Mercedes Canalda (biografía): Abogada dominicana. Graduada de derecho en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD). Se especializó en derecho inmobiliario. Ha sido presidenta del Banco de la Mujer. Entre los artículos que ha publicado se pueden citar Vivienda en condominio en la República Dominicana y Financiamiento para la industria de la construcción.El 5 de febrero de 1988 fue promulgada la ley no. 18 relativa al impuesto a la vivienda suntuaria y a los solares urbanos no edificados. Ese impuesto sobre la propiedad inmobiliaria se había tratado de establecer en muchas ocasiones previas, pero sus resultados habían sido nulos: la combinación de la falta de tradición al respecto y de las deficiencias de los respectivos dispositivos legales implementados había impedido su instauración. Es por eso que la autora de este artículo hace un análisis de la nueva legislación a fin de determinar los puntos débiles del tributo y las medidas necesarias para volverlo realmente efectivo

Canalda, Mercedes

RI-UNAPEC. Repositorio Institucional de la Universidad APEC

DRA. MERCEDES CANALDACOMENTARIO SOBRE LA LEY No. 18DEL 5 DE FEBRERO, QUE ESTABLECEEL IMPUESTO ANUAL DENOMINADO:Impuesto a la ViviendaSuntuaria y a los Solares UrbanosNo EdificadosEn la República Dominicana se ha intentado legislar acerca dela imposición de un gravamen a la propiedad inmobiliaria.Hasta ahora los proyectos y las leyes promulgadas resultaronfallidos. Unas veces por la oposición abierta y/o solapada detérra y casatenientes, o de sus mandatarios, o por la manifiestadificultad en la aplicación de leyes, redactadas de manera incompleta, confusa o con disposiciones de difícil y racionalentendimiento y cumplimiento.Ese historial parece superado con la promulgación de la LeyNo. 18, del 5 de febrero de 1988.Esta incidirá diariamente en las operaciones del mercado debienes raíces y de capitales, cambiando la concepción de inversión inmobiliaria, sobre todo lo concerniente a solares urbanosbaldíos.Incidirá en la aplicación de la Ley No. 5911 de Impuestosobre ía Renta y otras, pues introduce en nuestro sistema tributario un impuesto a la propiedad inmueble del cual hasta ahoraestábamos exentos, siendo d nuestro uno de los pocos paísesdel mundo y el único país de América Latina en donde no existía este tipo de acción fiscal.Una ley de impuesto a la propiedad inmueble es buena y conveniente, y dá al Estado la posibilidad de obtener una alta recaudación de impuestos. Sin embargo, su aplicación escomplicaday laboriosa, por lo que trataremos de ofrecer algunas recomendaciones que faciliten su cumplimiento y con dio lograr que, sinque el Estado deje de cobrar los ingresos que le correspondan,las operaciones que tienen por objeto la compra, venta y acciones afines con viviendas y solares urbanos no edificados, no seanentorpecidas o retardadas por la dificultad en la declaración,liquidación y pago del impuesto.En tal virtud y para tratar de aclarar d alcance de esta leyanalizaremos las exenciones, las sanciones y la incidencia en dprecio y comercialización de los inmuebles, que pueda tener elgravamen creado por esta Ley.Además, vamos a examinar con ustedes las consecuenciaspara las entidades del sistema hipotecario.El análisis general de la ley con precisiones en torno a losconceptos antes señalados, es lo que nos proponemos discutir.Inmuebles GravadosLos inmuebles gravados, son:83Primero, las edificaciones suntuarias destinadas o arrendadaspara vivienda, no importando el lugar donde estén ubicadas seaen zonas urbana, rural o polo turístico, si su valor, incluyendoel del solar donde estén edificadas, alcance a medio millón depesos o más;Segundo: los solares no edificados ubicados en la zona urbana;Tercero: la parte de los solares cuya construcción ocúpemenos del 30 por ciento déla extensión total de su superficie; yCuarto: los solares urbanos en los que se haya levantado unaconstrucción destinada a vivienda o actividades comerciales,que no hayan sido legalizadas por los organismos competentes,como son: Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones, Ayuntamientos Municipales, y cumplido, además, conotros requisitos contemplados por las leyes o resoluciones.Inmuebles ExentosLa ley prevé la exención de impuestos para las edificacionesy solares propiedad de:a) El Estado Dominicanob) Las instituciones benéficas;c) Residencias diplomáticas propiedad de un gobiernoextranjero o un organismo internacional, debidamenteacreditado en el país mediante certificación expedidapor la Secretaría de Estado de Relaciones Exteriores;d) Las viviendas habitadas por sus propietarios, ascendientes, descendientes o colaterales del propietario hasta elsegundo grado de parentesco de éste, para la construcción, adquisición o remodelación de las cuales se hantomado préstamos