Financing of inner-city old building real estate developments with a focus on Vienna and Hamburg

Abstract

Abweichender Titel nach Übersetzung der Verfasserin/des VerfassersSelbst in reifen Märkten, d.h. in Ländern mit hochentwickelten Kapital- und Kreditmärkten, sind komplexe innerstädtische Immobilienentwicklungen, bei denen es um die Sanierung bestehender Altbauten geht, aufgrund behördlicher Auflagen, bau- und denkmalschutzrechtlicher Anforderungen und unbegrenzter Kundenwünsche schwer umsetzbar und damit auch schwerfinanzierbar. Durch die aufwendigere Planung und der möglichen Baukostenüberschreitung sind solche Projekte mit einem höheren Kostenrisiko verbunden. Dies hat eine begrenzte Verfügbarkeit von Eigenkapital- und Fremdkapitalanbieter in Hamburg und Wien für derartige Projekte zur Folge. Altbestandsentwicklungen sind aufgrund der geringen Flexibilität des Baukörpers und der Gebundenheit an Nutzungskonzepte prozessaufwendiger als vergleichbare Greenfieldprojekte. Daher sind diese Projekte für Projektinvestoren im Sinne eines hohen Return-on-Investmentattraktiv zu gestalten. Im Idealfall werden sie durch einen Forward-Purchase-Deal abgesichert. Trotz dieser erschwerenden Faktoren sind solche Altbestandsentwicklungen gefragt, weil sie aufgrund ihrer innerstädtischen Lage, ihrer Einmaligkeit und geringen Konkurrenz für Endinvestorenwie Versicherungen oder geschlossene sowie offene Immobilienfonds ein Prestigeobjekt und eine Investition für die Zukunft darstellen. Diese Masterarbeit thematisiert die Finanzierung innerstädtischer Altbau-Immobilienentwicklungen mit Fokus auf Wien und Hamburg und umfasst eine detaillierte Analyse des Immobilienmarkts sowie der geschichtlichen Hintergründe der einzelnen Städte. Darüber hinaus sind Unterschiede innerhalb der Finanzierungsstrukturen von zentraler Bedeutung. Letztlich liefern Interviews mit Experten aus verschiedenen Bereichen wertvolle Informationen, um noch offene Fragestellungen zu ergänzen und neue Bereiche und Trends im Immobiliensektor zu identifizieren. Sowohl die Einwohnerzahlen (Wien: 1.9 Mio. und Hamburg: 1.85 Mio. im Jahr 2019) als auch das Investmentvolumen aller Assetklassen (Wien: EUR 10.6 Mrd. und Hamburg: EUR12.27 Mrd. im Jahr 2019) bietet eine Grundlage für die Vergleichbarkeit der beiden Städte. Der Altbestand in Wien mit einem Anteil von 34.9% steht einem ermittelten Wert von maximal18.0% für Hamburg gegenüber. Das Grundgerüst der Immobilienfinanzierung ist bei beiden Ländern und generell auf EU-Ebene sehr ähnlich. Etwaige Unterschiede betreffen bspw. Die Besicherung von Immobilienkrediten. In Deutschland ist die Grundschuld die gängige Methode zur Absicherung von Baudarlehen, während in Österreich die Hypothek als gängige Form der Kreditsicherung weit verbreitet ist. Weitere Unterschiede bei den Finanzierungsstrukturen ergaben sich aus den Experteninterviews, bei denen verschiedene Experten aus Wien und Hamburg einen Fragenkatalog beantwortet haben. Unter anderem stellte sich heraus, dass das Anhandgabeverfahren in Hamburg eine interessante Möglichkeit der Vergabemöglichkeit für Projektentwicklungen darstellt. Im Rahmen der Erstellung dieser Arbeit stellte sich zudem heraus, dass es keine verwendbare Datenbasis für Altbau-Immobilienentwicklungen gibt und insbesondere Projektentwickler, Endinvestoren