Haben alte Industrieobjekte eine positive Zukunft mit alternativer Nutzung? : Umnutzung eines gewerblichen Objektes und die Errichtung von Office Lösungen durch modulare Niedrigenergie Apartments versus Großraumlösung mit Wohnmöglichkeit

Abstract

Umnutzungen von älteren Industrieobjekten für neue Funktionen sind meistens erst möglich, wenn das Objekt durch Besitzerwechsel oder Firmenschließungen obsolet oder leerstehendgeworden ist. Da laut Marktstudien gebrauchte z.T. stark revitalisierungsbedürftige Industrieobjekte nur geringe Preissteigerungen und mäßige Nachfrage zeigen, wäre eine Erneuerung und Immobilienentwicklungen eine erfolgreiche Strategie. Das zeigt diese Studie eindeutig auf. Diese Arbeit hat sich das Ziel gesetzt erfolgreiche Rahmenbedingungen für die Umnutzung solcher Objekte darzustellen, zu vergleichen und gleichzeitig in Frage zu stellen. Anhand meiner eigenen alten Betriebsliegenschaft wurden drei Umnutzungsmöglichkeiten erarbeitet und dargestellt. Wohnen, Arbeiten und Freizeitgestaltung in einem Industrieobjekt Baujahr 1982 - Ist das alles sinnvoll möglich? Finanzierenden Banken sind nicht in der Lage diese Umnutzungsprozesse selbst zu gestalten und vergeben solche Objekte an Industriemakler, die nicht kompetente Umnutzungsentwicklung beherrschen, und nur versuchen einen Projektentwickler als Käufer zu finden. Alte heruntergekommene Objekte lassen sich daher nur schwer und sehr langsam vermarkten. Die Lage Industriegebiet Inzerdorf ist geprägt von vielen kleinen Objekten, die nur durch Aufstocken bzw. Zubauten Umnutzungspotential ermöglichen. Als erste These wurde eine Aufstockung mit Containerlösung für studentischer Wohnen oder KMU Büroflächen untersucht. Die zweite These ist eine Aufstockung, mit Open Workspace, begrünter Dachterrasse für Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Die dritte These ist ähnlich, jedoch mit kleinen Nutzflächen für mehrere Mieter. Durch Markbeobachtungen und Recherchen wurden artgleiche Objekte nach Preis-Leistungsverhältnis verglichen, und auf Gemeinsamkeiten überprüft. Große Büroflächen über 250m² und mehr, können nur einem sehr selektiven Nutzerkreis angeboten werden, sind aber mit Dachterrassengestaltung und moderner Infrastruktur zu guten Preisen leichter positionierbar. Daher wurde einer Wohnbürogroßraumlösung der Vorzug gegeben. KMU Kleinbüros in energieautarken Container bzw. Studentenwohnungen haben eine starke Marktnachfrage, sind jedoch verwaltungstechnisch aufwendig und fluktuationsanfällig. Auf Grund der Gesamtproblematik wird für einen Dachausbau für diese Lösung abgeraten und die Risiken beschrieben. Der Adressat dieser Arbeit ist in vielen Fällen der Inhaber und seine Familie und weniger der Industriemakler. Es ist damit auch der Nachweis geführt, das unter Einbindung alternativer Energiegewinnung durch PV Anlagen, sowie durch alternative ökologische Bauweisen auch ein attraktiver und nachhaltiger Lebensraum geschaffen werden kann. Ökologische Vernetzung und ein Aufrechterhalten funktioneller Freizeitwerte im urbanen Raum kann auch in einer Umnutzung von alten Industrieobjekten funktionieren. Diese Arbeit soll aufzeigen und ermuntern, dass es sehr wohl möglich ist ein bestehendes Objekt durch Umnutzung erfolgreich dem Markt anzubieten, und im Gesamtwert und Ertrag zu steigern.12