Gabba, A.

Firenze University Press: E-Journals

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Attività estimative per l’uso dei suoli 
di Alberto Gabba e Sergio Mattia 
Le utilizzazioni, anche suscettibili, di un suolo hanno sempre 
costituito il fulcro e più precisamente lo scopo della sua stima. 
Pertanto tali aspetti economici, che in un terreno possono vedersi 
rappresentati, si trovano alla base di ogni argomentazione in pro- 
posito e valgono a indirizzare le operazioni di valutazione secondo 
procedimenti ormai ben connotati da tempo. 
I1 richiamo, poi, alle problematiche giuridiche introduce con- 
siderazioni sulle possibili utilizzazioni in linea con la normativa vi- 
gente o comunque prevedibile con maggiori probabilità. Questa è 
evidentemente una ulteriore limitazione dopo quelle che vocazioni 
intrinseche e possibilità finanziarie hanno già provocato nell’assun- 
zione delle ipotesi per l’uso. 
D’altra parte oggi giorno, a fronte di assai più differenziati fini 
utilizzativi rispetto alle esigenze del passato, si prospettano aspetti 
economici e procedimenti estimativi più articolati e specifici; anche 
se le condizioni di base e al contorno dei problemi nonché le pro- 
cedure per la loro risoluzione si rivolgono in termini consueti e 
assai analogici. 
Le mutazioni però più significative negli interventi estimatori 
attuali sono attribuibili agli aspetti normativi, che condizionano 
assai più che nel passato l’uso del suolo quando non lo precludono 
in tutto o in parte, non presentando del resto valenze costanti nep- 
pure lungo tempi brevi. 
È questo uno degli aspetti particolari attualmente presenti, che 
sovrasta e permea con varia incidenza molte operazioni di stima. 
Già al presente, per effetto di disposizioni emanate prevalen- 
temente nell’ultimo decennio, tutto il territorio viene ad essere 
differenziato e vincolato dalle destinazioni di piano, dagli sgravi ed 
oneri fiscali e, quindi, investito con conseguenti e difformi apprez- 
zamenti. Questa situazione differisce non di poco da quelle prece- 
denti; per le quali venivano per lo più prese in considerazione 
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le sole ipotesi di edificabilità o meno dei suoli e si adottavano ri- 
ferimenti economici tradizionalmente collaudati nello scambio o le- 
gati al computo dei vantaggi ritraibili in uso privatistico, senza 
cioè tenere in adeguata considerazione gli effetti negativi o positivi 
per la intera collettività. 
L’ampliamento dell’azione collettiva di tutela del suolo sia per 
la sua fruizione agricola sia per il suo utilizzo per altri scopi, tra 
i quali l’edificazione o la formazione di opere a rete o puntuali, 
ha avuto come conseguenza di interessare praticamente ogni area. 
Ne è derivato che l’oggetto delle stime un tempo circoscritto es- 
senzialmente alle aziende agrarie ed agli abitati cittadini, di poi 
esteso ai suoli in attesa o suscettibili di vicino utilizzo, si sia an- 
dato ulteriormente estendendo fino a comprendere oramai tutto il 
territorio. 
Di conseguenza si sono, vista la teoria e la pratica dell’estimo, 
considerate tutte queste circostanze, introducendo nelle stime sem- 
pre nuovi beni economici ed innovando le procedure per la loro 
valutazione; in funzione anche di norme successivamente stabilite. 
Così dai primi accenni del Marenghi negli anni venti di questo 
secolo per determinare il valore delle aree fabbricabili, peraltro 
ancora all’interno degli abitati, si sono andati via via consolidando 
concetti e procedimenti estimativi per ogni area di completamento 
o di espansione, suscettibile di una precisa trasformazione in virtù 
dei piani urbanistici o di vincolo in forza di essi; scontando in que- 
ste pratiche validità, durata, riconoscimenti, oneri ed agevolazioni 
di ogni natura, connessi non solo alle indicazioni degli strumenti 
urbanistici ma anche alle disposizioni fiscali e tributarie. 
Senza nulla perdere in validità e quindi non snaturando af- 
fatto le teorie estimative anzi ravvivandole, con esse si sono prese 
in considerazione le più varie utilizzazioni dei suoli negli ambienti 
più disparati, verificando per la tutela degli stessi compatibilità in 
condizioni consuete o meno, ma sempre in posizioni di ammissibile 
reciprocità, nonché di conseguenza convenienze economiche dif- 
ferenziate. 
Per riscontrare tali utilità si è dato quindi maggior spazio al 
criterio derivato dal costo di produzione, mediante un largo im- 
piego del valore di trasformazione, così da ravvicinare anche nei 
concetti le più recenti disposizioni urbanistiche per tale tema. 
