Este trabajo trata de identificar los frenos y motores jurídicos a la competitividad de la agricultura, a partir de la legislación de  arrendamientos rústicos españolaUniversidad de Málaga. Campus de Excelencia Internacional Andalucía Tech

Zumaquero-Gil, Laura

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Repositorio Institucional Universidad de Málaga

CONGRÈS EUROPÉEN DE DROIT RURAL LILLE 2017 21-23 SEPTEMBRE “La réglementation du contrat de bail rural dans le droit espagnol: frein ou moteur à la competitivité de l’agriculture? Laura Zumaquero Gil  !Avant de commencer mon exposé, je voudrais remercier l’Organisation du Congrès de l’opportunité de participer à cette comission, dont l’objet est l’analyse des aspects, dans chaque législation européenne, constituent un frein ou un moteur à la compétitivité.  Pour évaluer le niveau de compétitivité du droit espagnol et sa repercussion dans le secteur agraire, je vais centrer mon exposé, comme a déjà indiqué la professeure Muñiz Espada, sur l’analyse de la réglementation des baux ruraux comme forme d’accès à la terre.   En Espagne, les baux ruraux sont actuellement réglementés par la Loi 49/2003, du 26 novembre, partiellement modifié en 2005. Cette Loi essaie de promouvoir la figure du bail, comme forme d’accès à la terre alternative à la propriété; dans un contexte où le prix d’achat de la terre est monté en flèche.  Il faut tenir en compte qu’entre 1998 et 2003 le prix moyen de la terre était passé de 6.125 euros/ha. à 8.553, en augmentant, comme vous pouvez le voir dans la présentation, jusqu’à atteindre en 2007 sa valeur la plus haute. Une augmentation très superieur à qui correspond, à la même periode, aux prix des baux ruraux.   Cette évolution des prix, joint aux autres facteurs, a provoqué une augmentation significative du nombre des contrats de bail, si nous les comparons avec d’autres formes d’accès à la terre. Alors qu’en 2003, selon les données de l’Institut Nationale des Statistiques, le nombre total des hectares en régime de bail rural n’arrive pas à 7.000.000, dans les annes suivantes le chiffre augmente, en atteignant en 2013 7.600.000 hectares. Par contre, le régime de propriété diminue de manièr importante.  Les dernièrs chiffres qui a été publié par le Ministère de l’Agriculture sont de l’anné 2015. Durant cette anné, le prix d’achat atteint les 10.451 euros/ha., après quelques années de légère baisse entre la period de 2008 à 2013.  Dans cette ligne de dynamisation du marché de la terre en régime de bail rural, la Loi de 2003 marque, entre ses objectifs prioritaires:   • Améliorer la compétitivité du secteur, en augmentant l’efficacité des exploitations • Garantir la continuité des exploitations • Assurer la stabilité aux locataires ruraux, ce qui se repercutera directement sur la modernisation des exploitations agraires !  	2Ces objectifs essayent d’être atteind à partir d’une politique de libéralisation du secteur. Nous cherchons à assouplir le régime de bail rural, ce qui est en lui-même à un aspect favorable à la compétitivité, en pouvant se qualifier comme une réglementation efficiente. Et cela pour plusieurs raisons: • La Loi supprime l’exigence de professionnalisme pour exercer l’activité agricole. Grâce à ceci, il y aura une augmentation des citoyens lambda qui pourront commencer ou continuer avec l’exploitation.  • Elle élimine les limites quantitatives établis par la réglémentation précedente pour eviter l’accumulation des terres à la même personne ou entreprise. Il permet l’entrée de grandes coorporations et la croissance des exploitations existantes.  • Elle contient une durée minimum du contrat du bail et il supprime les prorrogations forcées, en établissant un système d’extention tacite pour trois années. Cela fait que les locataires ruraux profitent d’une stabilité pour leurs exploitations et, par conséquence, ils décident d’améliorer la propriété car ils ont le temps suffisant pour les amortir. • Elle supprime les droits d’acquisition préferentielle, formes de limitation de la propriété, ce qui signifie qu’il n’existe pas de frein pour disposer du bien.  • Elle établit une réglementation des frais et des améliorations favorables au locataire, ce qui va à encourager la modernisation des exploitations. • Elle garantit la stabilité des baux ruraux, avec l’indépandence de la vente de la terre, et il permet la cession et la sous-location à différence du système anterieur.      !Dans ce contexte, à peine deux années après l’entrée en vigueur de la Loi de 2003, le législateur décide de reformer de manière substantielle le règlement des baux ruraux (bien que finalement il fait quelques retouches), avec l’objectif de l’augmentation des exploitations agraires viables.  Bien qu’ils sont nombreux les aspects que nous pouvons identifier comme favorables à la competitivité, il est vrai que la réforme de baux ruraux de 2005 rompt avec la politique de libéralisation en vigueur dans les dernières années, en introduisant des obstacles inneccesaires qui entravent les objetifs marqués. Dans ce sens, et de point de vue de la compétitivité, la rédaction originaire est plus favorable que la versión reformé de 2005.  Bien que la Loi de Baux Ruraux contienne divers points forts pour l’amélioration de la compétitivité, il faut mettre en relief par son importance: • La réglementation de la durée des contrats  • Les exigences de la Loi d’être locataire rural • Les réglements sur cession et sous-location • La réglementation des améliorations en faveur du locataire rural   	3!a. La réglementation de la durée des contrats des baux ruraux Par rapport à la durée des contrats, la Loi de Baux Ruraux établit, dans l’article 12, après la réforme de 2005, la durée minimum de cinq années pour les contrats de bail, en sustitution du délai de trois années, qui contenait la rédaction originaire, excessivement brève du point de vue des specialistes. Ce délai apparaît en plus renforcé pour les prorrogations facultatifs de cinq annés, qu’introduit la Loi de 2005.  Bien qu’il a été debattu la convennience d’éliminer cette durée, son maintien parait adequat en relation à la perspective de la protection du locataire. Le locataire a besoin de temps pour amortir le capital apporté et doter une certaine stabilité à son entreprise. Bien que un délai très brèf estimule les propriétaires à louer, cela provoque l’effet dissuasif des investissements et l’exploitation abusive de la terre. D’autre part, un délai de durée minimum trop long, décourage les proprietaires à louer et favorise des pratiques frauduleuses pour échapper à ce délai.  !b. Les exigences de la Loi d’être locataire rural  En relation aux conditions exigées par la Loi d’être locataire rural, bien que l’Exposé de Motifs de la Loi de 2005 parait exiger la condition professionnelle de l’agriculteur, il est vrai que si nous nous referons aux articles de la Loi, il n’existe pas cette exigence en general. La nouvelle Loi de Baux Ruraux définit simplement le cultivateur professionnel, de manière qu’il faut considérer que le locataire rural aura besoin de cette condition exigé dans certains cas exprimé par la Loi. Par exemple, pour exercer les droits d’acquisition preferentielle.  Cette extension de la condition de locataire à quelque personne, bien que ce n’est pas la finalité du législateur, est très positive si l’intention est l’accès à l’exploitation d’une plus grand nombre de personnes, qui remplacent celles qui ne veut pas continuer avec l’exploitation. Il est necessaire de prendre en compte les données vieillissante de la population rural et le désintérêt des jeunes, nés à la campagne, pour l’activité agraire. !c. La possibilité de cession et sous-location  L’autre aspect positif de la Loi, dès la perspective de la competitivité, est la possibilité de cession et sous-location. La Loi donne la liberté aux parties contratants d’accorder les règles qui seront applicables à cette matière. En tout cas, la Loi exige le consentement express du bailleur. De manière que, s’il n’y avait pas consentement, le contrat serait résilié.  L’inexistance de consentement sera seulement admis, après la reforme, en faveur de l’épouse ou descendant du locataire (art. 23.3).  !  	4d. La réglementation des améliorations en faveur du locataire rural En rapport aux questions abordées, l’étude de la réglementation des améliorations contenues dans la Loi des Baux Ruraux, prend une importance particulière du point de vue de la compétitivité, en promouvant les améliorations sur le fond ou l’exploitation.  