Kan grönt bli till guld? : En studie av miljöcertifieringars värde och utveckling i den svenska bygg- och fastighetssektorn

Certification systems, that assess companies’ work with social and environmental issues, have emerged in an increasing number of industries. Today, there are environmental certifications for the food industry, the forestry, the fisheries sector and several more. In apparel industry, certification for sustainable working conditions has been of major impact. The property sector is no exception from other industries. Today, there are a variety of different environmental assessment methods in the world, in order to support sustainable construction. In recent years, a rapid development has also been taken place in the Swedish real estate market, where many property owners show great interest in certifying their portfolios. On the Swedish market for commercial real estate there are three different environmental certification systems being used: BREEAM, LEED and the national label Miljöbyggnad. The GreenBuilding Programme, which focuses solely on energy efficiency, has also had a significant impact in the country. Environmental certifications are market-driven regulations, based on customer demand driving companies to conduct their operations in a sustainable way. According to Auld, Bernstein and Cashore (2008), the certification systems differs from other forms of CSR because the companies voluntary agree to let external organizations regulate their activities. In return, the companies get a credible recognition on the market, showing they work seriously and concretely with sustainability issues. According to previous studies, the demand for environmentally certified properties and offices is still limited (Broström & Weinz, 2010; Reuterskiöld & Fröberg, 2010; Bonde, Lind, & Lundström, 2009; van der Schaaf & Sandgärde, 2008). Yet, the interest of stakeholders in the real estate sector is widely spread. This examination aims to determine the value of environmental certification for property owners, and from that basis try to find out how the development might proceed. The study is based on qualitative interviews with stakeholders in the Swedish construction and property sectors, as well as a literature review of the development of certification systems in other industries and in international property markets. In order to get a holistic perspective of this complex industry, the commercial real estate is seen as a system through four phases: Construction, Management, Renovation and Transaction. Interviews were conducted with stakeholders who were considered representative for each phase, resulting in Property development companies, Property owners and Real Estate appraisals. Based on empirical findings, the interest of environmental certifications peaks in the phase of construction, while companies mainly active in management and renovations are more hesitant in the choice of certifying their buildings or not. The fact that the share of newly constructed buildings is very small relative to the total property stock implies that the market for certified buildings is virtually nonexistent, and will so remain unless the environmental certification systems spread to existing buildings. The minimal market has consequences in the transaction phase, since the yield is determined from previous transactions of comparable properties. In the present situation, certified buildings are compared to conventional ones, which imply that the certification doesn’t result in a higher market value. In addition, the limited supply leads to badly informed tenants and, thus, a low demand for certified offices. Despite the lack of purely economic value, that is, price or rent premiums, the environmental certifications still seems to be valuable, though in a more qualitative way. Interviewed companies think that a certification provides a communication value in the relationship with external stakeholders, credibility through third party review, insurance against future customer requirements, sustainable internal processes and an internal sense of pride among employees. To be able to transform qualitative values to monetary ones, the environmental certifications must develop through the value chain of commercial real estate, to the phases of management and renovations. This development can be supported and accelerated by adapting certification systems for the management of the existing building stock. In addition, the author argues for the importance of not restricting the number of certification schemes in the market, as well as not neglecting the importance of political leadership for a continued development in the sector.Certifieringssystem för att bedöma