Housing and labour market performance

Homeownership rates have increased strongly in most developed countries since the Second World War. Many governments have encouraged homeownership, because of its positive effect on neighbourhood quality, social capital accumulation and protection against poverty. From a labour market perspective, however, rising degrees of homeownership are much more controversial. Through a number of studies, Andrew Oswald argued that high rates of homeownership imply inferior labour market outcomes. A key element in this view is that high costs of buying and selling homes make homeowners less geographically mobile than tenants. When in a country the number of homeowners rises, effective labour supply in each region and each labour market segment will fall, pushing wages up and employment down. The result according to Oswald is lower aggregate employment, and higher aggregate unemployment. Empirical studies reveal a remarkable difference depending on whether they investigate this relationship at the macro or the micro level. Most macro studies support the Oswald hypothesis that higher rates of homeownership in a region or country imply inferior labour market outcomes, with some exceptions. Studies using micro data, however, do not share the consensus of the macro studies. Most micro studies find that homeowners have better labour market perspectives than tenants, certainly not worse. Given this apparent contradiction, we conduct three studies, analysing the topic from a variety of angles. In a first study, we directly test the Oswald hypothesis on a macroeconomic level. We use a panel of 42 Belgian districts since the 1970s and account for other key determinants of employment. This paper confirms the Oswald hypothesis. A 1 percentage point rise in the rate of ownership in a district implies a statistically significant fall in the employment rate by about 0.35 percentage points. This negative effect declines in the fraction of high-skilled in a district. Our results underscore the importance of controlling for unobserved district-specific fixed effects and common time effects, and of appropriately dealing with endogeneity. These econometric issues have often been neglected in previous literature. Second, we test the main underlying assumption of the Oswald hypothesis that homeowners are geographically less mobile than tenants. This paper analyses the probability that households move using Belgian longitudinal PSBH and EU-SILC micro datasets, together covering the period 1994-2009. We confirm the general conclusion in previous literature that homeowners are, ceteris paribus, less mobile than tenants. Within the first category, having a mortgage further hampers mobility. Although this result has been found by most of the relevant micro literature, earlier results for Belgium revealed no significant difference between outright owners and mortgagees. Furthermore, we make progress on existing literature by dealing with methodological issues such as unobserved heterogeneity and state dependence. We acknowledge the bias caused by the generally neglected violation of the strict exogeneity assumption for tenure choice and propose a possible solution. In a third paper, we test the impact of housing tenure choice on unemployment duration using EU-SILC data for Belgium in 2003-08. Previous research using a similar methodology found evidence for shorter unemployment spells among owners than tenants or no significant difference between both groups, and therefore clearly contradicted the Oswald hypothesis. We are innovative in distinguishing homeowners with mortgage payments and outright homeowners. Methodologically, we simultaneously explain unemployment duration and the probability of being an outright homeowner, a homeowner with mortgage payments or a tenant. In doing so, correlation between the unobservable determinants of unemployment duration and housing tenure is accounted for. Our results show that homeowners with a mortgage tend to exit unemployment first. Outright owners stay unemployed the longest. Tenants take an intermediate position. These results demonstrate the relevance of the distinction that we introduced. When not making the distinction, no significant difference between owners and tenants is observed. Our results highlight the key role of liquidity constraints rather than mobility constraints behind unemployment duration. As a final part we demonstrate in this thesis how these at first sight contradictory macro and micro results for Belgium can be reconciled

Does homeownership lead to longer unemployment spells? The role of mortgage payments

This paper examines the impact of housing tenure choice on unemployment duration in Belgium using EU-SILC micro data. We contribute to the literature in distinguishing homeowners with mortgage payments and outright homeowners. We simultaneously estimate unemployment duration by a mixed proportional hazard model, and the probability of being an outright homeowner, a homeowner with mortgage payments or a tenant by a mixed multinomial logit model. To be able to correctly identify the causal influence of different types of housing tenure on unemployment duration, we use instrumental variables. Our results show that homeowners with a mortgage exit unemployment first. Outright owners stay unemployed the longest. Tenants take an intermediate position. Moreover, our results reveal the different share of mortgage holders within the group of homeowners as a possible explanation for the discrepancy between former contributions to this literature

Houses and/or Jobs: Ownership and the Labour Market in Belgian Districts

In a number of papers A.J. Oswald (1996, 1997) argues that high rates of home ownership may imply inferior labour market outcomes. This paper tests the Oswald hypothesis in a panel of 42 Belgian districts since the 1970s. The use of data going back to 1970 allows us to embed the Oswald hypothesis in a broader model including other key determinants of employment like labour costs and productivity, the skill level of the population, and demography. Considering that ownership may be endogenous to (shocks in) employment, we use IV estimation methods. Overall, we find evidence in favour of the Oswald hypothesis. We observe that a 1 percentage point rise in the rate of home ownership in a district implies a statistically significant fall in the employment rate by about 0.3 percentage points. Our results underscore the importance of including other determinants of employment, of controlling for unobserved fixed regional and time effects, and of appropriately dealing with endogeneity. Disregarding these issues, as is often done in the macro labour literature, may imply very different estimation results. Additional estimation reveals that the size of the Oswald effect falls in the fraction of high skilled in a district.employment, home ownership, Oswald hypothesis, Belgian regions, panel data

Les Belges propriétaires de leur logement restent-ils plus longtemps au chômage ?

