Ivica Tušinec

Croatian

Tušinec, Ivica

Hrčak - Portal of scientific journals of Croatia

ETAŽIRANJEM DO VLASNIČKIH OVLASTI1. UVODDanas na mnogim izgrađenim građevinskim česticama imamo suvlasnike koji svoje djelove nekretnine koriste isključivo samostalno, tj. neovisno od drugih suvlasnika.  Često su to obiteljske kuće koje su podijeljene po vertikali na dvije zasebne cjeline, čiji je sastavni dio dvorište ili vrt, dvoetažne stambene zgrade sa dvoetažnim stanovima i pripadajućim dvorištima - vrtovima i sl.. Nekretnina može biti i u samovlasništvu, ali različite namjene prostora npr. poslovno - stambena građevina koja je po vertikali odijeljena na zasebnu poslovnu tj. stambenu cjelinu, a te cjeline vlasnik ne želi jednako tretirati.Iz navedenog je vidljivo da suvlasnici ili vlasnici takvih nekretnina imaju interes nekretnine razdvojiti u pravnom smislu na zasebne cjeline.Pošto su takve građevine tlocrtno djeljive kroz sve etaže, a dvorište ili vrtovi između suvlasnika ograđeni kao zasebni dijelovi, prije donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju takve smo izgrađene građevinske čestice rješavali diobom nekretnine ili parcelacijom radi rješavanja imovinsko pravnih odnosa. Takvi geodetski elaborati potvrđivani su samo od katastarskih ureda te kao takvi bili provedeni kroz katastarski operat i zemljišne knjige.Donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju (člankom 20. izmijenjen je članak 43. Zakona o prostornom uređenju, objavljeno u Narodnim Novinama br. 100/04) propisano je da se parcelacija zemljišta unutar građevinskog područja može provoditi samo u skladu s lokacijskom dozvolom, detaljnim planom uređenja ili rješenjem o utvrđivanju građevne čestice.    Nakon donošenja Zakona, na terenu su i dalje ostali stvarni problemi, npr. oni između suvlasnika kojisvoja prava na svom vlasničkom dijelu žele ostvarivati neovisno od ostalih suvlasnika (pravo zaloga - hipoteka, kupoprodaja i sl.) ili kada vlasnik želi poslovni prostor vezati uz svoj poslovni plan i rizik, a stambeni dio građevine samo uz privatni život. Vlasnici nekretnina i dalje dolaze s takvim problemima u geodetske urede s namjerom da ih riješe. Često se kod takvih problema stranku ne može uputiti na izradu lokacijske dozvole po kojoj bi se formirale dvije ili više čestica. Razlozi mogu biti različiti, npr. građevna dozvola izdana za objekt tretira objekt kao jedan tj. kao nedjeljivu cjelinu, parcela na kojoj je izgrađen objekt ne zadovoljava kriterije prostornog plana u smislu površine ili dimenzija koji bi bili rezultat podjele između suvlasnika, svaki suvlasnik ne može ostvariti pristup na javno dobro put sa svog dijela nekretnine ako ne postoji zajednički prolaz do tog puta i sl.. U takvim slučajevima stranke upućujemo na izradu etažnog elaborata - etažiranje.2. ETAŽIRANJEEtažiranje je postupak uspostave vlasništva nad posebnim dijelom nekretnine.Vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo s odgovarajućim suvlasničkim (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno. Ono također ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo te da s tim dijelom i koristima od njega čini što ga je volja te svakog drugog iz tog isključi. Vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno na dijelu suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti.Posebni dio može biti npr. stan, poslovna prostorija, garaža ili sličan samostalni prostor. Uz stan ili neku drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnog dijela nekretnine može se protezati i na sporedne djelove kao što su balkoni, terase, podrumi, tavani, kućni vrtovi ili mjesta