Just one housing bubble? an analysis of spatial segmentation of the residential developments values in Barcelona

Abstract

Durante el último ciclo inmobiliario, la mayor parte de los países han vivido una burbuja inmobiliaria vinculada a la expansión del crédito, aumentando los valores residenciales drásticamente. Pero el incremento de los valores inmobiliarios así como su sobrevaloración no ha tenido el mismo comportamiento en todos los países afectados, a pesar de la globalización de los mercados financieros. En este sentido, no existen razones teóricas para suponer que dentro de un mismo país, e incluso una misma ciudad dicha inflación/deflación de la burbuja inmobiliaria haya sido uniforme. Por este motivo, la presente investigación analiza si durante la inflación del mercado inmobiliario y su posterior deflación, la variación de los valores residenciales ha sido desigual a lo largo del territorio, en el caso concreto de la ciudad de Barcelona. Además, debido a los efectos de las implicaciones macroeconómicas, la segmentación del mercado residencial en el espacio urbano se habría acentuado formándose pequeñas burbujas inmobiliarias, de manera que no solo existiría una segmentación espacial sino también temporal del mercado inmobiliario. Se ha partido de la hipótesis de que en las zonas donde reside la población con un nivel de renta inferior, éstas han sufrido una mayor variación con respecto al total de la ciudad. Dicha hipótesis está fundamentada en el hecho que son zonas con una alta representación de inmigrantes demandantes de vivienda que ha favorecido que la clase obrera originaria pudiera acceder a viviendas de mejor calidad en otras zonas de la ciudad. A su vez, esta premisa no hubiera sido posible sin la innovación bancaria que ha posibilitado el acceso al crédito a las clases más desfavorecidas, aceptando éstas hipotecas de alto riesgo debido a su poca formación financiera y del mercado inmobiliario. Para desarrollar este trabajo, se ha realizado una revisión literaria sobre el contexto general de la burbuja inmobiliaria en España así como diversos trabajos que han estudiado la segmentación espacial del mercado residencial. Metodológicamente, se ha realizado un análisis descriptivo de la evolución de los valores de viviendas plurifamiliares entre 2004 y 2010 agrupadas por distritos y barriadas, así como la elaboración de varios modelos de regresión lineal para explicar dicha variación. Los resultados obtenidos confirman la hipótesis inicial y sugieren la existencia de una segmentación del mercado inmobiliario en la ciudad de Barcelona.During the last real estate cycle, most countries have experienced a housing bubble linked to the expansion of credit, increasing residential values dramatically. The increase in property values as well as its overvaluation has not had the same behavior in all affected countries despite the globalization of financial markets. In this sense, there is no theoretical reason to suppose that within the same country and even in the same city, inflation or deflation of the housing bubble has been uneven. For this reason, this research analyzes whether during inflation of the housing market and the subsequent deflation, the changes in residential values has been uneven throughout the territory in the case of the city of Barcelona. In addition, due to the effects of the macroeconomic implications, residential market segmentation in urban space would have accentuated forming small housing bubbles, so that not only exist a spatial segmentation but also spatial temporal segmentation of the housing market. From the hypothesis that in areas where the population lives with a lower level of income, they have suffered a greater variation with regard to whole city has. This hypothesis is based on the fact that there are areas with a high representation of immigrants demanding housing which has favored that the native working class could access better quality housing elsewhere in the city. At the same time, this premise would not have been possible without the banking innovation enabling access to credit for the most disadvantaged classes, who accepted these subprime mortgages because of their low financial and housing market training. To develop this work, a literature review on the overall context of the housing bubble in Spain has been done and so several works that studied the spatial segmentation of the residential market. Methodologically, there has been a descriptive analysis of the evolution of the values of multi-family housing between 2004 and 2010, they have been grouped by districts and neighborhoods, and several linear regression models has been developed to explain this variation. The results confirm the initial hypothesis and suggest the existence of a segmentation of the housing market in the city of Barcelona