Plus de 70 % des ménages belges sont propriétaires de leur logement. Un chiffre qui situe notre pays dans le peloton de tête du classement européen. La propriété immobilière confère une série d’avantages : elle permet aux personnes de garder un niveau de vie décent pendant leur retraite et elle agit positivement sur le développement urbain et la formation des réseaux sociaux. Pourtant, la propriété immobilière peut entraver l’accès au marché du travail. Les coûts de transaction très élevés associés à l’achat et à la vente d’une habitation ont pour effet de rendre les propriétaires géographiquement moins mobiles que les locataires. En cas de perte d’emploi, les opportunités d’embauche pour les propriétaires seront donc moins nombreuses, ce qui peut entraîner un allongement de la durée d’inoccupation des propriétaires comparativement aux locataires. Stijn Baert, Freddy Heylen et Daan Isebaert, chercheurs à l’Université de Gand, ont précisément tenté de mesurer si le fait d’être propriétaire de son logement a pour effet de ralentir la réinsertion en emploi. Parmi les propriétaires, une distinction a été opérée entre ceux avec ou sans crédit hypothécaire en cours. L’étude se base sur un échantillon d’environ 1.000 citoyens belges dans les années 2000. L’étude révèle que les personnes qui sont entièrement propriétaires restent le plus longtemps inoccupées, au contraire des propriétaires qui présentent des caractéristiques similaires mais qui sont encore en charge d’un emprunt hypothécaire. La durée d’inoccupation des locataires occupe une position intermédiaire. En termes concrets, les propriétaires sans crédit hypothécaire présentent une probabilité de sortir du chômage de 23 % inférieure à celle des locataires et de 39 % inférieure à celle des créanciers hypothécaires. Ce résultat peut s’expliquer de la façon suivante. Les frais de logement sont les plus bas pour les personnes entièrement propriétaires et les plus élevés pour les personnes qui remboursent encore leur prêt hypothécaire. Le revenu disponible après déduction des frais de logement sera dès lors, en moyenne, plus faible pour les détenteurs de prêts hypothécaires. Par ailleurs, ces derniers courent le risque de perdre leur habitation en cas de revenu insuffisant. C’est donc les créanciers hypothécaires qui sont le plus incités financièrement à chercher du travail. Recommandations politiques Les auteurs formulent quelques recommandations de politique économique basées sur les résultats de leur étude : La poursuite de la réduction de la déductibilité fiscale des emprunts hypothécaires (le «bonus-logement»). Une baisse des frais d’acquisition d’un logement conjuguée à un relèvement du précompte immobilier. Une prime au déménagement à une distance supérieure à un certain seuil et sous certaines conditions bien définies

Does homeownership lead to longer unemployment spells? The role of mortgage payments

This paper examines the impact of housing tenure choice on unemployment duration in Belgium using EU-SILC micro data. We contribute to the literature in distinguishing homeowners with mortgage payments and outright homeowners. We simultaneously estimate unemployment duration by a mixed proportional hazard model, and the probability of being an outright homeowner, a homeowner with mortgage payments or a tenant by a mixed multinomial logit model. To be able to correctly identify the causal influence of different types of housing tenure on unemployment duration, we use instrumental variables. Our results show that homeowners with a mortgage exit unemployment first. Outright owners stay unemployed the longest. Tenants take an intermediate position. Moreover, our results reveal the different share of mortgage holders within the group of homeowners as a possible explanation for the discrepancy between former contributions to this literature

Houses and/or jobs: ownership and the labour market in Belgian districts

A. J. Oswald argues that high rates of homeownership may imply inferior labour market outcomes. Using a panel of forty-two Belgian districts since the 1970s and accounting for other key determinants of employment, this paper confirms the Oswald hypothesis. A 1 percentage point rise in the rate of ownership in a district implies a statistically significant fall in the employment rate by about 0.35 percentage points. This negative effect declines in the fraction of the high-skilled in a district. The results underscore the importance of controlling for unobserved district-specific fixed effects and common time effects, and of appropriately dealing with endogeneity

Numéro 122 - mars 2016: Les Belges propriétaires de leur logement restent-ils plus longtemps au chômage ?

