Ринкова вартість об'єкта нерухомості в умовах суттєвої девальвації національної валюти

Raising of problem. The current state of the real estate market is characterized by high inflation and a significant devaluation of national currency. In markets with mixed prices impact of devaluation and inflation against the foreign currency have most complex nature and usually leads to slower growth in prices in local currency and partial de-dollarization of the market. Provided that the value of the real estate market is denominated in local and foreign currency, it is necessary to solve the problem of correspondence between these prices. With this condition must be satisfied that the market prices in local currency correspond to the state of the real estate market on the valuation date.Purpose. Development of the method, which should take into account the particular valuation procedures in determining the market value of the local currency in terms of the existence of high inflation and a significant devaluation. The study of this problem, especially for the markets of emerging economics, is an urgent and important task of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis.Conclusion. To achieve this goal have been developed and used techniques and methods of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis. Satisfactory agreement obtained values and the market rent rate, which are responsible of the real estate market in a significant devaluation of local currency, confirm the position that the correction in market conditions ("discount on the offer price" and "market conditions") must be done in determining the market value so and the market rent rate.Постановка проблемы. Сегодняшнее состояние рынка характеризуется наличием высоких темпов инфляции и существенной девальвации национальной валюты. На рынках со смешанными ценами влияние девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, как правило, приводит к замедлению роста цен в гривнях и частичной дедолларизации рынка. В этой ситуации возникает проблема определения степени соответствия рыночных цен, номинированных в иностранной валюте, ценам, номинированным в национальной валюте. При этом необходимо, чтобы полученные в национальной валюте рыночные стоимости отражали состояние рынка недвижимости на дату оценки.Цель статьи – разработка методики, учитывающей особенности применения оценочных процедур при определении рыночной стоимости, номинированной в национальной валюте, в условиях высокого уровня инфляции и существенной девальвации. Исследование этой проблемы, особенно для рынков стран с развивающейся экономикой, является актуальной и важной задачей прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа.Вывод. Для достижения поставленной цели были развиты и использованы приемы и методы прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Удовлетворительное согласование полученных значений стоимости и арендных ставок, которые отвечают состоянию рынка недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты, подтверждают положение о том, что коррекции на условия рынка ("торг" и "состояние рынка") необходимо проводить при определении, как рыночной стоимости объекта недвижимости, так и рыночных арендных ставок.Постановка проблеми. Сьогоднішній стан ринку характеризується наявністю високих темпів інфляції та істотної девальвації національної валюти. На ринках зі змішаними цінами вплив девальвації та інфляції має найскладніший характер і, як правило, зумовлює уповільнення зростання цін у гривнях і часткової дедоларизації ринку. У цій ситуації виникає проблема визначення ступеня відповідності ринкових цін, номінованих в іноземній валюті, цінам, що номіновані у національній валюті. При цьому необхідно, щоб отримані в національній валюті ринкові вартості відображали стан ринку нерухомості на дату оцінки.Мета статті – розроблення методики, яка враховує особливості застосування оціночних процедур для визначення ринкової вартості, номінованої у національній валюті в умовах високого рівня інфляції та істотної девальвації. Дослідження цієї проблеми, особливо для ринків країн з економікою, що розвивається, – актуальне і важливе завдання прикладного економічного аналізу і, зокрема, теорії та практики оцінювання як частини цього аналізу.Висновок. Для досягнення поставленої мети були розвинені і застосовані прийоми і методи прикладного економічного аналізу і, зокрема, теорії та практики оцінювання як частини цього аналізу. Задовільне узгодження отриманих значень ринкової вартості й орендних ставок, які відповідають стану ринку нерухомості в умовах істотної девальвації гривні, підтверджують положення про те, що корекції на умови ринку ("торг" і "стан ринку") необхідно проводити, визначаючи як ринкову вартість об'єкта нерухомості, так і ринкові орендні ставки