L’actuelle Loi part d’un critère subjetif par rapport à qui est legitimé pour faire les améliorations. Dans le cas du locataire, la Loi établit la faculté de faire des améliorations qui sont caractéristique de l’entrepreneur agricole, dans le cours normal de son activité. Mais il devra realiser les améliorations qui sont imposées. Le locataire pourra demander une indemnisation au bailleur pour l’augmentation de la valeur du fond ou de l’exploitation, quand il avait le consentement du bailleur pour les realiser.  Dans le cas des améliorations utiles, la Loi reconnaît un crédit en faveur du locataire, s’il augmente la valeur du fond ou de l’éxploitation et s’ils subsitent à la fin du contrat. En absence d’accord, la créance pour les améliorations sera régie par les règles relatives au possesseur de bonne foi du Code Civil, qui donne l’option au propriétére entre payer la plusvalu ou les dépenses.  Dans les cas des améliorations d’embellissement, le locataire peut les retirer, si le bien ne souffre pas de dommages, et si le bailleur ne préfère pas payer le montant de la somme depensée.  Ce droit de remboursement est renforcé par le droit de rétention que la Loi reconnaît au possesseur de bonne foi. Néanmois, malgré les avantages de cette garantie, cette réglementation doit être révisée. L’insuffisance de son contenu et ses effets limités font d’elle une garantie peu utile et, dans certaines situations, inefficace, ne permettant pas au locataire s’approprier la récolte ou réaliser la valeur du bien, en cas de non paiement; en plus, d’avoir à assumer les frais de conservation pendant la periode d’exercise du droit de rétention.   ———————————————————— Bien que les aspects analysées montrent une claire tendance legislative vers l’amélioration de la compétitivité, la majorité des modifications introduites par la Loi de 2005 constituent un frein. Cette idée peut s’extraire de maniere plus claire de: • La réglementation relative à la limitation de l’extension des exploitations agraires • Les prévisions en matière de renovation générationnel  • La politique de retour des droits d’acquisition préférentielle !a’ Limitation de l’extension des exploitations agraires en cas de location  Bien que dans la nouvelle Loi de Baux Ruraux, la limitation quantitative de l’extension des exploitations agraires que le locataire rural peut cultiver a été supprimée, en accord avec les politiques de libéralisation que caractérise cette Loi, après la réforme de 2005, l’article 9 reprévoit une serie de limites quantitatives de la superficie loué.  La Loi se fait écho des critiques formulées par une parti de la doctrine, qui considerait que n’établire aucune limitation pourrait porter atteinte aux exploitations agraires familial.    	5Bien que notre législateur s’efforce à limiter l’entrée des grandes coorporations, il est vrai qu’il existe beaucoup des mécanismes pour éviter ces limites, à travers de l’exclusion de la loi special et l’application du régime de bail du Code Civil.  De plus, que se passe-t-il avec l’agriculteur, dont l’exploitation augmente? Devera-t-il-exclure ce régime pour pouvoir faire prosperer son exploitation et la rendre plus compétitive? C’est clair que la limitation peut avoir des conséquences négatives pour la competitivité de l’agriculture. Même s’il est vrai que les grandes exploitations pourraient expulser du marché les jeunes et petits agriculteurs, il est aussi vrai qu’il permet une plus grande compétitivité et rentabilité, ce qui correspond parfaitement avec les nouveaux objectifs de la politique communautaire.  !b’ Les prévisions en matière de renovation générationnel  En matière de renovation générationnel, la Loi des Baux Ruraux, dans sa dernière réforme, opte, selon l’Exposé de Motifs, pour la promotion du renouvellement des générations dans le secteur de l’agriculture. Cependant, si nous nous referons aux articles de la Loi, la Loi fait référence aux jeunes agriculteurs seulement sur quelques sujets. Mais la question est: est-ce-que ce critère garantit la continuité des exploitations?  