Peña López, Fernando

Anuario da Facultade de Dereito da Universidade da Coruña

Repositorio da Universidade da Coruña

RAFAEL COLINA CAREA; El Arrendamiento de vivienda por temporadaacadémica, Ed. Cedecs, Barcelona, 1998, 157 págs.Fernando Peña LópezEn los últimos años se ha producido un notable incremento en el número dearrendamientos concertados por estudiantes con la finalidad de satisfacer su necesidadde residir en el lugar donde cursan sus estudios. Este aumento obedece a diversas cau-sas entre las que destacan la existencia de una serie de nuevas universidades que care-cen, debido a su reciente creación, de la dotación necesaria en infraestructuras dirigidasal alojamiento de estudiantes; y la masificación que provoca el creciente número dealumnos que acceden a las distintas titulaciones.La existencia de una mayor cantidad de arrendamientos de este tipo detennina,como es lógico, que se multiplique el número de conflictos jurídicos entre las partes quelos celebran. Por otra parte, la doctrina española nunca ha estudiado con el detenimien-to suficiente el arrendamiento de temporada y, menos aún, dentro de este género, laspeculiaridades que presenta aquél que el profesor Colina denomina «arrendamiento devivienda por temporada académica», es decir, el que se concierta con un estudiantedurante uno o varios períodos docentes. Si a ello añadimos que la LAU de 1994 otorgaun nuevo régimen jurídico al arrendamiento de temporada, no cabe más que resaltar laoportunidad y la necesidad de una monografia como la que aquí se recensiona, en la quecon una orientación práctica se tratan de analizar y solventar todos los posibles proble-mas jurídicos que plantean los alquileres de pisos a estudiantes.La sistemática utilizada por el autor es sencilla, propia de un estudio de finalidademinentemente práctica. El alejamiento de pretensiones de carácter dogmático-concep-tual se hace notar ya desde el mismo planteamiento metodológico. Así, la obra estáestructurada en dos partes diferenciadas. En la primera de ellas se exponen los rasgos queindividualizan al contrato de arrendamiento de vivienda por temporada académica res-pecto de los restantes tipos de arrendamientos urbanos, y una vez delimitado el contratoobjeto de la monografía, el autor procede a exponer en la segunda parte el régimen jurí-dico aplicable al mismo. Con esta finalidad se analizan sucesivamente las distintas nor-mativas que rigen el contrato y los problemas específicos que plantea cada una de ellas.Para la elaboración del trabajo se ha utilizado la totalidad de la bibliografíaespañola en materia de arrendamientos urbanos como fuente de conocimiento funda-mental. En todo caso, ello no es obstáculo para que el autor demuestre su dominio delDerecho extranjero mediante las pequeñas pinceladas de Derecho comparado que seofrecen cuando se estima pertinente ilustrar al lector con la solución que se ha dado aun detenninado problema en otros ordenamientos jurídicos. Además, como no podía serde otra forma teniendo en cuenta el fin práctico perseguido, se han consultado y anali-zado meticulosamente todas las sentencias del Tribunal Supremo que directa o indirec-tamente pudiesen afectar al objeto del estudio, sin descuidar las más interesantes reso-781Fernando Peña Lópezluciones de la llamada «jurisprudencia menan> -muestra de lo dicho es el indice cro-nológico de sentencias que acompaña a la monografía-o Sin embargo, la aportación másoriginal a nivel de fuentes y la demostración más palpable del objetivo perseguido es,probablemente, la recopilación y el estudio exhaustivo de un importante número de con-tratos de arrendamiento de vivienda por temporada académica celebrados en épocareciente en diversas localidades de Galicia. El apego a la realidad que esto permite hasido, sin duda, el motivo que condujo al autor a utilizar este inusual método de trabajo.Centrándonos ahora en el contenido de la obra, la primera parte comienza con elanálisis de los distintos elementos que configuran la noción de arrendamiento de vivien-da por temporada académica. Este tipo de arrendamiento está regulado sistemática-mente entre los «arrendamientos para uso distinto del de vivienda» a los que se refiereel art. 3 de la LAU, concretamente el apartado 2 de este precepto señala que «tendránesta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada,sea ésta de verano o cualquier otra». De esta definición de la LAU sólo podemos extra-er, como señala el autor, que el arrendamiento de vivienda por temporada académicadebe recaer sobre una edificación y ha de tener como destino primordial uno distinto delde satisfacer una necesidad permanente de vivienda.Ante la excesiva abstracción y generalidad del arto 3 de la LAU, que pretendeabarcar toda una heterogénea serie de arriendos cuya única carácterística común es lade no tener la finalidad de satisfacer una necesidad permanente de vivienda, el autor seve obligado