I byudviklingsområder er der både arealer, der bebygges, og arealer der har til formål at servicere de bebyggede arealer, for eksempel vejarealer, fællesarealer og arealer til tekniske foranstaltninger mv. En del af disse erhverver forsyningsvirksomhederne til etablering af forsyningsanlæg. Denne artikel vil belyse,  hvordan den fysiske planlægning af et område og erhvervelsestidspunktet påvirker værdien af arealer til disse tekniske anlæg

Christensen, Finn Kjær

Korgaard, Martin

Open Access Journals at Aalborg University

75Finn Kjær Christensen og Martin KorgaardTidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?Finn Kjær Christensena og Martin KorgaardbaLandinspektør, ph.d., Viborg KommunebLandinspektør, COWI A/SI byudviklingsområder er der både arealer, der bebygges, og arealer der har til formål at servicere de bebyggede arealer, for eksempel vejarealer, fællesarealer og arealer til tekniske foranstaltninger mv. En del af disse erhverver forsyningsvirksomhederne til etablering af forsyningsanlæg. Denne artikel vil belyse,  hvordan den fysiske planlægning af et område og erhvervelsestidspunktet påvirker værdien af arealer til disse tekniske anlæg.ABSTRACT Keywords:Arealerhvervelse, tekniske anlæg, værdi, fysisk planlægning, erhvervelsestids-punkt DOI: http://dx.doi.org/10.5278/ojs.tka.v122i47.9841. IntroduktionForsyningsvirksomhederne har en forpligtigelse til at forsyne nye boligområder med bl.a. vand, varme og spildevandsafledning, og derved følger ofte et behov for at erhverve  private arealer til ek-sempelvis et regnvandsbassin eller lignende. Men hvornår og hvordan skal man som forsyningsvirk-somhed forsøge at erhverve jorden for at få den til den bedst mulige pris. I det følgende skabes et generelt billede af arealers udvikling i værdi set i sammenhæng med udarbejdelsen af kommune-planen og lokalplaner. Dette holdes op imod, at erhvervelsen af jord enten kan ske ved frivillige aftaler eller ekspropriation. Det søges med andre ord at svare på, hvordan tidshorisonten i den fy-siske planlægning har indflydelse på værdien af arealer til tekniske anlæg, og hvilken indflydelse arealerhvervelsen kan have på prisen for jorden?2. Tidshorisonten og den fysiske planlægningTages der udgangspunkt i en parcelhusudstykning på barmark er den typiske situation, at et land-brugsareal inddrages i kommuneplanen som et areal, hvorpå byen på sigt skal udvikle sig. Når tiden nærmer sig den faktiske udvikling, vil områ-det blive lokalplanlagt. Efter denne todelte plan-proces byggemodnes arealet, og de enkelte par-celhusgrunde sættes til salg og bebygges. I forbindelse med kommuneplanlægningen og lokalplanlægningen er det væsentligt at have for øje, at der sker et skift i både den ”tilladte anven-delse” (arealets udnyttelsesmuligheder) og den ”faktiske anvendelse” (det som arealet rent fak-tisk bruges til) efterhånden, som planprocessen skrider frem. Udgangspunktet for processen er her et land-brugsareal, hvorfor den faktiske og tilladte anven-delse i begyndelsen er landbrugsdrift. Når arealet inddrages i kommuneplanen, og i denne udlægges til boligformål, begynder der at ske en ændring i den tilladte anvendelse. Kommuneplanen skaber ikke som sådan byggemuligheder, men er nærme-re en indikation på kommende byggemuligheder (Christensen & Aunsborg, 2011). Lokalplanen derimod vil være et udtryk for konkrete bygge-muligheder, og den nye tilladte anvendelse bliver håndfast (Christensen & Aunsborg, 2011). I for-hold til arealer, der skal anvendes til fx et regn-Tidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning, Årg. 122, Nr. 47, 1-7 (2014)76Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?Tidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)vandsbassin, er det vigtig, at notere sig hvordan den tilladte anvendelse ændrer sig undervejs i planprocessen. I