Alla utile previsione di modifica nell’utilizzazione dei suoli si 
unisce qui la pubblica accettazione delle variazioni con relativa au- 
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I 
goli componenti che si manifestano in ogni fase della definizione 
del valore. 
Si è assai lontani dall’epoca di una stima condotta con metodo 
storico o ragionato, non si è neppure vicino al momento vissuto 
dal Cavalieri di Sanbertolo e poi dal Bernardi di una prima analisi 
dei costi, ancora non condivisa dal Cantalupi e in un primo tempo 
accantonata dal Serpieri; all’utilità. del suolo in vista di alterne cul- 
ture agrarie, succede un suo uso più differenziato e condizionato 
da interessi, pubblici e privati, da vincoli di vario genere, durata 
e incidenza. I1 quadro primitivo ne risulta sommosso, quasi da 
sconcertare ad un immediato avviso; solo con una più acuta analisi 
di condizioni del campo dell’indagine e di caratteristiche dei beni 
in gioco si riconosce la piena validità delle tecniche e delle logi- 
che di base economica estimativa per una risoluzione dei problemi 
posti. 
Solo va identificato e approfondito ogni aspetto presente onde 
poter tener conto di tutte le condizioni sussistenti. 
I1 punto chiave del tema proposto riguarda come si è detto 
l’utilizzazione del suolo e su di esso si deve ritornare per meglio 
specificare come di usi parecchi ne possono essere presi in consi- 
derazione: quelli passati o presenti al momento della stima; oppure 
altri futuri ipotizzati, dove per essi può essere presente la confer- 
ma della vocazione naturale, ma anche una diversa destinazione per 
classificazione di un piano. 
Ma dopo questa ripartizione altre differenze si presentano per 
ubicazione, estensione e possesso, da comportare applicazioni nei 
riguardi dei suoli di disposizioni non conformi fra loro e tali da 
richiedere non uguali criteri di stima. 
Per questo, anche qui rispetto agli inizi della formazione della 
scienza estimativa si incontrano notevoli difformità per il vario 
panorama delle normative presenti, che pure nelle loro disposizioni 
inducono a considerare aspetti non solo tipici di un estimo speciale 
ma pure virtuali, che superano indicazioni di mercato in molti casi 
accertabili rispondendo invece in base anche all’adozione di coef- 
ficienti o espressioni con valori convenzionali. 
Sia in campo agricolo, sia in quello urbanistico il trattamento 
dei suoli non è andato esente da questi computi particolari; anche 
se ora si è operata una inversione nel tema tra effetto e fonte 
rispetto al dibattito aperto su questo argomento nel secolo scorso, 
quando si andava a ricercare dapprima il valore del soprassuolo, 
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torizzazione, in cui oltre alle spese occorrenti per tali operazioni 
si aggiungono gli oneri fissati dalle leggi, cadenzati in tempi suc- 
cessivi e, quindi, da computarsi con i relativi interessi passivi. 
Sussistono poi i valori dei vincoli, talora alterni altre volte 
scontati e, pure, diffusi o particolari od anche nel caso di riunione 
di queste due ultime eventualità, per un riconoscibile valore sociale. 
Naturalmente il riconoscimento della posizione giuridica di pos- 
sesso per beni soggetti a tali condizioni è elemento essenziale per 
lo svolgimento del giudizio di stima. Se non godibili liberamente 
e suscettibili di scambio in via singola ma vincolati al benessere 
collettivo, possono essere riconosciuti per una pubblica utilità, op- 
pure limitati ad un utilizzo confacente non solo ai vantaggi privati. 
Poi a differente tutela attiva o passiva, subentrerà una stima 
diversa per ogni caso verificato: nel primo caso con l’integrazione 
di quote di capitali idonei alla conservazione dell’utilità specifica 
del bene; nell’indifferenza a sostenere la sua utilità nel secondo. 
Per quanto concerne l’identificazione di un mercato e delle sue con- 
dizioni per beni di questo genere, più o meno tutelati, va ancora 
stimata l’azione di salvaguardia per l’epoca della sua pronuncia; se 
lontana nel tempo con un valore sociale consolidato nel tempo, op- 
pure, se specificata solo al presente, con verifica della utilità mar- 
ginale dei beni o ancora con accertamento dell’intervallo tra valori 
consimili passati e successivi. 
In  questi casi in cui le azioni di vincolo e di stima siano pres- 
soché concomitanti e si sia in presenza di un calo del valore parti- 
colare con il simultaneo risalire di quello diffuso, il costo dell’ope- 
razione di tutela si approssima ai benefici così conseguibili e quindi 
