Soler Toscano, Fernando

idUS. Depósito de Investigación Universidad de Sevilla

Fernando Soler ToscanoProfesor. Universidad de Sevilla.E l año  se ha cerrado con unrécord en procesos judicialesde ejecución hipotecaria, másde ., según estimación de laAgencia Negociadora de ProductosBancarios. Esta cifra viene a conti-nuar una serie ascendente de .ejecuciones en , más de . en y casi . en . Detrás deestos números hay otras tantas fami-lias a las que, después de haber perdi-do su hogar, aún espera un largo cal-vario.No están muy lejos los tiempos enque se concedían hipotecas por hastael % del valor de compra de los in-muebles, hipotecas con las que nosólo se adquiría un nueva propiedad,sino que igualmente servían para pa-gar los muebles, coches, viajes, etc. Alcalor de unos bajos tipos de interés yconvencidos de que los precios de lavivienda nunca dejarían de subir,bancos y tasadores, junto a inmobi-liarias y constructoras (por supuestocon la complicidad de políticos deuno y otro color), se convirtieron engrandes aliados en la misión de abul-tamiento de los precios. Como hemoscomentado, infladas tasaciones ani-maban a la concesión de hipotecasincluso por encima del valor de com-praventa, según una fórmula benefi-ciosa para todos, pues en muchos ca-sos hasta el comprador aprovechabalos beneficios fiscales del préstamohipotecario (es decir, el dinero que lepagamos entre todos) para la adquisi-ción de bienes diferentes del inmue-ble.Lo que ha pasado desde entonceses tristemente conocido. En la crisisactual, en buena parte debida a losexcesos debidos a un crecimiento deinestables cimientos, cada vez sonmás las familiascon dificultadespara llegar a fin demes. El año nos dejó , millo-nes de parados y un,% de hogaresespañoles viviendopor debajo del um-bral de la pobreza.De ahí las miles deejecuciones hipote-carias de los últi-mos años, y las queaún tendrán quellegar.Si bien es duro para cualquier fa-milia el enfrentarse a un proceso deejecución hipotecaria, donde con lacasa que pierde se desvanecen sus es-fuerzos e ilusiones, la legislación hi-potecaria española lo hace aún máscruel. Aunque se venda el inmuebleen subasta pública, el ejecutado aúntendrá que pagar la diferencia entre elvalor de subasta y su deuda hipoteca-ria. M ás aún la Ley de Enjuiciamien-to Civil establece que si la subastaqueda desierta, el banco puede que-darse el inmueble por el % de suvalor de tasación, y por supuesto aúnpuede seguir reclamando al ejecutadola deuda pendiente.Se entenderá con un ejemplo ima-ginado. Un ciudadano adquiere unavivienda en  por . euros.En el momento de la escritura ya hapagado . euros a la inmobilia-ria, por lo que le bastaría con una hi-poteca de unos . euros. Peroresulta que una semana antes de la es-critura, le llega la tasación «indepen-diente», y asombrado descubre quesu vivienda ya «vale» nada menos que. euros. «¿No quieres que teprestemos los . euros?».«Hombre, pues…  ¡claro que sí!, coneso puedo amueblar la casa y cambiarde coche sin tanto apuro». Así que. euros de hipoteca, por su-puesto a  o  años. Cuando tresaños después este buen hombre sequeda en paro y se tiene que enfren-tar a una ejecución hipotecaria, sudeuda asciende a . euros. Jun-to al embargo y desahucio, la vivien-da sale a subasta pública en . Denuevo, llega aquel tasador «indepen-diente» que firmó los . euros,pero ahora resulta que tasa el inmue-ble en . euros. La subasta que-da desierta y el banco se adjudica lacasa por . euros (dinero que notiene que pagar), reclamando aún. euros al ejecutado. En resu-men, haciendo números muy grose-ros:• Cuando el ejecutado liquide sudeuda habrá pagado (a la inmobi-liaria y al banco) más de .euros con intereses y no tienecasa.