u dvorištu za ostavljanje do dva motorna vozila. Da bi vlasništvo posebnog dijela obuhvaćalo i neki sporedni dio on mora biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz stana tj. samostalnog prostora kojeg je sporedni dio.  3. ETAŽNI ELABORATDa bi se etažno vlasništvo uspostavilo potrebno je izraditi plan posebnih dijelova nekretnine. Izradom plana posebnih dijelova nekretnine utvrđuju se posebni dijelovi nekretnine (sa njima sporednim dijelovima) i zajednički dijelovi nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih dijelova.Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci, koji na zahtjev suvlasnika rade elaborat etažiranja. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih, sporednih i zajedničkih dijelova objekta te nacrt podjele zemljišta - dvorišta oko objekta ako je on jasno razgraničen među suvlasnicima.Tehnička dokumentacija zgrade je često manjkava te se pristupa i dodatnim izmjenama objekta, dok se za podjelu dvorišta najčešće traži snimak stvarnog stanja katastarske čestice uz prisustvo suvlasnika koji su dužni pokazati međusobna razgraničenja. Kod ovih izmjena angažiramo se mi, geodetski stručnjaci, kao nosioci posla, u suradnji sa sudskim vještacima. Kada se sakupi sva potrebna dokumentacija izrađuje se elaborat etažiranja čiji je osnovni dokument Plan posebnih dijelova koji sadrži: • nalaz• zaključak• prilog: nacrti nekretnine, izvadak iz zemljišne knjige, kopiju katastarskog plana, rješenje o imenovanju stalnim sudskim vještakom, podaci o upisu u glavnu knjigu sudskog registra (primjer) |||| || |  mala škola geodezije  ||||| ||         23 PrimjerNARUČITELJ: Marin Marinić, Samobor, Tonijeva 8  Ivan Ivanović, Samobor, Tonijeva 8PREDMET: Plan posebnih dijelova nekretnine u  Samobor, Tonijeva 8                  PLAN POSEBNIH DIJELOVA  USPOSTAVA REALNOG STANJA     Izradio:          Zagreb, 26. travnja 2004.Naslovna: Sadržaj:SADRŽAJ1. NALAZ          str 2-62. ZAKLJUČAK           str 7-8PRILOZI:-NACRTI          1-7- KOPIJA IZVATKA IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE- KOPIJA KATASTARSKOG PLANA- RJEŠENJE O IMENOVANJU STALNIM SUDSKIMVJEŠTAKOM- PODACI O UPISU U GLAVNU KNJIGU SUDSKOGREGISTRANalaz sa izračunom i iskazom površina:Dana 19.04.2004. naručili su Marin Marinić iz Samobora, Tonijeva 8 i Ivan Ivanović iz Samobora, Tonijeva 8, plan posebnih dijelova za kuću i dvorište koje su sagrađene na k.č. 1100/2 K.o. Samobor, upisane u z.k. ul. 9850 K.o. Samobor. Predmetna k.č. ima 728 m2.Sadašnje stanje upisanog vlasništva u z.k. ul. 9850 K.o. Samobor je slijedeće:U popisnom listu pod A upisana je kuća br. 8 i dvorište ukupne površine 728 m2.Pod B u vlasničkom listu upisani su suvlasnici:1. Marin Marinić, Samobor, Tonijeva 8 u 1/22. Ivan Ivanović, Samobor, Tonijeva 8 u 1⁄2-Pod C u teretnom listu zabilježeno je da je kuća bez uporabne dozvole.Voljom suvlasnika temeljem ove elaboracije razvrgava se postojeće stanje i uspostavljaju se udjeli posebnih dijelova prema realnom stanju.Sve izmjere izvršila je tvrtka ING Z. d.o.o. iz Samobora, a sve korisne površine izračunate su u ACAD-u 2002LT.Nakon što je stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Marko Marić dipl. ing. građ., dana 21.04.2004. godine obavio očevid na licu mjesta u Samoboru, Tonijeva 8 i tom prilikom preuzeo potrebne podatke, te proučio dokumentaciju daje se nalaz i plan posebnih dijelova kako slijedi.1. NALAZElementi u ovom vještačkom elaboratu utvrđeni su očevidom na licu mjesta i uvidom u z.k.ul.br. 9850 K.o. Samobor.Na licu mjesta u Samoboru, Tonijeva 8, zatečena je prizemna kuća sa visokim potkrovljem.1.1. PRORAČUN NETTO KORISNIH POVRŠINA (NKP)Proračun netto korisnih površina kao i brutto razvijenih površina razvijen je prema odredbama HRN.U.C2.100 i članaka 74. