Möjligheter att Minska Informationsklyftan mellan Utländska Investerare & den Svenska Fastighetsmarknaden : Vikten av Samarbete med Operativa Partners

Abstract

This master thesis project aims to evaluate the importance of availability of operating partners for foreign investors as they decide whether or not to make an investment on the Swedish market. The study will also evaluate if the cooperation with operating partners could contribute to a reduction of the information gap between foreign investors and the Swedish real estate market, and if that could ultimately lead to an increase in the inflow of foreign capital to Sweden.  The study includes a literature review where relevant theories for the research question is accounted for as well as an overview of the Swedish real estate market. The study also includes economic statistics and transaction data from reliable sources, as well as an empirical analysis with semi-structured interviews that were conducted with a number of prominent actors within the real estate sector, both in form of representatives from larger global consultant companies and well- known operating partners. All the interviewees were selected because they were considered to be most useful for the study, with substantial knowledge and experience of the real estate business and market.  The study shows that an operating partner could make it easier for a foreign investor to enter the Swedish real estate market. This is much thanks to the market specific competence which the operating partner firms possesses, making it possible to estimate the right risk component as well as understand the specific market. This could make a foreign investor more competitive on the Swedish real estate market which have a great amount of strong domestic investors. The access to good market specific competence however only seems to have a marginal impact on whether or not an foreign investor chooses to invest in Sweden, this since there are other factors that has a considerably larger impact when investors makes that decision. The scale of the market is one of the most important factors when foreign investors decide whether or not to invest in Sweden. Even though an operating partner might not increase the foreign investments to Sweden there still is a pronounced shortage in the supply of such firms today since there is a large demand from foreign investor for this type of market specific competence. The number of operating partners will most likely increase in the future since the model creates an alignment of interest between the parties. If a foreign investor is good at utilizing local expertise, and uses a good model for alignment of interest, a combination of a global and local view of the market is obtained. This makes it possible for larger foreign investors to create a structure of a larger international portfolios, but still with attention to local details. From this it can be concluded that an increased supply of operating partners in some sense should have a positive effect on the Swedish economy as a whole.Detta masterprojekt syftar till att utvärdera vikten av tillgängligheten av operativa samarbetspartners för utländska investerare när de ska besluta huruvida de ska investera på den svenska marknaden eller inte. Studien utvärderar om ett samarbete med operativa partners kan bidra till att minska informationsgapet mellan utländska investerare och den svenska marknaden, och huruvida ett samarbete även skulle kunna leda till ett ökat inflöde av utländskt kapital till Sverige.  Studien innehåller en litteraturstudie där relevanta teorier för forskningsfrågan redovisas samt en översikt över den svenska fastighetsmarknaden. Studien innehåller också ekonomisk statistik och transaktionsdata från tillförlitliga källor samt halvstrukturerade intervjuer som genomfördes med ett antal framstående aktörer inom fastighetsbranschen, både i form av representanter från större globala konsultföretag och välkända operativa partners. Intervjuobjekten valdes ut eftersom de ansågs vara mest användbara för studien, med stor kunskap och erfarenhet av verksamheten och fastighetsbranschen. Studien visar att en operativ partner skulle kunna underlätta för en utländsk investerare att etablera sig på den svenska fastighetsmarknaden, mycket tack vare den marknadsspecifika kompetens som operatörsföretaget har, vilket gör det möjligt att uppskatta rätt riskkomponent såväl som förstå den specifika marknaden. Detta kan göra en utländsk investerare mer konkurrenskraftig på den svenska fastighetsmarknaden som till stor del domineras av starka inhemska investerare. Trots detta har tillgången till god marknadsspecifik kompetens endast har en marginell inverkan på huruvida en utländsk investerare väljer att investera i Sverige eller inte, eftersom det finns andra faktorer som har en betydligt större inverkan när investerarna fattar det beslutet. Marknadens skala är en av de viktigaste faktorerna när utländska investerare överväger om de ska investera i Sverige eller inte. Trots att en operativ partner inte nödvändigtvis ökar de utländska investeringarna till Sverige finns det idag en uttalad brist i utbudet av sådana företag i och med att det finns en stor efterfrågan från utländska investerare för denna typ av marknadsspecifik kompetens. Antalet operativa partners kommer sannolikt att öka i framtiden eftersom modellen skapar en likriktning av parternas intressen. Om en utländsk investerare är bra på att utnyttja lokal kompetens och använder en bra modell för likriktning av intressen, erhålls en kombination av en global och lokal syn på marknaden. Detta gör det möjligt för större utländska investerare att skapa en struktur av en större internationell portfölj, men fortfarande med uppmärksamhet på lokala detaljer. Av detta kan man dra slutsatsen att en ökad tillgång på operativa partners i viss mening kan ha en positiv effekt på den svenska ekonomin som helhet