Gallerani, V.

Firenze University Press: E-Journals

I 
. . . . .  , ..,. .. 
i 
Il valore di avviamento nella stima degli arboreti 
di Vittorio Gallerani 
1. Un caso di valutazione d’impresa: la stima degli arboreti 
La tesi che si vuole <{ in primis D dimostrare è che la valuta- 
zione degli arboreti rientri nella casistica della valutazione delle 
imprese. La stima di un frutteto, infatti, non può limitarsi a con- 
siderare solamente il valore patrimoniale dell’immobile (suolo e 
soprassuolo), ma deve inevitabilmente tenere conto della gestione 
dello stesso. E non di una gestione qualsiasi, ma di quel mix di fat- 
tori produttivi e di prodotti, che in larga misura risulta predeter- 
minato dalle modalità con cui I’arboreto è stato realizzato. 
Specie, varietà e sistema di allevamento condizionano stretta- 
mente le modalità di esecuzione delle operazioni colturali (lavora- 
zioni al terreno, potatura, raccolta, ecc.) e di commercializzazione 
del prodotto (vendita allo stato fresco, trasformazione industriale, 
ecc.). 
Diversamente da quanto avviene per la valutazione di un ter- 
reno nudo, che presenta un’ampia potenzialità produttiva compren- 
dente un’estesa gamma di ordinamenti aziendali e di indirizzi col- 
turali, per l’arboreto sono le scelte passate, che in misura preva- 
lente condizionano quelle presenti e future. E sono proprio tali 
scelte ed i flussi di reddito che ne derivano a determinare il rap- 
porto di scambio del bene sul mercato. 
2. II valore di avviamento come causa della divergenza tra it red- 
diti passati >> e it redditi futuri» 
La metodologia classica suggerita dalla letteratura estimativa 
indica per la valutazione delle colture arboree in un anno inter- 
67 
I 
medio del ciclo produttivo due diversi procedimenti di stima ': 
la stima in base ai <( redditi passati )> e la stima in base ai << redditi 
futuri ». 
Per consentire di considerare separatamente il valore del suolo 
da quello del soprassuolo, i due procedimenti possono essere così 
formulati *: 
1 
qi-" 
dove : 
V m , r p  = Valore del suolo e del soprassuolo in un anno m interme- 
dio del ciclo produttivo, determinato in base ai redditi 
passati; 
V m , r f  = Valore del suolo e del soprassuolo in un anno intermedio 
del ciclo produttivo, determinato in base ai redditi futuri; 
S p  = Valore delle spese; 
Pr = Valore delle produzioni; 
B f  
i 
q 
La coincidenza tra i risultati ottenuti con i due procedimenti 
di stima si verifica a condizione che l'investimento sia ordinario, 
ovverossia che non dia luogo a profitti3. 
Questa condizione può essere espressa in termini di reddito, 
di valore e di saggio di fruttosità. 
La stima in base ai <{ redditi passati )> e quella in base ai << red- 
diti futuri )> portano al medesimo risultato a condizione che si veri- 
fichi una delle seguenti ipotesi: 
= Redditività del suolo (mancati redditi); 
= 1, 2, 3 ,  .... n anni del ciclo produttivo; 
= (1 + r )  ed r = saggio di interesse. 
, 1 Non si considera il terzo procedimento di stima detto del << ciclo fittizio D in quanto rappresenta una diversa formulazione del procedimento di stima in base 
ai <{ redditi futuri », che può essere applicato solamente nell'ipotesi del ritorno 
all'infinito dell'arboreto sullo stesso terreno. 
2 Gallerani V., Stima degli impianti arborei, Genio Rurale, n. 3 ,  1980. 
3 Di Cocco E., Della valutazione dei miglioramenti fondiari, Rivista di Estimo 
agrario e Genio rurale, 1950; Gaiierani V., OP. cit. 
68 
- il reddito ritraibile dal terreno nudo risulti uguale al reddito 
medio annuo fornito dall’arboreto; 
- il valore di mercato del terreno nudo coincida con il valore di 
capitalizzazione del reddito periodico fornito dall’arboreto; 
- il saggio di rendimento interno dell’investimento corrisponda al 
saggio di interesse utilizzato nei procedimenti di stima. 
La realizzazione delle ipotesi precedentemente indicate verifica 
l’assenza di profitto. 
Nella valutazione degli arboreti, si può fare riferimento a questa 
condizione eliminando le cause, che possono generare il profitto: 
andamento particolarmente favorevole o sfavorevole del mercato e 
stagionale, straordinarietà di gestione ‘. 
