Designing a price index for the Spanish commercial real estate market

En este documento se propone un índice de precios para el mercado inmobiliario comercial de España y para los principales segmentos que lo componen. En la actualidad no existen índices de precios oficiales para estos activos, y la disponibilidad de estadísticas no oficiales es escasa y tiene una cobertura limitada. Por lo tanto, el índice estimado viene a cubrir esta laguna estadística y permite realizar un mejor seguimiento de la evolución de este mercado. El índice de precios se apoya en la metodología de cálculo de los índices de precios para el mercado de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística, si bien tiene en cuenta algunos elementos específicos del sector inmobiliario comercial. Se han considerado, además, diferentes índices alternativos, aunque el indicador propuesto es el que presenta un mejor balance entre varias propiedades estadísticas analizadas en este trabajo.This paper proposes a price index for the Spanish commercial real estate (CRE) market and its main segments. No official price indices currently exist for these assets and non-official statistics are thin on the ground and offer limited coverage. The estimated index fills this statistical gap, providing for enhanced monitoring of CRE market developments. The price indicator draws on the methodology used to calculate the Spanish National Statistics Institute’s housing market price indices, but factoring in certain elements specific to the CRE sector. Various alternative indices are also considered, although the indicator proposed is that which strikes the best balance between the different statistical properties analysed here

Sectorial holdings and stock prices: the household-bank nexus

Este trabajo analiza la evolución y las implicaciones en el precio de las acciones de las tenencias de acciones por parte de distintos sectores. Para ello se utiliza información detallada sobre el universo de acciones cotizadas de la zona del euro. Se encuentra lo siguiente: i) los hogares cuentan con un mayor peso en el accionariado de los bancos que en el de las empresas no financieras; ii) las tenencias de acciones de los hogares aumentan (disminuyen) cuando cae (sube) el precio de las acciones, especialmente cuando se trata de las acciones de bancos nacionales, y iii) un aumento de las tenencias de acciones de los hogares domésticos es seguido por incrementos persistentes del precio de las acciones de las empresas, mientras que esto no ocurre para los bancos. Además, tras una emisión de acciones, un aumento de la participación de los hogares en el accionariado de los bancos es seguido por una caída del precio de estas acciones, mientras que esto no ocurre en las empresas. Nuestros resultados sugieren que los hogares actúan como proveedores de liquidez en los mercados de acciones, si bien al mismo tiempo están sujetos a asimetrías de información. Este último mecanismo puede ser más relevante cuando los hogares compran las acciones de los bancos, dadas las estrechas relaciones entre las entidades y los hogares.We analyze the evolution and price implications of aggregate sectorial holdings of stocks, using detailed information on the universe of publicly traded stocks in the euro area. We document that: i) households’ (HH) direct holdings represent a higher fraction of total ownership in domestic bank stocks than in non-financial corporation (NFC) stocks; ii) HH holdings of stocks increase (decrease) following a decline (increase) in the stock price, especially for domestic bank stocks; and iii) an increase in domestic HH holdings is followed by future (persistent) increases in the price of NFC stocks, but not for bank stocks. Moreover, during equity issuances, an increase in the share of domestic HH holdings is followed by a future (persistent) decrease in the stock price of bank stocks, but not for NFC stocks. Our results are consistent with HH being liquidity providers in the stock market, and at the same time subject to negative information asymmetries. We argue that this latter effect is more prevalent in domestic bank stocks than in NFC given the close relationships between HH and banks

What drives sovereign debt portfolios of banks in a crisis context?

Estudiamos los determinantes de las tenencias de bonos soberanos de los bancos españoles sobre un período prolongado, que comienza en 2008. Nuestros resultados cuestionan la hipótesis de que los bancos decidieron sus estrategias de inversión en función de factores de riesgo moral, explotando el tratamiento regulatorio de las exposiciones soberanas. En concreto, mostramos que no hay relación entre un nivel bajo de capitalización bancaria y unas tenencias más elevadas de deuda soberana nacional. Aunque existe un fuerte vínculo entre el apoyo del banco central, a través de sus programas de liquidez, y las tenencias de deuda soberana, los comportamientos de tipo oportunista, o de búsqueda de rentabilidad, parecen limitarse a la cartera de deuda soberana extranjera de los bancos mejor capitalizados. Estos podrían haberse beneficiado de su mayor capacidad de absorción de riesgos para aumentar su exposición (vía liquidez del banco central) a los bonos soberanos más arriesgados. Por otro lado, también documentamos que la fragmentación financiera en los mercados de la zona del euro ha desempeñado un papel clave en la composición de las carteras soberanas. Nuestros resultados tienen implicaciones importantes para la discusión en curso sobre el diseño óptimo del tratamiento regulatorio de las exposiciones soberanasWe study determinants of sovereign portfolios of Spanish banks over a long time-span, starting in 2008. Our findings challenge the view that banks engaged in moral hazard strategies to exploit the regulatory treatment of sovereign exposures. In particular, we show that being a weakly capitalized bank is not related to higher holdings of domestic sovereign debt. While a strong link is present between central bank liquidity support and sovereign holdings, opportunistic strategies or reach-for-yield behavior appear to be limited to the non-domestic sovereign portfolio of well-capitalized banks, which might have taken advantage of their higher risk-bearing capacity to gain exposure (via central bank liquidity) to the set of riskier sovereign bonds. Furthermore, we document that financial fragmentation in EMU markets has played a key role in reshaping sovereign portfolios of banks. Overall, our results have important implications for the ongoing discussion on the optimal design of the risk-weighted capital framework of bank