a profundizar en cada uno de los elementos estructurales de la noción legalpara descubrir aquellos «rasgos esencialmente caracterizadores de este tipo contrac-tual» que pennitan su perfecta individualización dentro del género de los arrendamien-tos. Estos rasgos individualizadores son, según el prof. Colina, la habitabilidad de lavivienda arrendada y la presencia de una necesidad transitoria de vivienda que debe sersatisfecha mediante el alquiler del piso. Ambos caracteres permiten distinguir la espe-cie de arrendamiento estudiada a) del arrendamiento de vivienda en general, con el quese da cobertura a una necesidad permanente de vivienda; b) del arrendamiento de tem-porada estival o vacacional, en el que la necesidad de vivienda del arrendatario se con-vierte en mera conveniencia o comodidad; y c) del arrendamiento de local de negocioen el que no concurren ninguno de los dos caracteres señalados.Teniendo en cuenta la orientación del trabajo, esta primera parte no podía con-cluir sin que se examinasen los problemas relativos a la calificación de un concreto con-trato como de arrendamiento de vivienda por temporada académica. Tomando comopunto de referencia principal los contratos recopilados, en la obra se exponen jerárqui-camente los distintos criterios que debe utilizar el intérprete para discernir si el contra-to que tiene en sus manos pertenece a la especie cuyo estudio es el objeto del libroreseñado. La deficiente técnica jurídica con la que han sido elaborados la mayor partede los contratos de arrendamiento concertados por estudiantes obliga al autor a realizarun loable esfuerzo hermenéutico; en él se desciende desde un análisis jurídico-abstrac-to de los criterios legales de interpretación de los contratos, hasta la toma en considera-ción de las circunstancias materiales que habitualmente concurren en los negocios cele-brados en la práctica, todo ello con el único fin de evitar calificaciones erróneas quepudiesen desvirtuar la verdadera voluntad de las partes al concluir el alquiler.Una vez que se han definido qué contratos deben ser considerados de arrenda-miento de vivienda por temporada académica, la segunda parte de la obra está dedica-da por entero al estudio del régimen jurídico de este tipo de arriendos. Este régimen hasido modificado por la LAU de 1994. En efecto, a diferencia de lo que sucedía con laantigua LAU de 1964, la ley vigente no aparta de su ámbito de regulación a los arren-damientos de temporada, sino que, por el contrario, los somete al conjunto de normasque regulan los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (art. 3.2 LAU). En con-782Anuario da Facultade de Dereitosecuencia, la primera fuente nonnativa por la que se rige el arrendamiento de viviendapor temporada académica es -excepto en lo dispuesto por las reglas imperativas de losTítulos 1, IV Y V de la LAU aplicables a todos los arrendamientos que regula esta leyespecial-, la voluntad de la partes. En defecto de ella, serán de aplícación las reglasincluidas en el Título III de la LAU, y, por último, como Derecho supletorio de segun-do grado, se aplicarán las nonnas reguladoras de los arrendamientos urbanos conteni-das en el Código Civil (art. 4.3 LAU).Para poder desentrañar todos los problemas que plantea este conjunto normativo,el autor optó por la sistemática que le permitía una exposición más clara y procedió aanalizar en epígrafes distintos cada una de las fuentes normativas que rigen el arrenda-miento de vivienda por temporada académica. Teniendo en cuenta que el objetivo per-seguido es la claridad, no debe extrañar que la opción adoptada no haya impedido queel autor, con buen criterio, hiciese referencia a aspectos del régimen jurídico que pro-piamente pertenecían a un epígrafe posterior cada vez que, en aras del fin perseguido,lo consideraba oportuno a causa de la conexión existente entre las distintas fuentes.El contrato de arrendamiento de vivienda por temporada académica se rige, enprimer lugar, por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes. El prof. Colinasubraya los peligros de situar a la voluntad negocial como fuente normativa primordialde un contrato como el estudiado. En efecto, habida cuenta de las circunstancias delmercado, el estudiante que busca un piso para habitarlo durante la época de estudios seencuentra en muchas ocasiones impulsado por la necesidad. Esta situación de necesidadunida a la desconfianza que suscita la imagen social del comportamiento estudiantilconducen en numerosas ocasiones a la reducción material de la libertad del estudiantede elegir y estipular libremente. De esta fonna, el propietario puede llegar a «traducirsu superioridad negocial en superioridad contractual, incluyendo en el contrato cláu-sulas que restrinjan excesivamente los derechos que, en condiciones de normalidad,corresponden al arrendatario en la relación arrendaticia (p. 42)>>. La posibilidad deque se produzcan