Beitrag zur Rubrik "Zur Diskussion gestellt" mit dem Thema: Ungleichheit unter der Lupe - neue politische Antworten auf ein bekanntes Them

Baldenius, T.

Kohl, S.

Schularick, M.

German

MPG.PuRe

21ZUR DISKUSSION GESTELLTifo Schnelldienst 2 / 2020 73. Jahrgang 12. Februar 2020Till Baldenius, Sebastian Kohl und Moritz SchularickDie neue Wohnungsfrage: Gewinner und Verlierer des deutschen Immobilienbooms*Die deutschen Immobilienpreise fielen lange Zeit vor allem dadurch auf, dass sie stagnierten. Während international Preisblasen kamen und gingen, pas-sierte in Deutschland so gut wie nichts am Immo- bi lienmarkt (vgl. Knoll, Schularick und Steger 2017). Doch im letzten Jahrzehnt hat sich das Bild gewandelt. Während die Preisniveaus in ehemaligen Boomlän-dern wie Spanien oder Irland kaum wieder das Vorkri-senniveau erreicht haben, sind die Immo bilienpreise und Mieten in deutschen Städten im internationalen Vergleich deutlich gestiegen – und das bei rückläu-figer Hypothekenverschuldung. In Städten wie Ber-lin, Hamburg oder München lag die Preissteigerung in den 2010er Jahren laut Daten der European Mort-gage Federation deutlich über denen von Weltstädten wie London oder New York, auch wenn Auswertungen von Online-Immobilienportalen verschiedener Län-der weiter erhebliche Niveauunterschiede nahele-gen: Mieten oder Kaufen ist in deutschen Großstädten immer noch absolut günstiger als etwa in Stockholm oder Zürich.1Wie aber haben sich diese rasanten Veränderun-gen auf dem deutschen Wohnungsmarkt auf die deut-schen Haushalte ausgewirkt, wenn man bedenkt, dass Immobilien für die meisten Haushalte den Groß-teil ihres Vermögens und die Mietausgaben den größ-ten Teil der Haushaltsausgaben ausmachen? In einer neuen Studie (Baldenius, Kohl und Schularick 2019) argumentieren wir, dass die »neue Wohnungsfrage« eine wichtige Dimension sozialer Polarisierung gewor-den ist: Die Eigentümer in den boomenden Städten gewinnen Vermögen im Vergleich zu denen im Hinter-land und in den abgehängten Städten, während Mieter ohne Vermögensgewinne bleiben, aber höhere Mieten zahlen müssen. Zudem trafen Mietsteige rungen ins-* Der Beitrag fasst zentrale Ergebnisse einer im Leviathan erschei-nen Studie zusammen Baldenius, Kohl und Schularick 2020).besondere Mieter in ärmeren Stadtvierteln, die zudem einen immer größeren Einkommensanteil für Wohn-ausgaben ausgeben mussten.VERMÖGENSZUWÄCHSEWie groß waren die Zugewinne an Immobilienver-mögen? Grundsätzlich kann das Immobilienvermö- gen aufgrund von zwei Faktoren steigen. Zum einen können neue Bauinvestitionen den Bestand an Immobilienvermögen erhöhen; zum anderen kön- nen Preissteigerungen zu einer Neubewertung des bestehenden Immobilienvermögens führen. Im letz-ten Jahrzehnt waren es vor allem diese Bewertungs-gewinne auf Bestandsimmobilien, die zu einem 0-/2+$%ƞ"+ +01&"$ !"0 **,&)&"+3"/*ņ$"+0geführt haben. Die Daten zur Berechnung der Bewertungs-gewinne basieren auf den Angaben zur Vermögens-position der privaten Haushalte im Jahr 