Värdering av råmark, byggrätter, och projektfastigheter : Arbetssätt, problem och slutsatser

Abstract

I denna rapport kartläggs arbetsgång och problem med att värdera råmark, byggrätter och projektfastigheter i Sverige. Rapporten skrivs på uppdrag av RICS för att i ett svenskt sammanhang kartlägga arbetsgången och källor till problem för värdering av råmark, byggrätter och projektfastigheter. Organisationen Samhällsbyggarna har, genom dess värderarsektion, deltagit i framtagandet av rapporten och ställer sig bakom rapportens slutsatser och rekommendationer.        De två primära metoderna för värdering är ortsprismetod och projektkalkyl, vilka tillämpas av alla respondenter. Representanter för fastighetsbolag, konsulter, kommuner och banker har intervjuats. Redovisningen i värdeutlåtanden upplevs av branschens företrädare som problematisk. Det gäller särskilt synen på plan- och projektrisk samt redovisning av osäkerhetsfaktorer och antaganden i värdeutlåtanden. Större transparens efterfrågas, framförallt i värdeutlåtanden. I arbete med att göra värderingar anses det svårt att få information om omständigheterna för jämförelseobjekt. Utifrån resultaten av undersökningen föreslås att följande punkter ska beaktas i varje värdeutlåtande: Tydlig beskrivning av objektet och förutsättningarna för värderingen. I detta ingår syftet med värderingen, vilka antaganden som görs (och av vem) samt det stadie av planering marken befinner sig i. Begreppet byggrätt bör endast avse mark med lagakraftvunnen detaljplan. Vilken typ av värde som avses ska tydligt framgå. Framförallt om det avser ett marknadsvärde under särskilda förutsättningar. Det bör också framgå om värdet avser byggklar mark eller om ytterligare kostnader tillkommer. När ortsprismetod tillämpas bör jämförelseobjekten redovisas tydligt så att omständigheterna kring varje transaktion framgår. I detta ingår vilken typ av transaktion som avses (köp eller markanvisning), tilläggsköpeskillingar, exploateringsbidrag samt förutsättningar för grundläggning och miljörisker. I en projektkalkyl bör de värdepåverkande intäkts- och kostnadsposterna separeras, redovisas och härledas. Känslighetsanalyser bör göras för varje post som bygger på antaganden och har en större påverkan på värdet. Det bör tydligt framgå vilken information som saknats eller antagits i värderingen och av vem informationen erhållits av. Punkterna ovan redovisas i större detalj i rapportens slutsatser och rekommendationer. Dessa ska fungera som en punktlista att gå igenom vid värdering av råmark, byggrätter och projektfastigheter. Alternativt som stöd för den som granskar ett värdeutlåtande.QC 20190301</p