kommuneplanen vil hele area-let typisk være udlagt til bolig. Når lokalplanen derimod udarbejdes, vil der ske en fordeling af udnyttelsesmulighederne – noget bliver udlagt til bolig andet til vej, fællesareal og forsyningsan-læg (Christensen & Aunsborg, 2013). Den fakti-ske anvendelse af arealet vil være uændret under kommuneplanprocessen og lokalplanprocessen. Den vil først ændre sig, når området byggemod-nes og bebygges. Det kan i princippet være mange år efter lokalplanens vedtagelse. Netop den ”tilladte anvendelse” og den ”fakti-ske anvendelse” er væsentlig at have i tankerne, når der ses på planlægningens betydning for are-alets værdi.3. Planlægningens betydning for arealets værdiI det følgende belyses udviklingen i arealernes værdi fra landbrugsjord til udstykket boligområ-de.3.1 LandbrugsjordInden planlægningen påbegyndes vil hele området have en værdi, der som udgangspunkt modsvarer dets eksisterende anvendelse – oftest landbrugs-drift (Christensen, 2011). Værdien af landbrugs-jord ligger i intervallet 13-20 kr./m². Erfaringerne fra konkrete handler og kendelser fra ekspropria-tionskommissionerne viser, at prisen afhænger af forhold som arealets størrelse og udformning, den geografiske placering og jordbundskvaliteten mv. 3.2 Arealer udlagt i kommuneplanenNår området er udlagt i en vedtaget kommune-plan, begynder den fremtidige tilladte anvendelse af få betydning for værdien. Der sker derfor en værdistigning, når området optages i kommune-planen til boligformål (Christensen, 2011). Som nævnt ovenfor giver kommuneplanen ikke kon-krete byggemuligheder, men den indikerer, at dis-se kommer i en overskuelig fremtid. Størrelsen af denne værdistigning vil afhænge både af an-vendelsen, der tillades, og områdets attraktivitet i øvrigt (Christensen, 2011; Nielsen et.al, 2005). Værdistigninger på baggrund af kommuneplanen kaldes ofte forventningsværdi.Til etablering af den kommende Aarhus Let-bane blev der i 2013 eksproprieret arealer nord for Aarhus, der var udlagt som perspektivareal til byudvikling i kommuneplanen. Ejerne af en ræk-ke ejendomme ankede erstatningsudmålingen til Taksationskommissionen, der i en utrykt kendel-se fastlagde erstatningerne til hhv. 40 og 50 kr./m². Der blev taget udgangspunkt i en pris på god bynært landbrugsjord på 20 kr./m². Forventnings-værdien – eller værdistigningen på baggrund af kommuneplanen – blev altså fastlagt til hhv. 20 og 30 kr./m². Gradueringen skyldtes, at realiserin-gen af planlægningen var mere aktuel på en del af arealerne. Heraf må følge, at hvis Aarhus Kom-mune havde vedtaget kommuneplanrammer for området, var forventningsværdien givetvis blevet større, da realiseringen så var endnu mere aktuel.Et modsat eksempel ses i U.2008.2823H, hvor Højesteret fastslog, at et jomfrueligt, men bynært, Figur 1: Viser sammenhængen mellem ”tilladt anvendelse”, ”faktisk anvendelse” og processen omkring planlæg-ning og realisering af et nyt parcelhusområde.77Finn Kjær Christensen og Martin KorgaardTidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)landbrugsareal, der blev overført til byzone og ud-lagt til offentlige formål i en lokalplan ikke skulle tillægges en forventningsværdi. Da der ikke havde været gjort gældende at kommune planlægningen havde medført en forventning om bedre udnyt-telse og da zoneoverførslen var sket i ekspropri-ationsforberedende lokalplan kunne ejeren ikke have nogen forventning om en stor fortjeneste ved salg af arealerne til private aktører.Kommuneplanens påvirkning af arealværdien er afhængig af, hvad planen udlægger området til, og hvor aktuel realiseringen af planlægningen er. Der kan altså ikke fastlægges en standardsats for hverken forventningsværdi eller værdistig-ninger generelt på baggrund af kommuneplanen. Anvendelsen til bolig i kommuneplanen vil er-faringsmæssigt medføre den højeste værdi. Det hænger sammen med, at salg af byggegrunde som udgangspunkt giver et højt økonomisk afkast på det frie marked. Derudover har planlægningens aktualitet som nævnt en betydning for forvent-ningsværdien. Da kommuneplanens bestemmelser er over-ordnede og ikke er rettet mod specifikke arealer indenfor et udlagt område, vil der som udgangs-punkt ske den samme værdistigning for hele om-rådet.  