本文分析了我国房地产价格上涨的必然性和其外在的驱动力量,同时对房地产价格上涨的深层次原因进行了剖析,并简要提出抑制当前房地产上涨过快的对策

潘长风

Xiamen University Institutional Repository

价格 理 论 与 实 践内容提要 : 本文分析了我国房地产价格上涨的必然性和其外在的驱动力量,同时对房地产价格上涨的深层次原因进行了剖析,并简要提出抑制当前房地产上涨过快的对策。关键词 : 房地产价格 土地价格 房地产投机近年 来 , 我国 商 品 住宅 价 格 普遍 上 涨 较 快 , 某 些 城 市 的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现 泡沫 展 开 讨论 , 并 对 目前 房 地 产过 热 提 出各 种 质 疑 , 这 些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨 , 甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此 ,调控 的 效 果仍 不 显 著 , 有 些 城 市房 价 反 而涨 得 更 快。其 原 因应该 说 是 多方 面 的 , 本文 就 该 问题 展 开 研究 和 分 析 , 并 针 对存在的问题提出建议。一、我国房地产价格上涨的必然性客观 地 说 , 长 期 看 我国 房 地 产价 格 上 涨 是 必 然 的 。这 是由我国宏观经济的稳步快速发展、房地产政策的助推和总体市场长期处于供小于求等多方面因素决定的。( 一) 我国经济快速发展 , 推动房地产业持续增长多年来 , 我国经济一直保持良好的增长率 , GDP增长速度保持9%以上 , 经济发展处于良好运行态势 , 未来几年快速增长趋 势 仍 将保 持 不 变。主 要 表 现为 “三 化 一提 升 ”, 一 是 城 镇化 , 二是新型工业化 , 三是国际化 , 四是居民的消费水平处于较快提升阶段 , 人均GDP已超过一千美元。目前世界经济也还没有 脱 离温 和 增 长期 , 继 续 在复 苏 的 轨道 上 运 行。宏 观 经 济保持平稳发展将使得房地产业继续保持良好增长。( 二 ) 我 国 房地 产 市 场化 的 时 间短 , 政 策 变 化 导 致 需 求增加1998年 , 我 国 停止 住 房 实 物 分 配 、实 行 住 房 分 配 货 币 化的 城 镇 住房 制 度 改革 和 把 住宅 建 设 培育 成 为 国 民 经 济 新 增长点等一系列刺激住房需求的措施 , 产生了较大的作用。该作用仍将保持一定的“惯性”, 延续房地产业的增长。( 三) 房地产总体市场供小于求 , 导致房价不断上升1.我国是一个地少人多的国家 , 土地是最稀缺的资源。近几年 , 我国的粮食产量持续下降 , 粮食安全问题开始浮现。因此 , 政府 提 出 了严 格 的 土地 管 理 制度 。土 地 是决 定 房 地 产 供给 的关 键 要 素。我 国 土 地资 源 相 对14亿 人 口 来 说 是 如 此 稀缺。因此 , 从长期来说 , 房地产行业是不太可能出现供过于求的。2.我国经济发展处于工业化、城市化的转型期。经过20多年 的 改革 开 放 , 经济 发 展 已经 步 入 了起 飞 阶 段 , 房 地 产 业 将继续 保 持旺 盛 的 需 求 。一 方 面 , 工 业 化 和 城 镇 化 的 加速 , 将带来对房地产业大量新的需求 ; 另一方面 , 随着经 济的 发 展 , 中 产 阶 级 开 始 形 成 , 社 会 主 体 阶 层 的 收入上 升 , 恩 格 尔 系 数 逐 渐 下 降 , 消 费 者 对 住 宅 品 质 和面积的要求不断提高 , 这也形成了对房地产的大量需求。同时 , 从人口生命周期来看 , 中国在2020年以前人口结构整体特征仍然属年轻化 , 对房地产需求旺盛。从供 给 和需 求 的 角度 综 合 分析 , 可 以 看 出 , 我 国 的 房 地产行业将长期保持需求略大于供给的格局 , 未来房地产价格不可能出现大幅度下滑。二、我国房地产价格上升的外在驱动力量推动房价持续走高的因素 , 既有内因 , 也有外因。从外部因素来看 , 利益的驱动、投资渠道有限、对中国经济快速发展的预期和垄断性一直在推动着房价不断上扬。1.房地产行业是一个利润较高 , 同 时 也 是一 个 与 政府 行为 高度 相 关 的行 业 。出 于各 自 利 益的 需 要 , 地方 政 府 和 房 地产企业在联手共同推动中国房地产业的发展 , 使房地产行业长 期 保持 比 较 大的 投 资 量。