Ora, mentre per i fenomeni stagionali e di mercato, nonché per 
la gestione del frutteto si può fare riferimento a condizioni di annul- 
lamento del profitto, non ugualmente è possibile fare relativamente 
alle modalità di esecuzione dell’impianto. In termini più espliciti, 
varietà e sistema di allevamento sono dati di fatto e non ipotetici 
e pertanto la loro eventuale straordinarietà determina l’insorgenza 
del profitto e di conseguenza la divergenza tra i valori accertati 
mediante il procedimento di stima in base ai redditi passati >> e 
quello in base ai G redditi futuri ». 
I1 quesito che sorge a questo punto è se sia legittimo capitaliz- 
zare tale profitto vale a dire se esso possa concorrere alla forma- 
zione del valore dell’immobile. 
La risposta è affermativa nella misura in cui i profitti di gestione 
risultino da scelte tecniche incorporate iiell’investimento. E ciò sem- 
bra assolutamente verosimile in molti casi se si considera che in 
frutticoltura la tecnologia si articola per <( pacchetti di tecniche >> 
in larga misura vincolati alle modalità di esecuzione dell’impianto. 
In questa prospettiva appare del tutto legittimo procedere alla 
capitalizzazione di tale profitto in quanto essa viene chiaramente 
ad assumere la fisionomia ed il significato di valore di avviamento. 
II valore di avviamento risulta dalla differenza tra il valore di 
capitalizzazione del flusso di redditi forniti dall’immobile ed il rela- 
4 Antonietti A., Il  prezzo d’uso dei beni fondiari, Edizioni Agricole, Bologna, 
5 De Benedictis M., Gxentino V., Economia dell’azienda agraria, I1 Mulino, 
1952. 
1979. 
69 
! , . .  
tivo valore patrimoniale. Nel caso dell’arboreto, la stima in base ai 
<( redditi futuri >> si identifica chiaramente con il valore di capita- 
lizzazione. La stima in base ai <( redditi passati )> fornisce, almeno 
limitatamente ai primi anni del ciclo, il valore patrimoniale del- 
l’investimento come somma del valore di mercato del suolo e del 
valore del soprassuolo, stimato in base al costo. Successivamente 
all’anno di << massimo esborso », la stima in base ai <( redditi pas- 
sati >> perde progressivamente di significato economico ed il costo 
può essere determinato solamente ricorrendo a qualche espediente 
come, ad esempio, il procedimento del <( costo ammortizzato D ‘. 
3 .  Una proposta di procedimento d i  stima mediante il saggio di 
rendimento interno 
Non si ritiene in questa sede di effettuare un’approfondita ed 
esauriente analisi delle metodologie di determinazione del valore di 
avviamento delle imprese. Per illustrare il procedimento di stima 
che si intende proporre con questo scritto sono sufficienti alcune 
sintetiche osservazioni. 
I1 principio informatore generale, che caratterizza i diversi me- 
todi di valutazione del valore di avviamento consiste, in estrema 
sintesi, nell’uso di un criterio di cautela, che consenta di tenere 
in adeguato conto il grado di rischiosità a cui sono soggetti i sovra- 
redditi o profitti, che appunto danno luogo alla formazione del valore 
di avviamento. 
A tal fine sono utilizzati molteplici procedimenti estimativi, 
più o meno sofisticati e complessi, ma in ogni caso tali da condurre 
ad una valutazione per difetto del valore di avviamento. Questo 
obiettivo può essere sostanzialmente realizzato in tre modi: a) con- 
siderare solamente una quota del valore di avviamento; b) adottare 
un elevato saggio di sconto dei redditi; c) ridurre la durata del 
reddito 
L’adozione di criteri prudenziali nella valutazione del valore di 
avviamento nel caso specifico delle colture arboree da frutto appare 
pienamente giustificata, in quanto i profitti generati dall’introdu- 
6 Di Cocco E., OP. cit. 
7 Guatri L., La valutazione delle aziende, Giuffré Editore, 1981. 
70 
I 
zione delle innovazioni tecnologiche sono destinati a scomparire in 
un tempo più o meno lungo ad opera degli operatori concorrenti 
ed imitatori degli <( innovatori )> ’. 
Trattando in generale dei miglioramenti fondiari, il Di Cocco 
individuò e descrisse chiaramente tali problematiche, anche se non 
le ricondusse esplicitamente all’aspetto dell’avviamento del’impresa ’. 
