Macro Implications of Households’ Reinvestment Behaviour in Existing Housing Stock

Reinvestments refer to repairs and maintenance activities, as well as rehabilitation investments undertaken with the purposes of improving existing housing assets and standard of life (1). Reinvestment behaviour of household (Rh) in housing has been investigated for more than four decades in the literature. Macro implications of individual behaviour however, remain largely neglected. Hhs' reinvestment behaviour and expenditures could have impacts in the depreciation of the housing stock, quality of housing and neighbourhood services, residential adjustment options, housing supply, etc. In Turkey, although substantial capital is engaged in reinvestments in the existing housing stock, no tool or mechanism exists associated with the monitoring of reinvestments. Yet, Hhs' reinvestment decisions and expenditures are likely to play a crucial role in trajectory of Turkish housing stock, neighbourhoods, and in overall economy. Furthermore, in the current phase of urbanization in Turkey there are numerous reasons that necessitate purposeful design and implementation of reinvestment policies. Understanding Rh reinvestment behaviour and identifying its macro implications would contribute to the monitoring of the economic system, as well as to urban decision-makers and planners in designing finer policies and tools of intervention to tackle problems of the existing housing stock and neighbourhood environments

Konut Üretim Performansının Konuta Ekonomik Erişebilirlik Üzerindeki Etkisinin İncelenmesi

2003 yılından itibaren 58. Hükümet’in Acil Eylem Planı kapsamında ülke çapında başlatılan konut seferberliğinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) inşaat sektörünün en etkili aktörlerinden biri haline gelmiştir. Toplu konut ve kentsel dönüşüm projelerine öncülük eden TOKİ, alt ve orta gelir gruplarına konut sunumunu kendine strateji edinmiş, bu bağlamda farklı bölgelerde alt gelir gruplarının konut ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik değişen ölçeklerde konut projeleri gerçekleştirilmiştir. Ancak bu uygulamaların konut sorunu ve ihtiyacını ne ölçüde gözettiği, ilgili hane halklarının konuta ekonomik erişebilirliklerine katkı sağlayıp sağlayamadığı, araştırmalara konu edilmemiştir. Ülkemizde genellikle ihtiyaç analizleri ve durum tespitleri tam olarak yapılmadan belirlenen kentsel politikaların sonuçta hedeflerine ulaşıp ulaşmadığı takip edilmediği gibi, bu politikaların ne türden etkiler yarattığı da izlenmemektedir. Oysa kentsel politikalar belirlenirken ihtiyaçların ve mevcut durumun iyi incelenmesi ve benimsenen politikaların sonuçlarının izlenmesi beklenir. Ülkede ruhsatlı konut açığı olduğu söylemine dayanan ancak ihtiyaç analizleri ve mevcut durum tespitleri yapılmadan geliştirilen ‘konut üretim seferberliği’ kapsamında ülkenin konut üretim hacmi oldukça artmıştır. Bu çalışma kamu sektörü tarafından (TOKİ) alt gelir gruplarına yönelik olarak üretilen konutların ve bu kapsamda benimsenen politikaların alt gelir gruplarının konuta ekonomik erişebilirliği üzerine etkilerini bölgesel düzeyde incelemeyi amaçlamaktadır. Çalışmanın bulgularına göre hane halklarının konuta ekonomik olarak erişebilirliklerinde pek çok bölgede gelişim olmasına rağmen konut harcamaları/gelir oranı %30 ön kabulünün üstündedir. Belirlediği en temel hedeflerden birisi alt gelir grupları için konut üretmek ve sunmak olan TOKİ’nin ürettiği konut miktarları açısından alt gelir gruplarına konut sunumu ve konuta ekonomik erişebilirlik anlamında ciddi bir katkı sağlayamaması bir eksiklik olarak saptanmıştır.With the 58th Government’s Urgent Action Plan, including countrywide housing program, Housing Development Agency (HDA) has been one of the most influential actors in the construction sector. While HDA was leading to mass housing and urban transformation projects, it also targeted to provide housing for low and middle-income households. To do that, it executed various housing implementations in different regions of Turkey. However, the regional contribution of these activities to the housing affordability of households was not considered. Turkish urban policies, which are generally determined without the needs assessments and current situation analysis, are not monitored for their achievement of the expected outcomes or creation of unexpected impacts. On the contrary, a successful policy-making process requires analyzing needs and the current situation and monitoring the results of the implementation. With the country-wide housing program, based on the prevailing discourse of housing shortage and not backed up by scientific assessments, the housing production capacity of Turkey has considerably increased. This study aims at understanding and revealing the main effects of HDA’s housing policies and production for low-income households on housing affordability issue. The results of the study indicate that although there are significant improvements in housing affordability of households, housing affordability ratio of regions is still higher than the predefined affordability criterion which is 30%. Even one of HDA’s primary target is to provide housing for low-income households, the lack of contribution of its housing production to the housing affordability of low-income groups was observed

