REFLEXIÓN SOBRE LOS DESAFÍOS METODOLÓGICOS EN EVALUACIONES DE IMPACTOS, SOBRE LA DINÁMICA INMOBILIARIA, PRODUCIDOS POR LA IMPLEMENTACIÓN DE UN PROYECTO DE TRANSPORTE COLECTIVO

Este texto reflexiona sobre la importancia de las evaluaciones del impacto sobre la dinámica inmobiliaria, provocado por la implementación de una obra pública, particularmente un sistema de transporte colectivo. Para ello, se comenta de manera general sobre los impactos producidos por proyectos de transporte, haciendo énfasis en las fluctuaciones de los valores inmobiliarios. Así también, se expone el estado de la investigación y reflexión sobre valor y gestión del suelo en el Ecuador, para dejar en evidencia que, a pesar de que la legislación nacional actual motiva la aplicación de herramientas de gestión del suelo, aún existe un importante camino por recorrer en la disponibilidad de información sobre valores inmobiliarios. Para asentar la reflexión, se toma el caso de Cuenca, en donde se construyó un sistema tranviario entre los años 2013-2019, y se relatan las dificultades metodológicas enfrentadas para evaluar el impacto sobre los precios reales de las propiedades. Constatar y poner en evidencia estos retos tiene gran relevancia en el contexto latinoamericano, ya que solo a través de compartir experiencias se podrá conformar un cuerpo metodológico para futuros estudios en la región. Este tipo de reflexiones reivindican la necesidad de incluir, dentro de las agendas públicas de los gobiernos locales, el levantamiento y análisis de los valores de venta y de arriendo, de las propiedades.Palabras clave: Impacto urbano, dinámica inmobiliaria, transporte público, Cuenca, tranvía, valor del suelo. AbstractThis text reflects on the importance of impact assessments on real estate dynamics, caused by the implementation of public works, specifically a collective transport system. For this purpose, the impacts produced by transportation projects are discussed in a general way to emphasize the fluctuations of real estate values. Similarly, the state of research and reflection on land value and management in Ecuador is exposed, to elucidate that, although the current national legislation encourages the application of land management tools, there is still a long way to go in the availability of information on real estate values. To start the discussion, the case of Cuenca, where a tramway system was built between 2013-2019, is taken into consideration. The methodological difficulties faced to assess the impact on real property prices are reported in this research. Verifying and highlighting these challenges have great relevance in the Latin American context since only through sharing experiences a methodological body can be formed to carry out future studies in the region. These types of reflections claim the need to include, within the public agendas of local governments, the lifting and analysis of the sale and lease values of the properties.Keywords: Urban impact, real estate dynamics, public transport, Cuenca, tram, land value

Insolvency analysis of the food manufacturing industry in Cuenca

The risk of insolvency is related to failure or business closure, for this reason the analysis and management of this type of risk is important. The insolvency risk was applied to the food manufacturing industry in Cuenca in the period 2013-2017, which allowed to determine the bankruptcy risk existing in the companies analyzed, as well as trends of the indicator in relation to the business size. Two models were applied: the business insolvency prediction model of Altman and the logistic model using the maximum likelihood method proposed by Ohlson. Altman’s model showed that companies in the 5 years analyzed are in “Safe Zone” (3,187 points in 2013 and 3,448 in 2017). Similarly, the Ohlson model, showed that in 2013 there was a 20,7% risk of insolvency in the sector, compared to 17,7% in 2017. The results of the analysis indicate that insolvency risk shows a decreasing trend in the analyzed period, which take us to the conclusion that the sector is financially healthy. However, due to the current changing environment and the internal operative management, it is very likely that the values suffer changes. Analyzing the risk of insolvency is fundamental for companies, considering that it will allow them to know the level of bankruptcy risk they have, and based on this, take measures to reduce the risk. Key words: Altman model; food sector in Cuenca;  insolvency risk; Ohlson model

Riesgo de mercado y rentabilidad mínima esperada del sector de fabricación de sustancias y productos químicos: período 2011 – 2020

Riesgo y rentabilidad son dos aspectos interdependientes en la actividad empresarial: se debe asumir un cierto nivel de riesgo para lograr una mayor rentabilidad. El modelo de valoración de activos de capital (CAPM) es uno de los modelos más utilizados en la práctica para determinar la rentabilidad exigida en una inversión en un activo financiero en función del riesgo asumido. Existen diversos modelos y herramientas estadísticas que buscan predecir el riesgo financiero. En el presente trabajo de investigación se determinó, a través de información contable, el riesgo de mercado y rendimiento mínimo esperado en el sector de fabricación de substancias y productos químicos (CIIU C20). La data fue obtenida de la Superintendencia, Valores y Seguros y correspondió al periodo 2011-2020, y se analizaron los resultados en periodos de 5 años, para de esta manera, conocer las variaciones que se presentan entre los distintos periodos. Para el análisis de este sector se consideraron 3.756 observaciones (376 empresas por año en promedio) en el periodo. Además, se consideraron como mercado un total de 513.895 observaciones. En el modelo CAPM se consideró como tasa libre de riesgo la tasa pasiva del Banco Central del Ecuador y como rendimiento de mercado un ROE ajustado del total de empresas del sector societario del Ecuador. El coeficiente Beta desapalancado y apalancado obtenido en los 5 periodos analizados es superior a 1, es decir, que se considera un sector riesgoso. El rendimiento mínimo esperado del sector se reduce de 12,15% en el periodo 2011-2015 a 4,98% en el periodo 2016-2020. Los resultados indican que el sector de fabricación de substancias y productos químicos tiene un mejor desempeño que el mercado en conjunto, ya que posee un rendimiento mayor al exigido. Si se considera el alto nivel de incertidumbre existente actualmente, determinar el riesgo de mercado es una herramienta importante para apoyar en la toma de decisiones a los empresarios y otros grupos de interés.Risk and profitability are two interdependent aspects in business activity: a certain level of risk must be assumed to achieve greater profitability. The Capital Asset Pricing Model (CAPM) is one of the most widely used models in practice to determine the required return on an investment in a financial asset based on the risk assumed. There are various models and statistical tools that seek to predict financial risk. In the present research work, the market risk and expected minimum return in the chemical substance and product manufacturing sector (CIIU C20) were determined through accounting information. The data was obtained from the Superintendency, Securities and Insurance and corresponded to the period 2011-2020, and the results were analyzed in periods of 5 years, in order to know the variations that occur between the different periods. For the analysis of this sector 3.756 observations (376 companies per year on average) were considered in the period. In addition, a total of 513.895 observations were considered as a market. In the CAPM, the passive rate of the Central Bank of Ecuador was considered as the risk-free rate. In addition, for market performance, an adjusted ROE was calculated for all companies in the corporate sector in Ecuador. The unlevered and levered Beta coefficient obtained in the 5 periods analyzed is greater than 1, that is, it is considered a risky sector. The minimum expected yield of the sector fell from 12,15% in the 2011-2015 period to 4,98% in the 2016-2020 period. The results indicate that the results indicate that chemical substance and product manufacturing sector has a better performance than the market as a whole, since it has a higher performance than required. Considering the high level of uncertainty that currently exists, determining market risk is an important tool to support entrepreneurs and other stakeholders in making decisions.Guayaqui