La proposta metodologica che si intende suggerire con questo 
scritto è orientata verso l’adozione di un elevato saggio di interesse, 
che permetta di tenere conto del grado di incertezza dei redditi. 
In particolare, si suggerisce di adottare il saggio di rendimento in- 
terno, il quale, per definizione, verifica la coincidenza tra il costo 
dell’investimento ed il valore scontato dei redditi al lordo di am- 
mortamenti e di interessi. Proprio per questa prerogativa, l’uso del 
saggio di rendimento interno porta alla coincidenza tra i risultati 
ottenuti con il procedimento di stima in base ai <( redditi passati >> 
e quelli ottenuti con il procedimento in base ai redditi futuri ». 
4. Analisi d i  alcuni casi applicativi 
Per verificare la rispondenza della metodologia proposta, si sono 
effettuate alcune applicazioni inerenti alla valutazione di pereti ubi- 
cati nella provincia di Ferrara, delle varietà Abate Fétel, Kaiser e 
Conference lo. Le stime sono riferite al 1981. Per tutte le varietà 
il valore del terreno nudo è stato valutato in 25 milioni di lire per 
ettaro. Si è inoltre considerato un tasso di interesse <( normale )> 
per le colture arboree pari al 3,5%, 
Nelle Tab. n. 1, n. 2 e n. 3 sono riportati, per le tre varietà, 
i flussi di reddito ed i valori di suolo e soprassuolo determinati con 
i procedimenti dei <( redditi passati )> e dei <( redditi futuri », utiliz- 
zando sia il tasso di interesse e normale », sia il relativo saggio di 
rendimento interno. 
8 Gallerani V., La valzltazione degli investimenti frutticoli (Procedimenti meto- 
dologici), Genio Rurale, n. 6, 1982. 
9 Op. citl. 
10 Le produzioni e le spese relative a ciascun anno del ciclo produttivo sono 
state elaborate dai dati desunti da: Alvisi F., Malagoli C., Pirnzzoli C., Regazzi D., 
Costi di produzione e di condizionamento delle pere in Emilia-Romagna e nel Veneto, 
Centro Operativo Ortofrutticolo di Ferrara, 1982. 
71 
. - -  i 
I 
I valori degli arboreti sono riportati anche nelle figure n. 1, 
n. 2, n. 3. Dall’esame di queste figure si possono trarre alcune inte- 
ressanti osservazioni. 
La varietà Abate Fétel, per la quale è stato determinato un sag- 
gio di rendimento interno pari al 3,85% e ,  cioè, prossimo al sag- 
gio definito <( normale », presenta valori del soprassuolo poco diffe- 
TAB. 1 
Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà ABATE FÉTEL (O00 di L./Ha) 
Anni 
O 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
24 
- 
- 9.816 
- 2.301 
- 2.582 
- 2.723 
- 1.440 
512 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.818 
1.165 
512 
31 
Vm, rP 
( r  = 3,5%) 
25.000 
34.816 
37.460 
40.479 
43.743 
45.840 
46.057 
44.977 
43.858 
42.707 
41.503 
40.263 
38.979 
37.651 
36.276 
34.853 
33.381 
31.856 
30.279 
28.646 
26.956 
25.207 
24.049 
23.504 
23.421 
Vm, rf 
( r  = 3,5%) 
25.000 
35.532 
38.201 
41.245 
44.537 
46.661 
46.907 
45.856 
44.769 
43.643 
42.478 
41.272 
40.024 
38.732 
37.395 
36.012 
34.580 
33 .O97 
31.563 
29.975 
28.332 
26.631 
25.523 
25.030 
25.000 
Vm, r p  = Vm r,  f 
(IRR = 3,85%) 
25.000 
34.816 
37.494 
40.557 
43.879 
46.046 
46.345 
45.348 
44.314 
43.240 
42.125 
40.966 
39.763 
38.514 
37.217 
35.869 
34.470 
33.017 
3 1.508 
29.940 
28.314 
26.624 
25.521 
25.030 
25.000 
renziati, qualunque sia il procedimento di stima adottato. In  questo 
caso, infatti, l’investimento si presenta come ordinario e quindi non 
si manifesta chiaramente un valore di avviamento. 
