A suggestion for low-income housing construction incentive: issuance of federal tax-deductible securities.

A carência habitacional é uma marca da sociedade atual, sendo muito evidente no Brasil. Ela está concentrada na faixa de renda mais baixa da população. O confronto entre custo de produção da habitação popular e seu conseqüente preço mínimo e capacidade de pagar deste mercado alvo, isto é, da população de baixa renda, configura a produção de habitação popular como um negócio com baixa atratividade econômica. Assim, tal negócio não desperta interesse da iniciativa privada e o Estado é obrigado a desenvolvê-lo, ainda que sem qualidade econômica. Esta Tese propõe uma forma de incentivo à produção de habitação popular através de relacionamento entre Estado e iniciativa privada, de maneira a tornar tal negócio economicamente atrativo para esta última. Para isto é apresentado um mecanismo que contempla a segmentação do fluxo de recebíveis destes empreendimentos empregando instrumentos disponíveis no mercado de capitais, o que inclui a alteração da forma de pagamento de determinados tributos, visando a conferir atratividade econômica, sob o ponto de vista da iniciativa privada, para a produção desta habitação com preço que se enquadre na capacidade de pagar do mercado alvo. Em última análise, objetiva-se o incremento da produção de habitação popular moldada para a capacidade de pagar de seu mercado, contribuindo para a redução da carência habitacional. O estudo é desenvolvido para a realidade brasileira. No entanto, com as devidas adaptações, ele pode ser aplicado a diversos países, desde que a realidade econômica e social do país se assemelhe à brasileira: elevada carga tributária, escassez de recursos públicos, déficit habitacional. Analogamente, o mecanismo proposto nesta Tese pode ser adaptado para outros tipos de empreendimentos imobiliários de interesse social, que não as habitações populares, no mercado nacional ou internacional.The scarcity of housing is a blemish of society nowadays affecting large number of people in Brazil. It is concentrated within the lowest income groups. The incompatibility between the costs of producing the low-income housing - and its resultant minimum price and the purchasing power of this market segment, that is low-income people, indicates low-income housing construction as an economically unattractive business. Therefore, the private sector takes no interest in such business and the government assumes the responsibility of developing it even without economic quality. This thesis proposes a way to stimulate low-income housing construction through a relationship between State and private sector by turning this business into an economically attractive one for the private sector. To do so, a mechanism is suggested, which considers the segmentation of these enterprises receivables flow by making use of adequate instruments available in the capital market, including altering the means of paying some government taxes. This mechanism assigns economic attractiveness to low-income housing production from the private sector point of view and at the same time it matches this housing price to its target publics ability to pay. At last the study intends to increase low-income housing production suited to its target publics ability to pay and in this way contribute to reducing the housing scarcity. The research is developed considering Brazilian actuality. However, after some necessary adjustments, it may be applied to different countries, which have economic and social realities similar to Brazilian ones: high tax incidence, lack of government funds, housing deficit. Similarly, the proposed mechanism may be adapted to other kinds of social interest real estate enterprises, besides low-income housing, in Brazil or abroad

Quality certification system of office buildings in Brazil.

