Landscape value in the spanish Costa del Sol’s real estate market: the case of Marbella

Housing prices are influenced by extrinsic and intrinsic factors. This study aims to highlight the economic impact of the perceived landscape on single-family houses prices in a Spanish Mediterranean urban area (Marbella). Considering the landscape an important added value in real estate markets, this study also explores the landscape elements that contribute the most to the value of housing. A particularly positive influence of mixed views (urban elements and Mediterranean scrub) and sea views is detected in the analysis. Sea views are highly requested in the local housing market, but due to the graded topographical layout of Marbella, it is not very difficult to have sea views for houses. The low importance of views on natural land areas is worth noting when one of the attractions of this municipality is that of a highly valued Mediterranean natural environment. Views on the old town centre are somewhere in between: although the old town centre is highly regarded, with a generally good state of preservation, the sampled properties have poorer quality perspectives, with reduced visual basins and views centred on the foreground, usually the houses opposite.Partial funding for open access charge: Universidad de Málag

Método cartográfico para el análisis integrado de la gentrificación y la turistificación: el caso de Málaga (España)

Since the 1960s, the productive model of Málaga has been pointed toward tourism. The redevelopment of the historic centre of the city and the increasing specialization of some areas in services linked to tourism have created several negative consequences on the habitability and the identity of those areas. This work aims at developing a methodology that allows measuring, individually, the spatial influence and intensity of gentrification and touristification. The final goal is join together both urban processes in a map, also including the evolution of their variables over time. The method allows delimiting areas where both processes overlap. The results show a strong gentrification and touristification in the historic centre of Málaga, also observed along the main road axis and the coastline. In addition, touristification is higher in the areas adjacent to the historic centre whereas gentrification is observed in squares with special architectural characteristics.La ciudad de Málaga ha ido orientando su modelo productivo hacia el turismo durante algo más de un siglo. La remodelación del centro histórico y la creciente especialización de parte de la ciudad en los servicios vinculados al turismo han generado una serie de externalidades negativas en la habitabilidad y la identidad de determinados espacios urbanos de la ciudad. Por ello, el presente estudio tiene como objetivo principal elaborar una metodología que permita medir por separado la distribución espacial e intensidad de los procesos de gentrificación y turistificación, para trasladarlo finalmente a una cartografía que integre ambos fenómenos urbanos, considerando la evolución temporal en muchas de las variables. Los resultados permiten identificar dónde se solapan ambos procesos y, además, posibilita el diagnóstico de su evolución espacial. La metodología permite concluir que ha habido un proceso de gentrificación y turistificación intensos en el centro de Málaga, con una expansión de forma continua hacia los principales ejes viarios y el litoral, distinguiéndose una mayor prevalencia de la turistificación en las coronas que rodean al centro histórico y un proceso de gentrificación en núcleos con un carácter arquitectónico particular

Análisis de las relaciones entre tipologías constructivas y la expansión urbana en espacios turísticos litorales. Aplicación a la Costa del Sol Occidental (Málaga, España)

En el presente estudio se caracterizan las tipologías urbanísticas predominantes en cada una de las etapas del proceso de urbanización en dos municipios de la Costa del Sol Occidental con dinámicas territoriales diferentes: Marbella y Manilva. Para ello se ha elaborado una metodología a escala de parcela que relaciona los registros del año de finalización de la construcción con las principales características morfológicas de las edificaciones. En la base de datos se aplican técnicas de fotointerpretación y teledetección para realizar un análisis SIG. Los resultados permiten observar patrones particulares de consumo de suelo y morfología urbana en sus distintas fases de expansión. Como principales resultados, en Marbella se identifican una serie de coronas de expansión en torno a los núcleos principales del municipio, con un crecimiento periférico que colmató en primer lugar la primera línea litoral en la que predomina un modelo urbanístico orientado al segmento del lujo de densidad decreciente. En Manilva se observa un proceso de expansión centrado en los núcleos costeros espacialmente discontinuos y algo desconectados del núcleo cabecera, con un modelo constructivo algo más denso que Marbella Esta caracterización territorial se puede aplicar a la ordenación y gestión urbana diseñando intervenciones que se ajusten mejor a las circunstancias específicas de cada entidad o que sirvan para la integración y conexión de las distintas piezas urbanas.Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tec

The landscape as a palliative resource for the conditions derived from home confinement by COVID-19.