Per la varietà Kaiser, che ha un saggio di rendimento interno 
pari a11’8,27 % , si evidenzia una netta diff erenziazione tra il pro- 
cedimento in base ai <( redditi futuri D e quello in base ai (( redditi 
passati D. Per quest’ultimo i valori rappresentati hanno significate 
economico fino all’anno di <( massimo esborso ». Successivamente 
72 
--- 
I . .  
si è perciò provveduto a determinare il valore dell’arboreto con il 
procedimento del costo ammortizzato (V,, ca).  L’adozione del sag 
gio di rendimento interno consente di attenuare notevolmente il 
Vm 
(milioni d 
5 0  
4 0  
30  
, 
20 
O 
I /Ha. i 
8 ‘-.--- 
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 
Anni 
FIG. 1 
Valore di un pereto della varietà ABATE FÉTEL 
valore del soprassuolo, portandolo su livelli più realistici ed alli- 
neati con le quotazioni di mercato. Di conseguenza è possibile per- 
venire ad una più confacente valutazione del valore di avviamento. 
73 
Le osservazioni fatte per la varietà Kaiser, risultano ancora più 
evidenti se si considera la varietà Conference, per la quale il saggio 
di rendimento interno calcolato è del 30,6%. I1 valore dell’arbo- 
reto stimato in base ai << redditi futuri », utilizzando il saggio nor- 
male >> del 3,5%, risulta nettamente fuori dalla realtà, toccando 
TAB. 2 
Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà KAISER (O00 di L./Ha) 
Anni 
O 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
24 
Pr - ( S p  + Bf) 
- 
- 9.816 
- 2.301 
- 2.579 
- 2.582 
- 1.076 
848 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
2.772 
1.917 
1.490 
42 1 
vm, rP 
( r  = 3,5%) 
25.000 
34.816 
37.459 
40.474 
43.598 
45.325 
45.188 
43.122 
40.984 
38.771 
36.480 
34.109 
31.656 
29.116 
26.488 
23.767 
20.952 
18.037 
15.021 
11.900 
8.669 
5.324 
2.718 
449 - 
25.000 
46.524 
49.578 
53.017 
56.580 
58.761 
59.094 
57.515 
55.881 
54.189 
52.438 
50.626 
48.750 
46.809 
44.800 
42.720 
40.568 
38.341 
36.035 
33.649 
31.180 
28.623 
26.832 
25.407 
25.000 
Vm, r p  = Vm r,  f 
( IRR = 8,27%) 
25.000 
34.816 
37.927 
41.574 
45.527 
48.299 
49.376 
48.619 
47.798 
46.910 
45.949 
44.908 
43.781 
42.560 
41.239 
39.809 
38.261 
36.584 
34.769 
32.804 
30.677 
28.374 
26.735 
25.389 
25.000 
una punta di 180 milioni di lire per ettaro al quinto anno. Per con- 
tro l’utilizzazione del saggio di rendimento interno consente di per- 
venire a quotazioni attendibili, di poco superiori a 60 milioni di 
lire per ettaro, che evidenziano un consistente valore di avviamento, 
giustificato dall’elevato apprezzamento che la varietà trova attual- 
mente sul mercato e dagli elevati standard produttivi. 
74 
. . .  
60 
50 
4 0  
30 
20 
10 
O 
va// 
(milioni di L./Ha.) 
\ , 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ a di awiaminto , \ 
\ 
\ 
\ 
\ , 
'\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\ 
\\ '. 
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 1  12 13 14 15 lo 17 18 19 20 21 22 23 24 
A i i i i i  
FIG. 2 
Valore di un pereto deiia varietà KAISER 
75 
. .  . .  . ._.,.. _ .  . .  . . .  
. . . . . . . . . . . - i  . . . . ., ..... - .. . , . ..,._ . . . . . . . . .. . _. 
Sulla base delle applicazioni effettuate, possiamo concludere che 
il metodo del e rendimento interno D qui presentato consente in 
molti casi di pervenire ad una quantificazione del valore degli arbo- 
TAB. 3 
Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà CONFERENCE (O00 di L./Ha) 
Anni 
O 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
24 
Pr - (SP + B j )  
- 
- 9.816 
- 2.301 
- 2.229 
- 839 
2.911 
7.502 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
12.092 
10.256 
8.420 
6.125 
Vm, YP 
( r  = 3,5%) 
25.000 
34.816 
37.460 
40.126 
41.494 
39.160 
32.153 
20.311 
8.055 
- - 
- 
- - 
- - 
- 
- 
- - - 
- - 
- 
- 
25.000 
157.761 
164.709 
171.827 
177.805 
180.242 
178.174 
171.443 
164.476 
157.268 
149.803 
142.080 
134.084 
125.810 
117.246 
108.383 
99.209 
89.714 
79.887 
69.716 
59.189 
48.293 
38.852 
30.917 
25.000 
Vm, up = V m  r, j 
( I R R  = 30,60%) 
25.000 
34.816 
40.120 
46.976 
54.540 
60.667 
64.080 
63.946 
63.771 
63.543 
63.245 
62.856 
62.348 
61.684 
60.817 
59.685 
58.206 
56.275 
53.753 
50.459 
46.157 
40.539 
35.038 
29.690 
25.000 
reti obiettiva e rispondente alla realtà. La qualcosa può risultare di 
notevole ausilio per i Periti estimatori, in quanto nella valutazione 
degli arboreti molto raramente si può disporre di adeguate quota- 
zioni di mercato sulle quali basare un procedimento di stima com- 
parativo. 