• El banco había prestado .euros, pero ha recuperado más de.. ¿Entonces pierde .euros? No, porque tiene una casaque intentará vender por todoslos medios al próximo cliente quellegue a pedir una hipoteca. Cual-quier euro que consiga por estacasa es pura ganancia.POLÍTICA & ECONOM ÍAACONTECIMIENTO98 5La situación de las hipotecas en EspañaAsí se las gastan nuestros bancos.En una situación de aumento de pre-cios (o al menos estabilidad) no ocu-rren estos problemas, pues el propie-tario puede vender la vivienda antesde enfrentarse a la ejecución hipote-caria, pero cuando los precios no de-jan de bajar cada vez son más los ciu-dadanos que no pueden saldar sudeuda con la venta del inmueble. Elsiguiente gráfico, de fotocasa.es,muestra la evolución del precio de lavivienda, por metro cuadrado, desdemáximos en septiembre de (. €/m²), hastafinales de (. €/m², lo quesupone un descen-so del % desdemáximos). No sonpocos los informesque prevén que lacaída se acelere en. En un informede octubre de ,Standard & Poor’sestimaba que el %de las viviendas hi-potecadas en España valían menosactualmente que la deuda pendiente,y que si el precio de la vivienda con-tinúa cayendo este porcentaje puedellegar fácilmente al %. ¿Quién esculpable de esta situación? En mu-chos casos, los hipotecados fueronimprudentes, asumiendo riesgoscuya situación económica desacon-sejaba. Pero en esto fueron animadospor toda la industria inmobiliaria yespecialmente por los bancos, que alfin y al cabo son los profesionales delcrédito, y deberían también tenercierta responsabilidad sobre el dine-ro que prestan. Y también deberíandar explicaciones las agencias de ta-sación, teóricamente independientes,que parecen tasar siempre en benefi-cio de la banca, al alza cuando con-viene dar crédito y a la baja cuandohay que limitarlo.Tal como está hoy en día la ejecu-ción hipotecaria en España, todo elpeso cae sobre el ejecutado, el siste-ma está montado para que el banco,al final, siempre gane. Y si el bancotose, ya vendrá el Gobierno a prestar-le dinero, pero al ciudadano siemprese le exigirá que pague hasta el últi-mo euro. La situación no es así enotros países cercanos. En Francia, la«ley de la segunda oportunidad», de, regula la condonación judicialde las deudas de las personas físicasmediante la liquidación del patrimo-nio. También en Inglaterra y EstadosUnidos está contemplada la daciónen pago, es decir, la anulación de ladeuda mediante la entrega del in-mueble. En Alemania y Portugal, porotra parte, existe la posibilidad decondonación parcial de la deuda encaso de deudores «de buena fe». EnEspaña, la dación en pago está con-templada por la Ley H ipotecaria,pero no es obligatoria para los ban-cos, que sólo la aceptan cuando venimposible recuperar el préstamo.Frente a . ejecuciones hipote-carias, en  sólo se produjeron,según estimaciones, entre . y. daciones en pago en nuestropaís.Con frecuencia aparecen iniciati-vas legislativas para regular la daciónen pago en España. El pasado mes dediciembre fue CiU quien presentó alCongreso de los Diputados una mo-ción que recogía varias medidas antesu «preocupación por el incrementode los procesos de ejecución de prés-tamos hipotecarios y de las conse-cuencias sociales y económicas quede ello se derivan». El Gobierno acep-tó estudiar algunas de las propuestas,pero rechazó la más importante, laque establecía la dación de la vivien-da en pago de latotalidad de ladeuda hipoteca-ria. El M inistrode Fomento, JoséBlanco, con com-petencias en Vi-vienda, mostrabasu rechazo a ladación en pago«porque no sepuede poner enpeligro a las ins-tituciones finan-cieras españo-las». Instituciones financieras a lasque se les soltaron . millonesde euros, pero no se les exigen medi-das de protección a los ciudadanos.¿Dónde queda nuestro derecho a«disfrutar de una vivienda digna yadecuada»? Por supuesto que la pro-piedad no es el único modo de dis-frutar de una vivienda digna, pero sise nos concede tal derecho debemospoder ejercerlo con ciertas garantías.Al menos los poderes públicos podríantratar al ciudadano igual que a unaempresa en concurso de acreedores,que en la práctica puede hacer borróny cuenta nueva, liquidar sus deudas yempezar desde cero. ¿Por qué la varaes mucho más dura con las personasfísicas que se enfrentan a una ejecu-ción hipotecaria? ACONTECIMIENTO98POLÍTICA & ECONOM ÍA6

La situación de las hipotecas en España

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