerando dúvidas sobre o que, quando e como deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue pelos projetistas. O principal objetivo deste trabalho consiste em investigar e analisar a aplicação dos escopos dos projetos e serviços de vedações verticais em alvenaria na construção de edifícios e identificar quais os parâmetros adotados no processo de projeto que buscam atenuar e/ou compatibilizar o impacto das condições ambientais e de soluções de projeto sobre as deformações da estrutura de concreto nas alvenarias de vedação. Metodologia de pesquisa/Abordagens: O trabalho contemplou a realização de pesquisa de estudos de caso em São Paulo e Recife, visando sistematizar e propor melhorias face às práticas adotadas e contribuir com o processo de projeto. Resultados: Os resultados obtidos demonstraram que o atendimento do escopo de referência adotado – manual da Associação Brasileira de Gestores e Coordenadores de Projeto (AGESC) - alcançou a média de 61% (construtoras) e 57% (projetistas); enquanto, a concordância com o escopo alcançou a média de 45% (construtoras) e 56% (projetistas). Contribuições/Originalidade: Esclarece o nível de emprego do escopo de referência para os projetos e serviços da alvenaria de vedação, orienta como utilizar o manual de escopo de projetos e serviços de vedações verticais da AGESC, descrevendo os usos potenciais e ressaltando as contribuições para uma maior integração entre as expectativas e os produtos resultantes, permitindo viabilizar mais racionalmente o projeto e a execução das vedações na construção de edifícios.The design for producing non-loadbearing masonry offers high potential for improving the design process in building construction. However, one of the problems worth mentioning is the lack of accurate definition of the range of its scope, causing doubts about what, when and how it should be prepared, developed and delivered by the designers. The main purpose of this paper is to investigate and analyse the application of the scopes of the designs and services of vertical non-loadbearing masonry in building construction using case studies in the cities of Recife in Pernambuco State and the city of Sao Paulo in Brazil. The results obtained have shown that achieving the reference scope adopted – the Brazilian Association of Design Managers and Coordinators (AGESC) handbook – averaged 61% (builders) and 57% (designers), while the concordance with the scope averaged 45% (builders) and 56% (designers). Lastly, it gives guidelines on scope of how to use the AGESC handbook on design and services of vertical non-loadbearing masonry, describing potential uses and stressing the contributions to greater integration between expectations and resulting products, to more rationally facilitate the design and execution of non-loadbearing masonry in building construction

EVOLUÇÃO GERENCIAL DE UMA EMPRESA PROJETISTA BRASILEIRA : DA IMPLEMENTAÇÃO DE MODELOS DE GESTÃO AO DESENVOLVIMENTO DO SISTEMA DE INFORMAÇÕES GERENCIAIS

Concerning the Management Development Program for Design Firm, our aim is to discuss the management evolution of a design firm through the analysis of the development process of management tools. The data were collected in two research phases. In the first phase, it was reported the firm participation in the PDGEP editions during the management model implementation and the management tools development. In this phase, the research method used was the action research. In the second phase, the research was conducted through structured interviews in order to diagnose the design firm management current status, as well as to analyze the potential for the management practices evolution of the firm, based on the survey of the deficiencies and difficulties during the development of the Management Information System (MIS). Regarding the deficiencies, they are mainly related to critical analysis of the management tools effectiveness related to the design process; need of strategic planning formalization; review of people management process; revision of aggregated service module; conducting systematic critical analyzes of the MIS. In terms of difficulties, they are mainly related to the people involvement in the management analysis and decision-making processes.Este artigo foi desenvolvido no contexto do PDGEP (Programa de Desenvolvimento Gerencial para Empresas de Projeto) e tem como objetivo discutir a evolução gerencial de uma empresa projetista, por meio da análise do processo de desenvolvimento de ferramentas de gestão. Para tanto, dados foram coletados em duas etapas de pesquisa. Na Etapa I, retratase a participação da empresa durante a implementação do modelo de gestão ao longo das edições do PDGEP e o desenvolvimento de ferramentas de gestão. Nesta etapa, o método de pesquisa utilizado foi a pesquisa-ação. Na Etapa II, o trabalho de pesquisa foi conduzido por meio de entrevistas estruturadas, com objetivo de diagnosticar o estado gerencial da empresa e, a partir do levantamento das deficiências e dificuldades apresentadas no desenvolvimento do Sistema de Informações Gerenciais (SIG), analisar as potencialidades para a evolução das práticas de gestão da empresa. Quanto às deficiências encontradas, estão relacionadas principalmente à: análise crítica sobre a eficácia dos instrumentos de gestão do processo de projeto; necessidade da formalização do planejamento estratégico; revisão do processo de gestão de pessoas; revisão do módulo de serviços agregados; e realização de análises críticas sistemáticas do SIG. No que diz respeito às dificuldades, destaca-se o baixo envolvimento dos colaboradores da empresa nos processos de análises e tomada de decisões gerenciais

