Cappa, F.

Firenze University Press: E-Journals

Riduzione dei redditi presunti dei terreni in presenza di vincoli 
Francesco Cappa’ 
I1 mio intervento, dato che rappresento qui la Proprietà Fondiaria, prende in 
considerazione l’oggetto di questo convegno “catasto e fiscalità”, con riguardo agli 
immobili rurali. 
In questo paese vige ancora un sistema di tassazione su redditi presunti; e la pre- 
sunzione, come è noto, si ricava dall’estimo catastale attribuito agli immobili rurali. 
Questo sistema di tassazione, che vive da moltissimo tempo, ha indubbi pregi 
di semplicità sia per il contribuente dichiarante che per il fisco impositore. 
E, per conservarne la semplicità, si considera che il reddito imponibile derivan- 
te dall’estimo catastale tiene già conto delle spese occorrenti per la produzione del 
reddito, spese che quindi non rappresentano mai componenti negativi. 
Questo sistema ha continuato a vivere anche quando il bene terra, del quale gli 
estimatori catastali hanno calcolato il presunto reddito, ha cominciato ad essere fre- 
quentemente, come vedremo quasi universalmente, penalizzato da vincoli limitativi 
della fruizione della più varia natura. 
Prendiamo ad esempio un ettaro qualsiasi di terreno; il suo estimo catastale, da 
molti anni, ha continuato ad aumentare creando conseguentemente maggiore aggravi0 
tributario. 
Ma tutto questo è avvenuto e avviene senza minimamente tener conto dei vin- 
coli alla fruibilità. 
Dicevamo prima che nel nostro ordinamento i vincoli ai terreni sono continuati 
a crescere e sono della più varia natura. 
Partiamo dai vincoli paesistici stabiliti dalla legge 1497 del 1939; una legge la 
cui applicazione da parte dei Giudici è divenuta sempre più rigorosa; e poichè il 
nostro Paese, per fortuna, è molto bello, sono molti i terreni che finiscono di cadere 
sotto questo vincolo. 
Poi seguiamo con i vincoli di carattere idrogeologico; e siccome sono molti gli 
immobili a cadere in zone considerate “di pericolo”, molti sono i terreni che ricadono 
in questo ambito. 
Ma poi, ancora, sono cominciate le istituzioni di parchi, aree protette e così via; 
il tutto nella legge quadro 6/12/1991 n. 394. 
E non è finita: è intervenuta la c.d. legge Galasso (431 del 1985) che vincola aree 
a certe distanze da fiumi, torrenti e coste in generale, nonché le aree boscate; e da 
ultimo la legge n. 153/1989 che, istituendo le autorità di bacino dei fiumi, ha assog- 
gettato a gravose pianificazioni di nuovo molto limitative della fruizione, immense 
aree nei bacini fluviali. 
1) Federazione Nazionale deila Proprietà Fondiaria. 
183 
Ho cercato di riassumere le principali norme vincolistiche, a costo di apparire 
prolisso, ma perché ci si aweda della loro importanza e dell'impatto economico molto 
