Glosa do wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, z dnia 24 kwietnia 2024 r., IV CA 1735/23 (opubl. LEX nr 3748168; Legalis nr 3113088)

Abstract

The commentary must be unequivocally critical. The dispute in question concerned the interpretation of a residential unit sales contract providing for a price calculated upon its “usable floor space”. The parties submitted the understanding of this term to the Polish ISO standard, at the same time however providing that the surface under partition walls should be included. The buyer claimed for the repayment of a part of the price, arguing that the ISO standard rule is different. The Court found that the contractual stipulation contrary to the standard is void, that this part of the contract is non-transparent, and consequently that the rules of consumer protection prevent the price paid by the buyer to be deemed binding. As the result, the Court replaced the thus “waived” stipulation with the contents assumed to correspond to the ISO standard and on that basis adjudged to buyer the claimed amount. The justification of the judgment is wrong on all points. Instead of the contextual interpretation of the extract of the ISO standard incorporated into the contract, the Court applied an inadequate construction of this standard, as used by administrative courts in the specific context of particular aspects under the Building Law Act. The Court relied upon an unfounded conclusion that building law provisions granting legal force to the ISO standard are binding upon the parties to a residential unit sales contract, and that the introduction to this contract of a different definition constitutes an unlawful act to the detriment of the buyer. Finally, in order to avoid the declaration of the contract as void (also detrimental to the buyer), the Court – in disregard of Art. 3851 § 1 of the Civil Code, of the legal writing and of the relevant decisions of the CJEU – replaced the basic element of the contractual price calculation with a value resulting from the provisions of administrative law not applicable to the parties’ relationship. The above explanations are important, taking into account that the development market practice makes use of contracts based on a similar construction of the sales price, while the commented faulty decision may bring about an effect undermining the stability of contractual relationships.Glosa jest zdecydowanie krytyczna. Spór dotyczył wykładni umowy sprzedaży lokalu, w której strony uzależniły jego cenę od powierzchni użytkowej. Strony powołały w umowie treść normy ISO jako wyjaśnienie znaczenia tego terminu, zarazem jednak umowa wskazywała, że powierzchnia pod ściankami działowymi ma być do użytkowej zaliczona. Nabywca lokalu domagał się zwrotu części ceny, twierdząc, iż norma ISO zawiera odmienne rozstrzygnięcie. Sąd uznał, że postanowienie sprzeczne z normą jest nieważne, a ponadto umowa jest w tej części nietransparentna, więc uznanie zapłaconej przez nabywcę ceny za wiążącą byłoby sprzeczne z zasadami ochrony konsumentów. Zastąpił więc „uchylone” postanowienie treścią przypisaną normie ISO i na tej podstawie zasądził roszczenie. Uzasadnienie wyroku jest pod każdym względem wadliwe. Zamiast uwzględniającej kontekst wykładni inkorporowanego do umowy opisu normy ISO Sąd zastosował nieadekwatną wykładnię tej normy ukształtowaną w orzecznictwie dotyczącym szczególnych aspektów prawa budowlanego. Bezpodstawnie przyjął, że przepisy prawa budowlanego wprowadzające normę ISO do obrotu prawnego obowiązują w stosunku pomiędzy stronami umowy sprzedaży lokalu, a wprowadzenie do umowy odmiennej definicji jest bezprawnym działaniem na szkodę nabywcy. Wreszcie, dla uniknięcia (niekorzystnego dla nabywcy) uznania umowy za nieważną, wbrew art. 3851 § 1 k.c. oraz stanowisku doktryny i orzecznictwa TSUE, zastąpił podstawowy składnik umownej kalkulacji ceny wartością wynikającą z przepisu prawa administracyjnego, nieodnoszącego się w ogóle do stosunku stron. Powyższe ustalenia mają istotne znaczenie wobec tego, że w praktyce deweloperskiej spotykane są umowy oparte na podobnej konstrukcji ceny lokalu i należy się obawiać efektu komentowanego wadliwego orzeczenia, podważającego stabilność stosunków umownych w obrocie