COORDENADOR DE PROJETOS DE EDIFICAÇÕES: ESTUDO E PROPOSTA PARA PERFIL, ATIVIDADES E AUTONOMIA

Atualmente, as empresas do setor da construção civil encontram-se desenvolvendo e aprimorando o trabalho de coordenação de projetos e incluem, além das atribuições de coordenação, responsabilidades como planejamento de custos, etapas e prazos do processo de projeto, contratação de projetistas e análise de projeto. Portanto, a competência do coordenador de projetos torna-se decisiva para a qualidade do projeto encaminhado à obra, e, de forma mais abrangente, o coordenador tem grande importância para o sucesso do empreendimento e das empresas envolvidas no processo de construção. A presente pesquisa tem como principal objetivo propor o perfil, as atividades e a autonomia mais adequados para o coordenador de projetos de edificações no contexto da construção civil brasileira. Para tanto, o método Delphi foi selecionado para ser utilizado nessa pesquisa, na qual foram aplicados 03 questionários: o primeiro referiu-se à pesquisa exploratória inicial para escolha dos participantes da pesquisa e conteve questões sobre o perfil atual dos coordenadores de projeto; o segundo, relativo ao estudo prospectivo, foi composto por questões totalmente abertas, de acordo com o método Delphi e versou sobre o perfil, as atividades e a autonomia dos coordenadores. As respostas recebidas foram tabuladas, analisadas e reenviadas, na forma de um questionário fechado e objetivo, para os entrevistados a fim de convergir as respostas a um denominador comum. O resultado obtido explicitou que o segmento de projetos de edificações necessita de coordenadores de projeto não apenas com experiência e conhecimento técnico nas diversas áreas que compõem o projeto completo do edifício, mas também com habilidades e competência para gerenciar os profissionais que compõem a equipe de projeto. Com base na proposta final para o perfil, as competências, os conhecimentos, as habilidades, as atividades e a autonomia do coordenador de projetos foram desenvolvidas ainda diretrizes para a concepção de novo currículo para um curso de pós-graduação em coordenação de projetos de edificações

O DESENVOLVIMENTO INTEGRADO DE UM PROJETO DE RENOVAÇÃO DE FACHADAS: ESTUDO DE UM CASO FRANCÊS

The sector of building rehabilitation or renovation is one of the most promising areas in Brazil. However, the Brazilian expertise in this kind of design and to guarantee the quality of the construction as well as the feasibility of maintenance operations of building renovation is still deficient. Moreover, because of the fact that the greatest part of the Brazilian standards concerns the new construction, the rehabilitation and renovation design can become impracticable. Therefore, renovation and its design process show some difficulties and questions to be answered. In addition, renovation projects require a greater integration between their phases. Some studies showed that the integrated design process is more advantageous than the sequential one. Furthermore, they also suggested that the French design process is more integrated than sequential when compared to the Brazilian. Thus, based on a French case study, this paper aims to make a comparative analysis between the integrated and the sequential design processes of building facades renovation and analyze if the French design process can serve as a reference model to the Brazilian sector of buildings renovation. In conclusion, the French design process, although partially integrated, have more advantages than the Brazilian one and it is useful as a model for this one because of the integration of its activities in the initial stages of the design process, the good content of each one of these stages, as well as the existence of the design and the construction site coordinators. Key-words: integrated design process, facade design, rehabilitation, renovation/ retrofitO mercado de reabilitação e renovação de edifícios no Brasil apresenta um grande potencial de crescimento; entretanto, ainda existe grande carência de informações quanto às melhores práticas para desenvolvimento dos seus projetos, bem como para garantir a qualidade da sua execução e a exeqüibilidade das operações de manutenção na fase de uso do edifício renovado. Além disso, grande parte das legislações e normas técnicas brasileiras diz respeito à construção nova e não prevê diferenciação para a reabilitação, o que muitas vezes pode inviabilizar tais projetos. Portanto, o processo de reabilitação ou renovação de edifícios, conseqüentemente o desenvolvimento de seus projetos, apresenta várias dificuldades e questões a serem respondidas, além de requisitar uma maior integração entre as suas atividades. Alguns estudos mostram que o desenvolvimento integrado de projetos é mais vantajoso que o seqüencial, sugerindo ainda que na França o desenvolvimento dos projetos é mais integrado que seqüencial comparado ao adotado no Brasil. Dessa forma, o objetivo do trabalho é analisar o processo de projeto de renovação das fachadas de um empreendimento francês, a partir de um estudo de caso, evidenciando as diferenças entre o desenvolvimento integrado e o desenvolvimento seqüencial dos projetos. Além disso, objetiva-se analisar se o processo de projeto adotado na França, nesse tipo de empreendimento, pode servir de exemplo para a construção brasileira. Conclui-se que as etapas e as atividades do processo de projeto do estudo de caso francês são parcialmente integradas. Entretanto, apesar de não totalmente integrado, o esquema de desenvolvimento de projeto francês apresenta mais vantagens que o brasileiro e pode servir de modelo para este último, especialmente, em razão da integração das atividades nas etapas iniciais de projeto, do conteúdo abrangente de cada uma dessas atividades, bem como pela forte presença das coordenações de projetos e da execução das obras. Palavras-chaves: desenvolvimento integrado de projetos, projeto de fachadas, reabilitação, renovação/ retrofit. THE INTEGRATED DESING PROCESS OF BUILDING FACADE RENOVATION: A FRENCH CASE STUDY ABSTRACT The sector of building rehabilitation or renovation is one of the most promising areas in Brazil. However, the Brazilian expertise in this kind of design and to guarantee the quality of the construction as well as the feasibility of maintenance operations of building renovation is still deficient. Moreover, because of the fact that the greatest part of the Brazilian standards concerns the new construction, the rehabilitation and renovation design can become impracticable. Therefore, renovation and its design process show some difficulties and questions to be answered. In addition, renovation projects require a greater integration between their phases. Some studies showed that the integrated design process is more advantageous than the sequential one. Furthermore, they also suggested that the French design process is more integrated than sequential when compared to the Brazilian. Thus, based on a French case study, this paper aims to make a comparative analysis between the integrated and the sequential design processes of building facades renovation and analyze if the French design process can serve as a reference model to the Brazilian sector of buildings renovation. In conclusion, the French design process, although partially integrated, have more advantages than the Brazilian one and it is useful as a model for this one because of the integration of its activities in the initial stages of the design process, the good content of each one of these stages, as well as the existence of the design and the construction site coordinators. Key-words: integrated design process, facade design, rehabilitation, renovation/ retrofi