und Finanzierungsinstitute wenig bis keine Datenüber ihre Projekte veröffentlichen.Selbst in reifen Märkten, d.h. in Ländern mit hochentwickelten Kapital- und Kreditmärkten, sind komplexe innerstädtische Immobilienentwicklungen, bei denen es um die Sanierung bestehender Altbauten geht, aufgrund behördlicher Auflagen, bau- und denkmalschutzrechtlicher Anforderungen und unbegrenzter Kundenwünsche schwer umsetzbar und damit auch schwerfinanzierbar. Durch die aufwendigere Planung und der möglichen Baukostenüberschreitung sind solche Projekte mit einem höheren Kostenrisiko verbunden. Dies hat eine begrenzte Verfügbarkeit von Eigenkapital- und Fremdkapitalanbieter in Hamburg und Wien für derartige Projekte zur Folge. Altbestandsentwicklungen sind aufgrund der geringen Flexibilität des Baukörpers und der Gebundenheit an Nutzungskonzepte prozessaufwendiger als vergleichbare Greenfieldprojekte. Daher sind diese Projekte für Projektinvestoren im Sinne eines hohen Return-on-Investmentattraktiv zu gestalten. Im Idealfall werden sie durch einen Forward-Purchase-Deal abgesichert. Trotz dieser erschwerenden Faktoren sind solche Altbestandsentwicklungen gefragt, weil sie aufgrund ihrer innerstädtischen Lage, ihrer Einmaligkeit und geringen Konkurrenz für Endinvestorenwie Versicherungen oder geschlossene sowie offene Immobilienfonds ein Prestigeobjekt und eine Investition für die Zukunft darstellen. Diese Masterarbeit thematisiert die Finanzierung innerstädtischer Altbau-Immobilienentwicklungen mit Fokus auf Wien und Hamburg und umfasst eine detaillierte Analyse des Immobilienmarkts sowie der geschichtlichen Hintergründe der einzelnen Städte. Darüber hinaus sind Unterschiede innerhalb der Finanzierungsstrukturen von zentraler Bedeutung. Letztlich liefern Interviews mit Experten aus verschiedenen Bereichen wertvolle Informationen, um noch offene Fragestellungen zu ergänzen und neue Bereiche und Trends im Immobiliensektor zu identifizieren. Sowohl die Einwohnerzahlen (Wien: 1.9 Mio. und Hamburg: 1.85 Mio. im Jahr 2019) als auch das Investmentvolumen aller Assetklassen (Wien: EUR 10.6 Mrd. und Hamburg: EUR12.27 Mrd. im Jahr 2019) bietet eine Grundlage für die Vergleichbarkeit der beiden Städte. Der Altbestand in Wien mit einem Anteil von 34.9% steht einem ermittelten Wert von maximal18.0% für Hamburg gegenüber. Das Grundgerüst der Immobilienfinanzierung ist bei beiden Ländern und generell auf EU-Ebene sehr ähnlich. Etwaige Unterschiede betreffen bspw. Die Besicherung von Immobilienkrediten. In Deutschland ist die Grundschuld die gängige Methode zur Absicherung von Baudarlehen, während in Österreich die Hypothek als gängige Form der Kreditsicherung weit verbreitet ist. Weitere Unterschiede bei den Finanzierungsstrukturen ergaben sich aus den Experteninterviews, bei denen verschiedene Experten aus Wien und Hamburg einen Fragenkatalog beantwortet haben. Unter anderem stellte sich heraus, dass das Anhandgabeverfahren in Hamburg eine interessante Möglichkeit der Vergabemöglichkeit für Projektentwicklungen darstellt. Im Rahmen der Erstellung dieser Arbeit stellte sich zudem heraus, dass es keine verwendbare Datenbasis für Altbau-Immobilienentwicklungen gibt und insbesondere Projektentwickler, Endinvestoren und Finanzierungsinstitute wenig bis keine Datenüber ihre Projekte veröffentlichen.11