este tipo de situaciones -ilustradas abundantemente mediante ejem-plos tomados de contratos reales- se reduciría notablemente con una normativa princi-pal de carácter imperativo como la que rige en el arrendamiento de vivienda del TítuloII de la LAU.Tras estas valoraciones preliminares, se realiza un análisis pormenorizado de lassoluciones contractuales más comunes a los distintos aspectos del contrato que no estánafectados por las nonnas imperativas de los Títulos I, IV y V de la LAU. En este puntose manifiesta en toda su dimensión la importancia de la tarea recopiladora efectuada.Sin ella hubiera sido imposible ofrecer al práctico del Derecho el análisis crítico de lasdistintas soluciones adoptadas en los contratos, así como las fórmulas que el autorentiende más adecuadas para conseguir un efecto jurídico perseguido. El lector atentopodrá, sin duda, el día que tenga que redactar un contrato de este tipo, evitar errorescomunes en la práctica que pueden conducir a situaciones indeseadas.Ningún aspecto de los sometidos a la autonomía de la voluntad queda sin trata-miento: la duración del contrato, el cambio de la finalidad primordial del mismo, elpago de la renta y otras cantidades, el régimen de obras en la vivienda arrendada, lacesión, el subarriendo y los derechos de tanteo y retracto son algunas de las cuestionesanalizadas en este apartado. De entre los distintos aspectos abordados, destacaremos elanálisis relativo a los supuestos de incorporación o abandono del piso arrendado porparte de algún estudiante y al plazo que los contratos suelen establecer para efectuar elpago de la renta. Para el prof. Colina, que demuestra en este momento su nunca olvi-dada faceta de jurista dogmático, el hecho de que un estudiante se incorpore o abando-ne la vivienda objeto de alquiler constituye una cesión parcial del contrarto que, al noestar contemplada en la normativa específica aplicable al arrendamiento, debe ser some-783Fernando Peña Lópeztida al régimen general de la cesión de contrato contenido en el ce. Por lo tanto, con-cluye el autor, la cesión sólo será eficaz cuando se admita expresamente en el contratoo cuando concurra el consentimiento particular del arrendador. Por otra parte, el incum-plimiento del plazo de pago de la renta y otras cantidades establecido convencional-mente solamente será causa de resolución del arrendamiento si las partes lo han inclui-do expresamente como plazo esencial, pues, desde un punto de vista objetivo, seráextremadamente difícil encontrar un supuesto en el que el pago posterior al ténnino seaimposible o no pueda satisfacer el interés del acreedor -causas de esencialidad objetivadel ténnino-.Tras el análisis de los problemas que plantea el libre juego de la autonomía de lavoluntad, el autor comienza el estudio de la segunda fuente normativa que rige el con-trato de arrendamiento de vivienda por temporada académica, esto es, las normas dis-positivas del Título IJI de la LAU. La tarea se presenta complicada desde el comienzo.En efecto, la mayoria de las reglas contenidas en este Título están dirigidas exclusiva-mente a regular los arrendamientos de locales destinados al desempeño de actividadesempresariales o profesionales y, por ello, no son aplicables al contrato objeto de lamonografía (arts. 32, 33 Y34 LAU). Otras, como el arto 29 que impone al tercer adqui-rente de la finca que no reúna los caracteres del arto 34 LB la obligación de respetar elarrendamiento, casi nunca adquirirán efectividad debido a que en la práctica totalidadde las ocasiones el alquiler a estudiantes no tiene acceso al registro. En realidad los úni-cos preceptos que tienen una importancia real son los arts. 30, 31 Y35 LAU que no sonmás que meras nonnas de remisión a lo establecido para los arrendamientos de vivien-da en relación con diversos aspectos del contrato. Del extenso análisis realizado entorno a la trascendencia de estos artículos resaltaremos algunas de las valoraciones rea-lizadas por el autor. Así, en su opinión, hubiera sido conveniente, por ejemplo, introdu-cir en la propia LAU alguna referencia a la posibilidad que tiene el estudiante minusvá-lido de adaptar el piso a su discapacídad -aunque pone de manifiesto que este derechose lo otorga la Ley 15/1995 relativa a la supresión de barreras arquitectónicas paraminusválidos-o Por otra parte, sostiene el prof. Colina que las reglas que establecen lascausas de resolución de carácter dispositivo mediante la remisión a los arts 27 a), b) ye) y 35 LAU «introducen una gran diferencia cuantitativa en las posibilidades resolu-toria prácticas que poseen arrendador y arrendatario» (p.86), diferencia que, además,suele nonnalmente ampliarse a través de las cláusulas contractuales. En realidad, apesar de que la LAU incluye a los arrendamientos por temporada dentro de los regula-dos por el Título IIl, no parece que las nonnas contenidas en él hayan sido pensadaspara solucionar