Gabba, Alberto

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La servitù neli'estimo intermedio 
A. Gabba* 
In modo analogo al diritto, si può adottare per l'estimo la dizio- 
ne di intermedio per rifarsi a quei primi scritti in argomento apparsi 
sul finire del Medio Evo agli esordi dell'età moderna. 
In questo contesto figura pure lo sviluppo delle servitù prediali, 
colto e valutato nei rapporti col dominio dei beni, che vede una 
sempre maggiore definizione delle sue limitazioni. 
La servitù come oggetto di stima è bene avvertita fino dal primo 
consolidarsi dell'estimo; una solida testimonianza è nel trattato di 
Nicola Festasio apparso nel 1569', ove si precisa come debbano de- 
scriversi i beni mobili, immobili, i diritti, le azioni e le imprese. 
Per questa forma di diritto immateriale e talora reale, nella sua 
distinzione in categorie di servitù personali, delle cose e miste, l'ope- 
ra di stima risulta necessaria sia nel procedere del suo instaurarsi, sia 
una volta consolidata per ogni atto che richieda la determinazione 
del suo valore. 
Sui fondamenti di ogni stima primeggia nell'opera del Festasio 
la considerazione che un bene o un servizio valgono tanto quanto si 
possono ritrovare inscritti nei libri dell'estimo, che ne comprovano 
necessariamente il dominio e il possesso, note queste formate per 
pubblica disposizione da pubblici funzionari e diligentemente con- 
servati a disposizione dei cittadini. 
Per quanto riguarda poi i metodi per la valutazione, condizioni 
e scopi motivano i procedimenti, prevalentemente impostati sul valo- 
re del bene in funzione dei frutti ritraibili o su quello in via sussidia- 
ria presunto in base a venti anni di redditi previa deduzione delle 
spese; in caso incerto si tiene conto delle compere, cioè dei valori di 
mercato, 
* Prof. Ordinario di Estimo ed Esercizio professionale nell'università di Milano. 
(1) N. Festasio, Tractatus de aestimo et collectis, Mutinae, apud Pauium Gadaldium et 
hates, 1569. 
169 
Un ampio riesame dell'ars aestimnutoriu viene ripreso qualche decen- 
nio più tardi, nel 1675, dal Glusiano2 nella cui opera compare pure il 
calcolo del cinque per cento del valore nella incertezza per la tassazione 
di beni, presumendo la possibilità di percepire un tale importo di reàdi- 
to, mentre una analoga percentuale si può ancora richiedere per un bene 
ceduto nell'attesa del suo integrale pagamento. 
Nel riconoscimento di tali valori in queste condizioni può tro- 
varsi un approccio per la determinazione del diritto di servitù, per la 
cui sussistenza è necessario "che esistano e siano in commercio i due 
fondi, dominante e servente" con la condizione che "non appartenga- 
no entrambi allo stesso proprietario". 
E' interessante pure notare come per l'esistenza della servitù, 
per un vantaggio futuro, sia indispensabile richiamarsi al requisito 
dell'utilità, quale determinante del suo contenuto, in aderenza al 
processo economico dell'utilizzazione dei beni; è con quest'ultimo 
che viene introdotto nell'estimo il valore di mercato e il valore di 
capitalizzazione del reddito, che consentono in effetti di determinare 
l'utilità e quindi anche il valore del diritto di servitù. 
Per questo esercizio viene ancora previsto il rispetto di quanto 
da tempo stabilito oppure nell'attualità convenuto sulle condizioni 
della disponibilità dei beni conforme alla volontà dei disponenti, 
eccettuando gli stati di colpa, con l'indennizzo dei danni e la 
corresponsione degli interessi. 
I due aspetti economici del giusto prezzo, precisati dal Glusiano, 
bene si adattano a configurare questi diritti, l'uno legittimo viene 
definito con legge civile e per editto del principie, l'altro, quello 
naturale, su cui tutti convengono anche con tacito consenso e si 
manifesta l'interesse dei più. 
Per le servitù il Glusiano ennuncia il carattere comune della 
indivisibilità, "servitus omnis individua", non potendosi farne un eser- 
cizio pro quota od estinguerla in parte. 
Le due grandi categorie in cui esse si trovano distinte: le urbane 
e le rustiche, non le ripartiscono fin da quei tempi in modo definitivo, 
in quanto ne rinveniamo negli antichi trattati talune di carattere 
spiccatamente urbano esposte tra quelle rustiche e viceversa; mentre 
altre possono essere presenti in entrambe le partizioni. 
(2) G.C. Glusiano, Tractatus de precio et aestimatione secundum ius civile, Mediolani, apud 
Hieronymum Bordonum, 1615. 
170 
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, 
Queste servitù si trovano descritte in dettaglio in alcune opere 
di quell’epoca e tra esse fanno spicco per la loro completezza e valenza 
