Land-management strategies and the detached housing stock in shrinking municipalities: evidence from Germany

For some years, increased attention has been paid to the single-family housing stock in Germany and the further designation of building land by municipalities. A Germany-wide anonymous survey of municipalities sheds light on the municipalities' land management strategies with regard to declining populations and their anticipation of future problems for the further use of the single-family housing stock. The results of the quantitative survey are supplemented by qualitative interviews with municipal experts from case studies that were selected on the basis of criteria such as population decline, old-age dependency ratio, the share of single-family homes and vacancy rates. The aims of the survey and the interviews are to assess municipal representatives' perceptions of population decline and of the necessity of undertaking measures to deal with shrinkage. Research questions are: What measures do municipalities consider appropriate to counter population loss and falling demand for housing in shrinking regions? How important are single-family housing areas in the perception of German municipalities? The results indicate that a continued designation of building land seems to be one of the most important measures used to cope with insufficient demand. The aim is to attract new inhabitants, particularly to shrinking cities. However, this approach reinforces current problems because it lowers demand for the housing stock and increases the risk of vacancies.Seit einigen Jahren wird der Einfamilienhausbestand in Deutschland und die Praxis weiterer Baulandausweisungen von Kommunen mit erhöhter Aufmerksamkeit betrachtet. Der vorliegende Beitrag gibt Aufschluss über die Landmanagementstrategien von Kommunen vor dem Hintergrund sinkender Bevölkerungszahlen. Die Einschätzung möglicher zukünftiger Probleme für die weitere Nutzung des Einfamilienhausbestandes fußt auf einer anonymen deutschlandweiten Befragung auf der Gemeindeebene. Die Ergebnisse der quantitativen Befragung werden ergänzt durch qualitative Interviews mit Expertinnen/Experten in Fallstudiengemeinden, die nach Kriterien wie Bevölkerungsrückgang, Altenquotient, prozentualer Anteil von Einfamilienhausgebieten und Leerstandsraten ausgewählt wurden. Ziel der Befragung und der Interviews war es zu erfahren, wie die Expertinnen und Experten den Bevölkerungsrückgang einschätzen und ob sie die Notwendigkeit sehen, Maßnahmen gegen Schrumpfung zu ergreifen. Forschungsfragen sind: Welche Maßnahmen halten Kommunen für geeignet, um Bevölkerungsrückgang und rückläufiger Nachfrage bei Einfamilienhäusern entgegenzusteuern? Wie wichtig sind Einfamilienhausgebiete in der Wahrnehmung deutscher Kommunen? Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass eine weitere Ausweisung von Bauland eine der wichtigsten Maßnahmen zu sein scheint zur Bewältigung einer unzureichenden Nachfrage, wenn das Ziel ist, neue Einwohnerinnen und Einwohner zu gewinnen, vor allem in schrumpfenden Städten. Dieses Vorgehen verstärkt jedoch die aktuellen Probleme, weil es die Nachfrage nach Bestandsgebäuden senkt und das Leerstandsrisiko erhöht

Prospects for West German Post-War Single-Family Home NeighbourhoodsRevitalising Housing Stocks as a New Policy Field for Suburban and Rural Municipalities