Measuring market liquidity in US fixed income markets : a new synthetic indicator

En este trabajo se propone un nuevo indicador sintético de liquidez de mercado que resume la información contenida en un conjunto amplio de medidas individuales para los mercados de renta fija de EEUU, tanto soberana como corporativa. En concreto, el indicador propuesto sintetiza diecisiete variables que caracterizan las principales dimensiones de la liquidez de mercado. La metodología para calcular el índice consta de dos etapas. En primer lugar, se transforman los indicadores de liquidez individuales para unificar las unidades de medida. Para ello se utiliza la metodología propuesta por Holló et al. (2012) para el índice CISS —Composite Indicator of Systemic Stress— de la zona del euro. En segundo lugar, se agregan las variables transformadas mediante componentes principales. El indicador muestra una menor liquidez en los mercados de renta fija de EEUU tras la crisis financiera global, principalmente por el deterioro de la liquidez en los mercados de deuda pública, al tiempo que las condiciones de liquidez en los mercados de deuda corporativa permanecieron establesWe propose a new synthetic liquidity indicator that summarises the data on a broad set of market liquidity measures both for sovereign and corporate fixed income markets in the US. Our index is based on 17 variables that cover the main dimensions of market liquidity. The methodology used to calculate the index consists of two steps. First, a transformation of the individual liquidity measures is made, based on the methodology proposed by Holló et al. (2012) for the CISS (Composite Indicator of Systemic Stress). The transformed variables are then weighted using a principal component analysis. The indicator shows that liquidity in US fixed income markets has been impaired after the global financial crisis, mainly as a result of weaker liquidity conditions in US Treasury markets, whereas those in the corporate debt market remained stabl

Is market liquidity less resilient after the financial crisis? : evidence for US treasuries

En este trabajo se analiza la liquidez del mercado de deuda pública a diez años en Estados Unidos antes y después de la crisis financiera. Se consideran tanto el nivel como su resistencia, es decir, la forma en que la liquidez reacciona a los shocks financieros. Tras analizar cinco indicadores de liquidez, la recuperación de los niveles anteriores a la crisis financiera no es concluyente. La resistencia de la liquidez se estudia a partir de un modelo CC-GARCH bivariante. Según nuestros resultados, la propagación de un repunte de la volatilidad de la liquidez a la volatilidad de los rendimientos (y viceversa) se ha intensificado tras la crisis. Es más, la persistencia de la volatilidad de los rendimientos y de la liquidez es menor tras la crisis. Estos resultados son coherentes con la presencia más habitual de breves episodios de elevada volatilidad, caracterizados por una liquidez de mercado más inestable y propensa a evaporarseWe analyse the market liquidity level and resilience of US 10-year Treasury bonds. Having checked that five indicators show inconclusive results on the liquidity level, we fit a bivariate CC-GARCH model to evaluate its resilience, that is, how liquidity reacts to financial shocks. According to our results, spillovers from liquidity volatility to returns volatility and vice versa are more intense after the crisis. Further, the volatility persistence of both returns and liquidity becomes lower after the crisis. These results are consistent with the existence of more frequent short-lived episodes of high volatility and more unstable liquidity that is more prone to evaporatio

Riesgo de liquidez sistémica. Indicadores para el sistema bancario español

Artículo de revistaSe propone una lista no exhaustiva de indicadores para aproximar la exposición del sistema bancario español al riesgo de liquidez sistémica. Este riesgo se entiende como la propensión de las entidades a minusvalorar la posibilidad de no ser capaces de obtener financiación en los mercados o liquidar un volumen suficiente de activos líquidos a un precio razonable. Los indicadores analizan dos características: por un lado, aspectos del balance de los bancos relacionados con la estabilidad de sus fuentes de financiación y su colchón de activos financieros líquidos (riesgo de liquidez de financiación); por otro, la liquidez de la deuda del Tesoro como vía para aproximar hasta qué punto este colchón es efectivo (riesgo de liquidez de mercado). El ejercicio muestra que hay una evidencia bastante sólida a favor de que los balances bancarios han ganado «liquidez», mientras que el análisis de la liquidez de los mercados arroja resultados poco concluyentes