a plazo, poniéndolas en garantía, estarán exentas del pago de impuesto hasta que hayanamortizado el 50 por ciento del préstamo original, cubriendo la exención sólo los préstamos tomados antesde la fecha de promulgación de la ley.Monto del Impuesto:d4—La vivienda arrendada pagará la mitad del 1 por cientosobre el valor total;—La vivienda habitada por el propietario, la cuarta parte del1 por ciento del valor total;—La primera vivienda ocupada por ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado de parentesco del propietario, pagará un cuarto del 1 por ciento del valor total;—Una segunda vivienda del propietario habitada por parientes, pagará la mitad del 1 por ciento sobre el valor total, es decir, no tiene descuento o reducción para el pago del impuesto.—Los solares urbanos no edificados, un medio del 1 poiciento del valor total.—La parte de los solares urbanos cuyas construcciones ocupen menos del 30 por ciento de la extensión total del solar, pagarán también un medio del 1 por ciento de su valor;—Los solares urbanos cuyas construcciones no hayan sidoaprobadas por las autoridades competentes, pagarán lamitad del1 por ciento del valor total.Sistema de PagoEl propietario debe obtener el Certificado de Avalúo de laDirección General del Catastro.Dentro de los primeros 60 días de cada año, d propietario deuna vivienda gravada o solar urbano no edificado, deberá presentar una declaración jurada sobre el valor de la vivienda(s)solar(es), gravados con este impuesto, ante la Dirección Generalde Impuesto sobre la Renta. A esta declaración sedebe anexar.1) La Certificación de Avalúo, expedida porla Dirección General del Catastro; 2) Los datos necesarios para la identificacióny cuantificación; 3) Cualquier otro documento que ajuicio dela Dirección General de Impuesto sobre la Renta sea necesariopara la determinación del impuesto a pagar, estando ésta facultada para verificar la dedaracíón jurada, certificación y otrosdocumentos, y en caso de advertir diferencias en el valor que85afecten el monto a pagar, notificario por escrito al Declarante,quien será pasible de las sanciones establecidas por esta Ley yla Ley Orgánica de Rentas Internas.Asimismo, dentro de los primeros 60 días de cada año, y después de hecha su declaración jurada y liquidada ésta por elDirector General del Impuesto sobre la Renta, el propietariodeberá pagar su primera cuota semestral en la Colecturía deRentas Internas correspondiente o en la Tesorería Municipaldonde no haya Colecturía.La Dirección General del Impuesto sobre la Renta podraestimar de oficio el valor de las viviendas o solares y el montodel impuesto, en caso de que el propietario no haga a tiempo sudeclaración jurada, la haga mal o incompleta.Pago del ImpuestoUna vez liquidado, el impuesto será pagado por el propietarioen cuotas semestrales, dentro de los primeros 10 días del messiguiente a la fecha de pago, en la Colecturía de Rentas Internascorrespondiente o en la Tesorería Municipal en donde no hayaColecturía, en efectivo o en cheque certificado.Si no se hace a tiempo la Declaración Jurada, si se ha hechomal o incompleta o se niega a declarar, se cobrará un 25 porciento del estimado dejado de pagar dentro del primer mes deretardo, más un 5 por ciento por cada mes adicional de retardoen declarar y pagar.Si la Declaración es correcta y no se paga a tiempo, se pagaráun 2 por ciento de recargo mensual sobre el monto vencido eimpagado.Recursos del PropietarioS6a) Si el propietario no está conforme con el avalúo, del inmueble hecho por la Dirección General del Catastro y fijada por la Dirección General del Impuesto sóbrela Renta, podrá recurrir ante la Secretaría de Estado de Finanzas por instancia motivada, en un plazo de diez (10) díasa contar de la fecha de la notificación del valor estimadoy la liquidación dd impuesto a pagar por la Dirección General del Impuesto sobre la Renta, previo pago déla cuota semestral correspondiente.1En atención a la reclamación dd propietario, el Secretario deEstado de Finanzas o su representante, obtendrá la informaciónnesaria para el estudio y decisión del caso, y asistido por la Comisión Revisora de Avalúo, determinará y fijará el valor delinmueble.La Comisión Revisora de Avalúo estará compuesta por: elSecretario de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones,quien la presidirá, Secretario de la Liga Municipal Dominicana,el Director General del Catastro Nacional y el AdministradorGeneral del Banco Nacional de la Vivienda, o sus representantes.El sector privado estará representado por un funcionario de laLiga Dominicana de Ahorros y Préstamosy un representante delColegio Dominicano de Ingenieros y Arquitectos. Esta comisiónse reunirá por convocatoria del Secretario de Estado de Finanzas por intermedio del Consultor Jurídico, quien será