我国的物业税立法一直受到社会各界广泛关注,物业税的出台是大势所趋。文章通过对物业税的简要分析及立法的国际比较后,指出我国物业税立法中存在的若干问题,并提出了相关的对策建议

陈弘

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492007.03物业税立法中若干问题研究□ 陈 弘（厦门大学法学院 福建·厦门 361005）摘 要 我国的物业税立法一直受到社会各界广泛关注，物业税的出台是大势所趋。文章通过对物业税的简要分析及立法的国际比较后，指出我国物业税立法中存在的若干问题，并提出了相关的对策建议。关键词 物业税 宏观调控中图分类号：D923.8 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2007)-049-02一、物业税概述物业税是指对拥有房屋、土地等非生产经营性财产所征收的一种税收。在我国，物业税仅指地方政府每年对地上建筑物及其附属物征的税，并且该税的税值会随着课税不动产市值的升高而提高，可为地方政府提供稳定的收入来源。①。目前我国房地产价格偏高，名目繁多的税费体制也是原因之一。仅涉及房地产业的税种就有 9 个，而各税种下还有名目繁多的乱收费。这些税费几乎都集中在房地产的交易环节，而房地产的保有环节则税费较少，因此房地产开发商为了转嫁税费，必然要抬高房产价格。物业税便是将房地产交易过程中的土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行税种合并统一，在购房者拥有房产后再逐年向其征纳，从而减轻了交易阶段需要负担的税费，降低了购房者的购房成本。和被替代的税种相比，物业税在价值目标层面上的特征是极为鲜明的。首先，物业税是对现有税种的有机整合和替代。在不动产领域仅适用物业税，取消其他税种和收费，这其中蕴含着物业税立法目标中塑造简便税制、中性税制的诉求。②其次，物业税是对财产的存量征税。我国一般只对财产的流转进行征税，未将大量静态的未流转财产纳入征税范围，重视对财产存量的征税正可以体现物业税立法价值中的公平目标。通过开征物业税，不仅可以从宏观上降低房地产价格，保障多数公民的住房需要，实现更加公平的社会分配，还能健全财政体系，增加地方财政收入，促进公共利益发展，并同国际接轨。二、物业税的国际比较（一）各国（地区）物业税内容简介由于国情不同，物业税在各国（地区）法律中的实际内容必然有所不同，现作一简要介绍。美国物业税收是地方政府财政资金的主要来源。它的征税对象有不动产和一些商业用途的个人财产。计税依据则是应纳税的物业的评估价值，税率的确定与地方政府各财政年度的预算支出挂钩，但各州的实际税率一般均在 1.2%—3%之间。香港和澳门也征收物业税，但其主要是对业主来自物业的实际收益进行课税。香港物业税率一般为 15%，按年征纳。澳门对租金收入则课以 16%的物业税。在日本，物业税的征收范围主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产。土地清册上注明的资产价值会每隔 3 年进行一次调查。税率则根据房地产的位置在1.4%——2.1%之间确定。基本上，西方各国物业税都有些共同特点：财产税收入占一国全部税收 10%以上，物业税是地方政府的重要财源；各国均坚持“宽税基、少税种、低税率、轻负担”的原则；多数国家对房产、土地甚至一些动产课税；大多国家对低收入者都采取了更优惠的措施。③（二）各国物业税立法模式比较虽然各国的物业税法内容不同，但在立法模式上，则大概能归纳成两种：一般财产税立法模式和个别财产税立法模式。一般财产税又称综合财产税，是对个人或法人的所有财产实行综合课征的一种税制。个别财产税又称为特别财产税，是对个人或企业所有的土地、房屋、资本或其他财产分别立法予以征税的一种税制。④前者将纳税人所有的财产，包括动产和不动产进行综合评估后，按不同的税率进行征纳，是一种较为公平的税收征收方式。但此种模式对一国的个人财产信息制度、税收征管水平要求较高，目前只有发达国家如美国、德国、瑞典等才采用。后者则对一国税收征管水平的要求相对较低，虽然在公平性上相对较弱，但对正处于法制塑造期的发展中国家来说，在较低的技术层面下能够保证财政稳定，杜绝偷漏税现象发生，不失为一种现实而理智的选择。我国目前尚处在市场经济塑造期间，法律尚未完备，国民纳税意识还不够高，偷漏税现象时有发生，选择个别财产税的立法模式，对不同的财产分别立法征税，有利于税务机关的征收、监管，最大限度保证税负不流失、财政收入稳定。三、物业税制度构建中若干问题浅析可见，物业税的开征有着不可替代的必要性，具体的制度构建是目前最为重要的问题。以下将提出物业税立法过程中涉及的若干问题，并作出法律建议。（一）物业税的目标定位近年来国内房地产价格攀升，作为国家调整房价的重要武器之一的“物业税”尚未开征就已经承载了太多微观经济管理的期待，这无疑同国际流行的“税收中性”理念是冲突的。一个税种的开征，应保证其对市场经济的影响降至最低限度，经济的运行仍应是以市场为基础来配置资源。不可否认，物业税的开征有利于改变目前房地产税的混乱和不合理局面，有利于内外税法学研究502007.03制的统一和规范，但我们不能期望通过物业税的制度设计来达到微观经济管理的目的。⑤同时，据以往经验，某一税种一旦开征，并成为某一级政府的重要固定收入，其财政收入的功能将日益强化，长此将会给纳税人造成过重的经济负担。⑥过于侧重物业税的财政功能，也势必会弱化其在宏观调控中应有的作用。（二）如何界定计税依据物业税要实现其宏观调控的职能，实现社会收入再分配的公平，其计税依据的合理界定无疑是每个纳税人最切身关注的问题。目前，在计税依据的界定上，有以下几点亟待解决。1、物业税开征前已购房产如何适用物业税。此类已购房产均已一次性付清土地出让金及各种税赋，若还需负担物业税无疑会加剧负担，导致社会不安。