University of Winnipeg * Institute of Urban Studies
Abstract
In the last several years, Airbnb and other short-term rental services have grown precipitously across Canada, but very little is known about the scale and character of this activity or its impact on housing. Relying on spatial analysis of big data, this study presents the first comprehensive analysis of Airbnb in Canada, with an emphasis on the interaction between the short-term rental market and long-term housing. Airbnb activity is highly concentrated geographically—nearly half of all active listings are located in the Toronto, Montréal and Vancouver metropolitan areas—and highly concentrated among hosts, the top 10% of whom earn a majority of all revenue. Contrary to the rhetoric of “home sharing”, almost 50% of all Airbnb revenue last year was generated by commercial operators who manage multiple listings. Moreover, between 17,000 to 43,000 entire homes were rented frequently enough last year that they are unlikely to house a permanent resident. This housing pressure disproportionately affects West Coast cities: between 10% and 70% of Vancouver, Victoria, Kelowna, and Abbotsford-Mission residents live in neighbourhoods whose rental vacancy rate is exceeded by the proportion of housing units that are frequently rented on Airbnb. While current Airbnb activity is concentrated in major cities, active listings, total revenue, hosts with multiple listings, and frequently rented entire-home listings are all growing at substantially higher rates in small towns and rural areas.Au cours des dernières années, Airbnb et d’autres services de location à court terme ont connu une croissance fulgurante à travers le Canada, mais on en sait très peu sur l’ampleur et le caractère de cette activité ou de son impact sur le logement. S’appuyant sur l’analyse spatiale du big data, cette étude présente la première analyse complète d’Airbnb au Canada, en mettant l’accent sur l’interaction entre les marchés locatif à court terme et logement à long terme. L’activité Airbnb est très concentrée géographiquement - près de la moitié de toutes les inscriptions actives sont situées dans les régions métropolitaines de Toronto, Montréal et Vancouver - et fortement concentrées parmi les hôtes, dont 10% des plus riches gagnent la majorité de tous les revenus. Contrairement à la rhétorique du « partage à domicile », près de 50% de tous les revenus d’Airbnb l’année dernière ont été générés par des opérateurs commerciaux qui gèrent plusieurs inscriptions location à court terme. De plus, 31 000 logements en entiers ont été loués de façon si fréquemment l’an dernier que l’on doute qu’ils sont habité par un résident permanent. Cette pression immobilière affecte de façon disproportionnée les villes de la Colombie-Britannique. Alors que l’activité Airbnb actuelle est concentrée dans les grandes villes, les listes actives, le total les revenus, les hôtes avec plusieurs inscriptions et les annonces de maisons entières souvent louées augmentent tous à des taux sensiblement plus élevés dans les petites villes et les zones rurales