quelle di Bartolomeo Cipolla3 e di Francesco Maria Pecchio4, scritte 
con un divario di circa cento anni, che intercorre tra i trattati De 
Servitutibuc urbanorum pruediorum e De servitutibue rue ticorum 
pruediorum del primo autore, impressi in primo luogo a Roma e a 
Perugia nel 1473-74 e l’opera De servitutibue del Pecchio apparsa nel 
1689. 
Nei primi due trattati, pur ampiamente attenti ed esaurienti, 
non si fa parola alcune di procedimenti di stima per le servitù di 
qualsiasi genere esse siano, tanto da potere presupporre che le note 
che vi hanno riservato i precedenti testi del Festasio e del Glusiano 
possano venire richiamate per intero, sia pure con le considerazioni 
specifiche che ognuna di esse merita nell’analisi dei fatti e dei dati 
che comporta. 
Infatti in queste opere sono messe in buona evidenza le singolari 
condizioni in cui viene a manifestarsi ogni specie di servitù, elementi 
tutti che devono essere tenuti presenti nell’opera della loro stima, 
senza peraltro che si riscontri nei trattati accenno alcuno all’approc- 
ci0 estimale. 
In particolare si vedono elencate servitù civili, passive della 
persona, delle cose reali e del loro dominio, delle specie di servitù 
reali, dell’usufrutto, dell’uso ed abitazione, per le fabbriche, le acque, 
i terreni liberi, i manufatti, gli orti, i monumenti: queste per le servitù 
urbane. 
Per le rustiche si hanno in elenco le servitù del transito, del 
passaggio con corso ed uso delle acque, di pascolo, di fare calce, di 
cavare pietre ed altri generi, di pesca e di caccia, di varie pratiche 
agrarie; da ultimo vengono date alcune regole per precari ed affittanze. 
Nel testo successivo del Pecchio figurano invece, posti anche in 
evidenza nell’indice, dei richiami non particolarmente rivolti alla 
stima delle servitù, quanto a precisare come e quando l’azione 
estimatoria debba svilupparsi nel contesto delle valutazioni dei dirit- 
ti reali. 
(3) Vd. Voce del Dizionario Biografico degliJtaliani, redatta da O. Rdfino, in Vol. 25, pp. 
B. Cipolla, Tractatus de seroitutibus urbanorurn pruediorurn, Roma, 1473-74. 
’ Id., Tractatus de servitutibus rusticorurn praedwrurn, Roma, 1473-74. 
709-713. 
171 
In dettaglio il processo di stima in tema di servitù, che non 
sempre presiede a un passaggio di proprietà, si presenta però neces- 
sario nei casi dubbi o quando deve, come per un usufrutto, assicurare 
la utilità dei frutti o precisare il valore dei beni da costituire in servitù 
per ogni eventuale danno che venga in seguito inferto. 
I1 Pecchio conclude asserendo che una stima fondata sulla verità 
è motivata in quanto viene espressa nello spirito delle leggi e nella 
considerazione del bene immobile. 
E’ questa ancora una conferma dei criteri di valutazione a suo 
tempo esposti dal Festasio e confermati dal Glusiano e in precedenza 
richiamati. 
In questo senso si esprimeva pure Gerard0 Noodi! nell’ultimo 
quarto del secolo XVIII quanto, sulla scorta degli antichi testi giuridi- 
ci di Ulpiano6 e Paolo7 aveva definito il significato del procedimento 
di stima, actio de stimato, come giudizio di valore rispondente, senza 
deviazioni, alle prescrizioni delle leggi e delle consuetudini. Cono- 
sceva altresì questa azione necessaria, quale negozio civile fatto in 
buona fede, ed anche utile e pur dispendioso, per individuare inizial- 
mente lo scopo e poi esprimere la valutazione. 
A questa impostazione metodologica si ricollegava sul finire del 
secolo l’opera del Beria8, di cui è interessante notare l’importanza da 
lui attribuita alla necessità di seguire nella pratica estimativa precisi 
Regole e Stabilimenti; a questi si richiamava nella trattazione sistemati- 
ca sul valore dei beni, diritti e servitù inaugurando un nuovo corso 
nella formazione dei giudizi di stima. 
(4) F.M. Pecchio, Tractatus de sernitutibus in genere, Tractatus de seruitutibus urbunis, 
Tractatus de sernitutibus rusticis, Ticini Regii, apud Haeredem Caroli Francisci Magrij, 
(5)  G .  Noodt, Opera Omnia, Napoli, apud Fratres Terres, 1786, Vol. IV, pag. 127. 
(6) D. Ulpiano, Fragmenta histitutionum libri duo, Nona editio, Coloniae Allobrogum, 
Sannellis Crespini, 1622. 
(7) G .  Paolo, Ad edietum: Id., Libri quinque sententiarum, Fragmmta, edidit P. Krueger, 
Berolini, apud Weidmannos, 1878. 
(8) T. Beria, Instituzioni pratiche per l’estimo dei beni stabili e mobili ed altre riguardanti il 
giudizio di perizia, Torino, Reale Stamperia, 1796. 
1689-1694. 
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La servitù nell'estimo intermedio

Alberto Gabba

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