Market value appraisal for judicial foreclosure proceedings of real estate in a reality check

Abstract

Abweichender Titel nach Übersetzung der Verfasserin/des VerfassersLiegenschaften und Liegenschaftsanteile stellen oft erhebliche Vermögenswerte dar. Mit dieser Eigenschaft eignen sie sich vortrefflich als Sicherheiten für Gläubigerbeziehungsweise als Objekte, aus welchen der Gläubiger Befriedigung erlangen kann. In dieser Arbeit soll das gesetzlich geregelte Zwangsversteigerungsverfahren für Immobilien und insbesondere die dafür erstellten Verkehrswertgutachten der Realität gegenübergestellt werden. Dafür wurde eine erhebliche Menge an Zwangsversteigerungsgutachten aufgebracht, gefiltert und eine abgegrenzte Teilmenge davon im Detail analysiert. Der erste Teil der Arbeit beschäftigt sich mit dem üblichen Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens mit hauptsächlichem Fokus auf die zeitliche Abfolge. Der zweite Teil zeigt verschiedenste Beobachtungen auf, die im Zuge der Analyse der Zwangsversteigerungsgutachten gemacht wurden und stellt diese den gesetzlichen Vorgaben oder Stimmen in der Lehre gegenüber. Dabei liegt der Schwerpunkt auf der Analyse der Abweichungen zwischen den in Zwangsversteigerungsgutachten ermittelten Verkehrswerten und den in Zwangsversteigerungen erzielten Meistboten. In weitere Folge wird versucht, für die Höhe der Abweichung Erklärungen zu finden. Dabei spielt auch der im ersten Teil der Arbeit erörterte übliche Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens eine erhebliche Rolle, da ein nicht unerheblicher Teil der Abweichung zwischen dem ermittelten Verkehrswert und dem erzielten Meist bot auf die Dauer des Zwangsversteigerungsverfahrens zurückgeführt werden kann. In Anbetracht der aktuellen Coronakrise erfolgt am Ende der Arbeit ein Versuch, auf Basis der analysierten Daten und durch Parallelenziehen mit der Zins- und Arbeitslosenzahlenentwicklung, eine Prognose für die Auswirkungen dieser Krise auf die Zahl der Zwangsversteigerungen abzugeben.7