Medici, P.

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Sistema di  valutazione automatico e nuovi estimi: rischio di 
incostituzionalità 
Pietro Medici3 
Non sono il dr. August0 Bocchini, Presidente della Confagricoltura che si scusa, 
mio tramite, per la forzata assenza, ma il dr. Pietro Medici, che si occupa da quaranta 
anni di problemi fiscali e catastali in agricoltura. 
Sono lieto di intervenire e mi auguro di poter dare un valido apporto a questo 
convegno. 
I relatori che mi hanno preceduto hanno affrontato il problema della revisione 
degli estimi sia dei fabbricati che dei terreni. 
La normativa fiscale vigente, prevede ai fini della valutazione automatica dei 
terreni e dei fabbricati la capitalizzazione del reddito catastale. 
Intendo soffermarmi sui criteri che regolano la valutazione automatica, 
evidenziando come si è arrivati a questo particolare sistema di determinazione della 
base imponibile. 
Con il D.P.R. del 9 Maggio 1950 n. 203, venne istituita l'imposta straordinaria 
progressiva sul patrimonio. Per la valutazione dei terreni, in quella occasione, la Com- 
missione Censuaria Centrale, di concerto con la Direzione Centrale del Catasto e dei 
Servizi Tecnici Erariali, elaborò delle tabelle che fissavano, per ogni singola qualità e 
classe di coltura, dei coefficienti di capitalizzazione da applicare agli estimi catastali 
iscritti in catasto. 
Con la legge 20 Ottobre 1954 n. 1044, per la determinazione degli imponibili da 
assoggettare all'imposta di successione, fu introdotto un sistema automatico di valu- 
tazione, del tutto diverso da quello previsto agli articoli 15 e seguenti del R.D.L. 7 
Agosto 1936 n. 1639, che assumeva come valore dei cespiti, il loro valore venale in 
comune commercio. 
Con l'art. 3 della legge 27 Maggio 1959 n. 355 il sistema automatico di valutazio- 
ne dei terreni veniva esteso anche ai trasferimenti a titolo oneroso. Si era constatato 
infatti che la valutazione a stima non dava in genere buoni risultati, ma costituiva 
grave motivo di attrito tra la finanza e i contribuenti. D'altra parte il mercato degli 
immobili é imperfetto per la sua scarsa trasparenza. 
Fattori affettivi talvolta, la maggiore forza contrattuale dell'uno o dell'altro con- 
traente, fanno sì che il prezzo di mercato si stabilisca tra minimi e massimi che si 
pongono entro limiti che sovente sono notevolmente distanti. In questa situazione la 
stima diretta risulta difficile e crea difficoltà negli accertamenti. 
3) Confederazione Generale deii' Agricoltura Italiana. 
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Le leggi 1044/54 e 355/59 hanno inteso sostituire per i fondi rustici il sistema di 
accertamento diretto, disciplinato dal R.D.L. n. 1639/36, con la conseguenza che il 
valore tabellare era vincolante sia per il contribuente che per la finanza. 
Per evitare una possibile pronuncia di incostituzionalità, in presenza di valori 
tabellari, superiori a quelli di mercato, con la legge 22 Novembre 1962 n. 1706 "inter- 
pretazione autentica della Legge 20-10-54 n. 1044, richiamata dalla legge 27 Maggio 
1959 n. 355 in materia di accertamento di valori dei trasferimenti dei fondi rustici" si 
riconobbe l'alternatività dei due sistemi. (automatico e a stima) 
L'articolo 2 sanciva infatti il principio che in presenza di un valore dichiarato 
inferiore al valore tabellare, l'amministrazione finanziaria poteva accertare il valore 
dell'immobile trasferito ai sensi del R.D. 7 Agosto 1936 n. 1639. 
Con l'entrata in vigore della riforma tributaria - 1 Gennaio 1973 - l'articolo 20 
del D.P.R. 26/10/1972 n. 637 per l'imposta di successione e l'articolo 48 del D.P.R. 
26/10/1972 n. 634 per l'imposta di registro, reintroducevano il principio che i beni 
trasferiti dovevano essere determinati sulla base del loro valore di mercato. 