Die in den 1950er bis 1970er Jahren in Westdeutschland entstandenen Einfamilienhausgebiete werden zukünftig verstärkt von soziodemografischen Veränderungsprozessen betroffen sein. Die überdurchschnittlich lange Wohndauer von selbstnutzenden Eigentümern und die gestiegene Lebenserwartung führen heute zu einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung in diesen Wohngebieten. Im Zuge des Generationenwechsels steht eine beständig wachsende Zahl dieser Bestandsgebäude zum Verkauf und trifft dabei auf einen sich verändernden und regional ausdifferenzierten Wohnungsmarkt. Durch eine teilräumlich unterschiedlich ausgeprägte Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung verringert sich das Bevölkerungspotenzial für die Einfamilienhausnachfrage in den nächsten Jahren. Zudem führt der gesellschaftliche Wandel zu qualitativen Veränderungen der Nachfrage. Die allgemeine Pluralisierung von Lebensmodellen und Wohnwünschen äußert sich in veränderten Haushaltsstrukturen sowie in der räumlichen Verschiebung der Wohnungsnachfrage zugunsten stärker verdichteter Räume, sodass zentral gelegene Wohnstandorte zunehmend an Bedeutung gewinnen. Besonders gefährdet sind daher Wohngebiete in abgelegenen Regionen mit ungünstigen demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Auf lokaler Ebene werden sich unter den bestehenden Wohnquartieren eines Ortes Gewinner und Verlierer herausbilden. Nachteile wie ungünstige Lageeigenschaften, bauliche oder energetische Mängel sowie Imageprobleme können sich zu gravierenden Problemkomplexen potenzieren. Im ungünstigsten Fall drohen Wertverlust, Vernachlässigung, Leerstand und Verfall – Entwicklungen, die im Einfamilienhaussektor in Deutschland bisher weitgehend unbekannt sind. Für gefährdete Bestände stellt sich die Frage, wie der anstehende Generationswechsel der Eigentümer, aber auch bauliche und infrastrukturelle Transformationsprozesse bewältigt werden können. Der auf den Ergebnissen eines Forschungsprojekts der Wüstenrot Stiftung basierende Beitrag thematisiert die allgemeinen demografischen und sozioökonomischen Ursachen dieser Entwicklung und charakterisiert die aktuelle Situation in ausgewählten Fallstudiengebieten. Zudem werden Fragen zum Umgang mit dieser Problematik aufgeworfen und erste Überlegungen zu kommunalen Eingriffsmöglichkeiten in die Bestandsentwicklung von Einfamilienhausgebieten aufgezeigt. Der Beitrag stellt dazu einen strategischen Handlungsrahmen vor und präsentiert ein Bündel von möglichen kommunalen Maßnahmen.The single-family home neighbourhoods that were built in West Germany in the 1950s, 1960s and 1970s will be increasingly affected by future socio-demographic changes. Today, the above-average length of occupancy by owners and the rise in life expectancy are leading to the increased over-ageing of the populations in these residential areas. The generational change means that a constantly growing number of these homes are being put up for sale and encountering a changing and regionally differentiated housing market. Regionally diverse shrinking and ageing of the population will decrease the potential demand for single-family homes in coming years. In addition, social change will lead to qualitative changes in demand. The pluralisation of living arrangements and residential preferences can be expressed in the changed household structures and the geographic shift in housing demand in favour of more dense urban areas. Therefore, residential areas in peripheral regions with unfavourable demographic and economic conditions are particularly at risk. At the local level, winners and losers will emerge among the existing residential neighbourhoods of suburban or rural municipalities. Disadvantages such as unfavourable characteristics of a certain location and construction or energy efficiency shortcomings, as well as image perception, can combine to create serious problems. In the worst case, homes are at risk of a loss in value, neglect, vacancy and dilapidation – developments that have, to date, been largely unknown in Germany’s single-family home sector. The question for areas with at-risk homes is how the looming change in owner generations, not to mention the structural and infrastructural transformation processes, can be managed. This article, based on the results of a research project conducted by the Wüstenrot Foundation, examines the general demographic and socio-economic causes of this development and characterises the present situation in selected case studies. We also address questions about handling these problems and identify initial considerations about possible municipal interventions in the revitalisation of single-family home neighbourhoods. In addition, the article presents a strategic framework for action and a number of possible municipal provisions

Ältere Einfamilienhausgebiete im Umbruch: eine unterschätzte planerische Herausforderung - zur Situation in Nordrhein-Westfalen