företagens arbete med miljömässiga och sociala problem är ett fenomen som dykt upp inom alltfler branscher. Idag finns miljöcertifieringar inom livsmedelsbranschen, skogsindustrin, fiskenäringen och många fler. Inom klädindustrin har exempelvis certifieringar för hållbara arbetsförhållanden fått ett stort genomslag. Bygg- och fastighetssektorn är inget undantag. Idag finns det i världen en uppsjö av olika miljöcertifieringssystem som syftar till att stödja ett hållbart byggande. Under de senaste åren har en snabb utveckling även observerats på den svenska fastighetsmarknaden och det finns idag ett stort intresse hos landets fastighetsägare att miljöcertifiera sitt bestånd. På den svenska marknaden används framförallt tre miljöcertifieringssystem: brittiska BREEAM, amerikanska LEED och svenska Miljöbyggnad. Det EU-initierade energieffektiviseringsprogrammet GreenBuilding har också fått ett stort genomslag i landet. En miljöcertifiering är ett marknadsdrivet instrument, som bygger på att kundernas efterfrågan driver företagen till att bedriva sina verksamheter på ett mer hållbart sätt. Enligt Auld, Bernstein och Cashore (2008) skiljer sig certifieringssystemen från andra CSR-former (Corporate Social Responsibility; på svenska Företagens samhällsansvar) i och med att företagen frivilligt går med på att låta utomstående organisationer reglera deras verksamheter. I gengäld får företagen ett trovärdigt erkännande på marknaden som visar att de tar miljömässiga problem på allvar och att de arbetar konkret med hållbarhetsfrågor. Enligt tidigare studier är investerarnas och hyresgästernas efterfrågan på miljöcertifierade fastigheter och lokaler än så länge liten (Broström & Weinz, 2010; Reuterskiöld & Fröberg, 2010; Bonde, Lind, & Lundström, 2009; van der Schaaf & Sandgärde, 2008). Ändå är intresset hos aktörerna inom bygg- och fastighetssektorn stort. Denna undersökning har som syfte att ta reda på vad aktörerna ser för värde i en miljöcertifiering, och utifrån den utgångspunkten försöka ta reda på hur utvecklingen kan se ut framåt. Undersökningen bygger på kvalitativa intervjuer med aktörer inom den svenska bygg- och fastighetssektorn samt en litteraturstudie över utvecklingen av certifieringssystem i andra branscher och på internationella fastighetsmarknader. För att få ett helhetsperspektiv av denna komplexa bransch betraktas det kommersiella fastighetsföretagandet som ett system genom faserna nybyggnation, förvaltning, förädling och transaktion. Intervjuer genomfördes med aktörer som ansågs representativa för respektive fas, vilket resulterade i fastighetsutvecklande företag (nybyggnation), fastighetsägare (förvaltning och förädling) och värderare (transaktion). Utifrån de empiriska resultaten kan det konstateras att utvecklingen av miljöcertifieringar är som störst i nybyggnationsfasen, medan företag som huvudsakligen är verksamma inom förvaltning och förädling står mer tveksamma inför miljöcertifieringarnas fördelar. I och med att andelen nybyggnation är mycket liten i förhållande till det totala fastighetsbeståndet innebär det att marknaden för certifierade fastigheter är i det närmaste obefintlig, och att den även fortsättningsvis kommer att vara liten om inte certifieringarna sprids till det befintliga beståndet. Detta ger konsekvenser i transaktionsfasen, eftersom att avkastningskravet i marknadsvärderingarna bygger på att det finns jämförbara objekt. I dagsläget jämförs certifierade fastigheter med konventionella, vilket innebär att en miljöcertifiering inte resulterar i ett högre marknadsvärde. Det begränsade utbudet gör även att hyresgästerna har dålig kännedom och kunskap om miljöcertifieringar och därmed inte efterfrågar detta i någon högre utsträckning. Även om det inte existerar något rent ekonomiskt värde, i form av högre marknadsvärden och hyrespremier, i miljöcertifieringarna framkommer det ändå ett antal kvalitativa värden. Intervjuade företag anser att miljöcertifieringen ger ett kommunikationsvärde till externa intressenter, trovärdighet genom tredjepartsgranskning, en försäkring mot kundernas framtida krav, hållbara interna processer och en intern stolthet hos medarbetarna. För att de kvalitativa värdena ska kunna omvandlas till monetära värden krävs det att miljöcertifieringarna sprids genom värdekedjan till förvaltnings- och förädlingsfaserna. En sådan utveckling kan stöttas och snabbas upp genom att de certifieringssystem som används på den svenska marknaden anpassas till förvaltning av det befintliga beståndet. Författaren argumenterar även för vikten av att det finns flera miljöcertifieringssystem på marknaden, samt att politikens betydelse inte bör förbises för att även fortsättningsvis se en positiv utveckling i sektorn