Infine, con il D.P.R. 26-4-1986 n. 131, limitatamente ai trasferimenti a titolo one- 
roso, venne introdotta di nuovo la valutazione automatica sancendo il principio se- 
condo il quale non è sottoposto a rettifica il valore dell'immobile iscritto in catasto 
con attribuzione di rendita, se dichiarato in misura non inferiore ai valori determina- 
ti con i criteri della valutazione automatica (reddito catastale per coefficienti di 
capit alizzazione) 
Con la legge 17/12/1986 n. 880 tale valutazione automatica venne estesa, ai 
sensi dell'art. 8, anche ai trasferimenti a titolo gratuito. 
E' noto che la tariffa d'estimo, se determinata nel pieno rispetto della legge 
catastale, deve essere il più possibile media ed il più possibile ordinaria. 
La capitalizzazione di tale reddito può determinare valori che possono risultare 
inferiori a quelli di mercato. 
Vi sono eccezioni: per i terreni con colture ad alto reddito (frutteti, agrumeti e 
serre) e per alcuni fabbricati (negozi), ma in tali circostanze si è visto che il contri- 
buente ha il diritto di denunciare il valore venale in comune commercio che, se 
congruo, non dovrebbe innescare un procedimento contenzioso. 
Su scala nazionale, per i terreni, il valore tabellare è pari al 70-80 % del valore di 
mercato; per i fabbricati i vantaggi si sono sensibilmente ridotti, pur restando sempre 
un congruo margine di convenienza. 
Oggi si intende innovare il Catasto e si vogliono attribuire nuove rendite. Se la 
revisione del Catasto dei fabbricati e del catasto terreni dovesse portare, come si va 
insinuando a piè sospinto, a rendite particolarmente elevate, allo scopo di procurare 
all'Erario maggiori entrate, la valutazione automatica non reggerà più e si innesche- 
rà un enorme contenzioso che vedrà soccombere l'amministrazione finanziaria. 
Oggi i contribuenti, pur avendo subito un duro attacco alla loro proprietà 
fondiaria, hanno accettato il maggior prelievo fiscale grazie alla medietà che deter- 
mina, come si è detto, valori sottostimati. 
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I 
Vi siete domandati quanto pagano i proprietari di fabbricati e terreni? 
L'ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) se determinata con l'aliquota del 6 
per mille, determina un prelievo pari al 60 per cento del reddito dell'immobile. Se 
quel povero contribuente dispone di altri redditi superiori a 60 milioni, scatta, per la 
determinazione dell'IRPEF, l'aliquota del 40 per cento. 60+40=100. Con il criterio se- 
guito dal fisco per la determinazione dell'ICI e dell'IRPEF, vengono di fatti calpestati 
i principi costituzionali in forza dei quali le imposte devono essere pagate in base alla 
capacità contributiva. 
Quale è la capacità contributiva di un soggetto che dispone di un milione da 
reddito da fabbricati? Con l'ICI si prelevano 600 mila lire. Dopo tale prelievo la capa- 
cità contributiva dovrebbe ridursi a 400 mila lire. 
Per il fisco non è così: per la determinazione dell'IRPEF, la base imponibile resta 
sempre un milione. Si paga l'imposta sull'imposta, una norma palesemente 
incostituzionale. 
Se è vero che i Comuni devono autofinanziarsi ed hanno trovato nella proprietà 
immobiliare una ricchezza da colpire, il Governo dovrebbe riconoscere che i fabbri- 
cati devono essere tassati dal Comune soltanto. 
Quando fu varata la riforma tributaria si accentrò la leva impositiva nelle mani 
dello Stato. I1 prelievo doveva servire per finanziare sia lo Stato che i Comuni, le 
Province e le Regioni. 
Se oggi si è ridata autonomia impositiva ai Comuni, lo Stato, coerentemente, 
dovrebbe avere il coraggio di rinunciare ad una parte del prelievo fiscale. 
Stante tale situazione questa Tavola Rotonda dovrebbe far proprio questo sug- 
gerimen to. 
Si è dimostrato che l'attuale tassazione è palesemente illegittima. Sulla congruità 
dei valori che scaturiranno con i nuovi estimi, l'amministrazione finanziaria dovreb- 
be valutare il concreto pericolo che salti la valutazione automatica se, come è da pre- 
vedersi, i valori di mercato risulteranno inferiori ai valori tabellari. La pronuncia di 
incostituzionalità è alle porte. I precedenti legislativi e giurisprudenziali insegnano! 
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Sistema di valutazione automatico e nuovi estimi: rischio di incostituzionalità

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