76 
, ... i 
Vrn 
,/ 1 vm,rp = v;,rf 
(IRR = 30 6%) 
di awiamento 
\ 
O 
O I 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2  13 1 4  15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 
Anni 
FIG. 3 
Valore di un pereto della varietà CONFERENCE 
77 


Il valore di avviamento nella stima degli arboreti

V. Gallerani

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I . . . . .  , ..,. .. i Il valore di avviamento nella stima degli arboreti di Vittorio Gallerani 1. Un caso di valutazione d’impresa: la stima degli arboreti La tesi che si vuole <{ in primis D dimostrare è che la valuta- zione degli arboreti rientri nella casistica della valutazione delle imprese. La stima di un frutteto, infatti, non può limitarsi a con- siderare solamente il valore patrimoniale dell’immobile (suolo e soprassuolo), ma deve inevitabilmente tenere conto della gestione dello stesso. E non di una gestione qualsiasi, ma di quel mix di fat- tori produttivi e di prodotti, che in larga misura risulta predeter- minato dalle modalità con cui I’arboreto è stato realizzato. Specie, varietà e sistema di allevamento condizionano stretta- mente le modalità di esecuzione delle operazioni colturali (lavora- zioni al terreno, potatura, raccolta, ecc.) e di commercializzazione del prodotto (vendita allo stato fresco, trasformazione industriale, ecc.). Diversamente da quanto avviene per la valutazione di un ter- reno nudo, che presenta un’ampia potenzialità produttiva compren- dente un’estesa gamma di ordinamenti aziendali e di indirizzi col- turali, per l’arboreto sono le scelte passate, che in misura preva- lente condizionano quelle presenti e future. E sono proprio tali scelte ed i flussi di reddito che ne derivano a determinare il rap- porto di scambio del bene sul mercato. 2. II valore di avviamento come causa della divergenza tra it red- diti passati >> e it redditi futuri» La metodologia classica suggerita dalla letteratura estimativa indica per la valutazione delle colture arboree in un anno inter- 67 I medio del ciclo produttivo due diversi procedimenti di stima ': la stima in base ai <( redditi passati )> e la stima in base ai << redditi futuri ». Per consentire di considerare separatamente il valore del suolo da quello del soprassuolo, i due procedimenti possono essere così formulati *: 1 qi-" dove : V m , r p  = Valore del suolo e del soprassuolo in un anno m interme- dio del ciclo produttivo, determinato in base ai redditi passati; V m , r f  = Valore del suolo e del soprassuolo in un anno intermedio del ciclo produttivo, determinato in base ai redditi futuri; S p  = Valore delle spese; Pr = Valore delle produzioni; B f  i q La coincidenza tra i risultati ottenuti con i due procedimenti di stima si verifica a condizione che l'investimento sia ordinario, ovverossia che non dia luogo a profitti3. Questa condizione può essere espressa in termini di reddito, di valore e di saggio di fruttosità. La stima in base ai <{ redditi passati )> e quella in base ai << red- diti futuri )> portano al medesimo risultato a condizione che si veri- fichi una delle seguenti ipotesi: = Redditività del suolo (mancati redditi); = 1, 2, 3 ,  .... n anni del ciclo produttivo; = (1 + r )  ed r = saggio di interesse. , 1 Non si considera il terzo procedimento di stima detto del << ciclo fittizio D in quanto rappresenta una diversa formulazione del procedimento di stima in base ai <{ redditi futuri », che può essere applicato solamente nell'ipotesi del ritorno all'infinito dell'arboreto sullo stesso terreno. 2 Gallerani V., Stima degli impianti arborei, Genio Rurale, n. 3 ,  1980. 