3.3 Lokalplanlagte arealerMed lokalplanen kommer de konkrete byggemu-ligheder, og for området som helhed vil der ske en mærkbar værdistigning (Christensen & Aunsborg, 2012). Den tilladte anvendelse slår igennem, og er afgørende for arealets værdi på dette stadie i processen (Christensen & Aunsborg, 2012). Her tænkes både på selve anvendelsen men også om-fanget af byggemulighederne.  Men der gemmer sig en væsentlig detalje i, at værdien af et areal er afhængig af, hvilken anven-delse der er tilladt. Det gør en forskel på værdien om arealet, der ønskes erhvervet, er udlagt til bo-lig, vej eller fællesareal/teknisk anlæg. Der sker altså en fordeling af byggemuligheder og derfor også en fordeling af arealværdierne (Christen-sen & Aunsborg, 2012). Det vil konkret betyde, at arealet til byggegrunde stiger væsentlig i værdi (Christensen, 2011; Nielsen et.al, 2005). Det vil også betyde, at arealer til f.eks. veje og fællesare-aler ikke stiger i værdi. Værdien af sådanne are-aler vil som udgangspunkt være den værdi, som arealet havde inden planen blev vedtaget (Jensen, 2010). Der vil derfor ofte opstå en situation, hvor arealer til vej eller fællesareal/teknisk anlæg, vil stige i værdi, når kommuneplanen vedtages og falde i værdi igen, når lokalplanen vedtages.Der er set tilfælde, hvor forsyningsselskaberne har undgået at erhverve arealer og lodsejer har måtte stille arealer til rådighed for forsyningssel-skaberne. Det ses for eksempel i MAD.2010.2757, hvor det blev fastslået, at ejeren af et kommende boligområde ikke kan kræve areal til regnvands-bassin overtaget, når dette er en forudsætning for, at området kunne udvikles med nye boliger, og bassinet kun skal anvendes af området. 3.4. Hvornår er det billigst? Udgangspunktet for et jordkøb er, at købesummen skal modsvare værdien af arealet. Når nu værdien af arealet ændrer sig undervejs i processen, er der måske nogle tidspunkter, der er bedre end andre at købe på. Et af de billigste tidspunkter er formo-dentlig, mens arealet stadig er et uplanlagt stykke landbrugsjord, men omvendt må købet nødven-digvis vente til processen er så langt henne, at det relevante areal kan identificeres. Med udgangspunkt i et eksempel med et areal til regnvandsbassin, som en del af en parcelhusud-stykning på barmark, så sker der følgende udvik-ling i arealets anvendelse:Tilladt anvendelseLandbrugsjord LandbrugsdriftKommuneplanlagt areal BoligformålLokalplanlagt areal Fællesareal til forsynings-virksomhed Figur 2: Viser ”tilladt anvendelse” for tekniske area-ler som arealer til regnvandsbassin i løbet af planpro-cessen.Når området lokalplanlægges, opnås både, at arealet, der er behov for kan endeligt identifice-res, og at arealværdien vil være lav, på grund af den tilladte anvendelse til forsyningsanlæg. Det 78Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?Tidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)følger af den fordeling af værdi og udnyttelses-muligheder, som lokalplanen er udtryk for. Area-ler til forsyningsvirksomhed, for eksempel regn-vandsbassiner, har derfor en anderledes udvikling i værdi end de arealer, der kan udnyttes til bebyg-gelse. Sidstnævnte bliver dyrere jo længere hen i byudviklingsprocessen man kommer. Det er ikke tilfældet for arealer til forsyningsvirksomheder. Det kan derfor, set fra et forsyningsselskabs side, være en god ide at sikre sig, at arealer som de skal anvende bliver udpeget i lokalplanen. Derved kan