Secretariode dicha Comisión y asistirá al Secretario en el conocimientode los casos de reclamación de los propietarios que no estén deacuerdo con los montos del impuesto a pagar fijados por la Di-ección General del Impuesto sobre la Renta. La decisión délaComisión debe serla base de las resoluciones del Secretario deEstado de Finanzas.t,) Si el propietario no está conforme con la resolución delSecretario de Finanzas, podrá recurrir al Tribunal Superior Administrativo, cuyas funciones, de acuerdo con laLey 2690 del 17 de enero de 1951 son ejercidas por laCámara de Cuentas de la República Dominicana, mediante instancia al Presidente del Tribunal que será comunicada al Procurador General Administrativo y teniendo encuenta las conclusiones de este y d expediente del requeriente, se dictará la sentencia, que entendemos cumpliendo con regulaciones especiales, es susceptible de recursode casación, ante la Suprema Corte de Justicia.Vigilancia para el Cumplimiento de la Ley.Los Notarios Públicos o quienes hagan sus veces, no podráninstrumentar ningún acto relativo, reclarativo o traslativo, consignando a inmuebles sujetos al pago de este impuesto, incluyendo particiones, liquidaciones de cualquier naturaleza, enajenaciones, comunidades, sucesiones, arrendamientos o hipotecas,87etc., si no se le muestra recibo que acredite el pago del impuesto al momento de la ejecución del acto, haciendo constar elnúmero y fecha del recibo.Los TribunalesLos Tribunales no aceptarán como medio de pnieba, ni considerarán títulos de propiedades sometidos al pago de impuesto,si no se presentan los recibos de pago de éste. Asimismo no darán sentencia de desalojo ni desahucio ni levantamiento de lugares, ni fallarán acciones petitorias, ni recibirán instancias, ni darán curso a ninguna acción que directa o indirectamente afectena inmuebles gravados por esta ley, si no se presenta el último recibo que demuestre que se ha cumplido con lo establecido poresta Ley, y toda sentencia referente al inmueble deberá de tenerla descripción del recibo que demuestre que d Propietario estáal día en el pago del impuesto.Los Funcionarios PútáicosLos funcionarios púdicos ante quienes se efectúe la subastadel inmueble, sometida al pago de este impuesto, solicitarán alaDirección General dd Impuesto sobre la Renta una certificaciónque será expedida de oficio, de que los impuestos han sido pagados. En caso de que no hayan sido pagados, al precio de ventaserá agregado el monto dd impuesto no pagado, y no se expedirán títulos ni copias de adjudicaciones, sino cuando el impuestohaya sido pagado y los recibos serán descritos en los títulos ocopias de las adjudicaciones.El Tribunal de Tierras no adjudicará ningún derecho o interéssobre los bienes inmueWes sujetos a este impuesto y sometida lajurisdicción, sin la previa presentación del recibo que demuestreque d pago del impuesto se ha efectuado.Registros de Titulo y Conservaduría de HipotecasLos Registros de Títulos y Conservaduría de Hipotecas notranscribirán ni registrarán actos relativos a inmuebles sometidosal pago dd impuesto, sin la presentación dd recibo que pruebeque d impuesto ha sido pagado, y harán mención de esto en el88asiento de los libros y en los títulos que se expidan. No expedirán el Duplicado del Certificado de Título a quien le corresponda el derecho, a menos que se presente el recibo de pago correspondiente, después de haber puesto el número y fecha al margen del Certificado de Título y del Duplicado.Después del primer registro, los Registradores de Título noinscribirán ningún documento que contenga traspasos de uninmueble o constitución de una hipoteca o su cancelación y laconstitución de cualquier derecho, cargas o gravámenes válidos,si no se presenta el recibo de pago de las cuotas anuales correspondiente.Destino de las RecaudacionesLos impuestos recaudados por esta Ley, se aplicarán:—El 80 por ciento a los programas habitacionales del Estado,y para hacer más eficiente d cumplimiento de las atribucionesde la Dirección General dd Catastro.—H 20 por ciento restante, será especializado páralos Ayun-taniientos dd país y su distribución se realizará de acuerdo ala proporción establecida por laLey No. 140.Comentarios;¿Quién determinaloslímites de las zonasuitanas?Una de las dificultades de aplicación que entendemos quepresenta esta Ley, es la ubicación de los solares urbanos no edificados, ya que sabemos que el Ayuntamiento de cada Municipio trata de extender los límites urbanos, con d fin de cobrarmayores impuestos.Creemos que aún cuando es a la Liga Municipal Dominicanaa quien le toca fijar los límites de las zonas urbanas, la Dirección General dd Catastro debe hacerlos avalúos dalos terrenosno edificados en d límite de las zonas urbanas y la Liga determinar si dichos terrenos están o no dentro de la