The Financialization of the Property Sector: the Case of the Swiss Pension Trusts (1994-2005)

About 15% of the fortune of the Swiss pension funds has been invested in real estate from 1994 to 2002. Pension trusts have two possibilities in their investment policy, either owning and being responsible for the buildings directly or buying shares in investment vehicules whose localization is mainly in Zurich. In the first case, pension trusts behave as contractors and investors at the same time, which requires staff and moreover knowledge of the real estate markets. Investments which are done at a regional scope and concern chiefly rental apartment buildings are evaluated inside the pension trusts. In the second case, pension trusts are only investors and investments are evaluated through market criterias such as yield, risk/ diversification and liquidity. Basically only the main urban regions of the country are considered for real estate investments that also concern chiefly rental apartment buildings in this case. The change of territorial scale doesn't seem to reduce the risk of real estate investments and the question of the expected yield can be of relevant.

Les logiques d’investissements immobiliers des caisses de pension : peut-on tenir compte de critères de durabilité ?

Les fonds de pension investis dans l’immobilier en Suisse ont représenté environ le 15% de la fortune totale de la prévoyance professionnelle de 1994 à 2002. Les caisses de pension ont le choix entre détenir des immeubles de manière directe ou de prendre des parts dans des institutions spécialisées situées principalement à Zurich. Dans le premier cas, les caisses agissent comme entrepreneurs et investisseurs, ce qui nécessite la disposition de personnel et de connaissances des marchés immobiliers. Les investissements ont lieu dans la région de localisation des caisses et les investissements sont évalués selon des modalités propres aux caisses. Celles-ci peuvent ainsi décider à l’interne de mesures allant dans le sens de la durabilité si elles le souhaitent. Dans le deuxième cas, les caisses se comportent uniquement en tant qu’investisseurs. Dans ce cadre, le choix des caisses de pension en matière d’investissements immobiliers se résume à l’achat ou à la vente de parts/ actions sur la base d’indices comparés. Les institutions spécialisées doivent faire en sorte que les rendements soient au moins égaux à ceux du marché financiers (indices) et que le risque soit réduit par la diversification du portefeuille (types d’affectation et territoires). Or, ces investissements concernent principalement deux types d’affectation et sont orientés sur régions urbaines importantes du pays, essentiellement les régions de Zurich, de Bâle et de l’Arc lémanique. Dans ce cadre, tout est fait pour faciliter la vie de l’investisseur afin que celui-ci puisse s’abstraire des problèmes de l’économie réelle. Les deux leviers tels que l’assemblée générale ou le conseil d’administration, où les investisseurs peuvent prendre position sur la nature des investissements des institutions spécialisées et par conséquent sur leur durabilité, s’avèrent très difficile à manier