il valore del bene resta compreso tra questo limite e quello supe- 
riore che compete ad un più vasto cerchio di interessi. 
Queste considerazioni sulla stima del valore sociale dei beni im- 
mobiliari e pure culturali radicati al suolo e quindi connessi alla 
utilizzazione di quest’ultimo non vanno disgiunte, per quanto so- 
pra esposto, dagli aspetti normativi che ne condizionano l’uso e 
lo scambio, quando non I’esproprio. 
Sussiste una complessa interconnessione in questi casi che tra- 
valica gli specifici elementi della logica economica per riportarli in 
un campo estimale a sua volta corretto dalla norma vigente in quel 
momento. 
Nessun aspetto appare privilegiato e tutti esprimono condi- 
zioni; il giudizio risultante risente delle azioni prodotte dalle sin- 
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come per gli alberi con il Biancardi e per le costruzioni dal Canta- 
lupi, e questi beni venivano successivamente legati al terreno su 
cui erano posti. 
Le valutazioni attualmente prendono per lo più l’avvio dalle 
considerazioni sul suolo e vengono estese dai sedimi agli immobili 
sopra essi insistenti, per i casi di affitto, vendita, esproprio o suc- 
cessione, ma anche, non in presenza di trasferimento o contratto 
di beni, in varie imposizioni ordinarie e straordinarie. Tutti ele- 
menti che vanno tenuti presenti nella stima e che motivano assai il 
richiamo agli aspetti normativi pure indicati nel tema. 
Tra gli usi dei suoli vanno ancora annoverati quelli non ri- 
spondenti alle scelte pianificatorie eppure soggetti a valutazioni sia 
per quanto concerne scambi o passaggi per vari scopi sia per gli 
accertamenti motivati dalle difformità determinate. 
In questi termini rientrano evidentemente tutti i tipi di uti- 
lizzazioni effettuate: dall’impianto di essenze arboree o di colture 
non consentite in aree protette o soggette a normativa ordinaria 
o dall’abbattimento abusivo di essenze conformi, fino alle azioni 
di trasformazione dei suoli con formazione di manufatti d’ogni genere. 
Per esse la stima non può rimanere legata ai soli valori con- 
venzionali o di mercato individuabili per interventi ammissibili ma 
va riferita anche ai danni prodotti. Da valori ordinari per opere di 
eguale incidenza non abusive vanno, cioè, calcolate e dedotte le 
somme per l’annullamento integrale o parziale degli effetti negativi 
prodotti, che possono tradursi o nel pagamento di penali quantifi- 
cabili per legge o nella definizione dei costi di ripristino dello stato 
iniziale. 
In  questi ultimi casi i valori risultanti vengono ad essere co- 
stituiti dalla differenza tra i valori per I’USO corretto del suolo e i 
costi per cancellare l’episodio di trasformazione abusivo. 
A queste ipotesi di stima derivanti da disposizioni legislative 
esistenti e in corso di proposizione, andrebbero aggiunte, per i 
casi di impossibile ripristino delle precedenti condizioni, le valu- 
tazioni dei danni non rimuovibili e sopportati dall’intera collet- 
tività e/o da singoli. 
In  sostanza, qui si indica l’utilità di prevedere, a livello norma- 
tivo, per qualsiasi intervento di trasformazione territoriale, non più 
soltanto riferimenti al valore, convenzionale o meno, dei beni ille- 
citamente realizzati per punire le modificazioni e le utilizzazioni 
abusive, ma anche di inserire nel calcolo economico di riequilibrio 
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e di recupero l’equivalente in moneta del danno prodotto, non 
sempre contenibile e risarcibile con la sottrazione del bene in que- 
stione al trasgressore come oggi è contemplata quale massima san- 
zione amministrativa per il privato. 
In  conclusione dai valori dei suoli così evidenziati ed accer- 
tati, emerge una indicazione fondamentale per il loro impiego, che 
veda non solo una idonea utilizzazione in linea con i precetti tec- 
nici, economici e giuridici, ma comprenda pure un’equa ripartizio- 
ne dei plusvalori risultanti dalle classifiche operate e dalle opera- 
zioni su di essi eseguite, ai fini pure di un impiego di tali vantaggi 
monetari, quando questi effettivamente esistano, per programmi col- 
lettivi di riequilibrio e recupero territoriale, 
Solo in tal modo sarà possibile verificare un bilancio che ri- 
sponda alle indicazioni di valore per le poste economiche in esso 
contenute, in cui figurino, in ruoli appropriati sotto ogni aspetto 
economico ed estimativo, i suoli, le costruzioni con le infrastrutture 
e le attrezzature relative. 


Attività estimative per l'uso dei suoli

A. Gabba

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