Kent ekonomisi ve kentsel planlama

Kent ekonomisi (urban economics), köklü bir geçmişe sahip ekonomi disiplini içerisinde oldukça genç bir çalışma alanıdır. Bu alanın gelişimi, kapsadığı konular ve kent plancılarını ilgilendiren boyutlarına geçmeden önce, kısaca ekonomi disiplininin çalışma alanı ve kent ekonomisinin bu alan içerisindeki yerinden bahsetmek faydalı olacaktır. Bir bilim olarak “ekonomi”nin tanımının ne olduğu ve çalışma alanının neleri kapsadığı farklı dönemlerde farklı şekillerde ele alınmıştır. “Ekonomi” ismi yaygınlaşmadan önce bu bilim dalı “politik ekonomi” olarak anılmıştır. James Steuart tarafından konu hakkındaki ilk sistematik İngilizce kitabın yazıldığı 18. yüzyılda bu disiplin, politika ve kurumsal tasarım ekseninde tanımlanırken, Alfred Marshall’ın 1890 yılında yaptığı tanım ile hem alanın adı “ekonomi” olarak değişmiş hem de çalışma alanı insanların günlük ihtiyaçlarını incelemeye odaklanmıştır (Backhouse ve Medema, 2008). Günümüzde ekonomi, en genel hatlarıyla, toplumun kısıtlı, kıt kaynaklarını nasıl yönettiği ve dağıttığı konusunda çalışan bilim dalı olarak tanımlanır. Bu türden bir tanıma güncel “ekonomiye giriş” kitaplarının neredeyse tamamında rastlamak mümkündür. Burada bahsi geçen kaynaklar hammadde, sermaye ya da işgücü olabilir. Bu kaynakların kıt olmasından kastedilen ise her şeyi üretmeye yetecek kadar çok kaynağın olmamasıdır. Bu durumda, bir şeyi elde etmek ya da üretmek için bir takım ekonomik kararlar vermek, seçimler yapmak ve başka şeylerden vazgeçmek gerekecektir. Buradan yola çıkarak ekonomi bilimini; bireylerin ve firmaların ekonomik davranışını/kararlarını inceleyen mikroekonomi ve ekonominin bütünüyle, yani bireylerin ve firmaların davranışlarının toplamı ile ilgilenen makroekonomi olarak iki genel başlıkta incelemek mümkündür. Diğer bir deyişle, bireylerin ve firmaların, faydalarını en üst düzeye çıkarmak için, ellerindeki kaynaklar hakkında verdikleri kararlar mikroekonominin çalışma alanıdır. Enflasyon, işsizlik, ekonomik büyüme gibi ekonomi çapındaki olaylar ise makroekonominin çalışma alanına girer (Mankiw, 2011). Bu sınıflama içerisinde kent ekonomisi, mikroekonominin bir alt dalı olarak görülür ve temel ilgi alanı kentsel alanlarda hanehalklarının, firmaların ve sermayenin mekânsal düzeni/örgütlenmesi, arazi kullanımlarının yer seçiminden doğan dışsallıklar ve bu ekonomik güçlerin karşılıklı etkileşiminin ortaya çıkardığı politika konuları olarak tanımlanır (Quigley, 2008). Bu nokta, kent ekonomisi disiplininin çalışma alanı ile kentsel planlamanın ilişkisinin kurulduğu temel noktadır. Mekânsal örgütlenmeyi belirleyen ve etkileyen faktörler, arazi kullanım kararları ve mekânla ilişkili politikalar kentsel planlamanın etkinlik alanındadır. Başka bir ifade ile kent ekonomisinin çalışma alanında kalan konular kentsel planlama kararlarından etkilenir. Diğer yandan, kent ekonomisi disiplini kentsel planlamaya kentlerin yapısını ve planlama kararlarının kentler ve kentliler üzerindeki etkilerini anlamak için yardımcı olur. Özetle, kent ekonomisi alanı ve kentsel planlama arasında çift yönlü bir ilişki bulunur. Bu yazı, kent plancılarına kent ekonomisi alanının kısa bir değerlendirmesini sunmayı amaçlamaktadır. Başka bir ifadeyle, bu çalışma plancılar için kent ekonomisi alanına giriş niteliği taşımaktadır. Bu kapsamda, bir yandan kent ekonomisi disiplininin kentsel planlama açısından öne çıkan konuları vurgulanırken, diğer yandan da bu disiplinin planlamaya ne türden katkılar sağlayabileceği tartışılacaktır. Kent plancıları için gereken mikroekonomik araçların, yöntemlerin ve tartışmaların tamamının burada kapsanması ya da kent ekonomisi altında değerlendirilebilecek tüm konu başlıklarına burada yer verilmesi mümkün değildir. Çalışmanın takip eden bölümlerinde sırasıyla kent ekonomisinin gelişimi ve kapsamı, plancılar için kent ekonomisinin öne çıkan konuları ve genel bir değerlendirmenin yapıldığı sonuç bölümü yer almaktadır

Empirical investigation of owner-occupiers' reinvestments in housing: the case of Ankara, Turkey

In Turkey, reinvestments in the existing housing stock are entirely dependent on households' decisions in the free market. There are no policies to consider reinvestment processes, and the body of knowledge on households' reinvestment decisions is scant. Understanding how individual reinvestment decisions are determined is vital to devise policy measures to improve the condition of the existing housing stock and neighbourhoods. In this study, an attempt is made to identify the basic motivations and factors underpinning the owner-occupants' performed and planned reinvestments in the apartment flats of Ankara. The results display that consumption considerations, particularly circumstances of necessity and urgency, are the basic motivation for undertaking reinvestment works among the surveyed owner-occupants. Higher household head age, shorter duration of occupancy, higher house value and maintained installations and infrastructure in common parts of the apartment blocks are displayed to increase the probability of having undertaken reinvestment works. Also, perception of the dwelling to be in disrepair and landscaped common outdoor space of the apartment are identified to increase the probability of having reinvestment plans for the future. The analysis suggests that policy measures are required both to trigger reinvestment capacities of households and to monitor the tendencies of reinvestments