Beyond the LTV ratio: new macroprudential lessons from Spain

Incrementos excesivos de los precios de la vivienda han estado históricamente correlacionados con el deterioro de los estándares crediticios de las hipotecas. No obstante, la evidencia en España muestra que la ratio préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) no refleja apropiadamente estos estándares. Utilizando dos extensas bases de datos que incluyen información de más de cinco millones de operaciones hipotecarias en España durante un período que cubre el pasado ciclo financiero, encontramos evidencia de que el indicador LTV presenta importantes limitaciones para el análisis de vulnerabilidades. Hallamos que la identificación de los riesgos mejora cuando se incluyen otros indicadores. En particular, reconocemos que la ratio préstamo-precio de transmisión (LTP, por sus siglas en inglés), así como ratios que incorporan el ingreso de los prestatarios, son determinantes muy relevantes de los impagos de hipotecas. Adicionalmente, identificamos importantes efectos no lineales de los estándares de crédito sobre el riesgo de impago. Por último, encontramos que la relación entre los estándares de crédito y la probabilidad de impago es dinámica y cambia a lo largo del ciclo financiero. En general, nuestros resultados proporcionan un mejor entendimiento de los efectos que puede tener la implementación de medidas macroprudenciales.Booming house prices have been historically correlated with the loosening of banks’ lending standards. Nonetheless, the evidence in Spain shows that the deterioration of lending policies may not be fully captured by the popular loan-to-value (LTV) ratio. Drawing on two large datasets comprising more than five million mortgage operations that cover the last financial cycle, we show that the LTV indicator may exhibit a misleading picture of actual mortgage credit imbalances and risk. In turn, risk identification improves when other metrics are considered. In particular, we show that loan-to-price (LTP) as well as ratios that consider the income of borrowers are major determinants of mortgage defaults. Moreover, we identify relevant non-linear effects of lending standards on default risk. Finally, we document that the relationship between lending standards and default rates changes over the cycle. Overall, the findings provide useful insights for the design of the macroprudential policy mix and, in particular, for the implementation of borrower-based measures

Elaboración de un índice de precios para el mercado inmobiliario comercial de España

En este documento se propone un índice de precios para el mercado inmobiliario comercial de España y para los principales segmentos que lo componen. En la actualidad no existen índices de precios oficiales para estos activos, y la disponibilidad de estadísticas no oficiales es escasa y tiene una cobertura limitada. Por lo tanto, el índice estimado viene a cubrir esta laguna estadística y permite realizar un mejor seguimiento de la evolución de este mercado. El índice de precios se apoya en la metodología de cálculo de los índices de precios para el mercado de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística, si bien tiene en cuenta algunos elementos específicos del sector inmobiliario comercial. Se han considerado, además, diferentes índices alternativos, aunque el indicador propuesto es el que presenta un mejor balance entre varias propiedades estadísticas analizadas en este trabajo.This paper proposes a price index for the Spanish commercial real estate market and its main segments. No official price indices currently exist for these assets and non-official statistics are thin on the ground and offer limited coverage. The estimated index fills this statistical gap, providing for enhanced monitoring of commercial real estate market developments. The price indicator draws on the methodology used to calculate the Spanish National Statistics Institute’s housing market price indices, but factoring in certain elements specific to the commercial real estate sector. Various alternative indices are also considered, although the indicator proposed is that which strikes the best balance between the different statistical properties analysed here

Roots and recourse mortgages: handing back the keys

Summary of Banco de España Working Paper no. 220

Roots and recourse mortgages: handing back the keys

En este estudio identificamos diferencias en las condiciones de las hipotecas asociadas al arraigo de los prestatarios tras separar este efecto de otros factores que explican dichas condiciones. Para esto usamos datos de préstamos hipotecarios en España de la Central de Información de Riesgos, complementados con datos de hipotecas titulizadas para un ciclo financiero completo. Identificamos que los prestatarios extranjeros con poco arraigo pagan tipos de interés más altos que aquellos con mayores vínculos en el país. También encontramos que un bajo nivel de arraigo está asociado con tasas más altas de impago y con mayores incentivos a no continuar pagando la deuda hipotecaria ante situaciones de patrimonio neto negativo. En general, identificamos que el arraigo es un factor muy relevante que explica las diferencias en las condiciones de las hipotecas en el momento de su concesión, así como las decisiones de impago. Desde el punto de vista de la política, nuestros resultados tienen importantes implicaciones para el entendimiento de las consecuencias de transitar hacia un régimen de dación en pago, y para la efectividad de la política macroprudencial.In this study we disentangle the effect of roots from other confounding factors to explain differences in immigrants’ outcomes in the mortgage market. Using loan-level data from the Spanish Credit Register complemented with data on securitized mortgages over a complete financial cycle, we identify that foreign-born borrowers with shallow roots to the host country pay higher mortgage rates at origination than similar debtors that are better-settled. We also find that weak roots are associated with higher default rates and with greater incentives to go into default in negative equity situations. Overall, we show that rootedness explains differential loan conditions at origination and default behavior in mortgages. From a policy perspective, our results have important implications for understanding the potential consequences of moving away from recourse mortgage regimes, and for the effectiveness of macroprudential policy