pesante sui beni a cui si riferiscono, beni che, come accennavo sono la gran parte. 
Quello che vorrei porre in risalto, in questa sede, è che il sistema fiscale che 
colpisce i beni rurali, non tiene invece in alcun conto questa realtà. La ragione va 
probabilmente ricercata nel fatto che il calcolo degli estimi è opera del Ministero del- 
le Finanze, forse con qualche concerto dell'ex Ministero dell'Agricoltura, mentre i 
vincoli sono posti, a seconda dei casi, dai Ministeri dell'Ambiente o dei Lavori Pub- 
blici; e, come si usa dire, la mano destra non sa quello che fa la sinistra. 
Ma è un fatto indiscutibile che, se la fiscalità immobiliare deve rimanere basata 
su redditi potenziali presunti, non si può più non tenere conto di questi vincoli che 
penalizzano, a volte in modo radicale, la capacità del bene tassato di produrre quel 
reddito a cui la tassazione è commisurata. 
E questa necessità non deve venir meno neppure se i vincoli venissero final- 
mente indennizzati; ad oggi questo, almeno in pratica non accade, perché i tipi di 
vincoli di cui ho parlato sono considerati solo conseguenti al modo di essere di quel 
tipo di proprietà, per cui la collettività non porrebbe in realtà alcun vincolo autoritativo, 
ma solo constaterebbe l'esistenza di vincoli che sarebbero in re ipsa. 
Solo la legge quadro sui parchi ha fatto un passo verso la indennizzabilità, ma è così 
difficile da applicare che non mi consta sia, almeno frequentemente, stata applicata. 
Ma anche se questo problema venisse finalmente risolto come sembra voler dire 
il recepimento della Convenzione Europea dei diritti dell'uomo, fra cui è espressa- 
mente indicata la proprietà, nei trattati UE, questo non risolverebbe il problema fi- 
scale; il primo problema ha infatti natura patrimoniale (ristoro per la perdita 
patrimoniale), mentre il secondo ha natura economica (incide, cioè, sulla redditività, 
e quindi la capacità di contribuire, del bene). 
Per stare nel tema di questo convegno, dobbiamo parlare dell'impatto fiscale; 
orbene per non violare il principio contenuto nell'art. 53 della Costituzione, occorre 
che la tassazione sulla base di estimi catastali preveda un congruo abbattimento del 
reddito presunto a fronte di vincoli che limitino la fruizione del bene. 
Questo se si vuole procedere secondo un'equa concezione del rapporto fra red- 
dito e contributo come appunto vuole l'art. 53 della Costituzione. 
Se poi, invece, la realtà fosse che si voglia solo defraudare quella particolare 
categoria di cittadini che sono i proprietari di terra, allora non resterebbe che rasse- 
gnarci a vivere in un Paese, con tutto il rispetto, non civile; ed è una cosa che ancora 
ci ostiniamo a non credere. 
Siamo illusi? 
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Riduzione dei redditi presunti dei terreni in presenza di vincoli

