Valuation of forest properties using summation approach

Summa-arvomenetelmä on Suomessa yleisin metsäkiinteistön arvon määrittämiseen käytetty menetelmä. Summa-arvomenetelmää on kritisoitu siitä, että se johtaa vapaaehtoisissa metsäkiinteistökaupoissa systemaattisesti maksettuja kauppahintoja korkeampiin arvoihin. Tästä syystä summa-arvoon on tehtävä kokonaisarvon korjaus, jotta päästäisiin käypään hintaan. Kokonaisarvon korjauksen määrittelemiseksi ei kuitenkaan ole yksityiskohtaisia ohjeita, vaan sen suuruuden määritys perustuu arvioitsijan kokemusperäiseen asiantuntemukseen. Tästä syystä menetelmän luotettavuutta on kyseenalaistettu. Summa-arvomenetelmä on kuitenkin saanut legalisoidun aseman maaoikeuksien ja korkeimman oikeuden ratkaisujen myötä. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää summa-arvomenetelmän soveltuvuutta metsäkiinteistön markkina-arvon määrittämiseen. Lisäksi selvitettiin metsävaratiedon käyttökelpoisuutta metsänhintatutkimuksen aineistona. Kauppahintatietoihin yhdistettiin Suomen metsäkeskuksen laserkeilausaineistosta tuottamat metsävaratiedot. Tutkimuksessa käytettiin vuonna 2015 ja vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla tehtyjen edustavien, yli 10 hehtaarin suuruisten metsätilakauppojen tietoja. Lopulliseen aineistoon kauppoja kertyi 1018 kappaletta. Metsäkiinteistöille laskettiin summa-arvomenetelmällä markkina-arvot ja verrattiin niitä toteutuneisiin kauppahintoihin. Tutkimuksessa muodostettiin kauppahinnan muodostumista kuvaavia regressiomalleja. Hintamallien mukaan metsän kauppahintaan vaikutti voimakkaimmin kohteen laskennallinen summa-arvo ilman odotusarvolisää. Summa-arvon lisäksi myös lämpösummalla oli vaikutusta kauppahinnan muodostumiseen. Monet tekijöistä, joiden on väitetty vaikuttavan kokonaisarvon korjauksen suuruuteen, ovat jo implisiittisesti mukana summa-arvon laskennassa, joten niiden vaikutusta ei tarvitse huomioida erikseen. Kokonaisarvon korjaus oli koko maassa keskimäärin -17 prosenttia. Muutos aikaisempiin tutkimuksiin oli suuri, sillä vuosina 2006–2007 kokonaisarvon korjaus oli keskimäärin -27 %. Summa-arvon osatekijöistä voimakkain vaikutus kauppahintaan oli puuston arvolla. Tutkimuksessa todettiin, että summa-arvo selittää hyvin metsäkiinteistön kauppahinnan muodostumista. Lisäksi todettiin, että metsävaratieto on käyttökelpoista metsänhintatutkimuksen aineistoksi, mikäli se on tuoretta. Metsävaratieto kuitenkin menettää ajantasaisuutensa melko nopeasti, ellei sitä päivitetä säännöllisesti.Summation approach is the most commonly used valuation method for forest property valuation in Finland. Summation approach has been criticized because it results in too high values in voluntary transactions of forest properties. Therefore, a correction of a total value is required. However, there is no exact instructions for determination of correction of a total value. The determination of correction of a total value depends on experiential knowledge of the appraiser. Using sales comparison approach for forest property valuation is difficult because every forest property is unique by the view of forest resources. Usually, forest resource data of comparable sales is not available. The aim of this study was to find out the suitability of the summation approach to determine the market value of a forest property. The aim was also to find out the suitability of forest resource data as a basic data for forest value study. The data of this study consist of 1018 representative forest property transactions and their forest resource data. The transactions had been made between January 2015 and June 2016. The sizes of the transactions were over 10 hectares. The Finnish Forest Centre produced the forest resource data from airborne laser scanning data. According to estimated price models, the most effective factor that affected the market price of forest property was the sum value of the target without the expected value. Most of the factors that are supposed to affect the size of the correction of a total value are already implicitly included in the sum value. The average correction of a total value in Finland was -17 %. In 2006–2007 the average correction of a total value was -27 %. According to the study, sum value explains well the formation of the market value of a forest property. Forest resource data was found appropriate for forest value study. However, it seems to lose its up-to-dateness quite fast