2011 aus dem Household Finance and Consumption Survey (HFCS) der deutschen Bundesbank (2011). Wir ver-binden diese Daten mit nationalen Preisindizes und Bauinvestitionen, um die Vermögenssteigerung bis 2018 zu berechnen. An Preisindizes verwenden wir zum einen die konservativeren Werte der vom sta-tistischen Bundesamt und der OECD verwendeten Gutachterausschüsse auf Grundlage aller Transak-tionen im Markt. Zum anderen verwenden wir die auf Angebotspreisen basierenden bulwiengesa-Da-ten, die weniger konservativ das spekulative Moment */(1 "&+#+$"+ǽ 2# !&"0"/ /2+!)$" "7&ƛ"/+wir den inflationsbereinigten Anstieg der deutschen Immobilienvermögen zwischen 2011 und 2018 nur !2/ % /"&0"ƛ"(1" ț,%+" "22Ȝ 2# ǗǾǝǘ ț(,+0"/-vativ: 1,33) Billionen Euro oder 83% (konservativ: 39%) des BIP mit jeweils den bulwiengesa-Preisen Till Baldenius studiert Volks-4&/10 %ƞ0)"%/"+!"/2*-boldt-Universität zu Berlin. /&014&00"+0 %ƞ)& %"&)#0(/ƞam Deutschen Institut für Wirt-0 %ƞ0#,/0 %2+$"/)&+2+!4/)0012!"+1&0 %"&)#0(/ƞ+!"/Universität Bonn tätig.Dr. Sebastian Kohl ist Senior Researcher am Max-Planck- +01&121#Ų/"0"))0 %ƞ0#,/-schung, Köln. Seine Forschungsinteressen liegen in der politischen Öko-nomie von Wohnungs- und Versicherungsmärkten.Prof. Dr. Moritz Schularick ist Direktor des MacroFinance Labs und Professor für Makroökonomie an der Universität Bonn. +0"&+"/	,/0 %2+$"0 %êƞ&$1"/sich mit Finanzmärkten und Ver-mögenspreisen, Fragen der mone-tären Makroökonomie und den Ursachen von Finanzkrisen und ökonomischer Ungleichheit. Till Baldenius Dr. Sebastian Kohl Prof. Dr. Moritz Schularick22ZUR DISKUSSION GESTELLTifo Schnelldienst 2 / 2020 73. Jahrgang 12. Februar 2020(OECD-destatis). Wie aber sind diese Vermögensge-winne verteilt? DIE GEWINNERZu den großen Immobiliengewinnern zählen natur-gemäß Haushalte, die über Immobilienvermögen ver-fügen. Das ist im Mieterland Deutschland noch nicht einmal jeder zweite Haushalt, so dass der Immo- &)&"+-/"&0,,*!&""/*ņ$"+!"/ê)ƞ"!"/"3ņ)Ȓkerung gar nicht erreicht. Trotz der Wiederaufnah- me des Baukindergeldes ist die allgemeine Wohn-eigentumsquote von etwa 45% nach SOEP-Daten gar nicht und in deutschen Großstädten höchstens leicht in den letzten zehn Jahren gestiegen. Die unte-ren 50% der Haushalte in der Vermögensver teilung haben somit fast gar nicht an den Vermögensgewin-nen partizipiert, wohingegen die Top 10% der deut-schen Vermögensverteilung allein durch höhere Immobilienpreise inflationsbereinigt um knapp 1 500 Mrd. Euro reicher geworden sind, wie Abbil-dung 1 zeigt. Aber auch die Mittelschicht (50.–90. Per-zentil der Ver teilung) hat mit Vermögensgewinnen von gut 1 200 Mrd. Euro erheblich profitiert. Die deutliche Spreizung der Vermögensungleichheit wird im Vergleich zwischen dem 80. und 20. Perzentil der "/1"&)2+$!"21)& %ǽ))"&+!2/ %!