Das Thema "Einfamilienhausgebiete im Umbruch" ist eine unterschätzte Herausforderung für viele Kommunen. Derzeit steht es noch nicht im Fokus politischer, planerischer und wissenschaftlicher Debatten. Insbesondere die Flüchtlingszuwanderung in den letzten Jahren hat die Diskussion um die Gestaltung von Raumentwicklung unter Schrumpfungsbedingungen in vielen Regionen ausgesetzt. Dabei werden die grundsätzlichen demografischen und gesellschaftlichen Megatrends von Schrumpfung, Alterung und Metropolisierung durch kurzfristige demografische Trendänderungen in der langfristigen Entwicklungsperspektive nicht merklich verändert werden. Die Auswirkungen des demografischen und gesellschaftlichen Wandels und die damit verbundene veränderte Marktsituation führen zu einer Umbruchsituation in immer mehr Einfamilienhaus-Gebieten (kurz: EFH-Gebiete) der 1950er bis 1970er Jahre. Es lassen sich regional unterschiedliche Betroffenheiten älterer EFH-Gebiete identifizieren. Dementsprechend lassen sich für unterschiedliche Raumkategorien verschiedene städtebauliche Ziele und Handlungsbedarfe mit unterschiedlichen Prioritäten hinsichtlich des Umgangs mit älteren Einfamilienhausbeständen ableiten

Post-war Single-Family Houses in Europe under Pressure? A Demographic and Economic Framework for the Future Market of Elder Single-Family Housing Neighbourhoods

Recent research suggests that in some West German regions, single-family housing (SFH) neighbourhoods are prone to decay due to changed socio-economic and demographic trends. The question of whether similar demographic trends and implications for the SFH stock can be described for other West European countries such as Belgium, France, Netherlands and United Kingdom is the focus of the study. To explore that question, the research team compared figures (mainly Eurostat data) from these EU countries to data from Germany to highlight commonalities and country-specific differences. As the data analyses point out, except for Germany, the population in the four studied countries is growing slightly, but economic conditions are declining. A closer look at country-specific housing preferences shows very different percentages of detached and semi-detached houses in the entire housing stock as well as very different percentages of home ownership. In the studied countries, an emerging mismatch between supply and demand in older single-family housing estates is not currently observable, but demographic and economic factors foretell a growing mismatch, especially for the next decades. Municipalities should observe the future development of older single-family housing neighbourhoods and consider preventive measures at an early stage to avoid undesirable developments

Prospects for West German post-war single-family home neighbourhoods: revitalising housing stocks as a new policy field for suburban and rural municipalities

"The single-family home neighbourhoods that were built in West Germany in the 1950s, 1960s and 1970s will be increasingly affected by future socio-demographic changes. Today, the above-average length of occupancy by owners and the rise in life expectancy are leading to the increased over-ageing of the populations in these residential areas. The generational change means that a constantly growing number of these homes are being put up for sale and encountering a changing and regionally differentiated housing market. Regionally diverse shrinking and ageing of the population will decrease the potential demand for single-family homes in coming years. In addition, social change will lead to qualitative changes in demand. The pluralisation of living arrangements and residential preferences can be expressed in the changed household structures and the geographic shift in housing demand in favour of more dense urban areas. Therefore, residential areas in peripheral regions with unfavourable demographic and economic conditions are particularly at risk. At the local level, winners and losers will emerge among the existing residential neighbourhoods of suburban or rural municipalities. Disadvantages such as unfavourable characteristics of a certain location and construction or energy efficiency shortcomings, as well as image perception, can combine to create serious problems. In the worst case, homes are at risk of a loss in value, neglect, vacancy and dilapidation - developments that have, to date, been largely unknown in Germany's single-family home sector. The question for areas with at-risk homes is how the looming change in owner generations, not to mention the structural and infrastructural transformation processes, can be managed. This article, based on the results of a research project conducted by the Wüstenrot Foundation, examines the general demographic and socio-economic causes of this development and characterises the present situation in selected case studies. We also address questions about handling these problems and identify initial considerations about possible municipal interventions in the re-vitalisation of single-family home neighbourhoods. In addition, the article presents a strategic framework for action and a number of possible municipal provisions." (author's abstract

Herausforderungen westdeutscher Einfamilienhausgebiete der Nachkriegszeit: Bestandsentwicklung als neues Handlungsfeld für Kommunen