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.IZRAČUN KORISNIH POVRŠINA POSEBNIH DIJELOVA ZA KUĆUU SAMOBORU, TONIJEVA 8Korisne površine utvđene su nakon izmjere, programom ACAD 2002LT, koju je izvršio geodetski ured ING Z. d.o.o iz Samobora, Perkovčeva 15.A KORISNE POVRŠINE POSEBNIH, SPOREDNIH I ZAJEDNIČKIH DIJELOVA KUĆE NA K.Č. 1100 /2 U SAMOBORU, TONIJEVA 8VLASNIK   PROSTORIJA     POVRŠINAPOSEBNI DIO         UTVRĐENA24|||| || |  mala škola geodezije  ||||| ||1. Marin Marinić     kosa šrafura     Dvoetažni stan lijevo   1 Dnevni boravak i blagovaonica u prizemlju 20,86 m2     2 Kuhinja u prizemlju      4,16 m2     3 Kupaonica s WC u prizemlju     3,46 m2     4 WC u prizemlju      1,41 m2     5 Spavaonica u prizemlju     7,38 m2     6 Spavaonica u prizemlju   10,62 m2     7 Spavaonica u prizemlju     7,16 m2     8 Ulazni prostor u prizemlju     3,29 m2     9 Vjetrobran i stubište      7,48 m2    10 Kupaonica u potkrovlju      4,05 m2    11 WC u potkrovlju       2,50 m2    12 Spavaonica u potkrovlju    22,21 m2    13 Spavaonica u potkrovlju    19,58 m2    14 Spavaonica u potkrovlju    10,56 m2    15 Spavaonica u potkrovlju    13,81 m2    16 Predsoblje u potkrovlju i stubište     6,52 m2    17 Garderoba u potkrovlju      4,08 m2Ukupno dvoetažni stan lijevo      ¸ 149,13 m22. Ivan Ivanović   18 Balkon        1,50 m2    mrežasta šrafura    Dvoetažni stan desno  20 Dnevni boravak i blagovaonica u prizemlju  20,86 m2    21 Kuhinja u prizemlju       4,16 m2    22 Kupaonica s WC u prizemlju      3,46 m2    23 WC u prizemlju       1,41 m2    24 Spavaonica u prizemlju      7,38 m2    25 Spavaonica u prizemlju    10,62 m2    26 Spavaonica u prizemlju      7,16 m2    27 Ulazni prostor u prizemlju      3,29 m2    28 Vjetrobran i stubište       7,48 m2    29 Kupaonica u potkrovlju      4,05 m2    30 WC u potkrovlju       2,50 m2    31 Spavaonica u potkrovlju     22,21 m2    32 Spavaonica u potkrovlju     19,58 m2    33 Spavaonica u potkrovlju     10,56 m2    34 Spavaonica u potkrovlju     13,81 m2    35 Predsoblje u potkrovlju i stubište      6,52 m2    36 Garderoba u potkrovlju       4,08 m2Ukupni dvoetažni stan desno       149,13 m2Sporedni dijelovi dvoetažnog stana 37 Balkon          1,50 m2   saće šrafura   38 Dvorište      285,00 m2Ukupno sporedni dijelovi dvoetažnog stana      150,00 m2ZAJEDNIČKI DIO   točkasta šrafura   39 Zajednički dio u dvorištu    150,00 m2ISKAZ POSEBNIH DIJELOVA SA ISKAZANIM KORISNIM POVRŠINAMA TE IZRAČUNOM UDJELANaziv posebnog dijela m2 Udio1. Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo 149,13 500 /10002. Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju desno 149,13 500 /1000U prethodnom tekstu elaborata dani su iskazi površina i udjeli u odnosu na cjelinu građevine. Iz svega datog izveden je zaključak da je predviđena struktura vlasništva, glede posebnih dijelova zgrade u etažnom vlasništvu na temelju relevantne dokumentacije u trenutku izrade ovog elaborata slijedeća:|||| || |  mala škola geodezije  ||||| ||         25REKAPITULACIJAKORISNIH POVRŠINA I UDJELA PO VLASNICIMAVlasnik/Korisnik Naziv posebnog dijela m2 Udio1. Ivan Ivanović Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo149,13 500 /10002. Marin Marinović Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju desno149,13 500 /1000298,26 1000 /10002. ZAKLJUČAKZaključak:Pravo vlasništva na posebnim djelovima nekretnine i zemljišta k.č. 1100/2 K.o. Samobor, upisane u z.k.ul.br. 9850 k.o. Samobor utvrđuje se kako slijedi:1. Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo, u kući u Samoboru , Tonijeva broj 8, površine 143, 19 m2, što iznosi 500/1000 dijela nekretnina, sa pripadajućim sporednim prostorima: balkon površine 1,50 m2 i dijelom dvorišta površine 285,00 m2 te pripadajućim udjelom u zajedničkom dijelu, vlasništvo je Ivanović Ivana iz Samobora, Tonijeva br. 8.2. Dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo, u kući u Samoboru , Tonijeva broj 8, površine 143, 19 m2, što iznosi 500/1000 dijela nekretnina, sa pripadajućim sporednim prostorima: balkon površine 1,50 m2 i dijelom dvorišta površine 285,00 m2 te pripadajućim udjelom u zajedničkom dijelu, vlasništvo je Marinić Marina iz Samobora, Tonijeva br. 8.U Zagrebu 22.04.2004.Prilog - nacrti:Tlocrt prizemlja26|||| || |  mala škola geodezije  ||||| |||||| || |  mala škola geodezije  ||||| ||         27Tlocrt katTlocrt dvorišta*Za označavanje vlasničkih cjelina uobičajeno je upotrebljavati različite boje4. PROVEDBA ELABORATAOvakav Plan posebnih dijelova podliježe potvrđivanju od strane nadležnog Ureda državne uprave, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko - pravne poslove. Da bi elaborat bio provediv potrebno je još izraditi: “Međusuvlasnički sporazum”, koji određuje odnose suvlasnika i korištenje nekretnine te “Prijedlog” za upis u zemljišnu knjigu. To su pravna pitanja stoga se stranke najčešće uputi u odvjetnički ured koji, na temelju potvrđenog Plana posebnih dijelova, sastavi gore navedene dokumente.Potvrđeni Plan posebnih dijelova i “Međusuvlasnički sporazum” zajedno s “Prijedlogom” za upis u zemljišnu knjigu urudžbiraju se u zemljišno knjižni odjel nadležnog Općinskog suda radi provedbe istog. Pri provedbi, vlasništvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, upisat će se na tom suvlasničkom dijelu, dakle u vlastovnici, uz naznaku posebnog djela i sporednih dijelova na koje se proteže. U A - popisnom listu glavnog uloška stavlja se natpis “Etažno vlasništvo” te se opisuje u kojim se podulošcima nalaze posebni dijelovi zgrada.Za suvlasnički dio, koji je povezan s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, otvara se poduložak koji također sadrži posjedovnicu (opis suvlasničkog dijela nekretnine), vlastovnicu i teretovnicu. U vlastovnicu poduloška upisuje se vlasnik ili suvlasnici samo tog posebnog dijela i u teretovnicu samo opterećenja tog posebnog dijela nekretnine.Rezultat provedbe prikazanog primjera, bio bi ovakav zemljišno knjižni upis:Katastarska općina: SAMOBOR   A  Zemljoknjižni uložak: 9850         POPISNI LISTBroj Oznaka zemljištaETAŽNO VLASNIŠTVOha a m2 PrimjedbaRedni katast.1. 1102/2 kuća br.8 i dvorište- Posebni dijelovi zgrade u podulošcima901 i 902 iste K.O.- 7 28                    B     VLASNIČKI LIST Redni Upisi Primjedba1.2.3.4.Temeljem međuvlasničkog sporazuma od 21. svibnja 2004. i plana posebnih dijelova zgrade potvrđenog po Uredu državne uprave, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove, Ispostava Samobor, klasa: 350-05/04-00/00 od 20. svibnja 2004. uknjiženo je pravo vlasništva na nekretninama upisanim u A, za korist:Marinić Marin, Samobor, Tonijeva 8  500 /1000Ivanović Ivan, Samobor, Tonijeva 8  500 /1000Uspostavlja se vlasništvo na posebnom dijelu stambene zgrade i to na:-dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo površine 143,19 m2 sa pripadajućim sporednim prostorima: balkonom površine 1.50m2 i dijelom dvorišta površine 285,00m2, te pripadajućim udjelom u zajedničkom dijelu, povezan sa suvlasničkim dijelom od 500/1000 dijela upisan u poduložak 901 iste K.O.Uspostavlja se vlasništvo na