3 Di Cocco E., Della valutazione dei miglioramenti fondiari, Rivista di Estimo agrario e Genio rurale, 1950; Gaiierani V., OP. cit. 68 - il reddito ritraibile dal terreno nudo risulti uguale al reddito medio annuo fornito dall’arboreto; - il valore di mercato del terreno nudo coincida con il valore di capitalizzazione del reddito periodico fornito dall’arboreto; - il saggio di rendimento interno dell’investimento corrisponda al saggio di interesse utilizzato nei procedimenti di stima. La realizzazione delle ipotesi precedentemente indicate verifica l’assenza di profitto. Nella valutazione degli arboreti, si può fare riferimento a questa condizione eliminando le cause, che possono generare il profitto: andamento particolarmente favorevole o sfavorevole del mercato e stagionale, straordinarietà di gestione ‘. Ora, mentre per i fenomeni stagionali e di mercato, nonché per la gestione del frutteto si può fare riferimento a condizioni di annul- lamento del profitto, non ugualmente è possibile fare relativamente alle modalità di esecuzione dell’impianto. In termini più espliciti, varietà e sistema di allevamento sono dati di fatto e non ipotetici e pertanto la loro eventuale straordinarietà determina l’insorgenza del profitto e di conseguenza la divergenza tra i valori accertati mediante il procedimento di stima in base ai redditi passati >> e quello in base ai G redditi futuri ». I1 quesito che sorge a questo punto è se sia legittimo capitaliz- zare tale profitto vale a dire se esso possa concorrere alla forma- zione del valore dell’immobile. La risposta è affermativa nella misura in cui i profitti di gestione risultino da scelte tecniche incorporate iiell’investimento. E ciò sem- bra assolutamente verosimile in molti casi se si considera che in frutticoltura la tecnologia si articola per <( pacchetti di tecniche >> in larga misura vincolati alle modalità di esecuzione dell’impianto. In questa prospettiva appare del tutto legittimo procedere alla capitalizzazione di tale profitto in quanto essa viene chiaramente ad assumere la fisionomia ed il significato di valore di avviamento. II valore di avviamento risulta dalla differenza tra il valore di capitalizzazione del flusso di redditi forniti dall’immobile ed il rela- 4 Antonietti A., Il  prezzo d’uso dei beni fondiari, Edizioni Agricole, Bologna, 5 De Benedictis M., Gxentino V., Economia dell’azienda agraria, I1 Mulino, 1952. 1979. 69 ! , . .  tivo valore patrimoniale. Nel caso dell’arboreto, la stima in base ai <( redditi futuri >> si identifica chiaramente con il valore di capita- lizzazione. La stima in base ai <( redditi passati )> fornisce, almeno limitatamente ai primi anni del ciclo, il valore patrimoniale del- l’investimento come somma del valore di mercato del suolo e del valore del soprassuolo, stimato in base al costo. Successivamente all’anno di << massimo esborso », la stima in base ai <( redditi pas- sati >> perde progressivamente di significato economico ed il costo può essere determinato solamente ricorrendo a qualche espediente come, ad esempio, il procedimento del <( costo ammortizzato D ‘. 3 .  Una proposta di procedimento d i  stima mediante il saggio di rendimento interno Non si ritiene in questa sede di effettuare un’approfondita ed esauriente analisi delle metodologie di determinazione del valore di avviamento delle imprese. Per illustrare il procedimento di stima che si intende proporre con questo scritto sono sufficienti alcune sintetiche osservazioni. I1 principio informatore generale, che caratterizza i diversi me- todi di valutazione del valore di avviamento consiste, in estrema sintesi, nell’uso di un criterio di cautela, che consenta di tenere in adeguato conto il grado di rischiosità a cui sono soggetti i sovra- redditi o profitti, che appunto danno luogo alla formazione del valore di avviamento. A tal fine sono utilizzati molteplici procedimenti estimativi, più o meno sofisticati e complessi, ma in ogni caso tali da condurre ad una valutazione per difetto del valore di avviamento. Questo obiettivo può essere sostanzialmente realizzato in tre modi: a) con- siderare solamente una quota del valore di avviamento; b) adottare un elevato saggio di sconto dei redditi; c) ridurre la durata del reddito L’adozione di criteri prudenziali nella valutazione del valore di avviamento nel caso specifico delle colture arboree da frutto appare pienamente giustificata, in quanto i profitti generati dall’introdu- 6 Di Cocco E., OP. cit. 7 Guatri L., La valutazione delle aziende, Giuffré Editore, 1981. 