ejerne af lokalplanområdet ikke argumentere for, at afståelse af det pågældende fjerner mulighed for salg af arealer til boligformål. Den betydning planlægning har for værdien af tekniske arealer, kan opsummeres i figur 3 neden-for. 4. Fremgangsmåden ved arealerhvervelserneI de foregående afsnit er det afdækket, hvad den fysiske planlægning har af betydning for værdi-en af et areal til et teknisk anlæg. Det belyses nu, hvilken betydning fremgangsmåden til erhvervel-se af arealet kan have på prisen.Ved frivillige aftaler kan lodsejere, der har et areal til et fremtidigt teknisk anlæg forlange, hvil-ken som helst pris for arealet. På samme vis kan der aftales hvilken som helst pris, man kan blive enige om. Det skal dog nævnes, at forsyningsvirk-somhederne er forpligtede til at købe deres varer, herunder arealer og rettigheder, til den rette pris. Det kan derfor være vanskeligt, at finde et sagligt argument for at indgå en frivillig aftale med en lodsejer, der forlanger overpris for sine arealer. Er kommunen lodsejer er de dog ligeledes bundet af et krav saglighed, hvorfor de både skal  købe og sælge jord til markedsprisen. (Garde & Revsbech, 2011, ss. 59-62).1Når lodsejerne skal tvangsafstå et areal ved en ekspropriation, bliver prisfastsættelsen påvirket af erstatningspraksis. I disse tilfælde tilbydes lods-ejeren en erstatning efter gældende retspraksis for sammenlignelige sager. Hvis de berørte lodsejere ikke kan acceptere den tilbudte erstatning, skal Figur 3: Viser hvordan områdets værdi udvikler sig i løbet af planprocessen, samt den forskellige værdiudvikling der finder sted for arealer udlagt til bolig og arealer udlagt til fællesareal, tekniskareal m.v.79Finn Kjær Christensen og Martin KorgaardTidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)taksationsmyndighederne, eller i sidste ende dom-stolene, fastlægge den endelige erstatning, som lodsejeren ikke kan modsætte sig. Hvis arealet er solgt til markedsprisen, er der principielt ikke for-skel på den sum man får ved hhv. frit salg og ved ekspropriation.Ekspropriationsprocessen ved Aarhus Letba-ne er et godt eksempel på at der kan være for-skel mellem et areals værdi, når der handles på markedsvilkår, og når der fastlægges erstatninger ved en ekspropriation efter praksis fra sammen-lignelige sager. På nogle af de berørte arealer har en investor  tinglyst købsoptioner, hvor der er fastlagt en m²-pris på 450 kr. for de arealer, som taksationskommissionen fastlagde til en værdi på hhv. 40 og 50 kr./m². Prisen i købsoptioner-ne  må skyldes optionshaverens forventning om en økonomisk fortjeneste ved den fremtidige by-udvikling, samt at optioner ofte indgås med den forudsætning, at der opnås bedre udnyttelsesmu-ligheder end de eksisterende planer. Erstatnings-fastsættelsen i forbindelse med en ekspropriation må nødvendigvis tage udgangspunkt i den vedtag-ne planlægning. Både ekspropriations- og taksati-onskommissionen afviste at lade købsoptionerne danne grundlag for erstatningsudmålingen, da der ikke var konkrete handler i området, og i sammen-lignelige sager, der understøttede dette prisniveau. Hvis arealerne skulle købes ved en frivillig aftale, ville ejeren næppe have accepteret en pris under købsoptionens niveau, hvilket ville have været en betragtelig overpris. Som nævnt er der ingen øvre grænse for, hvad en grundejer kan forlange for arealer, når der ude-lukkende handles på frie markedsvilkår. Et for-syningsselskab kan derfor, alt efter forhandlings-mulighederne ende med at betale en højere pris i forhold erstatningspraksis for lignende sager. I det perspektiv kan ekspropriation virke attraktiv og være effektiv, omvendt er der også omkostninger forbundet med at gennemføre en ekspropriation.Den frie prisdannelse er naturligvis et uundgåe-ligt vilkår for forsyningsvirksomhederne, hvis der ikke er en