Tiivistelmä. Vaihtoehtoiset sijoitusluokat voidaan nykyään nähdä oleellisena osana hyvin hajautettua sijoitusportfoliota. Kiinteistöt voidaan nähdä erinomaisena hajautusvälineenä perinteiselle sijoitusportfoliolle, joka koostuu osake- ja joukkovelkakirjalainasijoituksista.
Tämän tutkielman avulla pyritään ymmärtämään kiinteistösijoituksia paremmin sijoitusluokkana ja tämän vuoksi tutkielmassa keskitytään nimenomaisesti sijoitushorisontin vaikutukseen. Tarkastelun kohteena ovat suomalaiset sijoitusluokat, mukaan lukien kiinteistöt. Tarkastelu perustuu rajattuun markkinaan, koska tarkoituksena on tutkia sijoitusluokkia sekä pyrkiä sulkemaan tarkastelun ulkopuolelle kansainvälisestä hajauttamisesta sekä markkinoiden eroista johtuvat tekijät.
Kirjallisuustarkastelussa esitetään kiinteistösijoitusten tuottojen tilastollisia erityisominaisuuksia sekä kiinteistösijoitusten kohtaamia epätäydellisyyksiä. Kirjallisuustarkastelussa käsitellään myös tutkimuksia, jotka keskittyvät selittämään kiinteistöjen osuutta optimaalisessa sijoitusportfoliossa.
Tutkielman empiirisen osion tavoitteena on selvittää, mikä vaikutus sijoitushorisontilla on optimaaliseen sijoitusallokaatioon vaikuttaviin tekijöihin, kuten kiinteistösijoituksen tuoton volatiliteettiin sekä kiinteistösijoitusten korrelaatiorakenteisiin muiden sijoitusluokkien välillä. Kiinteistösijoitusten osalta aineistoa täytyy käsitellä, koska kiinteistöindeksi ei perustu täydellisiin markkinoihin, ja täten aineistossa esiintyy harhaa, joita esimerkiksi korkean likviditeetin osakemarkkinoissa ei ole.
Tutkielman empiirisessä osuudessa sijoitushorisontin vaikutusta selvitetään komputoimalla variansseja sekä korrelaatioita eri sijoitusaikajänteillä. Empiirisessä osuudessa myös selvitetään varianssiosamäärän (Variance Ratio, VR) avulla, kasvavatko vai laskevatko kiinteistösijoitusten riskit sijoitushorisontin kasvaessa. Tutkimustulokset osoittavat, että kiinteistösijoitukset ovat positiivisesti korreloituneita osakkeiden kanssa sekä negatiivisesti korreloituneita joukkovelkakirjalainojen kanssa jokaisella tutkittavalla sijoitushorisontilla. Tutkittavalla ajanjaksolla kiinteistöjen tuottojen keskihajonta on alhaisin tutkittavista sijoitusluokista miltei jokaisella sijoitushorisontilla. Kiinteistöjen tuotot ovat myös positiivisesti autokorreloituneita, ainakin lyhyillä viivepituuksilla. Tulosten perusteella kiinteistösijoitusten riskit kasvavat sijoitushorisontin kasvaessa, mutta tuottojen keskihajonnalla mitattuna riskit ovat kuitenkin huomattavasti osakesijoitusten alapuolella.
Tutkielman yhteenvetona esitetään, että kiinteistösijoitusten varianssit sekä korrelaatiot ovat todennäköisesti sijoitushorisontista riippuvaisia. Pitkän aikajänteen sijoittaja vaikuttaa saavan sijoituksista parempaa hajautushyötyä kuin lyhyen aikavälin sijoittaja, mutta vastaavasti kohtaa voimakkaammin kasvavaa riskiä kiinteistöjen tuottojen osalta sijoitushorisontin kasvaessa
