Urban Morphology And Urban Land Values İn Central Business Districts : İzmir Case

Tez (Yüksek Lisans) -- İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2015Thesis (M.Sc.) -- İstanbul Technical University, Institute of Science and Technology, 2015Arsa çok bileşenli bir taşınmaz olup araştırılmak üzere geniş bir çerçeve sunmaktadır. Konut alanlarında farklı parametrelerin sorgulandığı ya da tüm parametreler arasından hangi parametrenin sistemi en iyi açıkladığını araştıran bir çok çalışma mevcuttur. Buna rağmen kent merkezlerinde, özellikle merkezi iş alanlarında bu sorgulama daha çok merkezin çevresindeki ya da tüm kent üzerindeki etkisini araştırmaya yöneliktir. Hillier'in hareket ekonomisi kavramı, insanların bir araya geldiği mekanların çeşitli fonksiyonları çağırdığını, bu fonksiyonların ürettiği hareketin ise mekandaki harekette; mekandaki canlılıkta çarpan etkisi oluşturduğunu söyler. Bu canlılık o mekanı diğer mekanlara oranla daha kullanılır hale getirir ve dolayısıyla değeri artmış olur. Bu bağlamda kent merkezlerindeki morfolojik yapı büyük önem taşımaktadır. Çalışmanın amacı kent merkezlerinde kent formunun arsa birim metrekare fiyatları üzerinde etkisini ortaya koymaktır. Kent merkezinde arsa değerlerini etkileyen faktörler 8 ana başlık altında gruplandırılmış; sosyal yapı, yasal durum, işlevsel özellikler, mekansal özellikler, konum özellikleri, güvenlik, manzara, ve morfolojik özellikler ve verisine ulaşılabilen tüm faktörler ile regresyon analizi yapılmıştır. Morfolojik özellikler için ise veriler Depthmap programı ile çalıştırılarak kentsel morfolojiyi sayısal değerler ile açıklayarak objektif yorumlar yapmamızı sağlayan mekan dizimi (space syntax) analiz  yöntemi kullanılmıştır. Regresyon analiz sonucuna göre final denklem, yol tipinin sokak olma durumu, mevcut kat yüksekliği, yol genişliği, güvenlik durumu, manzara düzeyi yüksek olma durumu, denize uzaklık, arsa kullanım türünün ticaret, ofis veya ticaret+ofis olma durumu ve global bütünleşme değeri değişkenleri ile arsa değerlerini %89 oranında açıklamıştır. Bu çalışma, mekan dizimi analizi kullanılarak objektif olarak açıklanan kent morfolojisi ile kentin ekonomik yapısının okunabilirliğini ve tahmin edilebililirliğini göstermiş olup, şehir plancıları için özellikle kent merkezleri konulu planlama çalışmaları için rehber niteliği taşımaktadır.Urban land is a multi component property that offers a wide frame to be investigated. Different parameters or which parameter is the most influencing factor of land values are highly being questioned in residential areas so far. However city centers, especially central business districts are being questioned only the aspect of their affect on surroundings or whole urban land values. According to Hillier's concept of movement economy; spaces which bring people together attract functions, and functions produce more movement so this process creates multiplier effect on movement; vitality of spaces. This vitality makes spaces more usable ones than the others therefore, its value will increase. In this context, morphological structure in urban centers has great importance. The aim of this study is to determine urban morphology effect on land prices at per square meter in city centers. Literature related on factors that affecting urban land value were grouped into eight main headings; social structure, legal status, functional characteristics, spatial characteristics, location characteristics, security, landscape and morphological characteristics and regression analysis was carried out with the available data. Morphological characteristics analysed by Depthmap software for space syntax analysis which provide us to make objective comments by explaining urban morphology with quantitative data. According to regression analysis, final equation explains land values by 0,89% with the factors; road type street, number of floors, road width, security, high level of landscape, distance to sea, land use; retail, office and global integration value. This study shows the legibility and predictability of urban economic structure with objectively evaluated urban morphology by using space syntax analysis, also is a guide for urban planners to deal with planning studies especially in city centers.Yüksek LisansM.Sc