同 样 由 于利 益 驱 动 , 地 方 政 府 的调控能力受到诸多制约 , 效果并不理想。当前大部分地区 , 政府财政收入以土地的出让为主要来源。2.房地产价格快速上升后的财富效应吸引更多的人进入该市场 , 导致房价上升。近几年房地产价格飞速上涨 , 房地产的投资收益可观 ; 加上近几年股市低迷 , 投资渠道有限 , 房地产中形成的财富效应吸引大批投资者将资金转投到该市场 ,带动了房价的不断上升。3.国外投资者普遍看好中国经济 , 并认定人民币会升值 ,从而导致大量外资进入到房地产行业 , 刺激房价不断上升。4.鉴于土地的不可移动性和稀缺性 , 房 地产 开 发 商在 一些可以垄断话语权的区域 , 针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作 , 推动房价的上升。三、我国房地产价格上升的深层次分析除 了 外 部 因 素 , 地 价 上 升 、房 地 产 市 场 化 进 程 、虚 假 需求、利率、税收和汇率等皆成为决定房价升降的深层次原因。要真正解决房价过高的问题 , 首先就应搞清这些内因和影响程度。1. 地价上升是导致房价上升的主要原因。房价与地价之间 的互 动 关 系 , 在 有 较 多土 地 供 应者 的 情 况下 , 房 价 是 主 动的 , 地价是被动的 , 即地价水平主要取决于房价水平 , 就如同影响我国房价的内外因探究潘长风思考篇47PRICE : THEORY & PRACTICE一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下 , 土地一级市场上的地价水平 , 在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。预期政府会减少土地供应将造成地价上涨 , 其垄断的地价高也会推动房价上涨。历史数据(见表1)统计分析表明 , 在1997年 后房 价 的 增长 率 明 显 大 于 房 屋 造 价 的 增 长率 , 再 从房 屋 的 成本 分 析 推断 可 知 , 房价 上 升 主要 是 地 价 上升拉动的。2. 房地产业市场化尚不到位。所谓我国房地产市场在某种意义上说还不完全是一个真正意义上的市场。当前我国房地产市场上 , 购房者由于面临户口问题以及由此而引发的住房贷款问题、社会保障问题、下一代教育问题 , 使其不能成为自 主 流 动的 买 主 。土地 的 一 级市 场 由 政府 垄 断 , 二级 市 场 交易尚不十分畅通。因而我国房地产市场是一个区域性很强的市场 , 一 个要 素 缺 乏流 动 性 的市 场 。而 一个 市 场 化不 充 分 的市场容易导致价格的不真实性。3. 虚假需求导致的房地产泡沫。衡量房地产是否有泡沫 , 主要看房地产的市场价格是否持续高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比 ( 又称“毛租金乘数”、“租售比价”) 、入住率。从房价与房租之比来看 , 在房租由市场决定及经济正常发展的情况下 , 房价与年房租( 或月房租 ) 有一个合理的倍数 , 一般为10倍左右(按年房租计算)。如果房价与年房 租之 比 大 大高 于 这 个倍 数 , 则 说明 房 价 有泡 沫 。特 别 是 从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫 : 如果房租没 有 多 少上 涨 , 甚 至是 下 降 的趋 势 , 而 房价 持 续 较快 地 上涨 , 则 说 明 存在 泡 沫 。因为 房 租 比房 价 更 能反 映 真 实的 房 地产供求状况。从入住率来看出现房地产泡沫是因为许多人买房而不入住 , 等待时机再卖掉。因此 , 不论房屋卖出以后是房主自 己 住还 是 出 租 , 只 要 有 人住 , 泡 沫 的危 险 就 不大 ; 相 反 ,虽然房屋卖掉了 , 但如果没有人住 , 泡沫的危险仍旧存在。房地产 泡 沫 的一 个 特 点是 : 在 泡 沫形 成 过 程中 人 人 都 能 赚 到钱 , 从 而 看 起来 是 供 不应 求 。而 实际 上 , 泡 沫是 供 大 于求 。所谓泡沫破灭 , 是虚假的高需求之后 , 突然发现是供给过剩。4. 利率变化影响房价变化。利率上升对房价有着很大的影 响。从 成 本 的角 度 来 看 , 利 率 上 升会 增 加 房地 产 开 发 的 投资利息 , 从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看 , 由于现在购买房地产( 特别是商品住宅 ) 普遍采取贷款方式付款 , 所以 利率 上 升 会减 少 房 地产 需 求 , 从而 使 房 价下 降 。