posebnom dijelu stambene zgrade i to na:-dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju desno površine 143,19 m2 sa pripadajućim sporednim prostorima: balkonom površine 1.50m2 i dijelom dvorišta površine 285,00m2, te pripadajućim udjelom u zajedničkom dijelu, povezan sa suvlasničkim dijelom od 500/1000 dijela upisan u poduložak 902 iste K.O.C                  TERETNI LISTRedni Upisi Iznos KN PrimjedbaTereta nemaKatastarska općina: SAMOBOR            A   Poduložak: 901                Posjedovnica poduloška  uložak 9850Redni Opis suvlasničkog dijela nekretnine Primjedba1.500/1000 dijela čkbr. 1100/2 povezano sa vlasništvom posebnog dijela i to:- dvoetažni stan u prizemlju i potkrovlju lijevo površine 143,19 m2, sa pripadajućim sporednim prostorima: balkonom površine 1,50 m2 i dijelom dvorišta površine 285,00 m2 te pripadajućim udjelom u zajedničkom dijelu    i poduložak:28|||| || |  mala škola geodezijemala škola geodezije  ||||| |||||| || |  mala škola geodezije  ||||| ||         29      B     VLASNIČKI LIST   Redni Upisi Primjedba1.Temeljem međuvlasničkog sporazuma od 21. svibnja 2004. i plana posebnih dijelova zgrade potvrđenog po Uredu državne uprave, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove, Ispostava Samobor, klasa: 350-05/04-00/00 od 20. svibnja 2004. uknjiženo je pravo vlasništva na nekretninama upisanim u A, za korist:Ivanović Ivan, Samobor, Tonijeva 8  500 /1000C                  TERETNI LISTRedni Upisi Iznos KN PrimjedbaTereta nemaČest slučaj u postupcima etažiranja su male tvrtke i njihovi vlasnici koji uz obiteljske kuće imaju i poslovne prostore. Tada su nerijetko pravna osoba (tvrtka) i fi zička osoba (vlasnik tvrtke) suvlasnici nekretnine. Provedbom plana posebnih dijelova nekretnine, gdje su jasno razdijeljeni poslovni prostor sa sporednim dijelovima od kuće s okućnicom i raspisani svaki u svoj poduložak, vlasnik tvrtke može na ime posebnog dijela nekretnine, koji je u vlasništvu tvrtke, zatražiti kredit s opterećenjem samo na taj dio ili ga unijeti u temeljni kapital tvrtke bez bojazni da će poslovnim rizikom ugroziti stambene potrebe svoje obitelji.5. ZAKLJUČAKDanas, kada su suvlasnici nekretnine sve više svjesni ograničenja prava raspolaganja svojim dijelom nekretnine, a koje im donosi baš to suvlasništvo, sve češće traže način kako bi na svom dijelu nekretnine uspostavili samovlasništvo ili barem neki vid samovoljnog raspolaganja tim dijelom nekretnine. Etažiranje, kojim se uspostavlja vlasništvo nad posebnim dijelom nekretnine, je pravi put do ostvarivanja tih prava. Nakon uspostave etažnog vlasništva vlasnik posebnog dijela može, bez konzultiranja s ostalim suvlasnicima cijele nekretnine, obaviti kupoprodaju, darovanje, dobiti hipotekarni kredit i sl.. Nadalje se, iz utvrđenih vlasničkih udjela pojedinih suvlasnika, mogu utvrditi i troškovi upravljanja i održavanja nekretnine, tzv. izdavanja u zajedničku pričuvu.Mnogo je različitih primjera na kojima bi se mogla pokazati opravdanost investicije suvlasnika u izradu i provedbu etažnog elaborata. Iz stalnog rasta učešća izrade ovakvih elaborata među svim dogovorenim poslovima, vidljivo je da se vlasnici i suvlasnici sve češće odlučuju kroz etažno vlasništvo ostvarivati svoja vlasnička prava na svojim nekretninama. LITERATURA: - Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o    prostornom uređenju- Zakon o zemljišnim knjigama- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravimaIvica Tušinec, ing. geodezije

Etažiranjem do vlasničkih ovlasti

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Hrčak - Portal of scientific journals of Croatia