Housing wealth in Europe:Institutions and inequality

Publiekssamenvatting proefschrift Barend Wind Housing wealth in Europe: Institutions and inequality Nederland is een van de koplopers in Europa wat betreft woonvermogensongelijkheid, blijkt uit het promotieonderzoek van Barend Wind (Tilburg University). Dit is een schokkende conclusie, aangezien vermogensopbouw decennialang één van de belangrijkste motieven achter het beleid gericht op de uitbreiding van het eigenwoningbezit is geweest. Woonvermogen dreigt één van de belangrijkste scheidslijnen in de Nederlandse samenleving te worden, vergelijkbaar met inkomen of opleidingsniveau. In zijn proefschrift onderzoekt Barend Wind op welke wijze verschillende Europese landen omgegaan zijn met het eigenwoningbezit en in hoeverre verschillende sociale- en leeftijdsgroepen hiervan de vruchten hebben kunnen plukken. In vrijwel heel Europa is het eigenwoningbezit sinds de Tweede Wereldoorlog sterk toegenomen. Een uitzondering zijn de Duitstalige landen, waar de huurders nog steeds een meerderheid vormen. In de periode tussen 1945 en 1985 hebben vooral bouwsubsidies, verschaffing van betaalbare bouwgrond en fiscale voordelen ervoor gezorgd dat meer huishoudens – in het bijzonder jongere huishoudens met een lagere sociaaleconomische status – de stap hebben kunnen zetten van een huurhuis naar een koopwoning. Na 1985 is het beleidsinstrumentarium drastisch veranderd. Onder invloed van de neo-liberale wind uit de VS hebben overheden in verschillende landen getracht de koopsector te vergroten door de privatisering van sociale huurwoningen, de deregulering van de huurmarkt en de liberalisering van de hypotheekmarkt. In Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Denemarken en Zweden heeft dit beleid het sterkst voet aan de grond gekregen. Het heeft ertoe geleid dat nóg meer huishoudens hebben kunnen verhuizen naar een koopwoning. In dat opzicht is het beleid zeer succesvol geweest. Het debat over de toenemende vermogensongelijkheid, aangezwengeld door de Frans ster-econoom Piketty laat zien dat we óók de impact van beleid op de vermogensopbouw in ogenschouw moeten nemen. Een saillant – en weinig opgemerkt - detail in zijn vuistdikke boek is dat de enorme toename van vermogen ten opzichte van het nationale inkomen, vrijwel geheel te wijten is aan de groei van het woonvermogen. Wind’s proefschrift doet hiertoe een aanzet. In landen met een liberale regulering van de koopsector (zoals Nederland) is de woonvermogensongelijkheid het sterkst toegenomen. De verruimde financieringsmogelijkheden hebben ervoor gezorgd huishoudens met een lage sociaal-economische status een huis hebben kunnen kopen zodat dit daadwerkelijk af te betalen. Zij bouwen hierdoor weinig vermogen op, zeker wanneer ze de overwaarde van hun woning gebruiken om hun relatief lage inkomens aan te vullen. Tegelijkertijd heeft de liberalisering van de hypotheekmarkt geresulteerd in structureel opgeblazen en volatiele woningprijzen. Zittende eigenaar-bewoners die hun woning gekocht hebben voor de liberalisering van de hypotheekmarkt hebben hiervan kunnen profiteren en vermogen kunnen opbouwen. Woonvermogensongelijkheid tussen huishoudens met een lage- en een hoge sociaal-economische status komt in de eerste plaats voort uit koopkrachtverschillen op de woningmarkt. Huishuidens met een hoog inkomen kunnen nu eenmaal meer aan een woning uitgeven. Echter, huishoudens met een lage sociaal-economische status boeken bovendien minder vermogenswinsten boeken dan huishoudens met een hoge sociaal-economische status. De ruimtelijke uitsortering van sociale- en etnische groepen die zich haast in alle grote Europese steden heeft voorgedaan in de afgelopen 20 jaar, is de motor hier achter. Huishoudens met een hoge sociaal-economische status hebben veel economisch en cultureel kapitaal en kunnen zich inkopen in buurten met stijgende woningprijzen, terwijl de keuze voor huishoudens met een lage sociaal-economische status beperkt is. Wat is de betekenis van dit proefschrift voor beleidsmakers? Dat een gefinancialiseerde stimulering van het eigenwoningbezit leidt tot een ongelijkere woonvermogensverdeling. Een blik over de grens leert dat een her-regulering van de hypotheekmarkt, het minder vastgoed-afhankelijk maken van de economie (Rijksbeleid) en het terugdringen van ruimtelijke ongelijkheid (lokaal beleid) kan bijdragen aan het verkleinen van de vermogensongelijkheid, zonder de betaalbaarheid van het wonen onder druk te zetten

Belgrade Waterfront: when Sultanism enters city planning

Belgrade Waterfront – Beograd na Vodi: top-notch urban design or glossy but shady façade? Two young urbanists, Jorn Koelemaij and Barend Wind, take us through the many layers of this controversial project. This blog post has been kindly provided by The ProtoCity as part of a blog exchange. You can read LSEE’s contribution to ProtoCity, “Brand Old Skopje”, here

In which European countries is homeownership more financially advantageous? Explaining the size of the tenure wealth gap in 10 countries with different housing and welfare regimes