los problemas específicos que plantean tales contratos, sino únicamen-te los relativos al arrendamiento de local de negocio cuya sede sistemática también seencuentra en este Título.Una de las aportaciones más personales del autor en este apartado es su búsque-da de una justificación al hecho de que, salvo pacto en contrario, se atribuya al estu-diante el derecho de tanteo y retracto, circunstancia que ha sido denostada por la doc-trina en relación con los arrendamientos de temporada en general. Como ya se ha dicho,en la obra objeto de nuestra recensión se considera que el estudiante está impulsado poruna verdadera, aunque transitoria, necesidad de vivienda. Esta necesidad puede durar lomismo que la carrera universitaria, lo que conlleva un cierto arraigo en la vivienda simi-lar al que concurre en los arrendamientos del Título II de la LAU. Además, el otorga-miento de tales derechos, cuando el arrendador olvidase exigir su renuncia, pudiera ser-vir para compensar el desequilibrio que habitualmente produce la superioridad negocialdel mismo. En todo caso, el único obstáculo que supone la concesión de tales derechosal arrendatario es la necesidad de esperar a que culmine el arrendamiento para poderefectuar la venta.784Anuario da Facultade de DereitoUna vez estudiada la nonnativa dispositiva de la LAU, el autor expone sucinta-mente el régimen general del CC, aplicable al contrato de arrendamiento de viviendapor temporada académica como Derecho supletorio de segundo grado. En este aparta-do, se pone de manifiesto que la remisión que hace el artículo 4.3 LAU a las normas delCódigo Civil no es una mera reiteración de lo establecido en el art. 4.3 CC. Por el con-trario, con el precepto de remisión de la LAU se está excluyendo que, en defecto decláusula contractual y de norma dispositiva en la legislación especial, se acuda a cual-quier expediente de autointegración de la normativa de carácter especial. Por lo tanto,ante cualquier insuficiencia del Título 111 de la LAU habrá que acudir a la nonnas delDerecho común sobre los arrendamientos urbanos, cumpliendo la voluntad legislativa«de potenciar la acción del principio de autonomía de la voluntad, rescatándolo dellargo letargo en el que se había visto sumido desde el Texto refundido de 1964» (p. 93).El trabajo concluye con el estudio de las nonnas imperativas contenidas en laLAU aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. En este puntodestaca por su extensión y profundidad el análisis de la fianza arrendaticia. La doblenaturaleza jurídica de esta peculiar institución -prenda irregular y exacción parafiscalsegún se la considere desde el punto de vista arrendador/inquilino oarrendador!Administración Pública-, su cuantía, finalidad, restitución o la posibilidadde modificar convencionalmente ciertos aspectos de la regulación legal son algunos delos puntos a los que el autor presta una especial atención. Como colofón a este epigra-fe y a la obra se analiza la validez y virtualidad de los pactos de garantía que más fre-cuentemente se incluyen en los contratos de arrendamiento por temporada académicaen aplicación de lo establecido por el art. 36.5 LAD.En conclusión, nos encontramos ante un trabajo extremadamente minucioso, enel que se analizan hasta el último detalle las nonnas, la jurisprudencia y las cláusulascontractuales que constituyen, en su conjunto, el régimen jurídico aplicable al contratoestudiado. Los resultados no defraudarán a buen seguro al práctico del Derecho queencontrará en esta monografia un instrumento inigualable para la resolución de los pro-blemas que se le puedan plantear en relación con un contrato de arrendamiento concer-tado con un estudiante. Además, pese a que no es propiamente el objetivo del trabajo,el prof. Colina Garea no olvida tampoco su fonnación de jurista dogmático y en nopocas ocasiones eleva su discurso al ámbito conceptual, consiguiendo aclarar de estafonna puntos oscuros que no podrían ser resueltos de otra manera. En definitiva, «Elarrendamiento de vivienda por temporada académica» es una obra de lectura fácil yagradable, conseguida en parte debido a las continuas reflexiones de carácter metajurí-dico que en ella se realizan, y que demuestra la versatilidad del autor, capaz de afrontarcon éxito tanto el reto de un estudio esencialmente teórico como el que fue objeto de suprimera monografía (<La función social de la propiedad privada en la Constituciónespañola de 1978» (ed. Bosch, Barcelona, 1997), como el de un trabajo fundamental-mente práctico cual el que hoyes materia de nuestra recensión.785

Rafael Colina Garea; El Arrendamiento de vivienda por temporada académica, Ed. Cedecs, Barcelona, 1998, 157 págs.

http://ruc.udc.es/dspace/bitstream/2183/1945/1/AD-2-51.pdf

Rafael Colina Garea; El Arrendamiento de vivienda por temporada académica, Ed. Cedecs, Barcelona, 1998, 157 págs.

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