Tijdelijk transformeren

Het lijkt niet logisch: eerst een leeg kantoorpand of ander bouwwerk verbouwen om het geschikt te maken voor een andere functie, om het na een aantal jaren weer terug te verbouwen naar de oorspronkelijke functie. Toch kan het een interessante optie zijn voor (naar verwachting) langdurig leegstaande panden. Bijvoorbeeld als de kantorenmarkt een tijdelijke dip vertoont en naar verwachting over enkele jaren weer aantrekt. Of wanneer een kantorenpark op de schop wordt genomen en gebouwen enkele jaren leeg staan, in afwachting van een grondige renovatie. Tijdelijke bewoning kan dan veelvoorkomende ellende zoals kraken, verpaupering en vandalisme voorkomen. Inkomsten uit tijdelijke verhuur kan de huurderving door leegstand voor een deel compenseren. Een andere situatie waarin tijdelijk transformeren zinvol kan zijn, is herbestemming in afwachting van sloop. Nederland kent hiervan diverse voorbeelden. Verschillende organisaties hebben zich gespecialiseerd in tijdelijk wonen. De meeste hiervan richten zich op antikraak: met minimale voorzieningen wordt het voor een beperkt aantal personen (zonder gebruiksvergunning) mogelijk om te wonen. Voorbeelden van organisaties die een vrijkomend pand volledig benutten en volgens de wettelijke regels aanpakken, zijn Bureau Magnus (voorheen Stichting Tijdelijke Huisvesting Utrecht), dat landelijk actief is, en de Stichting Tijdelijk Wonen (STW) in Utrecht. Het zal duidelijk zijn dat tijdelijke transformatie beperkingen oplegt aan de investeringsruimte en niet voor iedere doelgroep geschikt is. In dit hoofdstuk beschrijven we enkele ervaringen met tijdelijk transformeren

Leegstandrisicometer

In zijn bijdrage over de gelaagdheid van leegstand pelt Willem Keeris de leegstand af tot het niveau waarop leegstand echt problematisch is en transformatie een interessante optie kan zijn. Aanloopleegstand, mutatieleegstand en frictieleegstand moeten als een normaal onderdeel van het verhuurproces worden beschouwd, aldus Keeris. De echte problemen zitten in langdurige leegstand die de fase van frictieleegstand overschrijdt, operationele leegstand door een laag prestatieniveau, en kansarme/kansloze structurele leegstand. Een belangrijke vraag is of hierop valt te anticiperen. Is het mogelijk om te voorspellen welke kantoorgebouwen als eerste in de gevarenzone komen, wanneer het aanbod aan kantoorruimte de vraag naar kantoorruimte overtreft? Welke kenmerken van de markt, de locatie en het gebouw zijn hierin doorslaggevend? Hoe kan op getrapte wijze, van quick-and-dirty naar grondig en gedetailleerd, een scan plaatsvinden van de kantorenvoorraad op het vroegtijdig signaleren van dreigende leegstand en het vaststellen van potenties en risico’s van behoud als kantoorgebouw

Transformatiepotentiemeter

Om op een efficiënte en systematische manier te kunnen vaststellen of een leegstaand of leegkomend kantoorgebouw voldoende potentie heeft om te worden omgebouwd tot woningen, is de zogenaamde Transformatiepotentiemeter ontwikkeld (Geraedts en Van der Voordt, 2000, 2003). Kort gezegd is dit een checklist met vetocriteria en graduele criteria, waarmee kan worden bepaald welke kenmerken van de locatie en het gebouw gunstig of ongunstig zijn voor succesvolle transformatie. Snel en globaal (Quick Scan) of meer gedegen en gedetailleerd (Haalbaarheidscan). De meter is door verschillende marktpartijen in de praktijk toegepast. Ook afstuderende bouwkundestudenten hebben er veelvuldig gebruik van gemaakt. Zoals het goede studenten betaamt, hebben zij het instrument kritisch tegen het licht gehouden. Zie hiervoor onder meer de afstudeerscripties van Nicole de Vrij, Klaas Jan Boer, John Magielsen, Kawai Pang en Niels Jongeling. Op basis van de toetsing in de praktijk is de oorspronkelijke Transformatiepotentiemeter geëvalueerd en verbeterd. Toegevoegd zijn twee nieuwe stappen: Scan financiële haalbaarheid en Checklijst risico’s planvorming. Hiermee kan de haalbaarheid van een transformatieproject verder onderzocht worden. In dit hoofdstuk beschrijven we de nieuwe Transformatiepotentiemeter en positioneren we dit instrument in de besluitvorming over een GO/NO GO in de initiatieffase. Voor deze bijdrage zijn interviews gehouden met bij transformatie betrokken partijen in Nederland. Aan hen is onder meer de vraag voorgelegd, welke aspecten zij op locatie- en gebouwniveau het meest belangrijk vinden voor een kansrijke transformatie. Verder is gebruik gemaakt van uitkomsten uit onderzoek naar woonwensen in relatie tot locatie- en gebouwkenmerken

Redesign - upgrading the building stock to meet (new) user demands

Financial and real estate crises and \u93new ways of working\u94 reduce the need for office space. As a consequence, office markets become replacement markets without a quantitative need for new office buildings: new buildings drive out bad buildings. In the Netherlands, currently 14% of the office space is vacant, of which 60% is redundant or obsolete. Office users, guided by the government, consider sustainable office space important for their image and status. Besides they want to be accommodated in high quality buildings that fit with their current and future need for space, taking into account expected shrinkage or further development and expansion. Quite often, new office developments were the response to these demands. Public opinion and emerging governmental awareness of sustainability oppose the construction of new office buildings in locations with a high vacancy level, while office users, real estate developers and investors crave for new office developments. Can redesign of existing office buildings answer to the demand for new sustainable office space? In former research we have revealed that location and building characteristics have a strong influence on office users\u92 preferences and decisions to move to other buildings. Knowledge about these characteristics is important when determining the potential future use of the existing office stock. Based on foregoing research, we propose new use of existing office buildings and delve into the measures that need to be taken in order to adapt existing buildings to new use