ekspropriationsmulighed til det givne projekt. Er der en ekspropriationsmulighed kan denne inddrages i strategien for erhvervelsen af arealerne. Også selv om man ønsker at købe are-alerne ved frivillige aftaler med lodsejerne. Når der er den fornødne lovhjemmel til ekspropriation og kommunen ellers ville gennemføre en ekspro-priation, kan der laves frivillige aftaler på ekspro-priationslignende vilkår. Dette gør, at erstatnings-provenuet kan være skattefrit for lodsejeren jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Det kan godt være et incitament for lodsejeren til at indgå en frivillig aftale, da det ofte er et krav fra deres side, at de ikke vil betale skat af erstatningspro-venuet, hvis der skal afgives arealer til et projekt. 5. KonklusionDet må ud fra ovenstående konkluderes, at det er den lokalplanlagte jord til tekniske anlæg, der rummer flest fordele for forsyningsvirksomheder-ne. Dette bringer lokalplanen i en central position når forsyningsvirksomheder skal erhverve jord til for eksempel regnvandsbassin, idet arealets værdi er afhængig af, hvordan arealet er udpeget i lokal-planen. Er det udpeget som jord der kan bebyg-ges vil værdien være høj, mens en udpegning som fællesareal eller areal til teknisk formål vil have en lavere værdi. Som MAD.2010.2757indike-rer, kan der i nogle situationer argumenteres for, at forsyningsvirksomhederne ikke skal erhverve ejendomsretten til arealer til et regnvandsbassin i et lokalplanlagt areal. Principielt burde det ikke gøre nogen forskel på prisen om arealet erhverves i fri handel eller eks-proprieres. Det forudsætter dog, at den frie handel sker til markedsprisen, hvilket der ikke er nogen garanti for. Da forsyningsvirksomhederne ikke må betale overpris for deres varer, kan det i nogle situatio-ner være nødvendigt at ekspropriere de fornødne arealer. Derved sikres, at lodsejerne får den ret-te erstatning for arealer. Både kommunen og evt. taksationskommissionen skal så tage hensyn til arealets planlægningsmæssige anvendelsesmulig-heder, når erstatningen skal fastlægges. Noter1 Med mindre de samtidig varetager infrastrukturhensyn        eller planlægningsmæssige hensyn.ReferencerChristensen, F. K., 2011. When Property Value Changes 80Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?Tidsskrift for Kortlægning og Arealforvaltning Årg. 122, Nr. 47 (2014)During Urban Development - Models and Factors. Aal-borg University.Christensen, F. K. & Aunsborg, C., 2013. Lokalplaners fordeling af byggemuligheder. Tidsskrift for Miljø, Nr. 12, s. 413-421.Christensen, F. K. & Aunsborg, C., 2012. Lokalplanens fordeling af ejendomsværdier. Kart og Plan, 2-2012, ss. 104-113. Christensen, F. K. & Aunsborg, C., 2011. Lokalplaner og byggeret. Tidsskrift for Miljø,  Nr. 12, ss. 418-427.Garde, J. & Revsbech, K., 2011. Kommunalret, 3 udg., Jurist og Økonomforbundets Forlag Jensen, O. F., 2010. Lokalplaners betydning ved udmå-ling af ekspropriationserstatning. Ugeskrift for retsvæ-sen, 2010(42), ss. 355-364.Jensen, O. F., 2012. Overtagelse på begæring ved lokal-planpålæg. Ugeskrift for retsvæsen, 2012(4), ss. 27-36.Nielsen, A. M., Christensen, F. K. & Pedersen, M. B., 2005. Kommuneplanens påvirkning af ejendomsmarke-det – påvirkes grundens markedsværdi? Afgangsprojekt. Aalborg Universitet.Ejendomsavancebeskatningsloven - LBK nr. 1200 af 30/09/2013 Bekendtgørelse af lov om beskatning af for-tjeneste ved afståelse af fast ejendom.Vejloven - LBK nr. 1048 af 03/11/2011 Bekendtgørelse af lov om offentlige vejeU.2008.2823MAD.2010.2757KFE2011.226 KFE2010.174

Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?

https://journals.aau.dk/index.php/tka/article/download/984/772

Værdien af arealer til tekniske anlæg – hvornår er de billigst?

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Open Access Journals at Aalborg University