During the weeks of confinement in Spain due to the COVID-19 pandemic, the population that was locked up stopped feeling, living and shaping their daily landscape. This abnormal situation generated lack of well-being and discomfort in frequent cases and even states of stress, mental fatigue, etc. The hypothesis put forward is that the two-level connection with the landscape that was left outside the walls of the houses helped to alleviate the deficits in physical and mental well-being; either through contact with the basic biophysical elements: direct light, air, vegetation, etc., (through different kinds of openings and windows on the façade), or through the observation of the extrinsic landscape through those same openings.Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

Aproximación a la valoración del componente paisajístico en la oferta inmobiliaria en espacios turísticos litorales mediterráneos

La comunicación tiene como objetivo evaluar la relevancia del paisaje en la oferta inmobiliaria en localidades turísticas mediterráneos y su relación con diversos procesos territoriales. El área de estudio es el litoral de la provincia de Málaga, concretamente ciertas áreas de los municipios de Marbella, Benalmádena y Frigiliana. La hipótesis de partida es la existencia de un factor paisajístico destacado en la oferta del producto inmobiliario que se corresponde, en última instancia, con un mayor precio de venta. Metodológicamente, se ha diseñado y completado una base de datos con anuncios procedentes de diversos portales inmobiliarios. A partir de ella, se analiza el peso del paisaje en los anuncios, tanto en las imágenes como en los textos que las acompañan, estableciendo para ello un indicador de relevancia paisajística. Finalmente, se relacionan los valores obtenidos con el precio de venta de los inmuebles. Los resultados preliminares apuntan una manifiesta importancia de los contenidos paisajísticos en la oferta inmobiliaria, que tiene su correspondencia con un incremento de los precios de venta, cifrado de promedio en un 34% de incremento. El trabajo forma parte del proyecto de investigación Paisaje y valor inmobiliario en diversos modelos territoriales de entornos litorales y sublitorales mediterráneos (PAISVALOR) (PGC2018-097652-B-I00).Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

El paisaje en la publicidad inmobiliaria en espacios litorales mediterráneos durante el periodo desarrollista (1960-1980).

Se analiza la presencia de contenidos paisajísticos en la publicidad inmobiliaria gráfica en el litoral de la provincia de Málaga durante el periodo conocido como desarrollista, las décadas de los años 60 y 70 del pasado siglo, la etapa de mayor expansión inmobiliaria de esta franja costera. Como fuente se ha utilizado la prensa escrita, concretamente el diario de mayor difusión en la provincia. La metodología ha seguido las siguientes fases: delimitación temporal del muestreo, criterios de selección de anuncios inmobiliarios, recopilación de anuncios, análisis de la presencia del paisaje en los anuncios, evolución temporal y distribución espacial del protagonismo paisajístico y, finalmente, comparación del paisaje incluido en los anuncios y el existente en la realidad. Los resultados preliminares nos señalan la presencia relevante de contenidos paisajísticos en la publicidad inmobiliaria desde fechas tempranas, especialmente en espacios vinculados con el desarrollo turístico y en áreas de elevado nivel socioeconómico. Como principal conclusión se considera que el análisis a gran escala de la publicidad inmobiliaria constituye una fuente relevante para analizar la percepción del paisaje en los procesos de expansión urbana, incluso en una época en la que el paisaje no constituía aún una materia de conocimiento técnico y científico.Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

Evolución de las condiciones de accesibilidad visual y física a los hitos paisajísticos en un espacio litoral transformado. El caso de Marbella (Málaga)

El desarrollo territorial de Marbella desde inicios de la segunda mitad del s.XX ha supuesto profundas transformaciones territoriales, cimentadas en la alianza entre los sectores económicos del turismo y de la construcción. Sin embargo, este crecimiento ha desdibujado notablemente su identidad paisajística. El estudio tiene como objetivo evaluar la accesibilidad visual y física a dos hitos relevantes de Marbella: el Castillo de la Madera y el Fuerte de San Luis, seleccionados según el criterio de expertos y por su presencia en las representaciones culturales del paisaje. Posteriormente, con dicha información, se estima la evolución de las cuencas visuales mediante SIG y se analiza la accesibilidad física y visual mediante trabajo de campo. Los resultados muestran una reducción de la visibilidad, un escaso grado de acceso físico y un nivel de conservación de los dos hitos locales, si se considera su disposición topográfica, la morfología del crecimiento urbano o la explotación turística que se ha hecho de ellos.Universitat de València Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

Use of Vegetation to Classify Urban Landscape Types: Application in a Mediterranean Coastal Area