F. Cappa

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Riduzione dei redditi presunti dei terreni in presenza di vincoli Francesco Cappa’ I1 mio intervento, dato che rappresento qui la Proprietà Fondiaria, prende in considerazione l’oggetto di questo convegno “catasto e fiscalità”, con riguardo agli immobili rurali. In questo paese vige ancora un sistema di tassazione su redditi presunti; e la pre- sunzione, come è noto, si ricava dall’estimo catastale attribuito agli immobili rurali. Questo sistema di tassazione, che vive da moltissimo tempo, ha indubbi pregi di semplicità sia per il contribuente dichiarante che per il fisco impositore. E, per conservarne la semplicità, si considera che il reddito imponibile derivan- te dall’estimo catastale tiene già conto delle spese occorrenti per la produzione del reddito, spese che quindi non rappresentano mai componenti negativi. Questo sistema ha continuato a vivere anche quando il bene terra, del quale gli estimatori catastali hanno calcolato il presunto reddito, ha cominciato ad essere fre- quentemente, come vedremo quasi universalmente, penalizzato da vincoli limitativi della fruizione della più varia natura. Prendiamo ad esempio un ettaro qualsiasi di terreno; il suo estimo catastale, da molti anni, ha continuato  ad aumentare creando conseguentemente  maggiore aggravi0 tributario. Ma tutto questo è avvenuto e avviene senza minimamente tener conto dei vin- coli alla fruibilità. Dicevamo prima che nel nostro ordinamento i vincoli ai terreni sono continuati a crescere e sono della più varia natura. Partiamo dai vincoli paesistici stabiliti dalla legge 1497 del 1939; una legge la cui applicazione da parte dei Giudici è divenuta sempre più rigorosa; e poichè il nostro Paese, per fortuna, è molto bello, sono molti i terreni che finiscono di cadere sotto questo vincolo. Poi seguiamo con i vincoli di carattere idrogeologico; e siccome sono molti gli immobili a cadere in zone considerate “di  pericolo”, molti sono i terreni che ricadono in questo ambito. Ma poi, ancora, sono cominciate le istituzioni di parchi, aree protette e così via; il tutto nella legge quadro 6/12/1991 n. 394. E non è finita:  è intervenuta la c.d. legge Galasso (431 del 1985) che vincola aree a certe distanze da fiumi, torrenti e coste in generale, nonché le aree boscate; e da ultimo la legge n. 153/1989 che, istituendo le autorità di bacino dei fiumi, ha assog- gettato a gravose pianificazioni di nuovo molto limitative della fruizione, immense aree nei bacini fluviali. 1) Federazione Nazionale deila Proprietà Fondiaria. 183 Ho cercato di riassumere le principali norme vincolistiche, a costo di apparire prolisso, ma perché ci si aweda della loro importanza e dell'impatto economico molto pesante sui beni a cui si riferiscono, beni che, come accennavo sono la gran parte. Quello che vorrei porre in risalto, in questa sede, è che il sistema fiscale che colpisce i beni rurali, non tiene invece in alcun conto questa realtà. La ragione va probabilmente ricercata nel fatto che il calcolo degli estimi è opera del Ministero del- le Finanze, forse con qualche concerto dell'ex  Ministero dell'Agricoltura, mentre i vincoli sono posti, a seconda dei casi, dai Ministeri dell'Ambiente o dei Lavori Pub- blici; e, come si usa dire, la mano destra non sa quello che fa la sinistra. Ma è un fatto indiscutibile che, se la fiscalità immobiliare deve rimanere basata su redditi potenziali presunti, non si può più non tenere conto di questi vincoli che penalizzano, a volte in modo radicale, la capacità del bene tassato di produrre quel reddito a cui la tassazione è commisurata. E questa necessità non deve venir meno neppure se i vincoli venissero final- mente indennizzati; ad oggi questo, almeno in pratica non accade, perché i tipi di vincoli di cui ho parlato sono considerati solo conseguenti al modo di essere di quel tipo di proprietà, per cui la collettività non porrebbe in realtà alcun vincolo autoritativo, ma solo constaterebbe l'esistenza di vincoli che sarebbero in re ipsa. Solo la legge quadro sui parchi ha fatto un  passo verso la indennizzabilità, ma è così difficile da applicare che non mi consta sia, almeno frequentemente, stata applicata. Ma anche se questo problema venisse finalmente risolto come sembra  voler dire il recepimento della Convenzione Europea dei diritti dell'uomo, fra cui è espressa- mente indicata la proprietà, nei trattati UE, questo non risolverebbe il problema fi- scale; il primo problema ha infatti natura patrimoniale (ristoro per la perdita patrimoniale),  mentre il secondo ha natura economica (incide, cioè, sulla redditività, e quindi la capacità di contribuire, del bene). Per stare nel tema di questo convegno, dobbiamo parlare dell'impatto fiscale; orbene per non violare il principio contenuto nell'art. 53 della Costituzione, occorre che la tassazione sulla base di estimi catastali preveda un congruo abbattimento del reddito presunto a fronte di vincoli che limitino la fruizione del bene. Questo se si vuole procedere secondo un'equa concezione del rapporto fra red- dito e contributo come appunto vuole l'art. 53 della Costituzione. Se poi, invece, la realtà fosse che si voglia solo defraudare quella particolare categoria di cittadini che sono i proprietari di terra, allora non resterebbe che rasse- gnarci a vivere in un Paese, con tutto il rispetto, non civile; ed è una cosa che ancora ci ostiniamo a non credere. Siamo illusi? 184 

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Riduzione dei redditi presunti dei terreni in presenza di vincoli

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