&"/"&0"ƛ"(1"!"0Booms ist das durchschnittli-che Immobilienvermögen von Haushalten im 80. Perzentil der Verteilung von 210 000 Euro auf bis zu 335 000 Euro ge- stiegen. Die Immobilienver-mögen für Haushalte am 20. Perzentil stagnierten und betragen im Mittel aufgrund der geringen Eigentumsquote weniger als 1 000 Euro.Die Gewinne weisen aber auch geographische Ungleichheiten auf. Somit sind die Preissteigerungen gerade in den wohlhaben-den Regionen Süddeutschlands und in reichen Städ-ten mit bereits vor zehn Jahren hohem Preisniveau besonders stark ange stiegen. Demgegenüber ste-hen die ärmeren Städte etwa im Ruhrgebiet oder Ostdeutschlands und das rurale Hinterland, in dem wegen Bevölkerungsrückgangs die Preise mitun-ter sogar gefallen sind. Im städtischen Raum wiede-rum sind es vor allem die Stadtzentren, die von Preis- steigerungen im Vergleich zur städtischen Periphe-rie profitieren. Der Preis gradient, also die zumeist negative Korrelation von Im mobilienpreisen mit stei-gender Distanz zum Zentrum, ist über die Zeit in den Boomstädten steiler geworden.DIE VERLIERERZu den klaren Verlierern des Immobilienbooms gehö-ren die Mieter in Deutschland, die nicht nur nicht an den enormen Vermögensgewinnen teilhaben, sondern die auch mit dem gestiegenen Mietdruck zurechtkommen müssen. So ist einer Studie von Dustmann et al. (2018) zufolge das ohnehin hohe Ver-hältnis von Wohnkosten zum Einkommen des unters-ten Einkommensquintils auch wegen der schlech-teren Reallohnentwicklung bis 2013 besonders stark gestiegen, wohingegen die Wohnkosten des obers-ten Einkommensquintils – weitgehend Hauseigen- 050010001500Untere 50% Mittlere 40% Obere 10%HFCS-bulwiengesa HFCS-OECDQuelle: Household Finance and Consumption Survey (HFCS); Berechnungen der Autoren mit bulwiengesa für die obere, OECD für die untere Grenze.Verteilung der Immobilienvermögensgewinne durch Hauspreiswachstum 2011–2018© ifo InstitutMrd. Euro in Preisen von 2018Abb. 1-5005010015020020 30 40 50 60 70Quelle: Baldenius, Kohl und Schularick (2020). Zusammenhang von Haushaltseinkommen 2005 und Mietwachstumsrate 2007–2017, 1km²-Raster Medianmietwachstumsrate(%) © ifo InstitutHaushaltseinkommen(1 000 Euro)Berlin-2002040608010012014016018020 40 60 80 100München-2002040608010020 30 40 50 60Hamburg010203040506020 30 40 50 60KölnAbb. 223ZUR DISKUSSION GESTELLTifo Schnelldienst 2 / 2020 73. Jahrgang 12. Februar 2020tümer – im gleichen Zeitraum sogar gesunken sind. Während diese Entwicklung laut SOEP-Daten vor allem die Mieter von den besser gestellten Eigentü-*"/+1/"++1Ǿ&01!&"&"1"/0 %ƞ!"++, %+& %1$)"& %Ȓ/1&$"1/,ƛ"+ǽ+1!13&"/1")+*&1"0,+!"/0+&"!/&-gen Mieten oder Einkommen vor einem Jahrzehnt sind nämlich die Mietpreise besonders stark gestiegen, ein ,ƞ)0ȑ"+1/&#&7&"/2+$Ȑ"7"& %+"1"0%ê+,*"+ǽAbbildung 2 zeigt diesen negativen Zusammen-hang für die Wachstumsrate der Medianangebots-mieten und das ursprüngliche Haushaltseinkom-men 2007 für 1km²-Raster in deutschen Großstädten. Außerdem sind Mieter in deutschen Städten während des Booms erstmals wieder näher zusammengerückt. Der durchschnittliche Wohnflächenkonsum eines großstädtischen Mieterhaushalts ist von 2010 bis 2017 um ganze 3m², vor allem auch in einkommens-schwächeren