由 于 房 地产 价值 与 折 现率 负 相 关 , 而 折 现 率与 利 率 正相 关 , 所 以 利 率上 升会 使 房 价下 降 。通 过数 学 计 算可 以 看 出 , 利 率 上 升 导 致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。综合来看 , 房价与利率负相关 : 利率上升 , 房价会下降 ; 利率下降 , 房价会上升。从近期看 , 加息的确影响不大。但目前利率水平处在历 史 的 最低 位 。从 利率 水 平 走势 看 , 未 来的 利 率 至 少 要 上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年 , 长则二三十年 , 所以 , 当 利 率 不 得 不 大 幅 度 上 升 时 , 就 可 能 导 致 “从 量 变 到 质变”的影响。5. 房地产税收调整影响房价变化。有关房地产的不同税种、税率及其征收环节 , 对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的 和 房地 产 保 有环 节 的 。增加 房 地 产开 发 环 节的 税 收 , 会 增加 房 地产 开 发 建设 成 本 , 从而 会 推 动房 地 产 价格 上 升 ; 在 房地产交易环节 , 增加买方的税收 , 如提高契税税率 , 会抑制房地产需求 , 从而会使房地产价格下降 ; 而增加卖方的税收 , 如收 取 土地 增 值 税 , 会 使 房 地产 价 格 上升 。直 接 或间 接 地 对 保有 房 地产 课 税 ( 如城 镇 土 地使 用 税 、房产 税 或 城 市 房 地 产税 ) , 实际上是减少了房地产的收益 , 因而会导致房地产价格低落 ; 相反 , 降低甚至取消对保有房地产课税 , 会导致房地产价格上升。6. 汇率 变 化影 响 房 价变 化 。在 国际 房 地 产 投 资 中 , 汇 率波 动 会影 响 房 地产 的 投 资收 益 。例 如 , 一 个 外 国投 资 者 以 某价格购买了一宗房地产 , 此后出售房地产时 , 若汇率上升 , 相对 于 当地 市 场 , 房地 产 可 能升 值 , 但 如果 该 房 地产 所 在 国 的货 币 发生 了 贬 值 , 那 么 相 对于 国 际 交易 , 其 房 地产 升 值 可 能与货币贬值相互抵消 , 从而导致房地产投资失败。相反 , 如果该房地产所在国的货币发生了升值 , 那么即使相对于当地市场房地产没有升值 , 相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此 , 当预期某国的货币会升值时 , 就会吸引国外资金购买该国房地产 , 从而会导致其房地产价格上涨 ; 相反 ,会导致其房地产价格下降。四、结语为了抑制商品房价格的非理性上涨 , 最近国务院出台了多项 调 控 措施 。笔 者 认为 , 其 中 增加 经 济 适用 房 和 廉 租 房 供给、优 化 住 宅供 给 结 构等 措 施 , 对控 制 中 长期 房 价 上 涨 是 十分必要的。打击土地囤积行为对抑制近期房价的非理性上涨也 至 关 重要 , 但 如 何建 立 合 理的 土 地 供给 制 度 、土地 收 益 分配 制 度 和商 品 房 销售 价 格 形成 机 制 是稳 定 商 品 房 价 格 的 关键 。我 们既 要 从 房地 产 价 格上 涨 的 内因 入 手 , 又要 从 外 因 解决。国家应加快拓宽国民的投资渠道 ; 逐步提高利息 ; 控制国外资金进入房地产市场的短期行为 ; 加大对投机者的税收增收 。同时 , 建 立 信息 平 台 , 及时 公 布 房地 产 相 关信 息 , 提 示 房地 产 投资 者 增 强风 险 意 识 ; 区 别 对 待房 地 产 不 同 类 别 的 产品 , 主要是加大中低档房的供给 , 抑制中低档房价 , 满足广大群众的居住基本要求。参考文献:[1]李建伟,商品房销售价格大幅上涨的影响因素分析[J],中国发展观察,2006.5[2]牛凤瑞主编 , 中国房地产发展报告[M], 社会科学文献出版社 , 2004.6[3]周京奎,房地产投机理论与实证研究[J],当代财经,2004(1):92- 94( 作者单位: 厦门大学经济管理学院)·本刊专论·48

影响我国房价的内外因探究

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