2、居民自用性房产（即第一套房产）是否征税。若富人占有很大一套自用房产，在土地资源有限的情况下，能给国民财富带来增量的资源就被占用，这并不利于社会发展。好的解决方式，就是或富人让出多余土地，使有限资源得到合理均衡，或让富人为他们多占用的资源缴纳税负，使政府将此部分收入用于促进公共利益，实现收入再分配的公平。由此，贫富间征税的界定值便至关重要。3、如何对居民的二套住房适用物业税。开征物业税的重点之一是对居民的第二套住房进行征税，这是国际上通行的做法。但居民拥有的两套住房面积即便合算也未超单套住房的起征点，是否因其拥有二套住房而必须征税尚需明确。（三）房地产评估制度亟待健全物业税是以房产现值为税基进行征收，故健全完善的房地产价格评估制度就必不可少。而我国目前不同部门的评估机构并存，各自为政，管理松散。三个主管部门的评估机构均可评估，但同一对象却可得出三个不同价格，有时甚至相差 40%以上。此类不规范的评估制度，极易造成灰色地带存在，滋生各种违法行为，不利国家的税收征缴工作。（四）地方政府与物业税开征间之矛盾协调问题物业税一旦开征，由于将地方政府一次性收取的土地出让金改成逐年收取，势必给地方短期财政收入造成冲击。其如何承受阵痛，做好物业税开征过程中的配套衔接工作，塑造一个完备的财政制度，也是物业税立法过程中必须考虑的重要问题。四、对策建议（一）以税收中性原则为基础，选择个别财产税立法模式，正确定位物业税的价值目标在立法模式上选择个别财产税立法模式中的混合分离制，即统一税名，在税目中把土地税和房产税具体分开，税率等构成要素分别规定的立法模式，不可过分强调物业税的微观管理作用，将物业税的价值目标定位于财政功能和宏观调控功能并重。此种选择能取消房地产市场一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥作用，同时由于税种整合、税费关系明确，纳税人也较容易预测自身税负，体现出税收最低限度影响经济发展的中性原则，有利于挤出房地产业泡沫，实现税法的公平原则和国家宏观调控目标。（二）分层界定计税依据，通过充分调研确定起征点和税率1、区分开征前已购房产和新购房产，采“老房老办法、新房新办法”。按已购住房所实际缴纳的税负水平，抵缴应纳物业税，全部抵缴完后，按物业税制度规定，开始缴纳物业税。⑦2、充分调查，以事实为依据确定具体计税依据。立法之前应进行充分的房源调查，在严密的调研基础之上才能最终确定起征点与税率。物业税的征收可按“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”原则，以适应我国各地区经济发展不均衡的现状。3、对居民的自用性住宅和投资性住宅即第二套住宅区别对待，做到对不超一定面积的第一套住宅少征、免征，对持有两套及以上住宅的居民，应按其个人持有的全部房产价值为税基进行征税，即按现值征税。只有房产现值超过一定范围才予以课税。（三）借鉴国外经验，制定税收优惠条款1、物业税立法范围应扩及农村地区，但考虑目前农民收入偏低，房地产价格泡沫现象主要集中于城市，可采取长期内对农民自用住房实行零税率等措施。既在立法中对此领域留有空间，又实际考虑农民现状，予以照顾。2、在城市中，由于相当多居民购买房改房、经济适用房仍要依靠银行贷款支持，多数人属中低收入者，制定减税政策可减轻低收入家庭的负担。3、对国家机关、人民团体、军队自用的房产、宗教、寺庙、公园、名胜古迹等特定房产应免征物业税。（四）建立健全房地产评估制度黎江虹老师说过：按国际上通行的做法，财产税一般是从价计征，即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基，所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。杜绝多头评估局面的存在，整顿现有评估市场，由中央设立指导机构，指导地方设立土地及房产专门评估机构，将原三大评估机构的评估职责收归行使，完善评估手段，统一评估标准，从而建立规范的评估体系，定期对征收对象进行价值评估。还应建立纳税人申诉制度，即业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，若确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。⑧（五）协调地方财政与物业税开征的矛盾，督促地方政府做好物业税开征的配套衔接工作物业税开征，地方政府的阵痛难以避免，如何协调好短期收入锐减，赤字增加的财政问题就成了物业税开征前必须解决好的事情之一。对此应做到：1、开源节流。减少不必要的政府开支。2、中央加大对地方的转移支付，使地方的财权事权相匹配。政府还应制定科学的土地供应机制，在项目建设阶段加强监督；建立个人财产信息登记制度、规范房地产地理信息体系等各项配套制度；加大对公共环境投入，促使房地产长期稳定升值，从而保证物业税产生稳定税源，增加政府财政长期收入。注释:①苟晓平. 关于我国开征物业税的思考.行政与法.2005（6）：63.②黎江虹. 我国物业税立法模式的选择.法商研究.2004（3）：53 .③黄泽勇. 物业税法研究.前沿.2006（6）：144.④黎江虹. 我国物业税立法模式的选择.法商研究.2004（3）：54.⑤何杨、高世星. 物业税热议中的冷思考. 税务研究.2006（9）：35.⑥刘桓. 物业税的开征及其难点透析.涉外税务.2004（4）：10.⑦刘桓. 物业税的开征及其难点透析.涉外税务.2004（4）：11.⑧张永刚.物业税开征之利弊初探.辽宁税务高等专科学校学报.2006（10）：9.法学研究

物业税立法中若干问题研究

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