zona urbana,con lo que se decidirá si se paga o no impuestos.Para tener seguridad de que una vivienda o un solar urbano89no edificado no paga impuestos, el propietario debe mostrar uncertificado de avalúo y una resolución de la Dirección Generalde Impuesto sobre la Renta, donde conste que su vivienda osolar está exento del pago de impuesto, o ha pagado los impuestos semestrales o anuales correspondientes. Todo el que tengaque velar por el cumplimiento de esta Ley, tendrá que exigido.Queda la interrogante ante la Ley de qué viviendas deben pagar impuestos.Parece indicar que toda vivienda que pase de los $500,000,sea urbana o rural, o esté ubicada en un pcío o desarrollo turístico, tendrá que pagar impuestos de acuerdo con esta Lq'.Creemos que existen considerables dificultades para la im-plementación de esta ley, es decir, que tenemos que hacer unesfuerzo para que su aplicación no paralice d mercado inmobiliario, pues puede llegar a hacer daños irreparables a la inversión de capitales y al sistema hipotecario, así como recargar detrabajo los organismos oficiales (por ejemplo, Impuesto sobrela Renta, Registro de Títulos, Conservaduría de Hipotecas, Dirección General del Catastro), a tal punto que no puedan cobraréste ni otros impuestos;y aunque seconsidere un poco exagerado, creemos que en un momento dado en lugar de cobrarlosimpuestos creados por la Ley, tendríamos que d querer aplicarlo impediría d cobro de éstos y otros impuestos muy importantes.Alos Abogados Notariosla recomendación esqueenloscontratos de arrendamientos, ventas, o cualquier otrocontrato quetenga como base uso, garantía o transferencia dd inmueble, sepregue una cláusula en la que se haga constar la presentacióndel recibo de pago de impuesto o la exoneración de pago ddmismo.En caso de contratos de hipoteca u otros gravámenes, debenexigir además de la constancia de pago de impuestos, la seguridad de que éste sea pagado durante la vida del préstamo, paraque no vaya a suceder que el monto dd impuesto dejado depagar sea mayor que la acreencia a ejecutary se dificulte conseguir enla posible subasta un rápido comprador.Las estadísticas de viviendas en la República Dominicanaseñalan que en d año 1985 habían en el país 1,400,000 vivien.das. Siguiendo d promedio de crecimiento anual en 1988 hay1,750,000 viviendas clasificadas como desechables, mejorablesy adecuadas. De éstas 675,000 aproximadamente, pueden da-sificarse como adecuadas, las cuales tendrían que ser dedaradas90y evaluadas por la Dirección General dd Catastro y decidirlaDirección Generan del Impuesto sobre la Renta el pago o no deimpuestos por cada vivienda; debiendo agregarse a éstas los solares urbanos no edificados de propiedad privada, existentes en elDistrito Nacional y en los distintos municipios.A los Registradores de Título deben presentársele los recibosde pago anual del impuesto, lo que nos hace preguntarnos sicon el traspaso de un inmueble ola constitución de una hipoteca, su cancelación, la constitución de cualquier derecho, cargaso gravámenes válidos sobre un inmueble, habría que liquidar elimpuesto total del año para que se ejecute dicho acto.Preguntas que nos Hacemos, analizando la No. 18, paralas que debemos tener una respuesta satisfactoria:—¿Quién controla en el caso de la exención del préstamoinicial de éste se haya pagado el 50 por ciento del monto?—¿Qué tipo de personas o instituciones pueden haber hechoeste préstamo?—¿Debe estar inscrita la garantía hipotecaria para ser aceptada como prueba parala exención de impuestos?—¿A qué llamamos instituciones benéficas para la aplicaciónde esta Ley?—¿Cómo definimos la vivienda suntuaria en una sociedad deinflación galopante?—¿En qué tiempo puede hacer la Dirección General delCatastro un inventario confiable de las viviendas que debenpagar impuestos, a fin de poder aplicaréste cadaaño?—Con la incidencia de la inflación en el precio de la vivienda,¿se podría mantener el monto fijado para el pago del impuesto?—¿En qué tiempo tendrá la Dirección General del ImpuestoSobre la Renta las facilidades que le permitan la liquidación ycobro del impuesto?91—¿Se podrá cubrir con el monto del impuesto recaudado elcosto que hay que hacer para su implementacion?~¿Se podrá hacer un Reglamento que permita la aplicaciónde la Ley?Para éstas y otras preguntas, queremos buscar una respuestacon los participantes del coloquio.NOTA: Después de escribir estos comentarios, el Poder Ejecutivo envió al Congreso un Proyecto de Ley que propone quela Dirección General del Impuesto sobre la Renta se encarguedel avaluó de las viviendas suntuarias.92

Comentario sobre la Ley no. 18 del 5 de febrero que establece el impuesto anual denominado: impuesto a la vivienda suntuaria y a los solares urbanos no edificados

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