"Die in den 1950er bis 1970er Jahren in Westdeutschland entstandenen Einfamilienhausgebiete werden zukünftig verstärkt von soziodemografischen Veränderungsprozessen betroffen sein. Die überdurchschnittlich lange Wohndauer von selbstnutzenden Eigentümern und die gestiegene Lebenserwartung führen heute zu einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung in diesen Wohngebieten. Im Zuge des Generationenwechsels steht eine beständig wachsende Zahl dieser Bestandsgebäude zum Verkauf und trifft dabei auf einen sich verändernden und regional ausdifferenzierten Wohnungsmarkt. Durch eine teilräumlich unterschiedlich ausgeprägte Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung verringert sich das Bevölkerungspotenzial für die Einfamilienhausnachfrage in den nächsten Jahren. Zudem führt der gesellschaftliche Wandel zu qualitativen Veränderungen der Nachfrage. Die allgemeine Pluralisierung von Lebensmodellen und Wohnwünschen äußert sich in veränderten Haushaltsstrukturen sowie in der räumlichen Verschiebung der Wohnungsnachfrage zugunsten stärker verdichteter Räume, sodass zentral gelegene Wohnstandorte zunehmend an Bedeutung gewinnen. Besonders gefährdet sind daher Wohngebiete in abgelegenen Regionen mit ungünstigen demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Auf lokaler Ebene werden sich unter den bestehenden Wohnquartieren eines Ortes Gewinner und Verlierer herausbilden. Nachteile wie ungünstige Lageeigenschaften, bauliche oder energetische Mängel sowie Imageprobleme können sich zu gravierenden Problemkomplexen potenzieren. Im ungünstigsten Fall drohen Wertverlust, Vernachlässigung, Leerstand und Verfall - Entwicklungen, die im Einfamilienhaussektor in Deutschland bisher weitgehend unbekannt sind. Für gefährdete Bestände stellt sich die Frage, wie der anstehende Generationswechsel der Eigentümer, aber auch bauliche und infrastrukturelle Transformationsprozesse bewältigt werden können. Der auf den Ergebnissen eines Forschungsprojekts der Wüstenrot Stiftung basierende Beitrag thematisiert die allgemeinen demografischen und sozioökonomischen Ursachen dieser Entwicklung und charakterisiert die aktuelle Situation in ausgewählten Fallstudiengebieten. Zudem werden Fragen zum Umgang mit dieser Problematik aufgeworfen und erste Überlegungen zu kommunalen Eingriffsmöglichkeiten in die Bestandsentwicklung von Einfamilienhausgebieten aufgezeigt. Der Beitrag stellt dazu einen strategischen Handlungsrahmen vor und präsentiert ein Bündel von möglichen kommunalen Maßnahmen." (Autorenreferat

Approaches to handling future use of the single-family housing stock: Evidence from Belgium, Germany and the Netherlands

peer reviewedSingle-family houses are a common form of housing in Europe. Most were built in the context of the suburbanization after World War II and are now facing challenges arising from generational changes as well as increasing living and energy standards (Fina, Planinsek and Zakrzewski, 2009). According to the hypothesis of this paper, in several EU regions, single-family houses may face future challenges arising from oversupply and lack of adaptation to current demand. To examine this, the paper analyses the present situation and discusses the prognosis for the challenges described above regarding the three neighbouring north-western European countries Belgium, Germany, and the Netherlands, based on available data and a review of country-specific characteristics of housing markets as well as national policies. Despite an impending mismatch between demand and supply, planning policies still support the emergence of new single-family houses. The comparison of Belgium, Germany, and the Netherlands shows the growing polarization between shrinking and growing regions and central and peripheral sites apparent at different stages in the three countries. While a high rate of vacancies is already registered for some regions in Germany (Effenberger, 2015), in the Netherlands this phenomenon can only be seen near the borders and in villages within the Randstadt conurbation (Hospers et al., 2015). In Belgium also, this phenomenon is not yet widespread, but in some suburban neighbourhoods dating from the 1950’s and 1960’s more and more single-family houses are becoming more difficult to sell, indicating an emerging mismatch between supply and demand (Chambre des Notaires de la Province de Liège, 2015). This article proposes some instruments which enable municipalities to intervene in single family housing neighbourhoods which are largely dominated by private ownership. These instruments are not yet widely established in single-family housing neighbourhoods but that may become important in the futur