Масова оцінка та податок на нерухомість

Raising of problem. The government at the legislative level fixed the definition of market value for tax purposes as mandatory in the implementation of real estate transactions. In order to meet the requirements of ob- jectivity, uniformity and consistency of the results obtained during the evaluation procedures, as well as minimize the influence of subjective factors, there is a need to develop a methodology for evaluating an automated procedure for determining the estimated value of the property based on its market value. To solve this problem, we use special tech- niques and methods of mass appraisal that incorporates computer-supported statistical analyses, such as multiple re- gression analysis and adaptive estimation procedure for use in the field of property valuation and property rights.Pur- pose. Realization of this goal involves the development of the concept of a computer-assisted mass appraisal. The basis of this concept is an adaptive hybrid models of market pricing in different market segments that incorporates software adaptive algorithms for determining the market value by the three evaluation approaches using the results of a multi-level real estate market analysis. It was proposed the utility automated valuation models which is intended for the implementation of a computerized real estate valuation based on the developed software adaptive algorithms.Conclusion. To achieve this goal have been developed and used concepts underlying of computerized mass appraisal. The basis of this concept is adaptive hybrid pricing models in various segments of the real estate market of Ukraine. The problem is solved by the application of the developed software-based adaptive algorithms for determining the market value of three evaluation approaches using the results of a multi-level analysis of the real estate market. It was pro- posed the model of automated appraisal, according to it was implemented computerization of appraisal procedures on the basis of the developed software-based adaptive algorithms. Originality of the proposed utility model is confirmed by patent of Ukraine and copyright law to the software.Постановка проблемы. Государство на законодательном уровне закрепило определение рыночной стоимости для целей налогообложения как обязательное при осуществлении сделок с недвижимостью. С целью выполнения требований объективности, единообразия и согласованности полученных результатов при проведении оценочных процедур, а также минимизации влияния субъективного фактора, возникает необходимость разработки методологии процедуры автоматизированной оценки для определения оценочной стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Для решения этой задачи использованы специальные приемы и методы массовой оценки и статистической обработки информации с применением информационных технологий (IT), предназначенных для использования в сфере оценки имущества и имущественных прав.Цель статьи - разработка концепции автоматизированной оценки. Основой этой концепции являются адаптивные гибридные модели рыночного ценообразования в различных сегментах рынка недвижимости, созданные на базе программно-реализованного адаптивного алгоритма определения рыночной стоимости тремя оценочными подходами с использованием результатов многоуровневой аналитики рынка недвижимости.Вывод. Для достижения поставленной цели были развиты и использованы концепции, лежащие в основе компьютеризованной массовой оценки. Базисом этой концепции являются адаптивные гибридные модели ценообразования в различных сегментах рынка недвижимости Украины. Задачу решали путем применения разработанных программно-реализованных адаптивных алгоритмов для определения рыночной стоимости тремя оценочными подходами с использованием результатов многоуровневого анализа рынка недвижимости. Предложена полезная модель автоматизированной оценки, в соответствии с которой реализована компьютеризация оценочных процедур на базе разработанных программно-реализованных адаптивных алгоритмов. Научная новизна предложенной полезной модели подтверждается патентом на полезную модель и авторским правом на программный продукт. Постановка проблеми. Держава на законодавчому рівні закріпила визначення ринкової вартості з метою оподаткування під час здійснення угод з нерухомістю як обов’язкове. Це зумовлює необхідність розроблення методології процедури автоматизованого оцінювання для визначення оцінювальної вартості об’єкта на базі його ринкової вартості з метою виконання вимог об’єктивності, однаковості й узгодженості отриманих результатів для проведення оціночних процедур, а також мінімізації впливу суб’єктивного фактора. Для вирішення цієї проблеми застосовано спеціальні прийоми та методи масового оцінки і статистичної обробки інформації з застосуванням інформаційних технологій, які призначені для використання у сфері оцінки майна та майнових прав.Мета статті - розроблення концепції автоматизованої оцінювання за трьома підходами, основою якого є адаптивні гібридні моделі ринкового ціноутворення різних сегментів ринку нерухомості, створені на базі програмно-реалізованого адаптивного алгоритму визначення ринкової вартості з використанням результатів багаторівневої аналітики ринку нерухомості.Висновок. Для досягнення поставленої мети були розвинені і використані концепції, що лежать в основі комп'ютеризованого масового оцінювання. Базисом цієї концепції є адаптивні гібридні моделі ціноутворення в різних сегментах ринку нерухомості України. Завдання виконано шляхом застосування розроблених програмно-реалізованих адаптивних алгоритмів для визначення ринкової вартості за трьома оціночними підходами з використанням результатів багаторівневого аналізу ринку нерухомості. Запропоновано корисну модель автоматизованого оцінювання, відповідно до якої реалізована комп'ютеризація оціночних процедур на базі розроблених програмно-реалізованих адаптивних алгоритмів. Наукова новизна запропонованої корисної моделі підтверджується патентом на корисну модель і авторським правом на програмний продукт