Regulation of latent defects in real estate transactions and their treatment in Estonian case law

Abstract

Bakalaureusetöö Geodeesia, kinnisvara- ja maakorralduse õppekavalVarjatud puudused on vead või defektid kinnisasjas, mis ei ole ostjale kohe nähtavad või märgatavad, kuid võivad põhjustada olulist kahju või rahalist koormust. Need võivad olla seotud hoone konstruktsioonide, materjalide, funktsionaalsuse või juriidiliste aspektidega. Käesolev bakalaureusetöö uurib varjatud puuduste olemust ja liigitust kinnisvaratehingutes, samuti analüüsib Eesti õiguslikku regulatsiooni ja kohtupraktikat selles valdkonnas. Töö eesmärk on välja selgitada, millised on ostja ja müüja õigused ning kohustused varjatud puuduste korral, kuidas neid puudusi tuvastatakse ja kuidas kohtud neid vaidlusi lahendavad. Töös liigitatakse varjatud puudused nelja kategooriasse: konstruktsioonilised, materjali, funktsionaalsed ja juriidilised puudused. Iga kategooria kohta antakse näiteid, mis illustreerivad nende mõju kinnisvara kasutatavusele, ohutusele ja väärtusele. Kohtupraktika analüüs näitab, et Eesti kohtud lähenevad varjatud puudustega seotud vaidlustele tasakaalukalt, arvestades nii ostja kui ka müüja huve. Oluliseks teguriks on varjatud puuduse avastamine, müüja teadlikkus puudusest ja ostja käitumine tehingu eelsel etapil. Kohtud rakendavad erinevaid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas hinna alandamist, kahju hüvitamist ja lepingu tühistamist, sõltuvalt puuduse iseloomust ja vaidluse konkreetsetest asjaoludest. Töö põhijäreldused rõhutavad vajadust tehingu osapoolte teadlikkuse järele varjatud puuduste riskide osas ning tähtsustavad sõltumatute ekspertide kaasamist kinnisvara seisukorra hindamisel. Samuti tuuakse esile, et õiguslik selgus ja läbipaistvus tehingutes aitavad vältida pikki ja kulukaid kohtuvaidlusi. Töö annab ülevaate Eesti õiguslikust raamistikust ja praktikast, pakkudes teadmisi nii kinnisvara ostjatele kui ka müüjatele.Latent defects are flaws or deficiencies in a property that are not immediately visible or detectable to the buyer but may cause significant damage or financial burden. These defects may relate to the building's structure, materials, functionality or legal aspects. This bachelor’s thesis examines the nature and classification of latent defects and their impact on real estate transactions, as well as analyzes Estonian legal regulations and case law in this field. The aim of the study is to clarify the rights and obligations of buyers and sellers in cases of latent defects, how such defects are identified, and how courts resolve related disputes. The thesis categorizes latent defects into four groups: structural, material, functional, and legal defects. Each category is illustrated with examples demonstrating their impact on a property’s usability, safety, and value. The analysis of case law shows that Estonian courts approach disputes involving latent defects in a balanced manner, considering the interests of both buyers and sellers. Key factors include the discovery of the defect, the seller’s awareness of it, and the buyer’s conduct during the pre-transaction stage. Courts apply various legal remedies, including price reduction, compensation for damages, and contract termination, depending on the nature of the defect and the specific circumstances of the dispute. The main conclusions of the study emphasize the need for transaction parties to be aware of the risks associated with latent defects and highlight the importance of involving independent experts in property condition assessments. Additionally, the thesis underscores that legal clarity and transparency in transactions help avoid lengthy and costly litigation. The study provides an overview of Estonia’s legal framework and practices, offering valuable insights for both real estate buyers and sellers