70 I zione delle innovazioni tecnologiche sono destinati a scomparire in un tempo più o meno lungo ad opera degli operatori concorrenti ed imitatori degli <( innovatori )> ’. Trattando in generale dei miglioramenti fondiari, il Di Cocco individuò e descrisse chiaramente tali problematiche, anche se non le ricondusse esplicitamente all’aspetto dell’avviamento del’impresa ’. La proposta metodologica che si intende suggerire con questo scritto è orientata verso l’adozione di un elevato saggio di interesse, che permetta di tenere conto del grado di incertezza dei redditi. In particolare, si suggerisce di adottare il saggio di rendimento in- terno, il quale, per definizione, verifica la coincidenza tra il costo dell’investimento ed il valore scontato dei redditi al lordo di am- mortamenti e di interessi. Proprio per questa prerogativa, l’uso del saggio di rendimento interno porta alla coincidenza tra i risultati ottenuti con il procedimento di stima in base ai <( redditi passati >> e quelli ottenuti con il procedimento in base ai redditi futuri ». 4. Analisi d i  alcuni casi applicativi Per verificare la rispondenza della metodologia proposta, si sono effettuate alcune applicazioni inerenti alla valutazione di pereti ubi- cati nella provincia di Ferrara, delle varietà Abate Fétel, Kaiser e Conference lo. Le stime sono riferite al 1981. Per tutte le varietà il valore del terreno nudo è stato valutato in 25 milioni di lire per ettaro. Si è inoltre considerato un tasso di interesse <( normale )> per le colture arboree pari al 3,5%, Nelle Tab. n. 1, n. 2 e n. 3 sono riportati, per le tre varietà, i flussi di reddito ed i valori di suolo e soprassuolo determinati con i procedimenti dei <( redditi passati )> e dei <( redditi futuri », utiliz- zando sia il tasso di interesse e normale », sia il relativo saggio di rendimento interno. 8 Gallerani V., La valzltazione degli investimenti frutticoli (Procedimenti meto- dologici), Genio Rurale, n. 6, 1982. 9 Op. citl. 10 Le produzioni e le spese relative a ciascun anno del ciclo produttivo sono state elaborate dai dati desunti da: Alvisi F., Malagoli C., Pirnzzoli C., Regazzi D., Costi di produzione e di condizionamento delle pere in Emilia-Romagna e nel Veneto, Centro Operativo Ortofrutticolo di Ferrara, 1982. 71 . - -  i I I valori degli arboreti sono riportati anche nelle figure n. 1, n. 2, n. 3. Dall’esame di queste figure si possono trarre alcune inte- ressanti osservazioni. La varietà Abate Fétel, per la quale è stato determinato un sag- gio di rendimento interno pari al 3,85% e ,  cioè, prossimo al sag- gio definito <( normale », presenta valori del soprassuolo poco diffe- TAB. 1 Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà ABATE FÉTEL (O00 di L./Ha) Anni O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 - - 9.816 - 2.301 - 2.582 - 2.723 - 1.440 512 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.818 1.165 512 31 Vm, rP ( r  = 3,5%) 25.000 34.816 37.460 40.479 43.743 45.840 46.057 44.977 43.858 42.707 41.503 40.263 38.979 37.651 36.276 34.853 33.381 31.856 30.279 28.646 26.956 25.207 24.049 23.504 23.421 Vm, rf ( r  = 3,5%) 25.000 35.532 38.201 41.245 44.537 46.661 46.907 45.856 44.769 43.643 42.478 41.272 40.024 38.732 37.395 36.012 34.580 33 .O97 31.563 29.975 28.332 26.631 25.523 25.030 25.000 Vm, r p  = Vm r,  f (IRR = 3,85%) 25.000 34.816 37.494 40.557 43.879 46.046 46.345 45.348 44.314 43.240 42.125 40.966 39.763 38.514 37.217 35.869 34.470 33.017 3 1.508 29.940 28.314 26.624 25.521 25.030 25.000 renziati, qualunque sia il procedimento di stima adottato. In  questo caso, infatti, l’investimento si presenta come ordinario e quindi non si manifesta chiaramente un valore di avviamento. Per la varietà Kaiser, che ha un saggio di rendimento interno pari a11’8,27 % , si evidenzia una netta diff erenziazione tra il pro- cedimento in base ai <( redditi futuri D e quello in base ai (( redditi passati D. Per quest’ultimo i valori rappresentati hanno significate economico fino all’anno di <( massimo esborso ». Successivamente 72 --- I . .  si è perciò provveduto a determinare il valore dell’arboreto con il procedimento del costo ammortizzato (V,, ca).  