PROJECT MANAGEMENT: GUIDELINES FOR INDUSTRIAL PROJECTS

A crescente demanda por rapidez na construção, menores custos e maior controle da qualidade geram uma complexidade na gestão do processo de projeto. Estudos voltados aos projetos industriais ou obras por encomenda ainda são em minoria, ou seja, há poucos trabalhos desenvolvidos e publicados sobre este tema. Além disso, especificamente no segmento escolhido, a complexidade e a diversidade dos projetos, associadas às inúmeras exigências de mercado, demandam melhorias das práticas de gestão de projetos.O trabalho tem como objetivo identificar, por meio de estudos de caso, as ações de gestão utilizadas em projetos industriais (obras por encomenda), caracterizar o processo de projeto, assim como analisar a atuação dos gestores de projeto e suas dificuldades.A pesquisa em questão compõe-se de três fases que se sobrepõem: a primeira fase contempla uma revisão bibliográfica de conceitos relevantes para o estudo; a segunda corresponde à apresentação e discussão de estudos de caso, visando caracterizar a gestão do processo de projeto no segmento dos projetos industriais; a terceira e última fase corresponde à reflexão sobre os principais pontos críticos identificados nos estudos de caso. Como resultado, será possível propor diretrizes aos agentes envolvidos, visando à melhoria contínua e a potencializar o sucesso da gestão de projetos industriais.The diversity of the industrial projects and market requirements increasingly demand design process evolution. Research studies related to industrial projects are still quite rare, i.e. there is little work done and published on this theme. In the specific market branch, the rising need for speed in construction, lower costs and quality assurance generate complexity in managing the design process and require design quality improvement. Through a multiple case study, this paper aims to identify the design process, difficulties involved in the design manager tasks and the design management practices performed by the companies studied. The research was carried on throughout three stages: relevant literature review; case studies on industrial projects; and the reasoning based on the main points detected during the cases analysis

A COORDENAÇÃO DE PROJETOS SUBCONTRATADOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Este trabalho de caráter qualitativo tem como finalidade destacar, por meio de um estudo de caso, as vantagens estratégicas e a importância da atividade de Coordenação de Projetos de Edifícios (CPE) em uma empresa incorporadora e construtora de edifícios dentro de um contexto de desenvolvimento de projetos subcontratados. Frente a este objetivo e procurando demonstrar a prática da atividade de CPE, realizou-se uma pesquisa de campo, na qual informações foram coletadas com a análise de documentos utilizados pela coordenação de projetos e com a realização de entrevistas em uma empresa especializada em empreendimentos residenciais. Verificou-se, neste estudo de caso, que a CPE possui grande relevância, uma vez que interfere na organização do trabalho, estimulando uma maior integração, colaboração e redução de prazos no desenvolvimento de projetos, propiciando um maior alinhamento das atividades de projeto e dos projetistas subcontratados com os interesses e necessidades da empresa contratante. Entretanto, ao final da pesquisa, concluiu-se que o desempenho de projetos terceirizados e as vantagens estratégicas potencialmente propiciadas pela CPE podem ser comprometidos pela maneira como as contratações de projetistas são formuladas e conduzidas