Quintilen, zurückgegangen, und Crow-ding-Phänomene haben in deutschen Städten zu -genommen (vgl. Kohl, Sagner und Voigtländer 2019). Durch die Verkäufe von gemeinnützigen und städti-schen Wohnungsbeständen seit den 1990er Jahren und die schleichende Aufhebung von Mietbindung sind zudem die sozialen Mietwohnungsbestände in deutschen Städten von bis zu 30% in den 1980er Jah-ren auf heute weniger als 10% zurückgegangen.AUSBLICK: WOHNUNGSBEDARFBedarfsrechnungen attestieren Deutschland einen hohen Fehlbedarf in den nächsten zehn Jahren (vgl. Voigtländer et al. 2017), sofern der Neubau nicht mas-siv ausgeweitet wird. Unsere eigene Bedarfsschät-zung, die von nach oben revidierten höheren Bevöl-("/2+$07%)"+20$"%1Ǿ"7&ƛ"/1!"+,%+2+$0*+-gel bis 2030 auf fast eine Million Wohneinheiten, davon 340 000 in den sieben größten Städten. Die Gebur-1"+7&ƛ"/ &01*&11)"/4"&)" 2# "&+"* %ņ%"/"+ &3"2ǽDaher unterschätzten vergleichbare Studien bisher das Bevölkerungswachstum und den Wohnungsbe-darf der kommenden Jahre.Bleibt also die Bautätigkeit auf ihrem aktuellen Niveau, wird sich die Situation am deutschen Woh-nungsmarkt weiter zuspitzen. Für eine stärkere staat-liche Förderung des Wohnungsbaus sprechen einige /Ų+!"ǽ  %2)!"+#&++7&"/1"/ ņƛ"+1)& %"/ ,%-nungsbau könnte im Umfeld von Nettoanfangsren-diten in Großstädten bei etwa 3% neben einer Ent-spannung des Wohnungsmarktes auch zu Mehrein-nahmen in die Staatskassen führen. Zudem haben Hsieh und Moretti (2019) für die USA errechnet, dass 72(+--"/2+!721"2/"/,%+/2*Ų"/"&+"&+"ƛ&-ziente Ressourcenverteilung das Wachstum um bis zu 0,7% jährlich hemmen können. Eine staatliche Inves-tition in den Wohnungsbau könnte sich somit auch als Angebotspolitik positiv auswirken.LITERATUR Baldenius, T., S. Kohl und M. Schularick (2020). »Die neue Wohnungsfrage: Gewinner und Verlierer des deutschen Immobilienbooms«. Leviathan, im Erscheinen.Deutsche Bundesbank (2011), »Household Finance and Consumption  Survey (HFCS), Frankfurt am Main.Dustmann, C., B. Fitzenberger und M. Zimmermann (2018), Housing Expen-ditures and Income Inequality. Centre for Research and Analysis of Migra-tion (CReAM), Department of Economics, University College London.Hsieh, C.-T. und E. Moretti (2019), »Housing constraints and spatial  misallocation«, American Economic Journal: Macroeconomics 11(2), 1–39.Kohl, S., P. Sagner und M. Voigtländer (2019), »Mangelware Wohnraum: Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen Großstädten«, Working Paper Forschungsinstitut für gesellschaftliche Weiterentwicklung.Knoll, K., M. Schularick und T. Steger (2017), »No Price Like Home«, Ameri-can Economic Review 107(2), 331–353.Voigtländer, M., P. Deschermeier, R. Henger und B. Seipelt (2017), »Zuwan-derung, Wohnungsnachfrage und Baubedarfe in Deutschland«, in: S. Mitschang (Hrsg.), Erhaltung und Sicherung von Wohnraum, Nomos, Baden-Baden, 9–36.

Die neue Wohnungsfrage: Gewinner und Verlierer des deutschen Immobilienbooms

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