Koncesije otvaraju vrlo osjetljiva politička, ekonomska i pravna pitanja u mnogim
državama svijeta. Samo definiranje pojma koncesije često je komplicirana i
ne sasvim jasna zadaća. OECD je prihvatila definiciju koncesije kao: ’’davanje
prava privatnom trgovačkom društvu da može gospodarski upravljati određenom
infrastrukturnim uslugama i za to zarađivati naknadu. Koncesionar dobija u posjed
određene objekte (ali vlasništvo na tim objektima ostaje u rukama države) te
ih koristi u svrhu obavljanja određene djelatnosti ili usluge sukladno odredbama
ugovora’’.2
Hrvatsko pravo definira koncesije načelno kao pravo stečeno temeljem ugovora
o koncesiji, a sukladno uvjetima sadržanim u odluci o davanju koncesije (koju je
donijelo odgovarajuće upravno tijelo), a u odnosu na pomorsko dobro, specifično,
kao pravo državne vlasti da može dio pomorskog dobra, koje je inače dobro izvan
pravnog prometa (res extra commercium), isključiti iz opće uporabe bilo dijelom ili
u cijelosti, i dati ga fizičkoj ili pravnoj osobi na gospodarsko korištenje sukladno
određenim prostornim planovima. Građevine i drugi objekti izgrađeni na pomorskom
dobru čine njegov sastavni dio.
Zakonom je jasno određeno da nikakva stvarna prava nisu dopuštena na pomorskom
dobru, uključivo i na objektima izgrađenima na njemu.
Projekti na pomorskom dobru često uključuju velike infrastrukturne projekte,
razvoje luka i marina, koji iziskuju značajna financijska sredstva. Banke koje financiraju takve projekte zahtijevaju organiziran i transparentan
zakonski okvir koncesija, slobodu ugovaranja, pravnu zaštitu svih strana uključenih
u projekt (uključivo i mogućnost međunarodne arbitraže).
Takvi se projekti uobičajeno financiraju putem modela projektnih financiranja
koja zahtijevaju značajni ulog kapitala i uključuju veliki broj sudionika kao što
su banke, građevinske firme, investitori, upravitelji projekata, razni dostavljači i
izvršitelji raznih usluga, javni sektor, itd. Projektna finaciranja ovise u cijelosti o
prihodu kojeg ostvaruje sam projekt, a koji prihod je jedini izvor otplate kredita, te
o ‘’dostupnosti za banku prihvatljivih instrumenata osiguranja na bazi imovine i
prihoda koncesionara, uključivo i pravo ‘step-in’, te mogućnosti državnih jamstava
za uredno ispunjenje obveza preuzetih od strane davatelja koncesije’’.
Svrha instrumenata osiguranja (uključivo i cesije prava koncesionara iz raznih
projektnih ugovora) za ispunjenje koncesionarevih kreditnih obveza je da u
slučaju neispunjenja koncesijskih obveza banka može ‘’uskočiti’’ u projekt i preuzeti
kontrolu nad njime kako bi ga dovela do kraja (umjesto ovrhe instrumenata
osiguranja). Zbog toga su projektni ugovori, uključivo ugovor o koncesiji, na prvom
mjestu, od izuzetne važnosti za banku.
Uobičajeno je da instrumenti osiguranja ne imovini koncesionara ne uključuju
hipoteku na objektima projekta izgrađenima na pomorskom dobru. Hrvatsko
pravo ne dopušta zasnivanje hipoteke na pomorskom dobru. Međutim, to nije prepreka
bankama da financiraju projekte na pomorskom dobru. S aspekta projektnih
financiranja nije potrebno mijenjati zakon da bi se dopustilo osnivanja hipoteke na
pomorskom dobru. Drugi, naprijed navedeni instrumenti osiguranja osnovani u
korist banaka, uključivo i izravni ugovori, dovoljni su bankama da bi učinkovito
kontrolirale projekt k ojega financiraju.Concessions rise very sensitive political, economic and legal issues in many countries
worldwide. Even defining the term ‘’concession’’ can be a complicated and not very
straightforward exercise. OECD accepted definition of a concession as: “a grant to a
private firm of the right to operate a defined infrastructure service and to receive revenues
deriving from it. The concessionaire takes possession of the relevant assets (but ownership
usually remains with the government) and uses them to provide the relevant product or
service according to the terms of the contract.’’
Croatian law defines concession generally as a right acquired pursuant to a concession
contract subject to terms set out in the decision on concession (granted by a relevant
authority) and, in respect of maritime domain, more specifically, as a right (of the
Government authority) to exclude a part of maritime domain from the public use, either
partly or completely, and to grant it to individuals or corporations for their commercial
use subject to the relevant area planning. Buildings and other units erected on a maritime
domain form its integral part.
The law makes it clear that no property rights can be created on any part of maritime
domain including buildings and units erected thereon.
Projects developed on maritime domain often include large infrastructure projects,
development of ports and marinas which require substantial financing.
Banks that provide financing to such projects require organised and transparent concession
laws and regulations, freedom of contract, legal protection of all parties involved
(including a possibility of international arbitration).
Projects of that kind are normally financed through project finance scheme which
requires high level of capital and involves a substantial number of participants such as
banks, contractors, investors, project managers, service suppliers, public sector, etc. Project
finance scheme depends entirely on income generated by the project itself which income
is the only source of repayment of financing and on ‘’the availability of reliable
security instruments on the assets and cash flow of the concessionaire in favour of lenders,
including ‘step-in’ rights and the possibility of government financial support or the
guarantee by the contracting authority of proper fulfilment of its obligations.’’
The purpose of having security instruments (including assignment of concessionaire’s
rights under the project contracts) for the concessionaire’s loan obligations, is that in the
event of the concessionaire’s default the bank can ‘’step-in’’ and take full control over the
project (instead of enforcing the securities) and make sure that the project is completed.
That is why the project contracts, including concession contract in the first place, are of
paramount importance for the banks.
Normally, the security instruments on the concessionaire’s assets do not include
mortgage on the project buildings and other units developed on the maritime domain.
Croatian law does not allow for creation of a mortgage on maritime domain. That, however,
is not an obstacle for the banks to provide financing for projects developed on maritime
domain. From project finance banks’ point of view it is not necessary to change the law
in order to allow creation of mortgage on maritime domain. Other security instruments
created in favour of the banks providing project finance, including direct agreements, are
normally sufficient for the banks to control the project