Previous research consistently shows that homeowners accumulate more wealth compared with tenants. In this paper, we describe the size of this ‘tenure wealth gap’ for 10 European countries. Furthermore, we explain why the size of the tenure wealth gap differs between countries by including cross-level interactions between institutional variables and housing tenure in a series of country-fixed effects regression models. Cross-country differences arise as the costs of owning versus renting, as well as the profitability of homeownership versus other investments, differ along the lines of welfare policies and housing regime arrangements. We attempt to control for selection bias related to tenure status by using propensity score matching techniques, using data from the Household Finance and Consumption Survey (HFCS). Our findings suggest that the tenure wealth gap is largest in familialistic welfare states, in which marginalised tenants are unable to save, whereas homeownership is a family resource that provides an in-kind retirement income (‘passive’ asset-based welfare). We find smaller tenure wealth gaps in countries with a financialised promotion of homeownership, where housing wealth functions as a privatised welfare arrangement (‘active’ asset-based welfare). The smallest tenure wealth gaps occur in countries with more affordable rental housing, allowing tenants to accumulate savings

The war-time urban development of Damascus:How the geography- and political economy of warfare affects housing patterns

In the spring of 2019, the Syrian civil war has entered its eight year. Although the heaviest fighting has taken place elsewhere, Damascus is heavily affected by the ongoing conflict. First, large parts of the eastern and southern fringe of the city are heavily damaged or destroyed. Second, the inflow of internally displaced persons is large, which has resulted in a very tense housing market in the undamaged districts. Third, the war-time political economy has changed the role of public and private actors in spatial planning and housing provision. This paper shows how the geography- and political economy of warfare has impacted upon residential patterns and housing practices in Damascus during the civil war. The empirical results are based on satellite imagery, policy documents and a survey among spatial planning experts and students. The results indicate that the formal response to the housing crisis consists of a reinforcement of the existing authoritarian neo-liberal planning model. This model has resulted in the construction of unaffordable luxurious showcase projects at symbolic locations. The informal response to the housing crisis is more pronounced. Alternative housing strategies, such as to self-construction, family housing, squatting and sub-letting have increased in popularity, as the formal response does not deliver immediate relief for war-affected households. The use of alternative housing strategies is concentrated in the existing informal settlements. This suggests that the civil war exacerbates housing poverty, but as well contributes to rising levels of socio-economic segregation

De opkomst van de private verhuur in Nederland:Woningnood als winst

During the last ten years, the private rental sector in the Netherlands has experienced a rapid growth. In the larger cities, this sector grew with 30 percent, mainly as a result of the large amount of private persons operating as small scale landlords (buy-to-let). This article reflects on the findings of a recent report on the nature of the buy-to-let sector in the Netherlands, carried out by Manuel Aalbers, Jelke Bosma, Rodrigo Fernandez and Cody Hochstenbach. This takes their findings as a starting point, and positions the Dutch private rental sector in an internationally comparative perspective. Furthermore, this article explains the rise of the buy-to-let sector not just from a housing market point of view, but from a welfare state perspective. In different European countries, the private rental sector plays a different role in the housing market, which impacts on the availability and affordability of housing in urban areas. Moreover, rental income for buy-to-let or small-scale private landlords can be seen as part of the provision of welfare. For some it is a pension arrangement, for others a speculative investment. This article reflects on the policy recommendations that Aalbers cum suis propose in their report. To what extent are their proposals able to increase the availability and affordability of housing, without undermining the livelihood of landlords for whom the rental incomes function as social security arrangement

Future urban development scenarios for post-conflict Syria. How will returning refugees shape the future?

As relative stability returns to many parts of Syria after ten years of armed conflict, several cities are beginning to restore urban life through planning interventions and reconstruction projects. However, unbalanced urban growth, partly due to the presence of internally displaced persons (IDPs), presents significant challenges for major cities. Yet, the odds of the returning decision are reduced due to several challenges such as lack of infrastructure, inadequate public services, housing shortage, and social barriers. This paper outlines how Syria can develop more liveable, economically viable, and environmentally sustainable places in the post-conflict phase. It projects four scenarios, each with varying numbers and characteristics of returning refugees and IDPs. Next, it compares the returnees' potential residential patterns and urban concentration to Zipf's Law, a normalised distribution of ‘ideal’ city sizes. The paper proposes polycentric development approach for the best chance at balancing development, sustainability, and mass returns in the recovery phase. It is concluded that the effectiveness of post-conflict administration of spatial development will affect the Syrian exiles' behaviour, both the number of those who decide to return and the spatial choice for those who actually return

Rethinking Planning Systems: A Plea for Self-Assessment and Comparative Learning

The authors reflect on recent experiences at UN-Habitat and other international organizations to rethink the roles of planning towards larger development goals and to reform planning systems in places most in need of them. They consider the difficulties but ultimate necessity to learn from a variety of contexts and experiences to articulate general orientations for planning and planning reform which can partly transcend context. Within the variety of planning experiences, and the experiences of lack of planning, one can discern principles which can be applied in many contexts, yet those include principles of contextualization and learning. Comparative learning underpins the attempts at finding general principles, and the local application of those principles further triggers processes of learning, including comparative learning. Local and grassroots planning capacity building is vital to locally apply and contextualize international planning guidelines