The objectives of this paper are (a) to incorporate vegetation cover into quantitative techniques for identifying and classifying urban landscape types, (b) to implement a methodology to analyse the urban landscape units of three zones in the Mediterranean coastal area and (c) to design a methodology that could be extrapolated to other urban spaces with a similar type and spatial scale. To achieve the objectives, the urban landscape units are characterized in three Mediterranean coastal municipalities in the south of Spain, in the province of Málaga: Benalmádena, Marbella and Manilva. The characterization is based on some of the most representative variables of the urban morphology, such as construction density, road density and building height, also incorporating the presence of vegetation cover, both arboreal and herbaceous and shrub. Data were obtained from the Spanish Cadastral (urban morphology variables) and through remote sensing techniques (vegetation), spatial analysis tools and multivariate analysis were implemented to obtain the characterization and spatial delimitation of the urban typologies. As a result, six clusters are recognized with predominant urban landscape typologies. The proposed procedure is a useful tool to segment the city following landscape criteria, as well as to assess the changes experienced in urban spaces.Partial funding for open access charge: Universidad de Málaga. This work is part of the project “Paisaje y valor inmobiliario en diversos modelos territoriales de entornos litorales y sublitorales mediterráneos”, financed by the Ministry of Sciences, Innovation and Universities (Spain) (PGC2018-097652-B-I00). Main researcher: Matías F. Mérida Rodríguez

Análisis de las tipologías constructivas dominantes en la evolución de los modelos de oferta turística. Los casos de Marbella, Benalmádena y Manilva (Costa del Sol)

La Costa del Sol, en el sur de España, es un destino turístico internacional consolidado del litoral Mediterráneo español. Desde mediados del siglo XX su modelo productivo ha ido especializándose crecientemente en los servicios vinculados a la actividad turística, teniendo un papel fundamental en su rápido proceso de urbanización. Uno de sus principales activos es la oferta residencial. En el presente estudio se realiza un análisis de la distribución espacial y temporal de los distintos tipos de alojamiento turístico reglado en los municipios de Marbella, Benalmádena y Manilva. El estudio se basó en el proceso de georreferenciación de la oferta turística de alojamientos y su posterior integración en una base de datos vectorizada, enriquecida con trabajo de fotointerpretación. Los resultados permiten diagnosticar la evolución del producto turístico que se ofrece y, también, identificar la especialización cada vez mayor de cada uno de estos tres municipios en segmentos turísticos distintos. Marbella, con la superficie de suelo urbanizable prácticamente colmatada, se ha orientado hacia el turismo de lujo; Benalmádena presenta la mayor intensidad de uso turístico y ocupación del territorio, contando con un modelo edificatorio en primera línea de playa muy agresivo; por último, Manilva muestra un crecimiento muy rápido de oferta turística residencial mucho más reciente. El común denominador de los tres municipios es la reciente y pujante fórmula de alojamiento residencial frente a la hotelera. Este análisis puede resultar de interés para las actividades de planificación y gestión del territorio, pues supone un instrumento para diagnosticar la funcionalidad de una pieza urbana y evaluar los equipamientos, infraestructuras y servicios necesarios.Universidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

Paisaje y desarrollo inmobiliario en el litoral mediterráneo andaluz: el caso de la Costa del Sol Occidental (Málaga).

El paisaje constituye uno de los componentes de mayor valor territorial en ámbitos urbanos litorales mediterráneos como la Costa del Sol Occidental de la provincia de Málaga (España), tanto por su función social como económica, aunque es un tema poco explorado. Como objetivo principal se propone valorar la influencia del paisaje en el producto inmobiliario de la Costa del Sol Occidental. Para alcanzarlo se desarrolla una serie de herramientas metodológicas, de perfil cuantitativo, que estiman dicho valor agregado por segmentos inmobiliarios en los municipios de Marbella, Benalmádena y Manilva. En “Use of Vegetation to Classify Urban Landscape Types: Application in a Mediterranean Coastal Area” se introduce la vegetación como una característica ambiental de interés paisajístico en una metodología que genera unidades de paisaje de forma semiautomática. En el segundo artículo, “A Methodological Proposal for the Analysis of Lighting the House Building Façades”, se desarrolla una metodología que simula la iluminación directa de la fachada de edificios en varios contextos residenciales con el fin de poder utilizarla para segregar la importancia de la luz solar de la correspondiente a las vistas en el valor de la vivienda. El tercer artículo, “Relation between the Views and the Real Estate Application to a Mediterranean Coastal Area”, plantea una metodología que trata de forma directa el peso económico de las vistas en el valor inmobiliario, detectando un aumento de los precios medios en viviendas con vistas más amplias y de mayor calidad. Se destaca un incremento del 18,1% en aquellas con cuencas visuales más amplias. La serie de avances metodológicos y de conocimiento espacial introducidos permite profundizar en la relación entre paisaje y mercado inmobiliario en la Costa del Sol Occidental. Las metodologías ofrecen resultados útiles en el caso de estudio y la posibilidad de poder extrapolarlas a otros ámbitos territoriales