Depuis la perspective de la compétitivité, cette solution ne peut pas être la plus pertinente pour toutes les situations, si nous pensons à la continuité des exploitations agraires. Dans ce sens, il faudra evaluer si cette personne est la plus adéquate pour prendre en charge l’exploitation, par rapport à ses qualités, et l’incorporer dans le texte de la Loi. !c’ La politique de retour des droits d’acquisition préférentielle  Par rapport à la politique de retour des droits d’acquisition préférentielle, la Loi de 2005 revient en faveur de l’agriculteur profesionnel, de certaines entités et, dans quelques cas, du jeune agriculteur, les droits d’acquisition préférentielle. Son introduction semble résulter, selon les spécialistes, de l’ampliation de la durée minimum du contrat du bail et que la loi veut la possibilité que certains locataires puissent augmenter son activité économique. Cependant, cette réforme manque de justification sufisante. L’ampliation du délai ne resulte pas significative, étant un obstacle a la liberté de circulation, en plus d’être contraire à la flexibilisation qui se réfère à l’Exposé de Motifs de la Loi. Il ne s’agit pas non plus de droits essentiels pour que le locataire rural puisse acceder à la terre.  Cette limitation va provoquer que le bailleur fasse un contrat avec une personne qui ne soit pas agriculteur professionnel, pour ne pas voir limitées ses facultés de disposition.  Il ne suffit pas d’introduire dans l’Exposé de Motifs la connexion existante entre les droits d’acquisition préférentielle et la favorisation de la movilité de la terre. Il est necessaire d’expliquer les motifs qui joint ces deux réalités. En plus, la Loi introduit une redaction confuse et manque de technique législative, ce qui montre clairement qu’il s’agit d’une matière qui aura mérite d’une plus grande réflexion.    	6CONCLUSIONS Ces sont seulement quelques aspects qui constituent un frein à la compétitivité et qui exigent une réforme urgente. A cela se joint le manque de rigueur au moment de légiférer, avec par exemples l’utilisation du terme «rescision», dans l’article 26, au lieu de «resolution» quand il fait réference aux cas de non-respect du contrat; ou d’identifer les droits d’acquisition préferentielle comme formes d’accès à la location. Il ne faut pas oublier que l’acquisition des objectifs fixés par la Loi n’est pas seulement une question de fond, mais aussi de forme. De telle manière que les objectifs ne seront pas été atteint, s’ils ne font pas attention à la technique législative.   Indepéndemment de la neccesité d’améliorer la technique législative, a mon avis, il est indispensable, pour améliorer la compétitivité dans cette matière, d’adopter les reformes suivants :  1º Supprimer les restrictions d’accès à la terre à l’égard du locataire 2º Éliminer les limitations aux exploitations agraires 3º Garantir la continuité des exploitations, en introduisant des politiques de rénovation gennerationelle plus adéquat à ces objetifs 4º Supprimer les droits d’acquisition préférentielle. Dans le cas d’opter pour la limitation : reformer les critères par rapport à son exercice, permettre l’exercice des droits préférentielle seulement dans certains contrats par rapport à sa durée ou exiger certains compromis d’exploitation  5º Inclure une réglementation complète des améliorations, en évitant le renvoie au Code Civil; en plus d’inclure la faculté du locataire de continuer dans l’exploitations du fond, dans le cas de non paiement de son crédit, à moins que les facultés qui composent le droit de rétention augmentent C’est seulement à partir de la combinaison d’une bonne technique législative et de mesures suffisantes qui eliminent les obstacles d’accès à la terre en regime de location et qui garantissent la continuité des exploitations agraires et la stabilité aux mains des locataires, nous pourrons atteindre le niveau de compétitivité souhaité.  Merci beaucoup pour votre attention. Je reste a votre disposition pour tout question que vous voudriez soulever.   !

La réglementation du contrat de bail rural dans le droit espagnol: frein ou moteur à la  competitivité de l’agriculture?

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