L’adozione del sag gio di rendimento interno consente di attenuare notevolmente il Vm (milioni d 5 0  4 0  30  , 20 O I /Ha. i 8 ‘-.--- O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Anni FIG. 1 Valore di un pereto della varietà ABATE FÉTEL valore del soprassuolo, portandolo su livelli più realistici ed alli- neati con le quotazioni di mercato. Di conseguenza è possibile per- venire ad una più confacente valutazione del valore di avviamento. 73 Le osservazioni fatte per la varietà Kaiser, risultano ancora più evidenti se si considera la varietà Conference, per la quale il saggio di rendimento interno calcolato è del 30,6%. I1 valore dell’arbo- reto stimato in base ai << redditi futuri », utilizzando il saggio nor- male >> del 3,5%, risulta nettamente fuori dalla realtà, toccando TAB. 2 Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà KAISER (O00 di L./Ha) Anni O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Pr - ( S p  + Bf) - - 9.816 - 2.301 - 2.579 - 2.582 - 1.076 848 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 2.772 1.917 1.490 42 1 vm, rP ( r  = 3,5%) 25.000 34.816 37.459 40.474 43.598 45.325 45.188 43.122 40.984 38.771 36.480 34.109 31.656 29.116 26.488 23.767 20.952 18.037 15.021 11.900 8.669 5.324 2.718 449 - 25.000 46.524 49.578 53.017 56.580 58.761 59.094 57.515 55.881 54.189 52.438 50.626 48.750 46.809 44.800 42.720 40.568 38.341 36.035 33.649 31.180 28.623 26.832 25.407 25.000 Vm, r p  = Vm r,  f ( IRR = 8,27%) 25.000 34.816 37.927 41.574 45.527 48.299 49.376 48.619 47.798 46.910 45.949 44.908 43.781 42.560 41.239 39.809 38.261 36.584 34.769 32.804 30.677 28.374 26.735 25.389 25.000 una punta di 180 milioni di lire per ettaro al quinto anno. Per con- tro l’utilizzazione del saggio di rendimento interno consente di per- venire a quotazioni attendibili, di poco superiori a 60 milioni di lire per ettaro, che evidenziano un consistente valore di avviamento, giustificato dall’elevato apprezzamento che la varietà trova attual- mente sul mercato e dagli elevati standard produttivi. 74 . . .  60 50 4 0  30 20 10 O va// (milioni di L./Ha.) \ , \ \ \ \ \ a di awiaminto , \ \ \ \ \ , '\ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \\ '. O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 1  12 13 14 15 lo 17 18 19 20 21 22 23 24 A i i i i i  FIG. 2 Valore di un pereto deiia varietà KAISER 75 . .  . .  . ._.,.. _ .  . .  . . .  . . . . . . . . . . . - i  . . . . ., ..... - .. . , . ..,._ . . . . . . . . .. . _. Sulla base delle applicazioni effettuate, possiamo concludere che il metodo del e rendimento interno D qui presentato consente in molti casi di pervenire ad una quantificazione del valore degli arbo- TAB. 3 Flussi di reddito e valore di un pereto della varietà CONFERENCE (O00 di L./Ha) Anni O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Pr - (SP + B j )  - - 9.816 - 2.301 - 2.229 - 839 2.911 7.502 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 12.092 10.256 8.420 6.125 Vm, YP ( r  = 3,5%) 25.000 34.816 37.460 40.126 41.494 39.160 32.153 20.311 8.055 - - - - - - - - - - - - - - - - 25.000 157.761 164.709 171.827 177.805 180.242 178.174 171.443 164.476 157.268 149.803 142.080 134.084 125.810 117.246 108.383 99.209 89.714 79.887 69.716 59.189 48.293 38.852 30.917 25.000 Vm, up = V m  r, j ( I R R  = 30,60%) 25.000 34.816 40.120 46.976 54.540 60.667 64.080 63.946 63.771 63.543 63.245 62.856 62.348 61.684 60.817 59.685 58.206 56.275 53.753 50.459 46.157 40.539 35.038 29.690 25.000 reti obiettiva e rispondente alla realtà. La qualcosa può risultare di notevole ausilio per i Periti estimatori, in quanto nella valutazione degli arboreti molto raramente si può disporre di adeguate quota- zioni di mercato sulle quali basare un procedimento di stima com- parativo. 76 , ... i Vrn ,/ 1 vm,rp = v;,rf (IRR = 30 6%) di awiamento \ O O I 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2  13 1 4  15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Anni FIG. 3 Valore di un pereto della varietà CONFERENCE 77 

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Il valore di avviamento nella stima degli arboreti

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