Plus de 70 % des ménages belges sont propriétaires de leur logement. Un chiffre qui situe notre pays dans le peloton de tête du classement européen. La propriété immobilière confère une série d’avantages : elle permet aux personnes de garder un niveau de vie décent pendant leur retraite et elle agit positivement sur le développement urbain et la formation des réseaux sociaux. Pourtant, la propriété immobilière peut entraver l’accès au marché du travail. Les coûts de transaction très élevés associés à l’achat et à la vente d’une habitation ont pour effet de rendre les propriétaires géographiquement moins mobiles que les locataires. En cas de perte d’emploi, les opportunités d’embauche pour les propriétaires seront donc moins nombreuses, ce qui peut entraîner un allongement de la durée d’inoccupation des propriétaires comparativement aux locataires. Stijn Baert, Freddy Heylen et Daan Isebaert, chercheurs à l’Université de Gand, ont précisément tenté de mesurer si le fait d’être propriétaire de son logement a pour effet de ralentir la réinsertion en emploi. Parmi les propriétaires, une distinction a été opérée entre ceux avec ou sans crédit hypothécaire en cours. L’étude se base sur un échantillon d’environ 1.000 citoyens belges dans les années 2000. L’étude révèle que les personnes qui sont entièrement propriétaires restent le plus longtemps inoccupées, au contraire des propriétaires qui présentent des caractéristiques similaires mais qui sont encore en charge d’un emprunt hypothécaire. La durée d’inoccupation des locataires occupe une position intermédiaire. En termes concrets, les propriétaires sans crédit hypothécaire présentent une probabilité de sortir du chômage de 23 % inférieure à celle des locataires et de 39 % inférieure à celle des créanciers hypothécaires. Ce résultat peut s’expliquer de la façon suivante. Les frais de logement sont les plus bas pour les personnes entièrement propriétaires et les plus élevés pour les personnes qui remboursent encore leur prêt hypothécaire. Le revenu disponible après déduction des frais de logement sera dès lors, en moyenne, plus faible pour les détenteurs de prêts hypothécaires. Par ailleurs, ces derniers courent le risque de perdre leur habitation en cas de revenu insuffisant. C’est donc les créanciers hypothécaires qui sont le plus incités financièrement à chercher du travail. Recommandations politiques Les auteurs formulent quelques recommandations de politique économique basées sur les résultats de leur étude : La poursuite de la réduction de la déductibilité fiscale des emprunts hypothécaires (le «bonus-logement»).Une baisse des frais d’acquisition d’un logement conjuguée à un relèvement du précompte immobilier.Une prime au déménagement à une distance supérieure à un certain seuil et sous certaines conditions bien définies

Houses and/or jobs: ownership and the labour market in Belgian districts

In a number of papers A.J. Oswald (1996, 1997) argues that high rates of home ownership may imply inferior labour market outcomes. This paper tests the Oswald hypothesis in a panel of 42 Belgian districts since the 1970s. The use of data going back to 1970 allows us to embed the Oswald hypothesis in a broader model including other key determinants of employment like labour costs and productivity, the skill level of the population, and demography. Considering that ownership may be endogenous to (shocks in) employment, we use IV estimation methods. Overall, we find evidence in favour of the Oswald hypothesis. We observe that a 1 percentage point rise in the rate of home ownership in a district implies a statistically significant fall in the employment rate by about 0.3 percentage points. Our results underscore the importance of including other determinants of employment, of controlling for unobserved fixed regional and time effects, and of appropriately dealing with endogeneity. Disregarding these issues, as is often done in the macro labour literature, may imply very different estimation results. Additional estimation reveals that the size of the Oswald effect falls in the fraction of high skilled in a district

Huiseigenaars en/of jobs in België? Een micro- én macrotoets van de Oswald-hypothese

De Belg en de baksteen vormen een levend cliché. Het verwerven van een eigen woning wordt door velen beschouwd als de best mogelijke belegging. Het faciliteren van deze droom is een frequent weerkerend stokpaardje van veel politici. Nochtans werden er de afgelopen twee decennia heel wat argumenten geformuleerd die zowel het doel als de gebruikte methodes onderuithalen. Een van die argumenten heeft betrekking op de gevolgen van huiseigenaarschap voor de arbeidsmarkt. Deze thematiek vormt het onderwerp van een doctoraal proefschrift (Isebaert, 2013) bestaande uit drie wetenschappelijke artikelen. We bespreken deze achtereenvolgens, en plaatsen de verschillende resultaten vervolgens binnen één overkoepelende hypothese. Nadien vertalen we onze resultaten naar concrete aanbevelingen voor het beleid