A grande diversidade de classificações empregadas no mercado imobiliário para fazer referência a edifícios de escritórios é flagrante. Para suportar qualquer tomada de decisão relacionada ao produto edifício de escritórios é conveniente que a informação sobre a qualidade desses prédios seja única. Este sistema de certificação da qualidade estratifica o mercado de edifícios de escritórios de forma criteriosa, imparcial e única no âmbito nacional. Os prédios submetidos a este sistema de certificação são classificados de acordo com o estado de determinados atributos. Cada edifício analisado obtém duas classificações: nacional e regional, que são representadas por letras, sendo a classificação nacional seguida da extensão Br", para distinguir-se da classificação regional. A classificação nacional contempla apenas os atributos físicos da construção, desconsiderando o quesito localização. Na classificação regional, os atributos contemplados são os físicos e a localização do prédio dentro de determinado mercado de escritórios. Em nenhuma delas a gestão do edifício é avaliada. A qualidade do edifício de escritórios analisado é expressa através destas duas classificações em um certificado emitido pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Os procedimentos e regras para aplicação do sistema em questão foram estabelecidos neste estudo. A perecibilidade de alguns componentes deste sistema de certificação, inclusive dos certificados por ele gerados, foi tratada nesta pesquisa. Rotinas e prazos para atualização destes componentes e para verificação da validade dos certificados também foram definidos. Para desenvolvimento deste sistema de certificação foram feitas pesquisas bibliográficas, entrevistas com participantes do mercado de edifícios brasileiros de escritórios, visitas a edificações do segmento imobiliário enfocado, observações no mercado de prédios de escritórios e arbitragens iniciais, seguidas de testes de validação e calibragem entremeados com sucessivos ajustes. As arbitragens com posterior validação e calibragem foram empregadas para elaboração de alguns dos componentes deste sistema de certificação. As opiniões prevalentes no meio especializado foram utilizadas em importantes arbitragens iniciais. O processo Delphi, combinado com técnicas da Estatística Descritiva, foi empregado para detectar estas opiniões. Esta pesquisa objetiva, com este sistema de certificação, melhorar a qualidade das informações produzidas a respeito dos edifícios brasileiros de escritórios. Suas diretrizes podem ser empregadas para desenvolvimento de pesquisas análogas em outros segmentos do mercado imobiliário, no Brasil e no exterior, e também nesse mesmo nicho de mercado, porém no exterior.It is notorious how widely ranged are the classifications used at the real estate market to indicate the quality of office buildings. To support any decision related to the office building product it is convenient to have one and only information regarding the quality of these buildings. This quality certification system stratify the office buildings market in a discerning, impartial and single way at the national sphere. The buildings submitted to this certification system are classified considering the conditions of some attributes. Each evaluated building get two classifications: one national and another regional, both represented by letters. The national classification has the extension Br" to be distinguished from the regional classification. The national classification takes into account only the physical attributes of the construction, without regards to its location. The regional classification considers the buildings physical attributes and its location in a specific office market area. On both classifications the building management is not evaluated. The quality of the appraised office building is represented by these two classifications in a certificate issued by the Real Estate Research Group of the Polytechnic School of the University of São Paulo (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP). This systems appliance procedures and rules were established in this study. Some of this systems components are perishable including the issued certificates. This subject was treated in this research. Routines and terms were also defined to be applied to bring these components up to date and to verify the certificates validity. The procedures followed to elaborate this certification system were: library researches, interviews with participants of the office buildings market in Brazil, visits to edifications of this real estate market division, observations in the office buildings market and initial arbitrations, followed by validation and calibration tests and adjustments. The arbitrations were applied to elaborate some components of this certification system. The prevalent opinions in the specialized ambiency were used in important arbitrations. The Delphi process combined with Describing Statistic practices were applied to find out these opinions. This research intends to improve the quality of the information produced about office buildings in Brazil. Its guidelines may be used to develop similar researches in other divisions of the real estate market in Brazil or in foreign countries, and also in this same market section but abroad

The Escitalopram versus Electric Current Therapy for Treating Depression Clinical Study (ELECT-TDCS): rationale and study design of a non-inferiority, triple-arm, placebo-controlled clinical trial

CONTEXT AND OBJECTIVE: Major depressive disorder (MDD) is a common psychiatric condition, mostly treated with antidepressant drugs, which are limited due to refractoriness and adverse effects. We describe the study rationale and design of ELECT-TDCS (Escitalopram versus Electric Current Therapy for Treating Depression Clinical Study), which is investigating a non-pharmacological treatment known as transcranial direct current stimulation (tDCS).DESIGN AND SETTING: Phase-III, randomized, non-inferiority, triple-arm, placebo-controlled study, ongoing in São Paulo, Brazil.METHODS: ELECT-TDCS compares the efficacy of active tDCS/placebo pill, sham tDCS/escitalopram 20 mg/day and sham tDCS/placebo pill, for ten weeks, randomizing 240 patients in a 3:3:2 ratio, respectively. Our primary aim is to show that tDCS is not inferior to escitalopram with a non-inferiority margin of at least 50% of the escitalopram effect, in relation to placebo. As secondary aims, we investigate several biomarkers such as genetic polymorphisms, neurotrophin serum markers, motor cortical excitability, heart rate variability and neuroimaging.RESULTS: Proving that tDCS is similarly effective to antidepressants would have a tremendous impact on clinical psychiatry, since tDCS is virtually devoid of adverse effects. Its ease of use, portability and low price are further compelling characteristics for its use in primary and secondary healthcare. Multimodal investigation of biomarkers will also contribute towards understanding the antidepressant mechanisms of action of tDCS.CONCLUSION: Our results have the potential to introduce a novel technique to the therapeutic arsenal of treatments for depression